84
рассматриваться как превышение полномочий. Вдобавок, согласие органа
опеки и попечительства само по себе не влияет на возникновение правовых
отношений по основной сделке, а является лишь условием ее совершения.
К полномочиям органов опеки и попечительства, согласно п. 6 ч. 1 ст. 8
ФЗ «Об опеке и попечительстве», относится выдача разрешений на
совершение сделок с имуществом подопечных. Анализ гражданского
законодательства показывает отсутствие единого применения указанной
нормы, так как в одних случаях содержится прямое указание на
предварительное получение согласия, например, п. 4 ст. 37 ГК РФ, ст. 2 ФЗ
«О приватизации жилищного фонда в РФ», а в других – требование о его
наличии не ограничивается временным пределом, например, п. 4 ст. 292 ГК
РФ, п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1
.
Предполагается, что в случаях, когда речь идет о защите прав и
законных интересов несовершеннолетних, а также лиц, находящихся под
опекой или попечительством, разрешение органов опеки и попечительства
должно быть предварительным. По общему правилу, в соответствии с п. 3 ст.
157.1 ГК РФ, в предварительном согласии на совершение сделки должен
быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. В
тексте предварительного разрешения органа опеки и попечительства также
должны быть приведены условия одобряемой сделки.
При применении указанных норм следует учитывать, что «согласие
органа опеки и попечительства» и «разрешение органа опеки и
попечительства» на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего,
а также лиц, находящихся под опекой или попечительством,
рассматриваются как тождественные категории.
Вдобавок, в законодательстве не определены критерии, которыми
должны руководствоваться органы опеки и попечительства при решении
вопроса о даче согласия на сделку. Представляется, что одним из критериев
1
Бакаева И.В. Согласие на совершение сделки: проблемы и решения согласия // Законы
России: опыт, анализ, практика. – 2018. – № 12. – Электрон.версия печат. публ. – Доступ
из справ.правовой системы «КонсультантПлюс».
85
должно послужить сохранение имущественных интересов ребенка или
подопечного. Однако, даже такой основной критерий, которому должны
отвечать действия законного представителя, в ГК РФ и в ФЗ «Об опеке и
попечительстве» сформулирован по-разному.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного
разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать
согласие на совершение сделок и других действий, влекущих «уменьшение
имущества подопечного». В ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» указано,
опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не
вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение
сделок, влекущих за собой «уменьшение стоимости имущества
подопечного».На первый взгляд, в указанных нормах закреплен
равнозначный критерий, но при подробном их анализе можно выявить
существенную разницу. Уменьшение имущества – это лишение подопечного
прав на принадлежащее ему ранее имущество. Определить при этом
уменьшилась стоимость имущества подопечного в результате совершенных
сделок или нет, можно только сравнив денежное выражение проданного и
приобретенного имущества. Вдобавок, в результате сделки может и не
произойти уменьшение имущества, например, продана принадлежащая
подопечному квартира и куплена другая, равная по площади, но при этом
может уменьшится стоимость имущества подопечного, поскольку квартира
куплена за меньшую цену, например, ввиду нахождения в неблагоприятном
районе
1
.
Приобретение квартиры по критерию равенства площади также может
не отвечать имущественным интересам ребенка или подопечного, поскольку,
например, в отчуждаемом жилом помещении у него была своя комната, а в
новом – её может не оказаться. Предполагается, что критерии, которым
1
Торокина Т.Н. Проблемы реализации норм, регулирующих совершение сделок с жилыми
помещениями, принадлежащими малолетним детям // Семейное и жилищное право. –
2018. – № 5. – Электрон.версия печат. публ. – Доступ из справ.правовой системы
«КонсультантПлюс».
86
должны отвечать сделки, совершаемые с имуществом подопечного, в каждом
случае должны рассматриваться органами опеки и попечительства, исходя из
обстоятельств конкретного дела.
Органы опеки и попечительства при выдаче разрешения на отчуждение
жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, при условии
приобретения для них другого жилого помещения равной площади дают
указание на срок приобретения для несовершеннолетнего другой
собственности – квартиры или дома. Если в течение указанного срока не
будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение
считается недействительным, что повлечет за собой недействительность и
самой сделки.
