24
Рисунок 4. Средневзвешенные ставки по выданным с начала года
ИЖК на фоне изменения величины ключевой ставки в РФ, %
В рассматриваемом периоде ключевая ставка снижается, и, как следствие,
кредитные организации постепенно уменьшают величину ставок по кредитам, в
том числе и ипотечным, а снижение процентных ставок по ипотечным кредитам
повышает спрос со стороны населения на данный вид кредитования. Таким
образом, ключевая ставка ЦБ РФ является существенным фактором,
оказывающим влияние на ипотечное кредитование.
Наличие конкурентов на рынке ипотечного кредитования делает данный
рынок более привлекательным для заемщиков, так как стимулирует кредитные
организации в создании новых ипотечных продуктов, программ, что в конечном
итоге способствует дальнейшему развитию данного рынка.
В период с 2013 по 2016 г. наблюдается повышение доли кредитных
организаций, предоставляющих ИЖК (рис. 5), но в 2017 г. тренд сменил
направление вследствие более быстрого снижения количества ипотечных банков
на фоне менее резкого уменьшения величины действующих кредитных
организаций.
Рисунок 5. Доля кредитных организаций,
предоставляющих ИЖК в РФ, %
25
Тем не менее можно говорить о высокой конкуренции на рынке
ипотечного кредитования, так как на протяжении всего рассматриваемого
периода доля кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, стабильно
превышает 70 %. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования является
существенным фактором, оказывающим влияние на ипотечное кредитование.
Необходимо выделить еще такой фактор, как законодательное
обеспечение рынка ипотечного кредитования и наличие программ господдержки
по ипотечным кредитам. Законодательная база регулирует ипотечный рынок и
обеспечивает защиту интересов заемщиков. На сегодняшний день в РФ
основным законодательным документом, регулирующим отношения по ипотеке,
является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.06.1998
№ 102-ФЗ. До 1 января 2018 г. действовала федеральная целевая программа
«Жилище» на 20152020 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ «О
федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы» от 17.12.2010 №
1050. Данная программа начала функционировать еще с 2002 г. Ее основными
направлениями были государственная поддержка граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, и развитие рынка доступного и комфортного
жилья. Поэтому наличие в стране социальных проектов, направленных на рост
уровня обеспеченности населения жильем, не только увеличивает интерес к
рынку ипотечного жилищного кредитования, но и повышает степень
экономического потенциала государства.
С 1 января 2018 г. федеральная целевая программа была досрочно
прекращена. Несмотря на это, она интегрировалась в состав государственной
программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и
коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (постановление
Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О реализации отдельных мероприятий
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и
комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации»), которая была утверждена постановлением Правительства РФ от
30.12.2017 № 1710 «Об утверждении государственной программы Российской
26
Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными
услугами граждан Российской Федерации». Помимо этого, действует
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки
семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, согласно которому с помощью
средств материнского капитала можно оплатить первоначальный взнос по ИЖК
или выплачивать платежи по кредиту.
Помимо макроэкономических факторов, на состояние рынка ипотечного
кредитования влияют и факторы, находящиеся на уровне кредитных
организаций. К таким факторам отнесем: структуру и объем ресурсной базы
кредитной организации, уровень квалификации персонала, осуществляющего
выдачу кредита, а также способы и пути продвижения банком ипотечных
продуктов.
Активные операции банк осуществляет за счет пассивных, поэтому
кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, отвлекая
значительные суммы на долгий срок, должна обладать достаточным запасом
ресурсов. Помимо этого, они должны быть стабильными и приемлемыми по
стоимости.
Обслуживание долга по ипотечному кредиту зависит не только от
заемщика, но и от работника банка, который участвует в процессе выдачи
кредита, определяя его в ту или иную группу качества. Неверные
систематические действия персонала в данном случае могут привести к росту
уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам. В случае
неисполнения обязательств заемщиком кредитная организация будет вынуждена
реализовать заложенную недвижимость. Если же она будет неправильно оценена
ответственным за это персоналом, то банк понесет убытки в большем размере.
Поэтому важно, чтобы оценщик, осуществляющий работу по оценке стоимости
недвижимости, был высококвалифицированным специалистом.
Как и любая другая коммерческая организация, банк должен
разрабатывать политику продвижения своего товара на рынке. В данном случае
важную роль играет маркетинг в сфере ипотечного кредитования. Поэтому чем
27
интенсивнее происходит процесс разработки новых ипотечных продуктов и
внедрения их среди населения, тем более конкурентоспособной становится
кредитная организация.
