64
инвестиционного процесса, т.е. государством, гражданами, ипотечными
банками, строительными компаниями (см. рисунок 15).
Рисунок 15. Этапы финансово-инвестиционного процесса в
жилищном секторе
Основными источниками финансирования жилищного строительства в
мировой практике являются собственные средства строительных компаний. В
России особенностью строительной отрасли является высокая стоимость
возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в ис-
пользовании собственного капитала, рост которого происходит благодаря
получаемой чистой прибыли. Достоинствами использования собственного капи-
тала строительных компаний являются бесплатность ресурсов, отсутствие
ограничений в использовании средств. Однако их недостаточно для
осуществления полноценного возведения объекта и обычно хватает только на
возведение фундамента. Потребность строительных компаний в дополни-
тельных источниках финансирования может быть решена с помощью
привлечения внешних источников финансирования, которые представлены в
таблица 9
Таблица 9
Внешние источники финансирования строительных компаний
65
Вид денежных средств
Характеристика
Привлеченные средства
Денежные средства юридических лиц-инвесторов
Привлеченные средства
Денежные средства долевых участников (юридических и
физических лиц)
Заемные средства
Заемные средства финансово-кредитных институтов и
банков
В российской практике финансирование жилищного строительства на
основе использования средств дольщиков занимает наибольший удельный вес в
общем объеме внешних источников финансирования, с присущими ему
достоинствами и недостатками (табл. 10).
Таблица 10
Достоинствами и недостатками внешних источников фи-
нансирования
Вид
Характеристика
Достоинства
Пополнение оборотных средств строительных компаний на начальном
этапе строительства жилого дома, что обеспечивает непрерывность
строительного процесса и снижает сроки
строительства;
гарантии продажи большей части или всех квартир в доме;
исключение последующего этапа реализации квартир
Недостатки
Сокращение нормы прибыли строительных компаний, что связано с
более низкими, чем после сдачи дома, ценами по которым реализуются
квартиры дольщикам;
возможность замораживания строительного объекта из-за финансового
просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок
цен на недвижимость
и стройматериалы
Предусматривается, что переход на новую систему финансирования
жилья пройдет в два этапа: с 1 июля 2018 г. добровольно и с 1 июля 2019 г. — в
обязательном порядке. При привлечении средств граждан в долевое
строительство будут использоваться эскроу- счета и осуществляться банковское
сопровождение проектов, а договоры долевого участия в нынешнем виде
перестанут существовать. Эскроу-счета будут застрахованы в Агентстве по
страхованию вкладов на сумму до 10 млн. руб. Планируется упрощенный
порядок предоставления компенсационных земельных участков застройщикам,
которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов и несут
солидарную ответственность с владельцами компаний-застройщиков за
причиненный гражданам ущерб.
Эксперты отмечают, что проектное финансирование могло появиться без
законодательных инициатив, если бы банковская система позволяла
66
девелоперам привлекать больше средств под проекты. Кредитование
девелоперов при долевом финансировании имеет следующую структуру: 20% в
расходах составляет стоимость земельного участка, до 15% — проектирование и
согласование документации, 25% — прокладка сетей и дорожной
инфраструктуры и 40% — собственно строительно-монтажные работы
5
. Банки
кредитуют застройщиков под ликвидный залог (землю), которая в
себестоимости строительства объекта занимает 20%
6
. Кредит увеличивает се-
бестоимость строительства, когда на начальном этапе девелопер привлекает
банковские средства, а дальнейшее финансирование происходит за счет средств
дольщиков. При проектном финансировании и отказе от привлечения средств
дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и
приведет к сокращению маржинальности девелоперских компаний и росту
стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Проектное
финансирование может стать причиной ухода с рынка небольших строительных
компаний.
Проведенный анализ позволяет прийти к следующим выводам:
-в мировой практике основным источником финансирования жилищного
строительства являются собственные средства строительных компаний, тогда
как в России — внешние источники финансирования, которые далеко не дешевы.
