92
попечении родителей, - с другой, основанием которого является учет особенностей в
правовом статусе данных лиц и вытекающей из ст. 38 (часть 2) Конституции РФ
презумпции добросовестного поведения родителей, оптимизирует пределы
вмешательства государства в регулирование отношений родителей и ребенка,
включая имущественную сферу»
1
.
На ряду с этим, это Постановление Конституционного суда РФ от 08.06.2010
№ 13-П признало не соответствующим Конституции РФ п. 4 ст. 292 ГК РФ в части,
где определяется механизм отчуждения жилья, где живут несовершеннолетние дети
собственника этого жилья, «в тех пределах, в каких содержащееся в нем
регулирование не дает возможности при разрешении конкретного дела, связанного с
отчуждением жилья, котором проживают несовершеннолетние, обеспечения
эффективной государственной, включая судебную, защиты прав тех из них, кто
формально не входит в число находящихся под опекой или попечительством или в
оставшиеся без родительского попечения, но либо фактически не имеет его к
моменту когда совершается сделка по отчуждению жилья, либо находится на
попечении родителей, при том, что такой сделкой нарушаются права и охраняемые в
законе интересы несовершеннолетнего ... регулирование, определенное в пункте 4
ст. 292 ГК РФ, не дает возможности реализации указанных возможностей по
обращению за судебной защитой и восстановлением прав несовершеннолетнего,
которые нарушены сделкой, связанной с отчуждением жилья, собственник которого
- его родитель, если несовершеннолетний не вхожит в категорию находящихся под
опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения. В
таких ситуациях соответствующую сделку рассматривают в качестве не
затрагивающей права или охраняемые законом интересы указанных лиц, что
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке
конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с
жалобой гражданки В. В. Чадаевой» // http://www.garant.ru
93
является препятствием для включения адекватных механизмов защиты их прав,
пострадавших от сделки»
1
.
Самое распространенное основание к признанию сделки в жилищной сфере
недействительной это нарушение в момент ее совершения требований
законодательства, к примеру, не получение требуемого нотариально заверенного
согласия супруга. По одному делу, рассмотренному в Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ, Дударь Н.А. подала в суд иск к
Завьяловой В.К., Дударь И.С. с просьбой признать недействительным договор
купли-продажи квартиры из-за того что, что нотариальное согласие Дударь Н.А. в
качестве супруги продавца квартиры, на сделку купли-продажи квартиры
ответчиком, нарушая требования п. 3 ст. 35 СК РФ не получили. Отказав
удовлетворить требования, судом первой инстанции указано, что «ст. 35 СК РФ
необходимо рассматривать в системной связи со ст. 253 ГК РФ. Согласно
положений п. 3 ст. 253 ГК РФ требование признать сделку недействительной можно
удовлетворить только при наличии доказательств, что другой стороне в сделке было
известно или заведомо должно было быть известно об указанных обстоятельствах.
После исследования обстоятельств дела, суд сделал вывод, что покупателю спорной
квартиры Завьяловой В.К. было не известно и не могло быть известно, что согласие
Дударь Н.А. заключить договор купли-продажи квартиры ее мужем отсутствует.
Позиция суда кассационной инстанции не противоречит выводам суда первой
инстанции, при этом она указала, что истец Дударь Н.А. не предоставила
доказательства того, что другой стороне в сделке было известно или заведомо
должно было быть известно, что согласие Дударь Н.А. на куплю-продажу квартиры
ее мужем Дударь И.С. отсутствует. Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда РФ посчитала, что выводы, сделанные судами первой и
кассационной инстанций, имеют своим основанием неправильное толкование и
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке
конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с
жалобой гражданки В. В. Чадаевой» // http://www.garant.ru
94
применение норм материального права: п. 4 ст. 253 ГК РФ устанавливает, что
нормы этой статьи применяют потому, что отдельным видам совместной
собственности настоящий Кодекс или другие законы не устанавливают иное
1
. В
частности, отличающиеся от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила по распоряжению
имуществом, которое находится в совместной собственности супругов,
устанавливаются п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, которые
требуют удостоверения нотариусом и (или) регистрации, если их предмет
представляет собой совместную собственность супругов.
Абзац 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусматривает, что супруг, чье нотариальное
согласие совершить указанную сделку не получили, наделен правом требования
признать сделку недействительной по суду в течение года с момента, когда ему
стало известно или должно было стать известно о совершении этой сделки. Данная
норма закона не предусматривает обязанность супруга, который обратился в суд,
осуществлять доказывание того, что другой стороне в сделке по распоряжению
недвижимостью или в сделке, которая требует удостоверения в нотариусе и (или)
регистрации по установленному в законе порядку, совершенной одним из супругов
при отсутствии нотариального согласия другого супруга, было известно или должно
было быть известно, что такое согласие отсутствует.
