44
Государственная поддержка по ипотечному кредитованию
военнослужащим оказывается при условиях участия в Накопительной
ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, а также при
наличии средств первоначального взноса в размере 20%. Данные условия
применимы в отношении военнослужащих офицеров, контракт которых
заключен не ранее 1 января 2005 г., а также рядовых военнослужащих,
оформившие второй контракт после указанной даты. В данной программе могут
также участвовать прапорщики и мичманы, имеющие на своем счету срок
службы не менее 3 лет
22
.
По Программе «Социальная ипотека» государственную поддержку могут
получить супруги, возраст которых не превышает 30 лет и семья которых
признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Молодая семья
должна иметь средства в достаточном объёме, чтобы оплатить стоимость жилья
в той части, которая превышает размер предоставляемой субсидии, либо у семьи
должен быть достаточный ежемесячный заработок для погашения ипотеки,
поэтому большую роль здесь играет официальное трудоустройство. Данная
Программа государственной социальной поддержки может быть реализована
тремя способами: жилье предоставляется из муниципалитета или по
социальному найму, при этом жилье из социального фонда приобретаются по
стоимости в 1,5 - 2,5 ниже рыночной; снижается процентная ставка за счет
бюджета; осуществляется субсидирование первоначального взноса.
В Программе ипотеки для молодых специалистов могут участвовать
граждане: получившие специальное профессиональное или высшее образование,
проработавшие на определенном месте работы не менее 3 лет и не достигшие 30
лет. В отношении молодых специалистов государственная поддержка по
ипотечному кредитованию заключается в том, что бюджет оплачивает
единовременно 20% от общей стоимости жилья. При это специалист должен
22
О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 №
370 (ред. от 08.09.2017) // Соб. законодательства РФ, 2008. № 20. Ст. 2369
45
внести сразу при оформлении 10% от общей суммы, а процентная ставка не
может превышать 10,5%.
Определенная форма имеет свои преимущества и недостатки. Программы
могут быть рассчитаны на разные категории населения. При этом принять
участие в государственной программе можно только однократно - то есть,
получить жилье можно будет только единожды. Безусловно, что
государственная поддержка в получении ипотечного кредита, снижения
платежной нагрузки за счет снижения процентной ставки и ослабление
требований по первоначальному взносу существенно облегчает гражданам
возможности приобрести собственное жилье. Вместе с тем, сфера ипотечного
кредитования в нашей стране все еще сталкивается с различными проблемами:
высокой стоимостью жилья при низкой платежеспособности населения, не
всегда стабильными доходами населения, различными психологическими
факторами, обусловленными менталитетом российских граждан.
Перспективы же 2018-2022 гг. зависят не только от экономической
ситуации в стране и, как следствие, величины процентных ставок по ипотеке, но
и от мер государственной поддержки, системы требований к потенциальным
заёмщикам.
2.4 Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской
Федерации
Прежде чем говорить о перспективах развития необходимо рассмотреть
проблемы связанные с ипотечным кредитованием и пути их разрешения.
Одной из важных проблем современного общества является проблема
ипотечного кредитования. Для большинства россиян приобретение
недвижимости за счет собственных средств невозможно, поскольку происходит
непрерывное увеличение цен на недвижимость, что приводит к значительному
разрыву между доходами граждан и установленными на жилье ценами.
Обратимся к статистике: согласно данным на 2016 год, только 10% граждан
имеют собственное жилье, и всего лишь 1% россиян имеют возможность
46
приобрести жилье без кредита. Ипотека сейчас доступная той категории
граждан, чей доход каждый месяц составляет 40-50 тыс. рублей, а это около 7%
населения.
Исходя из этого можно сделать вывод, что взаимосвязь россиян с
недвижимостью остается на очень низком уровне.
Ключевое направление государственной жилищной политики - это
ипотечное жилищное кредитование, которое является способом приобретения
собственного жилья.
