54
Таблица 7
Прогнозные позиции доступности ипотеки как источника
финансирования инвестиций со стороны власти и бизнеса в
Российской Федерации
Вид
Характеристика
ЦБ РФ
Предполагается достичь показателей ставки по ипотеке в
диапазоне от 9 до 10% при значении ключевой ставки ЦБ РФ в
6,5-7% и при годовой инфляции 4% к 2020 г. (Э. Набиуллина)
Правительство РФ
В стране созданы все условия для достижения показателя
ставки по ипотеке в значении 6-7% (Д. Медведев)
Минэкономразвития России
Ставки по ипотеке будут 8-9% в 2019-2020 гг. (М. Орешкин)
Сбербанк
При сохранении тренда на понижение инфляции можно
достичь показателей ставки по ипотеке в значении 6-7% к
2020 г.; на ноябрь 2018 г. ставка по ипотеке Сбербанка -
8,99% (Г. Греф)
Промсвязьбанк
Ставка по ипотеке в 8% будет достигнута к 2020 г. (Д.
Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка)
Развитие системы ипотечного кредитования порождает проблему
неисполнения заемщиками своих обязательств перед кредиторами. В подобной
ситуации возникает необходимость в передаче кредитору предмета залога —
недвижимости, которой может быть единственное жилье гражданина (табл. 8).
Таблица 8
Нормативно-правовое регулирование залогового имущества в
Российской Федерации
Документ
Содержание
Гражданский
процессуальный кодекс РФ,
ст. 446*
Взыскание по исполнительным документам не может быть
обращено на жилое помещение (его части), если для
гражданина-должника и членов его семьи, совместно
проживающих в принадлежащем помещении, оно является
единственным пригодным для постоянного проживания
помещением
Постановление
Конституционного Суда РФ от
14.05.2012 № 11-П «По делу
о проверке
конституционности
положения абзаца второго
части первой ст. 446
Гражданского
процессуального кодекса РФ»
Конституционный Суд РФ признал существование
имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении
жилого помещения не противоречащим Конституции
Российской Федерации. При этом Суд дал указание
законодателю внести необходимые изменения в гражданское
процессуальное законодательство, регулирующее пределы
действия иммунитета, в случае, если по своим
характеристикам соответствующий объект недвижимости явно
превышает уровень, достаточный для удовлетворения
разумной потребности должника и членов его семьи в жилище
Нормативно-правовое регулирование залогового имущества при ипотеке
в Российской Федерации Эксперты сходятся во мнении о преждевременном
принятии соответствующих законопроектов и считают, что в том виде, в котором
законодатель предлагает реализовать данный вопрос на практике, не решатся в
полной мере проблемы неисполнения субъектами своих денежных обязательств
55
возможности дальнейшего развития ипотечного кредитования России главным
образом мы видим в следующих направлениях:
- комплексная переработка и улучшение имеющихся государственных
стратегий развития жилищной сферы, ипотечного жилищного кредитования и
обеспечения населения России жильем;
- совершенствование законодательной и нормативной базы для
реализации механизма ипотечного кредитования и эффективного
функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;
- формирование устойчивой системы привлечения на рынок
ипотечного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов
рефинансирования;
- обеспечение государством общего роста экономики,
финансирование ее реального сектора;
- повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, в том
числе снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и повышение
доступности ипотечных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного
жилищного кредитования;
- субсидирование процентных ставок и компенсация роста
процентной ставки в период высокой инфляции;
- налоговое стимулирование заемщиков, кредиторов и инвесторов;
- увеличение объемов жилищного строительства;
- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка
ипотечного жилищного кредитования.
В заключении, необходимо отметить, что развитие и модернизация
системы ипотечного кредитования невозможны без участия государства и его
экономического и законодательного содействия. Однако крайне важно
сокращение прямого государственного вмешательства в справедливые
конкурентные рыночные механизмы. Со стороны государства должно быть
продемонстрировано четкое понимание ипотеки как рыночного инструмента для
достижения цели жилищного благополучия в обществе.