В российской строительной отрасли наблюдается высокая стоимость
возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в
использовании собственного капитала по причине его недостаточности,
поскольку он образуется из чистой прибыли;
- переход с долевой на проектную систему финансирования
строительства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам
для девелоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для
конечного покупателя. Проектное финансирование может способствовать уходу
с рынка небольших строительных компаний;
2)Эффективность для «Обратной ипотеки» мы можем просчитать
следующим образом.
67
Представим экономические показатели эффективности обратной
ипотеки: стоимость жилья 3 000 000 руб; Ежемесячный платеж 15 000;
индексация ежегодно 5% ; рост недвижимости за 1 год 8.3%; ставка банка 1,15;
инфляция 10%.
Представим расчеты на выше обозначенных условиях, как для клиента
так и для банка Представлены в таблице 17 и приложении 1
• Определим ежегодную выдачу займа с учетом индексации 5%, (в
условиях выдачи кредита индексация может изменяться и изменять срок
окупаемости проекта), в этом случае за первый год предоставляется кредит на
189 тыс. рублей, ( из условия 15000 тыс. ежемесячный платёж, 15000*12 мес.),
так как интерес банка составляет 15% (ставка банка ) то сумма начисления
составляет 28350 рублей 189000*0.15
• Общая сумма клиента перед банком за первый год составит 217 350
тыс. руб.
• Проведем аналогичные расчёты в «Microsoft Office Excel» за каждый
период действия программы (15 лет)
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счет реализаций (продажи недвижимости или досрочного
погашения клиента)
68
Таблица 11
Платежи по «Обратной ипотеке»
Лет
Ежегодно к
выплате
без ИНД
Ежегодно с
ИНД
0,15
К погашению
Нарастающий
долг
Стоимость
недвижимости
Остаточная
стоимости
недвижимости
Доход кв в
год
Прибыль
0
3000000
-2183589,92
1
180000
189 000
28 350
217 350
217 350
3 249 000
3 031 650
249 000
249 000
2
180000
198 450
29 768
228 218
445 568
3 518 667
3 073 100
518 667
269 667
3
180000
208 373
31 256
239 628
685 196
3 810 716
3 125 520
810 716
292 049
4
180000
218 791
32 819
251 610
936 806
4 127 006
3 190 200
1 127 006
316 289
5
180000
229 731
34 460
264 190
1 200 996
4 469 547
3 268551
1 469 547
342 541
6
180000
241 217
36 183
277 400
1 478 396
4 840 520
3 362 124
1 840 520
370 972
7
180000
253 278
37 992
291 270
1 769 666
5 242 283
3472617
2 242 283
401 763
8
180000
265 942
39 891
305 833
2 075 499
5 677392
3 601 894
2677392
435 109
9
180000
279 239
41 886
321 125
2 396 624
6 148 616
3 751992
3 148 616
471 224
10
180000
293 201
43 980
337 181
2 733 805
6 658951
3 925 146
3 658951
510 335
11
180000
307 861
46 179
354 040
3 087 845
7 211644
4 123 799
4211644
552 693
12
180000
323 254
48 488
371 742
3 459 587
7 810 210
4 350 623
4 810 210
598 566
13
180000
339 417
50 913
390 329
3 849 917
8 458 458
4608541
5 458 458
648 247
14
180000
356 388
53 458
409 846
4 259 763
9160510
4 900 747
6 160 510
702 052
15
180000
374 207
56 131
430 338
4 690 101
9 920 832
5 230 731
6 920 832
760 322
69
Рассмотрим вариант для аннуитетных платежей:
Общие затраты банка за 15 лет (выданных средств клиенту + интерес
банка 15% составит 4 690 101 рублей.) При этом приведённая сумму посчитаем
по формуле в «ЧПС» и получим значение, что сумма текущий момент составит
2183590 рублей (это ставка дисконтирования 10 процентов (инфляция) на период
15 лет.