Ипотека-одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое
имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае
невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить
удовлетворение за счет реализации данного имущества. Данная услуга
существовала в России до 1917 года и пользовалась высокой популярностью.
Однако за годы административно-командной системы накопленный опыт в
данной сфере был утрачен.
Спецификой ипотечного кредитования на сегодняшний день является:
-Долгосрочный характер ипотеки (20-30 лет);
-На период действия ипотечного кредитования заложенное имущество, в
большинстве случаев, остается у должника;
-Заложено может быть только то имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения;
-Залоговое право является законодательно базой ипотечного
кредитования, на основе этого права оформляется договор ипотеки и
совершается продажа перешедшего к кредитору имущества;
-Развитие ипотеки предполагает наличие рынка недвижимости и
развитого института его оценки;
-Ипотечное кредитование осуществляют, как правило,
специализированные ипотечные банки
47
В настоящее время в России ипотека развивается, но не заняла еще того
места, которое смогло бы помочь населению в решении проблемы с жильем. По
мнению специалистов, это происходит из-за ряда причин, к которым относятся:
• Низкая платежеспособность населения;
• Кредит по ипотеке очень дорогостоящий;
• Рынок кредитования становится все более монополизированным;
• Социальных ипотечных программ в современных условиях
недостаточно;
• Проблемы, связанные с миграционной политикой;
Проанализируем вышеперечисленные проблемы по отдельности.
Основная проблема медленного развития ипотеки в России, на мой
взгляд, - это низкий уровень платежеспособности граждан, который является
следствием низкого уровня доходов. По оценкам Минэкономразвития РФ только
10% населения могут позволить себе взять ипотеку. Хотя в улучшении условий
жилья нуждаются более 60% граждан. Так же важно отметить, что человек,
который приобрел жилье, зачастую переплачивает около 100% его стоимости. К
этому же добавляются и другие расходы, такие как процедура оценки,
регистрация недвижимости и т.п. Единственный, на мой взгляд, способ решения
данной проблемы-повышения благосостояния граждан России.
Следующая проблема - проблема жилищного кредитования в России. Это
высокие процентные ставки по ипотеке. До 20% выросла стоимость ипотечного
кредитования в 2016 году. 16 июня 2017 года Центробанк России снизил
ключевую ставку на 0,25% - до 9% годовых. Что повлекло за собой существенное
снижение ипотечных ставок по всем программам. Если заемщик оформит ссуду
на 25-30 лет, то переплата будет достигать до 200%. Большие расходы на
привлечение ресурсов не дают возможность снизить процентные ставки-
проценты по вкладам должны быть не менее уровня инфляции, для того чтобы
вкладчикам было выгодно хранить деньги в финансовой организации.
Правительство РФ предоставило временное решение проблемы. Оно
заключается в снижении ставки до 13% за счет государственного
48
субсидирования ипотечных кредитов. Но это кратковременное решение, для
полного искоренения проблемы необходимо значительное снижение темпов
инфляции.
В России почти отсутствует конкуренция среди компаний,
занимающихся строительством домов, руководители строительных организаций
с целью получить более высокую прибыли устанавливают на жилплощадь
высокие цены. Из-за высоких цен люди, которым необходимо жилье, страдают
от невозможности его приобрести. От цен, устанавливаемых строительными
компаниями, также зависят банки, предоставляющее ипотечный кредит. Такую
проблему возможно решить только тогда, когда снизятся цены на первичном
рынке. Также можно создавать льготные условия, посредством которых ипотека
станет более востребованной на рынке недвижимости.