Данное положение находит свое отражение в судебной практике. Так,
по одному из гражданских дел по иску о признании следки
недействительной, применении последствий недействительности сделки в
силу нарушения условия последующего приобретения на имя
несовершеннолетних по 2/5 (две пятые) доли жилого дома суд удовлетворил
исковые требования. Указал, что с учетом правовой позиции
Конституционного Суда РФ согласие органа опеки и попечительства при
отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в
отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние,
находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого
помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы. А в
отношении ответчика суд пояснил, что его доводы о том, что он является
добросовестным приобретателем, не могут быть признаны состоятельными,
поскольку при заключении указанной сделки Ответчик должен был
удостовериться в наличии согласия обоих законных представителей
несовершеннолетнего на отчуждение имущества и разрешения органа опеки
и попечительства на совершение сделки
1
.
1
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 29 фев. 2018 г. по делу № 2-63-
18. [Электронный ресурс]. Доступ из справ.правовой системы «РосПравосудие».
87
Представляется, что одним из способов сохранения законных
интересов несовершеннолетнего при отчуждении жилой площади,
принадлежащей ему, и приобретению равноценной по размеру и стоимости
другой доли жилой площади является заключение предварительного
договора с продавцом. Только после которого может последовать обращение
в органы опеки и попечительства.
Также необходимо обратить внимание на наличие проблем
регулирования совершения сделок с имуществом несовершеннолетних,
которые зачастую встречаются в судебной практике. Нередко судами
оцениваются сделки по отчуждению жилого помещения, в котором доля в
праве принадлежала несовершеннолетнему, и приобретению нового жилого
помещения, как правило, больше по площади, но с использованием
кредитных средств, или же оспариваются отказы в выдаче предварительных
разрешений органов опеки и попечительства на совершение подобных сделок
с имуществом несовершеннолетнего.
Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое
помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с
использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом
на приобретение или строительство указанного жилого помещения,
находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в
Едином государственном реестре недвижимости. Из указанной нормы
следует, что на приобретаемое жилое помещение в силу закона возникает
ипотека, и в случае неисполнения кредитного обязательства последует
обращение взыскания на данное жилое помещение.
Таким образом, в результате совершения подобных сделок существует
риск для несовершеннолетнего остаться без жилого помещения, хотя до
момента начала осуществления действий его законными представителями по
«улучшению жилищных условий» он был владельцем конкретного
недвижимого имущества.
88
Так, в одном деле суд признал законным отказ органа опеки и
попечительства в выдаче разрешения на совершение таких сделок, поскольку
суд сделал вывод, что заявитель, приобретая в собственность квартиру по
ипотечному кредитованию, несет риск потерять право собственности на
приобретаемую квартиру в связи с нахождением её в ипотеке в случае
неисполнения кредитных обязательств, в связи с чем имущественные
интересы подопечного могут быть подвергнуты риску
1
.
К подобным выводам также пришел Ростовский областной суд г.
Ростова-на-Дону, мотивируя свое решение о признании предварительного
разрешения органа опеки и попечительства незаконным тем, что оно не
соответствует интересам ребенка и ставит в зависимость наличие
имущественных прав несовершеннолетнего от платежеспособности и
добросовестности исполнения заемщиками (отец и тетя) условий кредитного
договора, на основании которого доля ребенка оказалась в залоге
2
.
Действительно, в данном случае сложно говорить о соблюдении прав и
интересов ребенка, так как возникает риск оставления несовершеннолетнего
без жилого помещения, к тому же при необходимости он не сможет
распорядиться своей долей в праве на жилое помещение в течение
длительного времени, то есть, пока действует договор залога.
Напротив, в другом деле подобный довод суд посчитал
несостоятельным,«исходя из презумпции добросовестности родителей,
учитывая их личности и платежеспособность, а также соответствие действий
родителей интересам ребенка»
3
.
Для установления единообразия судебной практики по данному
вопросу, в законодательстве необходимо предусмотреть механизм, в котором
1
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 20 дек. 2018
г. по делу № 33-14801/18 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.правовой системы
«КонсультантПлюс».
