14
ипотечного кредитования в узком смысле можно свести как к «кредиту под залог
недвижимости», к его сущности следует относиться с особым вниманием.
В рассмотрении вопроса ипотечного кредитования определяющее
значение имеют принципы, отражающие природу кредита. Кратко рассмотрим
принципы, на которых основывается ипотечное кредитование.
Принцип срочности предусматривает собой своевременный возврат
кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре.
Соблюдение данного принципа обеспечивает воспроизводство денежных
средств, соблюдение ликвидности и повышение надежности кредитной
организации.
Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат)
заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое
выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного
кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет
кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу
банка.
Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить
кредитору за пользование его денежными средствами. Принцип реализуется
через начисление и уплату банковского процента, ставка которого и является
ценой ипотечного кредита.
Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному
использованию, а также к его своевременному возврату.
Принцип дифференцированности предполагает индивидуальный подход
со стороны кредитора к различным категориям заемщиков по ипотечным
кредитам. Поэтому при принятии решения о выдаче кредита учитывается его
кредитная история, платежеспособность, обеспечение кредита и другие
факторы.
Принцип целевого назначения предусматривает выдачу кредита строго
под определенную цель. Банком не допускается использование кредита на иные,
не предусмотренные договором, цели.
15
Принцип обеспеченности выражает необходимость имущественных
интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком своих обязательств
по кредиту. Поэтому предоставление кредита осуществляется под залог
недвижимого имущества.
Принцип специальности означает возможность установления ипотеки
только к определенной недвижимости и в определенном объеме, т.е. предметом
ипотеки является какой-либо конкретный объект недвижимости.
Принцип гласности обеспечивает возможность ознакомления с данными
ЕГРП (ипотечной книги) любого заинтересованного лица. Так, можно получить
информацию о записях интересующего объекта недвижимости, узнать его
технические характеристики, а также права других на эту недвижимость.
Принцип достоверности гласит, что записи в ЕГРП означают, что в
отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме
обозначенных. Принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и
ипотечных книг.
Принцип приоритета отражает преимущество одного закладного права
перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (ипотечную книгу).
В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по
времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в
удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.
Наконец, принцип бесповоротности означает, что ипотека прекращается
лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре.
Таким образом, благодаря рассмотренным выше принципам,
обеспечивается функционирование ипотечного кредитования. Реализация
данных принципов вкупе с установленным законодательством в данной области
гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком по ипотечному
кредиту.
16
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и норматив-
но-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ,
которые можно систематизировать по уровням власти.
Ипотечное кредитование в РФ регулируются нормативно-правовыми ак-
тами, которые имеет следующую структуру:
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосова-
нием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014
№ 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКз)
11
.
В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимо-
сти:
-гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
-определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как
основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной
территории;
-установлено право граждан на землю в виде частной собственности и в
виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных интересов;
-установлено гарантированное право граждан на наличие жилища, пре-
дусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина РФ.
2) Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. Дается
определение ипотеки как залога недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ предметом ипотеки может быть любое
недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса,
11
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с
учетом поправок, внесенных Закон РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) //
Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398
17
многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские
суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты, которые по ГК
РФ также являются объектами недвижимости
12
.
Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам параграфа 2 гл.
42 «Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие
положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути
являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование объекта
недвижимости в виде залога, то применяются нормы параграфа 3 гл. 23 об
обеспечении исполнения обязательств. Согласно ГК РФ, гл. 23 «Обеспечение
исполнения обязательств» (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51- ФЗ определен перечень
мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-
правовых обязательств.
Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог» ГК РФ (ч. 1)» от 30.11.1994 № 51-
ФЗ урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет
залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы,
регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения
обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по
обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником,
получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего
этим имуществом.
3) Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. где
установлены принципы и отношения, связанные с предоставлением земельных
участков, в том числе и для жилищного строительства
13
12
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от
03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N
32. - Ст. 3301.
13
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от 25.12.2018)(с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст.