Теперь проведём расчет с учетом дисконтирования
Для подсчета, применим ставки дисконтирования-10%
ЧДД(ОТУ)= - (217 350 (1 + 0Д0)
1
+ 239 628 (1+0,10)
2
+ 43 311 020(1+
0,10)
3+
217 350 (1 + 0,10)
1
+ 239 628 (1+0,10)
2
+ 43 311 020(1+ 0,10)
3
= - 150 000 +
683 721 + 7 121 318.65 + 65 870 647,5 ) + 9 920 832 (1+0,10)
15
= 191 378 рублей
Доход при реализации недвижимости в стоимость в 3 млн, при среднем
росте цен на недвижимость 8.3% через 15 лет составит 5 230 731 рублей, тем не
менее приведённая стоимость квартиры на текущий момент составит 3 051 625
рублей.
Согласно условиям программы общая задолженность клиента перед
банком покрывается за счёт продажи недвижимости:
Рассчитаем остаточную стоимость недвижимости: ОС = стоимость
продажи - общую задолженность перед банком. ОС= 3051625- 2183590=868035
рублей, данная сумма является собственностью клиента (наследника).
Общая сумма задолженности - выданных клиенту = сумма всех
начисленных процентов за 15 лет.
2183590-1898774=284816 рублей, таким образом банк от реализаций
условий получит 284 816 рублей прибыли приведенной к текущему моменту.
Рассмотрим риски и ограничения данной модели:
1. Мы исходили из того, что может изменяться рынок цен, растёт на 8.3%
ежегодно (значения среднестатистические согласно предыдущим периоду),
индексация может составлять более или менее 5% ежегодно, это будет влиять,
на срок окупаемости проекта и точки безубыточности проекта, например при
70
индексации 5% и подорожание недвижимости на 8,3%, у нас будет ограничение
в 15 лет, так как рост инфляции, опережает, рост цен на жильё
2. Но при индексации выплат в 15%, мы видим, что точка проект будет
приносить нам доход только до 13 лет, на 14 году он станет нам убыточен, за
счёт того, что индексация выплат, будет опережать ставку дисконта. Рисунок 16
Рисунок 16. Отношение долга и цены на недвижимость
при 15% индексации
Инфляция по РФ определяема на уровне 10%. (в данном случае была
взята средняя инфляция) И ставка по кредиту составляет 15%, так, как в расчёт
берётся средняя ставка по ипотечным кредитам, так как у нас ипотечный заём.
Здесь стоить заметить, что проект просчитан для одного участника
программы. Мы предполагаем, что потенциальными участниками программы
(целевая аудитория) станут жители в возрасте от 55 лет. Если рассматривать к
примеру город-миллионник (Санкт-Петерубург, к примеру), то согласно данным
Росстата в Санкт-Петербурге проживает около 1 миллиона людей пенсионного
возраста, пусть 5 процентов от них станут участниками программы, тогда
совокупный итог по реализаций данного программы составит около 14 млрд.
рублей только по Санкт-Петербургу.
Возможности предложения можно расширить на другие регионы России,
затем рассмотреть различные категории граждан по возрасту, сделать
плавующую процентную ставку с учетом роста цен и ставки по кредитам. Для
того, чтобы осуществить экономическую оценку проектных решений следует
понимать по каким показателям их нужно оценивать.
71
Заключение
Формирование и становление ипотечного кредитования является одним
из важных направлений не только банковской, но и государственной политики
любого государства. Развитие ипотечного кредитования в России условно можно
разделить на пять этапов: 1 до 1754г., 1754 г.- сер. XIX в., Сер. XIX в. - 1917 г.,
1998 - 2008 гг., 2010 – по настоящее время.
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека устанавливается как содержание договора о залоге
недвижимого имущества (договора об ипотеке), согласно которому «одна
сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом».