Одним из инструментов решения различных социальных задач,
поставленных перед государством, является ипотечный кредит. В России
существует ряд льготных программ, связанных с ипотекой. В их число входят
программы для военных, сотрудников полиции и МВД, молодых специалистов
и молодых семей. Все перечисленные проекты требуют значительных
доработок. Как обещает Правительство РФ, скоро будут разработаны программы
для молодых врачей и многодетных семей, а пока эти группы населения
вынуждены оформлять ипотеку на всеобщих условиях. Для россиян ипотечные
социальные проекты являются, безусловно, большой помощью. Но несмотря на
это, для банков не являются рентабельными данные займы. Банки предлагают
льготные кредиты только тогда, когда удостоверятся, что потери от льгот,
предоставленных заемщику, компенсируются.
Секретом не является ни для кого-то, что уровень жизни в больших
городах России заметно отличается от уровня жизни в регионах, более мелких
субъектах, отдаленных от столицы. У всех людей существует потребность в
благополучной жизни с финансовой стабильностью и независимостью. Именно
поэтому значительное число россиян стремятся переехать в крупные
мегаполисы, такие как Москва, Санкт-Петербург и т.д. Такая миграция
49
увеличивает спрос на недвижимость в больших городах. И без того высокие
цены на жилье начинают еще больше увеличиваться. В результате этого, цена
ипотеки сильно отличается в разных регионах России.
Решить вышеперечисленные проблемы можно с помощью таких мер, как:
• Снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам и
увеличение среднего срока кредитов;
• Увеличение спектра социальных программ государственной
поддержки;
• Привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок;
• Увеличение конкуренции на рынке жилья;
• Продвижение региональных рынков ипотечного кредитования;
Несмотря на все проблемы, ипотечное кредитование имеет свои
положительные стороны.
Важным преимуществом ипотеки является возможность приобретения
жилья в кратковременный период. Однако заемщик не может завещать или
дарить ипотечную недвижимость без согласия банка. Получая ипотеку, заемщик
и его семья имеют право зарегистрироваться по месту нового жительства, что
играет важную роль, ведь не имея прописки возникает ряд различных проблем.
Также при оформлении ипотеки страхуются риски, которые могут
оказать негативное влияние на платежеспособность клиента.
В число преимуществ ипотечного кредита можно отнести:
-долгосрочное погашение кредита делает платежи не столь
обременительными;
-фиксированная процентная ставка, не изменяющаяся из-за инфляции;
-предоставление льготы по подоходному налогу заемщика на срок
кредитования;
Также необходимо рассмотреть ряд государственных программ,
направленных на улучшение жилищных условий социально незащищенных
слоев населения. К их числу относятся:
50
• Ипотека молодым семьям. Выгодные условия предоставляют
Сбербанк, Альфа-банк, Абсолют банк, Россельхоз банк, Ситибанк, Актив
капитал банк. Предоставляется 9-ти процентная ставка, с ежемесячной выплатой
примерно 23 000 рублей. Чтобы получить данный вид ипотеки молодой семье
необходимо встать в очередь нуждающихся на улучшение жилищных условий.
• Всероссийская программа «Военная ипотека». К данной программе
относятся выпускники военных образовательных учреждений, которые
заключили 1-ый контракт о прохождении службы после 1 января 2005 года и
которые прослужили 3 года.
С 2023 года военные будут получать жильё только по ипотеке.
Предоставляют Сбербанк, ВТБ-24, Банк Зенит, Газпромбанк и т.д.
• Ипотечная программа «Молодые учителя». Процентная ставка 8,5%
годовых, которая является одной из самых низких в стране. Льготная ипотека
для учителей в 2017 году — это погашение государством определённой части (до
40%) от стоимости квартиры или дома. Благодаря этому цена на жильё
получается доступной, и любой молодой учитель сможет позволить себе купить
квартиру по ипотеке, выплачивая небольшие ежемесячные проценты. Кроме
этого ссуду в виде льготной ипотеки можно потратить не только на погашение
первого взноса, но и для оплаты процентной ставки по займу.