К субъектам, чье согласие нужно, чтобы достичь определенный правовой
результат, относят разные государственные органы и органы местного
самоуправления. В частности, ст. 29 ЖК РФ устанавливаются правовые последствия
от неполучения согласия органа местного самоуправления для того чтобы провести
переустройство и перепланировку: «если жилье не вернут в прежнее состояние в
сроки установленные органом, который осуществляет согласование, суд согласно
иску этого органа принимет решение: 1) по отношению к собственнику продать с
публичных торгов такое жилое помещение и выплатить собственнику вырученные
1
Знаменский Д.Н. Отдельные проблемы регулирования правового положения третьих лиц, чье
согласие необходимо на совершение сделки // Образование. Наука. Научные кадры. – 2018. - № 4.
– С. 18-24
95
от продажи такого жилья средства возложив на нового собственника этого жилья
обязанности привести его в прежнее состояние; 2) по отношению к нанимателю
такого жилья по договору социального найма расторгнуть данный договор»
1
.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
1) Причину широты использования категории «согласие» в жилищном
праве обуславливают особенности правового режима жилья, требующие
координации действий разных сторон жилищных отношений: собственников жилья,
членов семьи нанимателя по договору социального найма, органов опеки и
попечительства и др.
2) В качестве средства правового регулирования согласию в жилищном
праве присуща не только регулятивная функция, но и функция по охране прав и
интересов субъектов в жилищных правоотношениях, важнейшим направлением
реализации которой является охрана прав несовершеннолетнего.
3) Согласие в жилищном праве в качестве юридического акта несводимо
только к одобрению юридически значимого действия (сделки с жильем), но
применяется и когда совершаются юридические акты, не имеющие сделочной
природы (согласие на перепланировку жилья).
Роль получения согласия второго супруга состоит в следующем. Согласно ст.
244 Гражданского кодекса Российской Федерации совместная собственность это
имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц не
определяя долю каждого собственника в праве собственности на него, при этом
совместная собственность может возникнуть только в случаях, которые
предусмотрены в законе. Один из таких случаев это совместная собственность
супругов
2
.
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями и
дополнениями от 1 октября 2019 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14
2
Задорцев К.В. Правовое регулирование согласия супруга на совершение сделки в России и за
рубежом // Закон и право. – 2017. - № 2. – С. 7-14
96
Если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим
имуществом супругов предполагают, что он действует по согласию другого супруга.
Таким образом, законом устанавливается презумпция согласия другого супруга при
осуществлении распоряжения общим имуществом супругов. При закреплении
презумпции согласия другого супруга, законодатель основывается на нормальных,
доверительных отношениях в семье.
Очевидна некая конкуренция между интересами добросовестных
контрагентов (третьих лиц), которые вступают в сделки с одним из супругов, и
интересами второго супруга, который непосредственно не участвует в сделке. В
этой связи предпочтение отдают интересам супруга, то есть судом признается
сделка недействительной только при недобросовестных действиях третьего лица,
так как ему было заведомо известно, что другим супругом не будет дано согласие
заключить сделку.
Пункт 3 статьи 157.1 ГК РФ предусматривает виды согласия -
предварительное и последующее (одобрение сделки). Такое деление согласия не
представляет собой новшество.
Новелла - определение условий согласия в соответствии с видом сделки:
- предварительное согласие совершить сделку должно определять предмет
сделки, совершить которую выдается согласие;
- выдавая последующее согласие (одобрение) необходимо указать сделку,
совершить которую выдается согласие.
Факт отсутствия требований указать предмет в последующем согласии,
очевидно, связан с тем, что сделку уже совершили и достаточно будет указание
именно самой сделки. Данное положение показывает упречность рассматривая
следующую ситуацию: супруг совершил сделки одного вида, к примеру, продажу в
один день квартиры и нежилого помещения по разным договорам. Указать в
согласии только сделку («одобряю договор купли-продажи от 15 января 2019 г.,
который заключил мой муж Ф.И.О.») явно недостаточно для определения, какую
именно сделку одобрили.
97
Думаем, что позиция законодателя к определению условий предварительного
и последующего согласий представляет собой недостаточно логичную.
