82
• Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартиру так же продают
в соответствии с согласием органов опеки, однако, средства, которые перечислены
за продажу недвижимости, необходимо перевести на счет ребенка. В течение 3
месяцев с момента купли-продажи, родителям необходимо приобрести в новом
населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность
такую же долю. Иначе договор купли-продажи могут аннулировать органы опеки.
• При нахождении новой квартиры на стадии строительства. Выдача
согласия органами опеки более реальна, если строительство жилья завершается. При
этом ребенку необходима регистрация в другом месте на протяжении всего этого
времени (к примеру, у родственников или друзей), а у опекунов должен иметься на
руках договор о долевом участии с компанией - застройщиком.
Как видно из практики, индивидуальное изучение каждой конкретной
ситуации скорее является исключением, чем правилом, думаем, что члены
опекунского совета боятся попасть под подозрения во взяточничестве за выдачу
согласия совершить нестандартную сделку и лишиться работы за свободомыслие и
злоупотребление должностными полномочиями.
Конституционным Судом в Определении от 6 марта 2003 г. № 119-О был
сделан вывод, что содержание абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не дает права
органам опеки и попечительства на произвольное запрещение сделок по продаже
имущества несовершеннолетних, совершаемых их родителями; наоборот, согласно
общих принципов права и требований ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ,
решения, принятые органами опеки и попечительства – если они обжалованы в суде
- должны оцениваться в соответствии с конкретными обстоятельствами дела.
Рост числа случаев обмана и ущемления прав несовершеннолетних со стороны
недобросовестных родителей, заботящихся только о своих интересах нельзя
оставить без внимания. Законодательство должно защищать ребенка в таких
ситуациях. Если же добропорядочные и ответственные родители, желают улучшить
83
жилищные условий не только себе, но и своему ребенку, существующий порядок
действий сильно усложняет жизнь
1
.
Таким образом, не взирая на то, что анализируя современную практику может
быть констатирован большой разброс в мнениях, как органов опеки, так и судов, что
именно можно считать как надлежащее подтверждение намерений родителей дать
несовершеннолетнему права на другое жилье вместо отчуждаемого, в любой
ситуации родители или опекуны продавая квартиру, собственник которой - ребенок,
должны будут вести переговоры с органами опеки и убедить их в том, что интересы
ребенка будут соблюдены.
3.2. Актуальные вопросы согласия в семейном и жилищном праве
Нотариальное сообщество постоянно обсуждает некоторые вопросы и
проблемы по согласиям супругов согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской
Федерации
2
как по непосредственному удостоверению согласий, так и по их
истребованию при удостоверении различных сделок. Особенному обсуждению эти
вопросы подверглись из-за появления в Гражданском кодексе Российской
Федерации ст. 157.1 «Согласие на совершение сделки».
Последняя точка в этих обсуждениях поставлена Верховным Судом РФ в
Постановлении Пленума № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
3
определением позиции по спорным вопросам.
С момента введения ст. 157.1 ГК РФ сложившейся практикой уже самой по
себе опровергнуто мнение о неприменении данной статьи в отношении согласий
1
Касаткин С.Н. Согласие в гражданском праве РФ: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Нижний
Новгород. 2014.
2
Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями и
дополнениями от 2 августа 2019 г. № 319-ФЗ) // СЗ РФ от 1 января 1996 г. № 1 ст. 16
3
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами
некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, август 2015 г., № 8
84
супругов и, в основном всеми нотариусами применяются положения п. ст. 157.1 ГК
к согласиям супругов.
Содержание согласия поставлено в зависимость от его вида —
предварительное или последующее (одобрение). Предварительное согласие
совершить сделку должно определять предмет сделки, совершить которую выдается
согласие; последующее согласие (одобрение) должно указывать сделку, совершить
которую выдается согласие (приложение 3).
Однако практика знает удостоверенные нотариусом согласия, несоблюдающие
указанные требования, к примеру, согласия купить или приобрести любое
имущество, то есть без указания конкретного адреса приобретаемого объекта. В
этой связи нотариусам необходимо учитывать позицию Верховного Суда о
невозможности выдавать общее согласие третьего лица совершать любые сделки с
конкретно неопределенным имуществом, исключая случаи, когда такую
возможность предусмотрел закон или характерна особенностям правоотношений
участников сделки и третьего лица, согласующего лица (п. 56 постановления).
Очевидно, что возможность выдать согласие супругу в общей форме отсутствует в
ст. 35 СК РФ, а также не может вытечь из правоотношений участников сделки и
супруга, выдающего согласие на совершение сделки. Несмотря на то, что
Постановление Пленума говорит про общие согласия (любые сделки по
неопределенному имуществу), полагаем, что данный вывод справедлив и для
выдачи согласия совершить конкретную сделку — предварительное согласие
должно содержать не только сделки, но и конкретное имущество, по отношению к
которому выдается согласие.