56
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного
кредитования в Российской Федерации
3.1 Рекомендации по совершенствованию системы ипотечного
кредитования в РФ
На основании рассмотренных перспектив развития рынка ипотечного
кредитования рассмотрим 2 предложения по его совершенствованию
1) Рассмотрим переход на проектное финансирование строительства
нового жилья( через экскроу счета). Данное нововведение вступает в силу с 2019
года и окажет очень важное влияние, как на весь рынок жилищного
строительства, так и на ипотеку
2) Предложим ввести новый инструмент ипотечного кредитования
«обратная ипотека» и оценим его эффективность на примере деятельности ПАО
«ВТБ»
Рассмотрим подробнее рекомендации по совершенствованию системы
ипотечного кредитования в РФ
Правительство РФ совместно с Центральным банком РФ разработало
«дорожную карту» поэтапного перехода от долевого строительства к
проектному финансированию, как более зрелой модели развития рынка (сегодня
доля проектного финансирования крайне мала). Исходя из нее, с 1 июля 2019
года по 31 декабря 2020 года начнется переход на заключение всех договоров с
использованием счетов эскроу и/или специальных счетов. В соответствии с
внесенными изменениями в 214- ФЗ, с 1 июля 2018 года получение кредитных
средств застройщиком возможно только целевым образом, то есть под
конкретный проект. Покупатель сможет приобретать только готовое жилье. Это
позволит существенно снизить риски домашних хозяйств, возникающие при до-
левом строительстве:
-обман дольщиков застройщиками (доли продаются по несколько раз);
-высокая вероятность банкротства застройщика и остановка
строительства;
57
- сжатые сроки рассрочки платежа и необходимость оформления ипотеки.
Новая схема предусматривает участие будущих владельцев жилья,
строительных организаций, банков и государства. Строительные компании
должны вложить в строительство около 25-30 % собственных средств от общей
ожидаемой суммы, то есть купить участок и провести проектные работы, начать
строительство, а также обеспечить заключение договоров долевого участия с
будущими собственниками жилья на большую часть квартир (около 70 %).
Будущие собственники жилья оплачивают свои квартиры не застройщику, а
путем отчислений собственных и/или ипотечных средств на банковские эскроу-
счета (входящие в систему страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.), где их
деньги остаются в качестве своеобразного залога по кредиту строительной
организации. Будет решена проблема несоответствия объемов привлекаемого
финансирования стадиям строительства, поскольку средства будут выделяться в
пределах одобренного объема по мере необходимости. Этот вариант позволяет
полностью обезопасить деньги покупателей и не допустить в будущем проблем
«обманутых дольщиков». Банк оформляет застройщику кредитную линию,
квалифицированно следит за целевым использованием средств, соблюдением
сроков строительства и т. п.
Кредит обеспечивает потребности строительства по мере необходимости,
в соответствии с графиком работ. Эскроу-счета в банке постоянно пополняются
взносами будущих собственников жилья. Банк не несет обязанность по
формированию значительных резервов и имеет возможность снизить ставку по
кредиту для застройщика относительно ставок по прямым строи тельным
кредитам. По окончании строительства деньги собственников квартир с эскроу-
счетов обеспечивают окончательную оплату кредита застройщика банку и
прибыль застройщика.
Такая схема финансирования строительства снижает риски и для
государства - минимизирует потребности в бюджетной поддержке отрасли. Это
означает, что дома в случае невыполнения обязательств застройщиками будут
достраиваться не за счет бюджета, а на деньги банков, профинансировавших
58
проект. В этом случае кредитные органи¬зации в большей степени
заинтересованы работать с крупными строительными компаниями с хорошей
репутацией.
Таким образом, механизм проектного финансирования на основе
взаимодействия заинтересованных участников позволяет снизить традиционные
риски жилищного строительства, присутствующие в достаточной мере при
других вариантах финансирования при обеспечении приемлемой цены жилой
недвижимости. В конечном итоге от новой системы выиграет покупатель,
поскольку он будет застрахован от рисков, приобретая у застройщика готовое
жилье.
Для формирования полной картины и оценки применимости тех или иных
решений по вариантам финансирования целесообразно, на наш взгляд,
использовать европейский опыт. В то же время не стоит игнорировать тот факт,
что даже в очень похожих условиях результаты аналогичных решений могут
существенно разниться.