4147
18
4) Налоговый кодекс РФ №117-ФЗ от 5 августа 2000 г. (ред. от
28.12.2016) устанавливает понятие организация и индивидуальный пред-
приниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке,
предусмотренном ст. 333.25 НК РФ и применяется оценщиками при анализе
потоков денежных средств от использования имущества, подвергающегося
оценке
14
.
5) Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. регулирует
жилищные отношения, связанные:
-с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав
пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к
государственному и муниципальному жилищному фонду;
-с употреблением жилыми помещениями жилищного фонда, находяще-
гося в частной собственности;
-с употреблением общего имущества собственников помещений;
-с причислением помещений к разряду жилых помещений и устранению
их из состава жилищного фонда;
-с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помеще-
ний;
-с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
-с управлением многоквартирными домами;
-с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных
кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением
обязанностей и прав их членов;
-с предоставлением коммунальных услуг
15
.
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» основной правовой документ, который регулирует ипотечные
14
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ(ред. от
25.12.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с 25.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 07.08.2000,
N 32, ст. 3340
15
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от
22.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,
19
основы возникновения, порядок оформления и юридические последствия их
возникновения
16
.
Рассматриваемый закон признается специалистами как первый
специальный закон, определяющий систему отношений, формирующихся в
связи с залогом недвижимости. В законе предусмотрена конкретизация условий
приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством
предоставления кредита.
Россия переняла зарубежный опыт, позаимствовав механизм рефинан-
сирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано АО
«АИЖК» и принят в 2003 году ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
17
. Закон
имел множество изъянов, часть из которых была со временем ликвидирована.
Тем не менее, для дальнейшего формирования института приняли отдельный
закон о секьюритизации - ФЗ от 21.12.2013 «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты РФ», которым включаются в действие существенные
законодательные новеллы:
-нормы, которые регулируют процедуру секьюритизации активов разно-
образных видов;
- правила открытия и совершения операций по номинальному счету и
счету эскроу; новые правила осуществления нотариальной деятельности,
включая процедуры регистрации залогов движимого имущества.
С повышением объемов кредитования банки энергично начали исполь-
зовать механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так
называемым «коллекторам». Тем не менее, до последнего времени продажа
кредитными организациями просроченной задолженности в основном не
касалась не обеспеченные залогом кредиты. В меньшей степени это затрагивало
ипотеку, так как у банков больше шансов вернуть выданные им средства по
16
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)//"Собрание законодательства РФ",
20.07.1998, N 29, ст. 3400.
17
Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ(ред. от 27.12.2018)"Об ипотечных ценных
бумагах"//"Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448,
20
обеспеченным кредитам, а также механизм ипотеки с правовой точки зрения
очень сложен.
Но банки все активнее начинают сотрудничать с коллекторскими
агентствами по ипотечному кредитованию. Поэтому был принят ФЗ «О защите
прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по
возврату просроченной задолженности» и о внесении изменений в Федеральный
закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от
03.07.2016 г., который с позиции развития ипотеки надлежит рассматривать в
позитивном ключе
18
. Если отношения между банками и коллекторами начали
распространяться на ипотечное кредитование, то для защиты того кто имеет
ипотеку необходимы правовые механизмы и нормы для переуступки ипотечного
долга.
Кроме таких нормативно-правовых и законодательных актов, которые
регулируют процесс ипотечного кредитования, есть региональные законо-
дательные акты, принимающиеся в регионах РФ в области ипотечного
кредитования. Во многих субъектах Российской Федерации принимались такие
законы, целевые программы, различные положения о развитии системы
ипотечного кредитования на территории субъекта. Муниципалитеты тоже могут
принимать различные нормативно-правовые акты по урегулированию процесса
ипотечного кредитования, но понятия и способы урегулирования отношений,
которые возникают при ипотечном кредитовании, значительным образом
различаются.
18
Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ (ред. от 12.11.2018)"О защите прав и законных
интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной
задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой
деятельности и микрофинансовых организациях"//"Собрание законодательства РФ",
04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4163,
21
Глава 2. Оценка развития рынка ипотечного кредитования в
Российской Федерации
2.1. Факторы оказывающие влияние на ипотечное кредитование в
Российской Федерации
Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования РФ
необходимо определить наиболее важные факторы, оказывающие влияние на
данный рынок.