Ипотечное кредитование в нашей стране переживает в настоящее время
изменения. Одни эксперты прогнозируют понижение ипотечных ставок, которые
могут достигать рекордно низких значений, а другие, наоборот, предрекают
образование «финансовых пузырей» подобным тем, которые появились у
американских ипотечных банков к 2008 г. Предоставление американскими
банками дешевых ипотечных кредитов и отсутствие должного контроля за
платежеспособностью заемщиков стали причинами мирового финансового кри-
зиса. Подобные опасения, связанные с дальнейшим понижением процентных
ставок по ипотеке в Российской Федерации, могут вызвать кризис российской
банковской системы.
51
Отдельные факторы снижения процентных ставок по ипотеке в
российских банках приведены в таблице . 4
Таблица 4
Факторы снижения ставок по ипотеке
в Российской Федерации
Причина
Содержание фактора
Политика ЦБ РФ
Регулятор с 2016 г. планомерно понижает ключевую ставку для банков,
которая на период с 17 сентября по 16 декабря 2018 г. равнялась 7,5%.
ЦБ РФ прогнозирует годовую инфляцию в интервале 5,0-5,5% по итогам
2019 г. с возвращением к 4% в 2020 г. и будет оценивать
целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки с учетом
динамики инфляции
Политика
Правительства РФ
Снижение уровня инфляционных показателей за последние годы;
программа предоставления субсидий для ипотечного рынка, которая
позволит в будущем сохранить ставки по ипотеке на приемлемом уровне
Политика
застройщиков
Рост предложения квартир эконом-класса
Ожидается, что на рынке ипотечного кредитования в Российской
Федерации процентные ставки по ипотеке в 2019 г. будут на прежнем низком
уровне, что сохранит повышенный спрос на кредитные ресурсы.
Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются три
крупнейших банка (табл. 5).
Таблица 5
Рейтинг банков по предоставлению ипотечных кредитов в
Российской Федерации на 2018 г.
Место в
рейтинге
Характеристика банка / Bank characteristic
1
Сбербанк, доля на рынке ипотеки около 1 трлн руб., или 55,6%
2
ВТБ, доля на рынке ипотеки около 23%
3
Райффайзенбанк, резко увеличивший за несколько лет долю ипотечных
кредитов
в портфеле
Лидеры кредитного рынка в Российской Федерации осуществляли в
течение последних несколько лет планомерную политику, направленную на
снижение процентных ставок по ипотеке (табл. 6).
52
Таблица 6
Особенности работы банков по предоставлению ипотечных
кредитов в Российской Федерации
Название банка
Характеристика работы
Сбербанк
Пересмотр политики предоставления кредитов в сторону их снижения с
10 августа 2017 г. по ипотеке первичного и вторичного жилья в среднем
на 0,6-2%; снижение первоначального взноса при покупке готового
жилья на 5%. Приобретение строящегося жилья - 7,5% на срок до 30
лет, а готового жилья - 9,2% на срок до 30 лет. Рефинансирование
ипотеки - 9,9% на срок до 30 лет. Ипотека с господдержкой для семей
с детьми - от 6% на срок до 30 лет. Ипотека на строительство жилого
дома - 10,6% на срок до 30 лет. Военная ипотека - 9,5% на срок до 20
лет. Прирост заявок на ипотечные кредиты увеличился на 30%
ВТБ
Кредитование первичного и вторичного жилья - 8,9% на квартиры
площадью от 65 м
2
, при меньшей площади - 9,1%. Рефинансирование
ипотеки - 8,8%. Военная ипотека на сумму до 2 435 000 руб. на срок
до 20 лет. Прирост заявок на кредиты возрос на 25%
Райффайзенбанк /
Кредитование первичного и вторичного жилья по ставке 10,25% на
срок до 30 лет. Рефинансирование рублевой ипотеки - 10,25% на срок
до 30 лет. Рефинансирование валютной ипотеки - от 10,25%. Ипотека
с господдержкой для семей с детьми - 6% на срок до 30 лет
ВТБ Банк Москвы
Кредиты для новостроек и вторичного жилья - 9,1% на срок до 30 лет.