2) Для российской ипотеки характерна возрастная дискриминация. Чем
ближе гражданин к пенсии, тем труднее ему получить жилищный кредит.
Участники ипотечного рынка надеются, что планка «критического
возраста», при котором заемщику все еще можно взять кредит, будет постепенно
подниматься. Однако «ждать у моря погоды» немолодым потенциальным
заемщикам слишком рискованно. «Возрастные» проблемы у кредитуемых
граждан начинаются уже с 45 лет.
Практически любой банк ставит обязательное условие, чтобы на момент
погашения кредита максимальный возраст заемщика не превышал 60 лет для
женщин и 65 лет - для мужчин.
Женщинам еще сложнее взять ипотеку, так как их пенсионный возраст
еще на пять лет меньше.
Точнее говоря, банки отказывают в займе, если заемщик, ежемесячно
выплачивая 45-50% от подтвержденных доходов, не успевает погасить кредит до
пенсии.
59
На практике же, банки весьма неохотно выдают любые жилищные
кредиты россиянам старше 55 лет. Проблемы с одобрением ипотечных заявок
возникают уже после преодоления заемщиком «планки» в 45 лет.
Кроме непосредственно отказа, немолодых заемщиков могут ожидать и
другие «дискриминационные» меры. Например, у банков появляются более
жесткие требования к справкам о доходах. Такого заемщика может ждать
повышенный тариф по обязательному страхованию сделки. При этом не каждая
страховая компания будет готова работать с немолодым клиентом.
Дополнительным поводом для банкиров не развивать ориентированные
на пожилых заемщиков программы служит следующее. Немолодому человеку в
случае потери работы - пусть и не по его вине - достаточно сложно найти другое
место с неменьшей зарплатой.
У российских работодателей укоренилось мнение, что работник в
солидном возрасте хуже адаптируется в новых условиях и заведомо менее
лоялен к компании. Да и получить в подчинение граждан старше себя многие
начальники совершенно не стремятся.
Конечно, в перспективе у банкиров появятся веские причины
пересмотреть свое отношение к немолодым заемщикам. Ведь в ближайшие
несколько лет Россия будет находиться в «демографической яме», и число
активных заемщиков резко сократится.
Одновременно с сокращением населения среднего возраста будут быстро
увеличиваться число и доля пожилых людей. А быстрое сокращение
численности трудоспособного населения будет сопровождаться ростом
экономической нагрузки на каждого работающего. Иначе говоря, многим
гражданам даже в трудоспособном возрасте будет не до ипотеки.
По мнению многих экспертов ипотечного рынка, в скором времени
следует ожидать появления специализированных, ориентированных именно на
пожилую аудиторию ипотечных продуктов. Причиной послужит растущая
конкуренция.
60
Некоторые банки демонстрируют к потенциальным заемщикам «в
возрасте» определенную лояльность.
Более лояльно к людям пожилого возраста относятся Сбербанк, Ханты-
Мансийский банк и «Санкт-Петербург». А банк ВТБ24 выделяет из общего числа
людей преклонного возраста врачей и учителей.
Таким образом, в перспективе позиция банков будет постепенно меняться
на более выгодную для пожилых россиян. Проблема возрастных ограничений на
выдачу ипотечных кредитов не будет решена до тех пор, пока страховщики не
проявят готовность страховать пожилых заемщиков. Или пока на российском
рынке не появятся эффективные схемы «ипотеки для пожилых», в частности
социальной ипотеки.
На основании всего вышеизложенного предлагаем разработку и
внедрение инновационного ипотечного продукта –«обратная ипотека».