2
Решение Ростовского областного суда г. Ростов-на-Дону от 7 окт. 2018 г. по делу № 2-
4299 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.правовой системы «КонсультантПлюс».
3
Комментарий к определению судебной коллегии погражданским делам ВС РФ ОТ
27.02.2018 N 48-КГ18-1
89
защита имущественных прав несовершеннолетних при совершении сделок с
вовлечением кредитных средств имела бы преимущественное значение.
Заявитель вправе представить в орган опеки документы, содержащие
сведения о лицах, зарегистрированных по месту нахождения отчуждаемого и
приобретаемого жилых помещений, а также копию выписки из Единого
государственного реестра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое
жилые помещения, содержащую информацию об отсутствии обременений
этого имущества.
При предоставлении полного и достоверного пакета документов
родителями, опекунами и отсутствии оснований для отказа органы опеки и
попечительства принимают решение о выдаче предварительного разрешения
на совершение сделки с недвижимым имуществом ребенка или подопечного.
Типовая форма акта органа опеки и попечительства о выдаче
предварительного разрешения на совершение сделки с недвижимым
имуществом подопечного, а также требования к содержанию такого акта на
федеральном уровне не установлены. Органы государственной власти
субъектов РФ, органы местного самоуправления также не стремятся
закрепить в своем законодательстве форму и требования к содержанию
предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Практический интерес представляет вопрос о сроке действия такого
согласия, который также законом не устанавливается. Предполагается, что он
будет определяться самим органом опеки и попечительства, исходя из
существа и особенностей согласованной сделки и других, заслуживающих
внимания обстоятельств.
Требования к форме согласия органов государственной власти на
совершение сделки установлены в п. 55 Постановления Пленума ВС РФ №
25
1
, где указано, что согласие органа публично-правового образования
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации"
90
должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного
правового акта, письма и т.п.).
Выводы и предложения
Итак, решая дискуссионный вопрос о правовой природе согласия
органов государственной власти, органов местного самоуправления на
совершение сделки, необходимо отметить, что к числу односторонних сделок
их отнести нельзя. Данную категорию согласия следует рассматривать как
административный акт, предоставление которого ограничено рамками закона
и компетенцией должностного лица органа государственной власти, органа
местного самоуправления.
Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует
законодательная регламентация порядка предоставления органами опеки и
попечительства согласия на совершение сделок с имуществом, которые
затрагивают права и законные интересы несовершеннолетних и подопечных.
Не установлены форма и требования к содержанию предварительного
согласия органа опеки и попечительства, отсутствует перечень критериев или
правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства
обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав
несовершеннолетних и подопечных при совершении сделки с имуществом.
Для устранения пробелов в законодательном регулировании
деятельности органов опеки и попечительства необходимо принятие
отдельного нормативного акта на федеральном уровне, который
регламентировал бы порядок деятельности этих органов, в том числе
урегулировал бы принятие решений о даче согласия на совершение сделок с
имуществом, которые затрагивают права и законные интересы
несовершеннолетних и подопечных.
Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу
закона согласия органа юридического лица
ФЗ «Об акционерных обществах» и ФЗ «Об обществах с ограниченной
ответственностью» содержат специальные предписания об одобрении
91
крупных сделок и сделок с заинтересованностью. Следует отметить, что
категории «согласие на совершение сделки» и «одобрение сделки» в рамках
гражданского законодательства рассматриваются как тождественные
понятия.
Одобрение крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется
заинтересованность, представляет собой преобразование единой воли
участников хозяйственного общества в единую волю самого юридического
лица, которая происходит посредством голосования и, в результате –
совершения односторонних сделок.
Однако, несмотря на существующие в доктрине позиции, отнесение
согласия органа юридического лица на совершение сделки к односторонним
сделкам является спорным. Это объясняется, в первую очередь, спецификой
волевого процесса, поскольку решение о согласии на совершение крупной
сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность, может
приниматься как единогласно всеми членами совета директоров общества,
так и большинством голосов на общем собрании членов общества. Правовые
последствия такого согласия будут распространяться так же и на лиц,
которые голосовали против одобрения такой сделки, что существенным
образом отличает данный вид актов от обычных сделок.