Проанализировав динамику ипотечного кредитования в РФ, рассмотрев
основные тенденции, складывающиеся на данном рынке, можно сделать вывод
о том, что, несмотря на существование определенных проблем, ипотечное
кредитование развивается на рынке банковских услуг. В свою очередь, на
дальнейшее развитие ипотечного кредитования оказывают влияние следующие
факторы: цены на рынке недвижимости, доходы и расходы населения, состояние
жилищного фонда страны, величина ключевой ставки, наличие конкурентов на
рынке ипотечного кредитования, степень законодательного обеспечения и
наличие государственных программ. В отдельную группу выделим факторы,
находящиеся на уровне самих кредитных организаций, это: структура и объем
ресурсной базы кредитной организации, уровень квалификации персонала, а
также способы и пути продвижения банком ипотечных продуктов
2.2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования
На сегодняшний день влияние ипотечного бизнеса позитивно отражается
на реальном секторе экономики, это в свою очередь увеличивает экономический
потенциал страны. Произведен анализ динамики рынка ипотечного жилищного
кредитования и его современное состояние на основе официальных данных .
Ипотечное кредитование - тот механизм, который обеспечивает
взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями
стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует
преодолению социальной нестабильности в обществе. Банки России
анализируют исторический опыт России в данном направлении и практику в
других странах, стараются разработать собственные модели кредитования,
способные непосредственно функционировать в сложной экономической ситуа-
ции.
28
В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах
(Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.),
а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами
позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд.руб.).
Одной из самых насущных проблем современного российского общества
была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все
сферы жизни граждан - социальную, профессиональную, личную, семейную
жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление
ипотеки.
Рассмотрим ее, динамику и доступность для граждан Российской
Федерации.
В настоящее время в Российской Федерации количество действующих
кредитных организаций снижается, при этом наблюдается дефицит
качественных банковских услуг. В 2018 г. количество действующих банков в
России составляло 508 единиц (Рис. 6), т.е. за 2018 год их число сократилось на
53 единицы, что составило 9,45%. За 2017 год количество банков сократилось на
62 единицы, а в 2015 году - на 110 единиц, (9,95% и 15,01% соответственно).
Рисунок 6. Динамика количества кредитных организаций -
участников рынка жилищного (ипотечного жилищного)
кредитования (в целом по РФ)
29
Рассмотрим рейтинг банков по объему ипотечного портфеля в 2018 году.
Лидером по объему ипотечного портфеля в 2018 г. является ПАО «Сбербанк
России» (Табл. 3).
Таблица 3
Рейтинг банков по объему ипотечного портфеля, 2018 г.
Банк
Объем ипотечного портфеля в млрд. руб. (кредиты на
балансе банка)
Сбербанк
2 900,7
ВТБ
1 078,6
Газпромбанк
256,1
Россельхозбанк
182,3
Райффайзенбанк
90,8
Связь-банк
70,6
Абсолют банк
55,1
Уралсиб
50,8
Банк «Санкт-Петербург»
49,7
Второе место занимает группа ВТБ, чей портфель меньше лидера в 2,5
раза. На третьей позиции находится Газпромбанк с существенным отставанием
от первых двух гигантов (практически в 10 раз).
Важным показателем качества портфеля каждого банка является доля
просроченной задолженности. Чем она выше, тем менее эффективную политику
реализует кредитор, а именно выдает займы клиентам с высокой степенью риска.
У крупнейших игроков рынка рассматриваемый параметр находится в пределе
1-1,5% (например, Россельхозбанк, Газпромбанк, Россельхозбанк).
По данным Центрального Банка РФ в 2018 г. объём задолженности по
предоставленным ипотечным жилищным кредитам превысил объём выданных
ипотечных жилищных кредитов в 2,37 раза.
Объемы ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим
лицам в 2009 и 2015 гг. по отношению к предшествующему году,
соответствующего периода, имели тенденцию к снижению на 74,50% и 33,97%
соответственно (Рис. 7).
30
Рисунок 7. Динамика объема предоставленных
кредитов и задолженности в РФ
Пик, одобренных заявок, пришелся на 2018 г. и составил 1314573 единиц
кредита на сумму 2671789 млн. рублей, что на 32,18% выше уровня предыдущего
года (рис. 8). Доля ипотечного продукта в общем количестве потребительских
кредитов в 2018 г. составила 24,3%.