В настоящее время в экономической литературе обратная ипотека
("Reverse Mortgage) или определена как форма банковского кредита для
населения пенсионного возраста под залог имеющейся недвижимости (ипотека)
с единовременным погашением в конце срока кредита на потребительские
нужды. Следовательно, обратная ипотека как форма кредита характеризуется
следующими классификационными признаками:
-в качестве кредитора выступает кредитная организация, то есть это
банковская форма кредита;
-обратная ипотека выдается в денежной форме, то есть это денежный
кредит;
-обратная ипотека ориентирована на граждан рф пенсионного возраста,
то есть является кредитом для населения;
-по договору обратной ипотеки предусмотрен объект залога - жилая
недвижимость, то есть кредит может быть назван ипотечным;
-в то же время по цели кредит относится к потребительским кредитам с
дополнительным обеспечением,так как выдается для приобретения товаров и
услуг;
61
-по форме выплат обратная ипотека является кредитом с периодическими
аннуитетными выплатами;
-обратная ипотека является необслуживаемым кредитом с
единовременным погашением процентов и суммы кредита в конце срока
(шаровый кредит);
-точный срок обратной ипотек может быть изменён, так как для банка,
срок кредитной линии играет большую роль на срок окупаемости и точку
безубыточности.
Программе «обратная ипотека» свойственны следующие социально-
экономические функции.
Рисунок 14. Социально-экономические функции «обратная
ипотека»
Основными принципами института обратной ипотеки являются
следующие положения: заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать кредит
до дня своей смерти или добровольного переезда; заемщик получает
оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на
недвижимость («обратные» платежи); заемщик является владельцем жилья до
дня своей смерти или добровольной продажи жилья; заемщик вправе в любое
62
время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную
стоимость (в зависимости оттого какая сумма меньше).
Особенности взаимоотношений кредитора и заемщика по программе
«обратная ипотека» определяются, как и по любому другому кредиту,
кредитным договором, понятие которого содержится в п. 1 ст. 819 Гражданского
Кодекса РФ: «банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются
предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях,
которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить
полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее».
Обратная ипотека не может быть использована в отношении части
земельного участка, который не может соответствовать определению
самостоятельного участка соответствующей категории, в отношении жилых
комнат, составляющих часть дома или квартиры.
Выплата кредита «обратная ипотека» заемщику может осуществляться в
следующем виде: единовременная выплата всей суммы кредита; равные по
сумме ежемесячные выплаты в течение фиксированного периода времени;
равные по сумме ежемесячные выплаты в течение всей жизни заемщика;
произвольная выборка средств заемщиком с постоянным пересчетом остатка
лимита выдачи (кредитная линия).
Начисление процентов по кредиту осуществляется ежемесячно, но
обслуживание кредита не осуществляется, так как кредит и выплаты погашаются
в конце срока обратной ипотеки. Процентная ставка по обратной ипотеке
возможна как фиксированная, так и плавающая.
Основные отличия обратного ипотечного кредита от потребительского и
ипотечного кредитов заключаются в следующем: по источнику погашения
кредита - реализация заложенного имущества (по другим кредитам - доходы
заемщика или домохозяйств); по уровню андеррайтинга платежеспособности
заемщика
12) Отсутствует (по другим кредитам - присутствует в разной степени);
по оценке залога
63
13) Прогнозная будущая стоимость (по другим кредитам - текущая
стоимость); по типу платежа - шаровый платеж без процентных выплат до
истечения срока кредита (другие кредиты
3.2. Оценка эффективности предложенных рекомендаций
Рассмотрим оценку эффективности предложений по
совершенствованию ипотечного кредитования:
- дадим оценку перехода на проектное финансирование строительства
нового жилья( через экскроу счета).
-рассмотрим эффективность нового инструмента ипотечного
кредитования «обратная ипотека»
Ипотеке отводится важная роль в финансировании инвестиций. На
современном этапе жилищное строительство является ключевой отраслью для
различных форм финансирования и кредитной деятельности. В широком смысле
под инвестициями в жилищный сектор понимают все расходы на строительство
новых домов, а также реконструкцию и поддержание в необходимом состоянии
жилого фонда.
Под финансово-инвестиционным процессом в жилищном секторе
подразумевают процесс накопления и последующего использования
финансовых ресурсов с целью обеспечения жилищного строительства и
достижения положительных результатов социального и экономического
характера. Наравне с финансовыми ресурсами в финансово-инвестиционный
потенциал включаются участники финансово-инвестиционного процесса.
Взаимоотношения в финансово-инвестиционном процессе жилищного
сектора можно рассматривать, с одной стороны, как ресурсы (собственные или
заемные), поступающие от компаний и граждан, а также банковские кредиты, а
с другой стороны, как отношения между участниками финансово-