Для получения льготного процента (8,9%) необходимо покупать жилье
от 65 м2. Военная ипотека - 9,3% на срок до 20 лет в размере до 2 435
000 руб. Рефинансирование ипотеки - 8,8% на срок до 30 лет
Россельхозбанк
Кредитование первичного и вторичного жилья - 9,3% на срок до 30 лет.
Рефинансирование ипотеки - 10% на срок до 30 лет. Ипотека с
государственной поддержкой семей с детьми - 6% на срок до 30 лет
Промсвязьбанк
Военная ипотека - от 8,8% сроком до 25 лет, первоначальный взнос
10%. Кредитование первичного жилья - от 9,05% без комиссии за
оформление кредита, первоначальный взнос - 10%. Ипотека на
вторичное жилье - от 9,35%. Ипотека без первоначального взноса - от
11,6% на весь срок кредита
Агентство
ипотечного
жилищного
кредитования
(АИЖК)
Социальная ипотека по стандартам АИЖК. По программе получить
ипотеку можно в агентстве, акции которой полностью принадлежат
государству. Цель организации состоит в создании лучших условий для
получения ипотеки гражданами Российской Федерации.
Государственный контроль за АИЖК. Индивидуальные ипотечные
программы и выкуп жилищных кредитов у банков за счет
государственных средств. Ипотечные кредиты до 30 лет лицам от 18 до
65 лет. Кредитование на первичном и вторичном рынке по стандартной
ссуде - от 9 до 10%, первый взнос - не менее 10% от стоимости жилья.
Военная ипотека - от 9,75 до 10,75%. Кредиты на квартиры в
новостройках, построенных не ранее 2007 г., по ставке от 7,9 до 11%
на срок до 30 лет с первоначальным взносом - не менее 20%, возможно
использование материнского капитала. Льготная ипотека для
получателей «дальневосточного гектара». АИЖК планирует к 2020 г.
повысить доступность жилья до 40%, для этого доля ипотечных ценных
бумаг, выпущенных с поддержкой АИЖК, вырастет как минимум до 45%
от общего объема ипотечных кредитов
53
Банки могут предлагать «ипотечные акции» с нулевым первоначальным
взносом. На практике кредитная ставка по таким программам является более
высокой и может достигать значений от 12,5 до 14,5%.
Следствием снижения ставок по ипотеке может быть рост числа сделок
на рынке первичной и вторичной недвижимости. Повышение спроса на ипотеку
зависит не только от снижения процентных ставок, но и от платежеспособности
заемщиков. Огромное значение имеют макроэкономические показатели в стране.
Если денежные доходы населения будут подвержены стагнации, снижение
процентных ставок по ипотеке не приведет к нужному результату. Заемщики с
низкой зарплатой не смогут обслуживать ипотечные кредиты. В то же время
исследования показывают, что уровень финансовой грамотности населения в
большей степени влияет на стратегию принятия решений в домашних
хозяйствах, чем размер доходов граждан, традиционно рассматривающийся в
качестве ключевого детерминанта финансового поведения населения. Для
увеличения уровня сбережений в доходах населения следует планомерно
осуществлять ряд важнейших мероприятий: реализовывать систему
государственных мер по повышению реальных денежных доходов населения,
сокращать неравенство в доходах, продолжать политику снижения темпов
инфляции, реализовывать мониторинг сберегательного процесса.
Ряд экспертов сходятся во мнении о том, что банковская система не
отвечает инвестиционным требованиям расширенного воспроизводства. Не-
обходимо объединить преимущества государства и частного сектора в единой
технологической цепи инвестиционного и финансового обеспечения рас-
ширенного воспроизводства.
Перспективы доступности ипотеки как источника кредитных ресурсов
для финансирования инвестиций в Российской Федерации можно оценить на
основе мнений руководителей ведомств и банков, оказывающих
непосредственное влияние на этот процесс (табл. 7).