Нотариусом не всегда может быть определен вид согласия - предварительное
или последующее, в этой связи более целесообразно указать как сделку, так и
предмет сделки во всех видах согласия.
Чтобы совершить сделки, требующие оформления у нотариуса, необходимо
соответствующее удостоверенное нотариусом согласие другого супруга. Перечень
данных сделок содержит Гражданский кодекс: договора ренты, договора о залоге
движимого имущества (или прав на него) как обеспечение обязательства по сделке,
договора об ипотеке
1
.
Из статей, которые регулируют иные виды сделок, может быть определен
предмет самых распространенных сделок и указаны они в согласии.
Удостоверяются у нотариуса, чаще всего, согласия подарить недвижимое
имущество, и в таких ситуациях проблем указать предмет договора нет. А вот в
договорах аренды ГК РФ определяется имущество, которое передается в аренду, в
качестве объектов аренды, без употребления термина «предмет»: в аренду можно
передать земельные участки и иные обособленные объекты природы, предприятия и
иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и
другие вещи, нетеряющие свои натуральные свойства при их использовании
(непотребляемые вещи). Помимо этого, предусматривается, что договор аренды
должен указывать данные, которые позволяют определенно установить имущество,
которое подлежит передаче арендатору как объект аренды (ст. 607), то есть
необходимо указание конкретного объекта. Правоприменительная и судебная
практики понятие «объекты аренды» расценивают в качестве предмета договора
2
.
Так, Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
1
Чеботаренко Е.А. Правовая природа согласия супруга на совершение сделки. Удостоверение
согласия супруга нотариусом // Нотариальный вестник. - 2019. - № 5. - С. 8 - 17.
2
Димашев А.И. Согласие на совершение сделки с земельным участком как условие ее
действительности // Юрист. - 2018. - № 1. – С. 5-12
98
договоре аренды» указывает: «Если в качестве предмета договора аренды с выкупом
выступает недвижимое имущество, право собственности на него переходит к
арендатору в соответствии с правилами пункта 2 статьи 223 ГК РФ»
1
. Поэтому в
согласии заключить договора аренды необходимо указание конкретного имущества,
передаваемого в аренду.
Таким образом, делая анализ некоторых видов сделок, можно сделать вывод,
что в качестве предмета сделки, на которую выдается согласие, и который
необходимо указать в согласии, выступает не только конкретное имущество. С
учетом того, что согласие супруга в соответствии со своей правовой природой
представляет собой одностороннюю сделку, думаем, что возможно как способов
защиты права, использования не только норм о недействительности сделок при
неполучении согласия и других последствиях нарушения соответствующих
требований, но и признания недействительным самого согласия супруга в качестве
самостоятельного способа.
3.3. Проблемы совершения согласия третьими лицами и пути их решения
Гражданским законодательством предусматривается, что в отдельных случаях
необходимо получить согласие совершить ту или иную сделку. Это согласие
необходимый элемент юридического состава - основания к возникновению,
изменению и прекращению гражданских обязанностей и прав. Невзирая на довольно
частое использование норм, которые регулируют этот вопрос, можно отметить, что
судами в ряде случаев не уделяется должное внимание правоотношениям, которые
возникают между субъектами спора и третьими лицами. Особой актуальностью эта
проблема обладает когда отчуждается совместно нажитое имущество супругов.
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды»» // http://www.arbitr.ru
99
Сегодня отмечается сближение правового регулирования отношений, которые
содержатся в ГК РФ, и правил регулирования соответствующих отношений в праве
стран Европейского Союза
1
.
Не смотря на большое количество мнений о природе согласия третьих лиц
заключить сделку, в ГК РФ содержится две специальные статьи о согласии третьих
лиц совершить сделку. Во-первых, это статья 157.1 ГК, которая вступила в
законную силу в 2013 году. Вторая статья, регламентирующая согласие на
совершение сделки, это статья 173.1 ГК.
Сделки, в которых нужно согласие третьих лиц, можно встретить и при
оспаривании сделок, которые совершены одним из супругов, по отношению к
совместно нажитому имуществу, а так же когда оспаривают сделки купли - продажи
имущества супругов. Когда суды рассматривают данные споры, нередко
возникновение проблем, связанных с правильностью определения судами «третьих
лиц». Так, Верховный суд Республики Татарстан в порядке апелляции рассмотрел
жалобу на решение Набережночелнинского городского суда от 8 августа 2014 г.