Также следует отметить, что правовые последствия крупной сделки и
сделки, в которой имеется заинтересованность, могут возникнуть и без
получения соответствующего согласия. Поскольку действующим
гражданским законодательством предусматривается возможность
последующего одобрения крупных сделок и сделок, в которых имеется
заинтересованность, отсутствие согласия на совершение таких сделок само
по себе не будет являться основанием для признания их недействительными.
Специальных требований к форме решения об одобрении крупной
сделки не содержится ни в ФЗ «Об акционерных обществах», ни в ФЗ «Об
обществах с ограниченной ответственностью». Из этого следует, что
применению подлежат общие положения, закрепленные в гл. 9.1 ГК РФ, в
92
которых указано, что о принятии решения составляется протокол в
письменной форме.
Вдобавок, в ст. 67.1 ГК РФ предусматриваются требования
относительно способов подтверждения факта принятия решения и состава
участков общества, присутствующих при его принятии.
Общие требования к содержанию согласия закреплены в п. 4, п. 5 ст.
181.2 ГК РФ. К сведениям, которые должны содержаться в протоколе о
принятом решении, относятся сведения о лицах, принявших участие в
собрании, результаты голосования по каждому вопросу повестки дня,
сведения о лицах, проводивших подсчет голосов и др.
ФЗ «Об акционерных обществах» в ст. 79 и ФЗ «Об обществах с
ограниченной ответственностью» в ст. 46 содержат специальные требования
относительно содержания решения о согласии на совершение сделки, а
именно, к ним относятся указание на лицо, которое является стороной в
сделке, выгодоприобретатель, цена, предмет сделки и иные её существенные
условия или порядок их определения. В указанных нормах содержится
исключение, согласно которому в решении о согласии на совершение
крупной сделки могут не указываться сторона сделки и
выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных
случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть
определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.
Решение о согласии на совершение крупной сделки может также
содержать указание на минимальные и максимальные параметры условий
такой сделки или порядок их определения; согласие на совершение ряда
аналогичных сделок; альтернативные варианты условий такой сделки,
требующей согласия на её совершение; согласие на совершение крупной
сделки при условии совершения нескольких сделок одновременно.
В решении о согласии на совершение крупной сделки может быть
указан срок, в течение которого действительно такое решение. Если такой
срок в решении не указан, согласие считается действующим в течение одного
93
года с даты его принятия, за исключением случаев, если иной срок вытекает
из существа и условий крупной сделки, на совершение которой было дано
согласие, либо обстоятельств, в которых давалось согласие.
В законодательстве о хозяйственных обществах закреплена
возможность и последующего одобрения сделки. Согласно ст. 157.1 ГК РФ,
при последующем согласии в нем должна быть указана сделка, на
совершение которой дано согласие.
Как отмечается в Постановлении Пленума ВАС РФ № 28
1
,
последующее изменение условий одобренной сделки является
самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении, если оно влечет
изменение существенных условий ранее одобренной сделки. При этом, стоит
иметь в виду, что, если соответствующее изменение было, очевидно,
выгодным для общества (снижение размера неустойки для должника,
снижение арендной платы для арендатора и т.п.), сделка одобрения не
требует.
Совершение сделки без получения необходимого согласия, независимо
от того, был ли отказ на совершение сделки либо такое согласие не
запрашивалось вообще, влечет её оспоримость. Следует учитывать также,
что и само согласие, выданное органом управления общества на совершение
крупной сделки либо сделки с заинтересованностью, может быть признанно
судом недействительным либо не имеющим юридической силы. Признание
недействительным решения общего собрания участников общества об
одобрении крупной сделки не является безусловным основанием для
признания сделки недействительной
2
. Признание решения собрания об
одобрении сделки не имеющим юридической силы влечет
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 (ред. от 26.06.2018) "О некоторых
вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью"
2
Определение Верховного Суда РФ от 4 февраля 2019 г. N 307-ЭС18-24433 по делу N
А56-92269/2017 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.правовой системы
«КонсультантПлюс».