В настоящий момент можно выделить ряд законодательных и норматив-
но-правовых актов, регулирующих ипотечное жилищное кредитование в РФ,
которые можно систематизировать по уровням власти. К нормативным актом
регулирующим данный вопрос относятся: Конституция Российской Федерации,
ГК РФ, Налоговый кодекс, Федеральный закон «Об ипотеке» и иные
нормативно-правовые акты
Проанализировав динамику ипотечного кредитования в РФ, рассмотрев
основные тенденции, складывающиеся на данном рынке, можно сделать вывод
о том, что, несмотря на существование определенных проблем, ипотечное
кредитование развивается на рынке банковских услуг. В свою очередь, на
дальнейшее развитие ипотечного кредитования оказывают влияние следующие
факторы: цены на рынке недвижимости, доходы и расходы населения, состояние
жилищного фонда страны, величина ключевой ставки, наличие конкурентов на
рынке ипотечного кредитования, степень законодательного обеспечения и
наличие государственных программ. В отдельную группу выделим факторы,
72
находящиеся на уровне самих кредитных организаций, это: структура и объем
ресурсной базы кредитной организации, уровень квалификации персонала, а
также способы и пути продвижения банком ипотечных продуктов.
Государственная поддержка граждан в направлении потечного
кредитования осуществляется в следующих формах:
-адресных единовременных субсидий на часть стоимости
приобретаемого жилья в счет первоначального взноса по ипотечному кредиту;
-льготной процентной ставки по ипотечному кредиту;
-дотирования процентной ставки по ипотечному кредиту.
-определенная форма имеет свои преимущества и недостатки.
Программы могут быть рассчитаны на разные категории населения. При этом
принять участие в государственной программе можно только однократно - то
есть, получить жилье можно будет только единожды. Безусловно, что
государственная поддержка в получении ипотечного кредита, снижения
платежной нагрузки за счет снижения процентной ставки и ослабление
требований по первоначальному взносу существенно облегчает гражданам
возможности приобрести собственное жилье. Вместе с тем, сфера ипотечного
кредитования в нашей стране все еще сталкивается с различными проблемами:
высокой стоимостью жилья при низкой платежеспособности населения, не
всегда стабильными доходами населения, различными психологическими
факторами, обусловленными менталитетом российских граждан.
Перспективы же 2018-2022 гг. зависят не только от экономической
ситуации в стране и, как следствие, величины процентных ставок по ипотеке, но
и от мер государственной поддержки, системы требований к потенциальным
заёмщикам.
На основании рассмотренных перспектив развития рынка ипотечного
кредитования были предложены 2 предложения по его совершенствованию
Рассмотрим переход на проектное финансирование строительства нового
жилья( через экскроу счета). Данное нововведение вступает в силу с 2019 года
73
и окажет очень важное влияние, как на весь рынок жилищного строительства,
так и на ипотеку
Правительство РФ совместно с Центральным банком РФ разработало
«дорожную карту» поэтапного перехода от долевого строительства к
проектному финансированию, как более зрелой модели развития рынка (сегодня
доля проектного финансирования крайне мала). Исходя из нее, с 1 июля 2019
года по 31 декабря 2020 года начнется переход на заключение всех договоров с
использованием счетов эскроу и/или специальных счетов.
Проведенный анализ позволяет прийти к следующим выводам: в мировой
практике основным источником финансирования жилищного строительства яв-
ляются собственные средства строительных компаний, тогда как в России —
внешние источники финансирования, которые далеко не дешевы. В российской
строительной отрасли наблюдается высокая стоимость возводимых объектов,
что ограничивает строительные компании в использовании собственного
капитала по причине его недостаточности, поскольку он образуется из чистой
прибыли;
Переход с долевой на проектную систему финансирования строительства
жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам для
девелоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для конечного
покупателя. Проектное финансирование может способствовать уходу с рынка
небольших строительных компаний;
Предложим ввести новый инструмент ипотечного кредитования
«обратная ипотека» и оценим его эффективность на примере деятельности ПАО
«ВТБ»
Участники ипотечного рынка надеются, что планка «критического
возраста», при котором заемщику все еще можно взять кредит, будет постепенно
подниматься. Однако «ждать у моря погоды» немолодым потенциальным
заемщикам слишком рискованно. «Возрастные» проблемы у кредитуемых
граждан начинаются уже с 45 лет.