Предмет спора заключался в следующем: гражданин Б. и гражданка О. состояли в
браке, в последствии расторгнутом. В период брака супруги приобрели машину в
совместную собственность. В период брака гражданином Б. была продана данная
автомашина своей матери при отсутствии согласия жены как сособственника этого
имущества. В этой связи, гражданка О. попросила суд признать как
недействительную сделку по отчуждению автомашины и применить последствия
недействительности сделки. При рассмотрении данного дела, суд принимал за
основу, в частности, статью 173.1 ГК РФ, сославшись на отсутствие согласия со
стороны другого супруга в качестве основания к признанию сделки
недействительной.
1
Брезгулевская Л.К. О правовой природе согласия на совершение сделки // Юрист. - 2018. - № 22.
- С. 19 - 23.
100
В результате, решение районного суда признать сделку недействительной,
оставили без изменений. В этом случае судом не было обращено внимание на
значение термина «третьи лица»
1
.
В качестве другого примера можно привести апелляционное определение
Красноярского краевого суда по делу, связанному с признанием договора купли-
продажи недействительным, признанием права собственности. Спор заключался в
следующем: Т. дала доверенность своему мужу К. продать принадлежащее им
нежилое помещение, которое они приобрели в браке. К. продал помещение У. Т.
позднее попросила признать недействительным этот договор купли-продажи с
применением последствий недействительности договора купли-продажи приведя
стороны в первоначальное положение, со ссылкой на занижение стоимости
проданного имущества и отсутствие обсуждения с ней размера сделки, поэтому
сделку купли-продажи заключили с обманом, чем нарушили ее имущественные
интересы.
Суд рассматривая апелляционную жалобу, основывался в том числе и на ч. 3
ст. 173.1 ГК РФ, указав, что лицо, выдавшее необходимое по закону согласие
совершить оспоримую сделку, не имеет права на оспаривание ее по основанию,
которое этому лицу было известно или должно было быть известно в момент
выдачи согласия. Однако, как и в выше приведенном примере, суд не принял во
внимание, что ст. 173.1 ГК РФ говорит о третьих лицах, а не про участников
сделки
2
.
Несмотря на наличие отрицательной практики в рассмотрении судами дел по
отношению к совместно нажитому имуществу супругов, суды успешно разрешают
споры, которые возникают по договорам аренды. Часто по данным договорам
требуется согласие третьих лиц, чтобы заключить сделку. В качестве примера
1
Знаменский Д.Н. Отдельные проблемы регулирования правового положения третьих лиц, чье
согласие необходимо на совершение сделки // Образование. Наука. Научные кадры. – 2018. - № 4.
– С. 18-24
2
Папулов К.Ю. Некоторые вопросы природы согласия третьего лица на совершение сделки //
Гражданское право. – 2019. - № 2. – С. 20-27
101
можно привести дело, рассмотренное в Верховном Суде РФ. Агентство лесного
хозяйства Иркутской области подало в Арбитражный суд иск к ООО «И» с просьбой
признать соглашение про передачу прав и обязанностей по договору аренды лесного
участка недействительным и применить последствия недействительности сделки.
При рассмотрении дела выяснили, что агентство был проведен конкурс, в
соответствии с результатами которого, победило общество «Н». Договор аренды
лесного участка содержал указание необходимости согласия арендодателя на
совершение каких-либо сделок по данному участку. Позднее общество «Н» и
общество «И» заключили соглашение на передачу прав и обязанностей по договору
аренды лесного участка, в соответствии с которым все права и обязанности по
договору в соответствии с согласием арендодателя от общества «Н» (арендатор)
перешли к обществу «И» (новый арендатор). Основываясь на ст. 156.1 и 173.1 ГК
РФ, судом вынесено решение о признании данной сделки недействительной, из-за
того, что не было согласия арендодателя (лесного хозяйства) совершать данную
сделку
1
. В указанном выше примере нормы статей ГК дают возможность
эффективного регулирования отношений права собственности.
Одна из проблем в практическом применении норм о согласии для
совершения сделки, это обозначение срока на совершение согласия, включая
предварительное согласие, или отказ в согласии. В п. 2 ст. 157.1 ГК РФ сроки для
представления согласия третьим лицом, государственными или муниципальными
органами определяют в качестве «разумного срока с момента получения обращения
от лица, которое запросило согласие»
2
.
Использованная законодателем формулировка «разумный срок» должна быть
признана как необоснованная, что становится причиной нестабильности совершения
1
Марченко Е.А. Правовая природа согласия на совершение сделки юридическим лицом // Журнал
российского права. - 2019. - № 7. – С. 41-47
2
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 июля 2019 г. № 177-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст.
3301