Основной причиной, сдерживающей население страны от активного
приобретения объектов недвижимости, как со стороны кредитора, так и со
стороны заемщика, является цена. Даже несмотря на политику государства, на-
правленную на увеличение размеров доступного жилья, уровень благополучия
граждан РФ недостаточен, чтобы приобрести недвижимость только за счет
собственных средств.
Так, например, динамики средних цен (рис. 1) на первичном и вторичном
рынке жилья совпадают только до 2015 г., когда произошло их одновременное
повышение в 2014 г. и последующее снижение.
Рисунок 1. Средние цены на рынке жилья в РФ, руб. за м
2
Далее на вторичном рынке жилья средняя цена имела нисходящую
тенденцию, в то время как на первичном рынке происходил рост цен. Таким
образом, средняя цена на первичном рынке жилья с 2013 г. увеличилась почти
на 6,5 тыс. руб., на вторичном рынке уменьшилась почти на 4 тыс. руб.
22
Если в начале рассматриваемого периода жилье в новостройке было
дешевле, чем вторичное жилье, то к концу 2017 г. ситуация изменилась. Это
свидетельствует о большей доступности жилой недвижимости на вторичном
рынке. Но стоит учитывать факт наличия многочисленных государственных
ипотечных программ при приобретении жилья в новостройке, особенно
молодыми семьями.
Еще одним фактором, тесно связанным с предыдущим, являются доходы
и расходы населения. Именно с размера сбережений начинается процесс
принятия решения о вложении их, например, в недвижимость и последующей их
возможности покрывать выплаты по ипотечному кредиту. Соотношение доходов
и расходов населения позволяет определить спрос на те или иные продукты и
услуги.
Возможность населения пользоваться заемными средствами банка
напрямую зависит от их финансового положения, в первую очередь от уровня
доходов. На рис. 2 прослеживается положительная динамика среднедушевых
доходов населения России, что положительно сказывается на развитии
ипотечного кредитования.
Рисунок 2. Среднедушевые доходы населения РФ, руб.
Помимо положительной динамики среднедушевых доходов населения,
начиная с 2016 г. наблюдается прирост денег на руках у населения (табл. 2).
Таблица 2
23
Структура использования денежных доходов населения РФ,
%
Показатели
Годы
2013
2014
2015
2016
2017
Всего денежных доходов, в т.ч.:
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
покупка товаров и оплата услуг
73,60
75,30
71,00
73,00
74,90
обязательные платежи и разнообразные
взносы
11,70
11,80
10,90
11,20
11,80
сбережения
9,80
6,90
14,30
11,10
8,10
покупка валюты
4,20
5,80
4,20
4,00
3,70
прирост (уменьшение) денег на руках у
населения
0,70
0,20
-0,40
0,70
1,50
Сбережения, которые потенциально могут быть направлены на
приобретение жилой недвижимости, к концу рассматриваемого периода
снижаются. Возможно, по этой причине население прибегает к услугам
кредитных организаций с целью решить жилищный вопрос, вследствие чего
наращиваются объемы предоставленных ИЖК.
Чем выше уровень инфляции, тем ниже покупательная способность
населения. Как следствие, практически все доходы населения будут
направляться на покупку исключительно товаров первой необходимости, а
предложения банков о предоставлении ипотечных кредитов будут
игнорироваться (рис. 3). Таким образом, еще одним фактором, оказывающим
влияние на ипотечное кредитование, является уровень инфляции.
Рисунок 3. Величина ставки инфляции в РФ, %
На протяжении рассматриваемого периода максимальное значение
ставки инфляции наблюдается в 2015 г. В последующем произошло резкое
снижение, и инфляция в 2017 г. достигла рекордно низкого значения в 2,5 %.
В свою очередь, ключевая ставка оказывает непосредственное влияние на
процентные ставки по банковским операциям (рис. 4).