Рисунок 8. Динамика предоставленных кредитов в РФ
31
В целом, задолженность по предоставленным кредитам за анализируемый
период имела тенденцию к росту, максимальное значение достигла в 2018 г., что
составило 6323159 млн. руб. (больше аналогичного показателя 2017 г. на 22,90%)
из которого просроченная задолженность составила 60 999 млн. руб. (Рис. 9).
Рисунок 9. Динамика просроченной задолженности по
ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим
лицам в РФ
В 2014 году, банки предоставляли ипотечные жилищные кредиты по
ставкам от 12% до 15% годовых. По причине экономических проблем в
государстве и снижения темпов роста в строительной отрасли в частности,
государству пришлось предпринять дополнительные меры, стимулирующие
спрос населения на недвижимость (Рис. 10).
Рисунок 10. Динамика средневзвешенной ставки по
ипотечному жилищному кредитованию в РФ
Результаты программ можно было отметить в 2015-2016 гг.: проценты
снизились до 12-13,5% годовых, активно рекламировалась программа «Жилье
без первого взноса». Однако ожидаемого роста продаж не последовало и в 2016
году, последние новости о банкротствах застройщиков заставили россиян
задуматься о покупке новых квартир. Некоторое оживление на рынке
32
кредитования отметили в конце года, после снижения учетной ставки ЦБ.
Следом все крупные банки снизили ставки по ипотеке и потребительским
займам. Можно было оформить ипотечный кредит под 11,25% годовых.
Уровень ставки по ипотечному жилищному кредитованию в 2017-2018гг.
также имеет тенденцию к снижению, оставаясь в пределах 9-11% годовых.
Согласно статистическим данным (Рис. 11), средневзвешенный срок
кредитования (т.е. период погашения задолженности по ипотеке в РФ)
составляет 15 лет, в течение этого периода заемщикам удается беспрепятственно
погасить свою задолженность, избежать значительной суммы переплаты. В 2018
г. средневзвешенный срок кредитования составил 195,2 мес. (16 лет), что больше
аналогичного показателя 2017г. на 4,50% (или на 8,4 мес.).
Рисунок 11. Динамика средневзвешенного срока
кредитования в РФ
В условиях экономического спада вопросы доступности ипотечных
кредитов вновь приобрели свою актуальность.
В связи с падением уровня жизни (по данным Росстата, начиная с 2014
года наблюдается снижение реальных располагаемых денежных доходов
россиян)
В современных научных исследованиях авторами выделяются различные
факторы (параметры), влияющие на доступность ИЖК. Так, отмечается, что
доступность ИЖК снижают два взаимоисключающих фактора: недостаточный
уровень доходов населения и высокая стоимость жилой недвижимости. Данная
ситуация определяется в значительной степени сформировавшимся дисбалансом
33
спроса и предложения на рынке жилья, оказывающим негативное влияние на
качественное состояние ипотечного кредитования .
В настоящее время жилищная ипотека является основным направлением
в работе коммерческих банков по кредитованию физических лиц. К примеру, на
начало 2018 года в кредитном портфеле физических лиц крупнейшего банка
страны - ПАО «Сбербанк России», ипотека занимала 56,1% от совокупной
величины портфеля.
По состоянию на начало декабря 2018 года объем предоставленных
ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) достиг максимально высокого значения
за последние 3 года и составил 2 671,79 млрд руб., что на 54,3% больше
аналогичного показателя 2017 г.
Основным фактором, определяющим доступность ИЖК, является
средневзвешенная ставка по кредитам представленная ранее.
Устойчивый тренд на снижение средневзвешенной ставки по ИЖК
наметился с конца 2016 г. (до этого момента снижение ставки чередовалось с ее
ростом), и только за последние 2 года средневзвешенная ставка по ИЖК
снизилась на 2,64%. Но стоит отметить, что это существенно не повлияло на
положение России по уровню средневзвешенной ставки среди прочих стран. В
тройку мировых лидеров, где средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам
составляет 1,21; 1,42 и 1,53% соответственно входят Япония, Швейцария и
Финляндия.
В России достаточно парадоксальная ситуация. Она заключается в том,
что с одной стороны снижение ставки по ипотеке является одной из
приоритетных задач национальной экономической политики, но, с другой
стороны, в условиях достаточно стабильных цен на рынке недвижимости, спрос
на ИЖК растет опережающими темпами (о чем свидетельствует рост выданных
за 2017 г. кредитов почти на 60%)
4
. В этих условиях банкам просто невыгодно
снижать ставку, так как ипотека обеспечивает значительную часть их дохода.
Снижение ставки ипотечного кредитования спровоцировало так
называемый «ипотечный бум» на рынке. Сейчас 80 - 85% покупателей