Данный вопрос часто обсуждает нотариальное сообщество и варианты
предлагаемых его решений различные — от возможности отменить согласие, так и
недопустимость отмены
1
. Верховным Судом признано право лица, выдавшего
согласие совершить сделку, изменить свое волеизъявление, указав, что согласно ст.
1
Куманько А.Д. Гражданско-правовые последствия действий, совершенных без необходимого
согласия // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. - 2015. - №3. – С. 41-46
85
6 ГК РФ (аналогия закона) применяют положения об отзыве акцепта, содержащиеся
в ст. 439 ГК (п. 57 Постановления Пленума). В этой связи, появляется вопрос о
форме осуществления отзыва акцепта. Согласно ст. 156 ГК РФ «В отношении
односторонних сделок соответственно применяют общие положения об
обязательствах и о договорах, так как это не вступает в противоречия с законом,
односторонним характером и существом сделки»
1
. В ГК РФ отсутствует общая
норма, связанная с отменой односторонних сделок, отзывом акцепта. Это снова дает
возможность применения аналогии закона. Отзыв акцепта условно может быть
сравнен с расторжением договора. Согласно же ст. 452 ГК РФ «Соглашение об
изменении или о расторжении договора совершают в той же форме, что и договор,
если закон, иные правовые акты, договор или обычаи не устанавливают иное»
2
.
Основываясь на аналогии права, отзыв согласия супруга должен быть подчинен
правилам на удостоверение самого согласия — то есть должно удостоверяться
нотариусом в соответствии с правилами удостоверения сделок. Ст. 439 ГК РФ
используется понятие «извещение об отзыве акцепта». Полагаем, что именно такая
форма документа может быть использована при удостоверении нотариусом отзыва
согласия супруга и нотариальные сделки может пополнить новый вид
односторонних сделок — удостоверение извещения об отзыве согласия.
Признанным является факт того, что если отсутствует удостоверительная надпись,
это не основание отказать в совершении нотариального действия. Полагаем, что
удостоверительную надпись можно изложить в виде, который аналогичен форме
удостоверительной надписи 73
3
, заменив слово «согласие» на «извещение об отзыве
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 июля 2019 г. № 177-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст.
3301
2
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 июля 2019 г. № 177-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст.
3301
3
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об
утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств
и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» (с изменениями и
дополнениями от 30 декабря 2014 г. № 265) // Бюллетень Министерства юстиции Российской
Федерации, 2002 г., № 6 (утратил силу)
86
согласия». При этом обратим внимание на применение именно формы 73, не
предусматривающей проверять факт регистрации брака, так как данный факт в этой
ситуации юридически безразличен, помимо этого, отозвать согласие можно и после
расторжения брака.
Вернувшись к вопросу об удостоверении нотариусом извещения об отзыве
согласия, считаем, что у нотариуса существует обязанность разъяснения супругу,
который обратился совершить указанное нотариальное действие, следующих
последствий отзыва согласия:
• обязанность уведомления сторон сделки об отзыве согласия до того
момента, когда она совершилась,
• отзыв согласия, сообщение о котором стороны сделки получили после ее
совершения, признается несостоявшимся,
• отзыв согласия (как предварительного, так и последующего) после того
как совершена сделка, не служит основанием к признанию сделки
недействительной,
• обязанность возмещения участникам сделки убытков, вызванных таким
отзывом.
Постановление Пленума, бесспорно, документ, имеющий важное значение для
правоприменительной практики, внесет в нее свои коррективы.
Большое значение согласию придает и жилищное законодательство. На ряду с
этим необходимо отметить наличие фрагментарного характера научных
исследований этой категории в отношении жилищных правоотношений. Факт
отсутствия в современной науке жилищного права работ, исследующих «согласие»
в качестве категории жилищного права, его правовой природы, предопределяет
актуальность теоретических исследований категории «согласие» в правовом
регулировании жилищных отношений. Отсутствием согласия порождаются порой
неразрешимые конфликтные ситуации, чем актуализируется практическая
значимость проведения исследований этой категории.
87
Стоит согласиться с позицией Д.В. Штыкова в отношении того, что «согласие
в качестве юридического акта является правомерным действием субъекта
правоотношений либо уполномоченного органа, направленным на то, чтобы
одобрить, согласовать, разрешить какие-либо действия, совершаемые иными
субъектами правоотношений, в случаях, предусмотренных в законе, чтобы
наступили определенные правовые последствия»
1
.
Современные научные исследования согласие в качестве гражданско-
правовой категории классифицируют по различным основаниям: в соответствии с
юридическим основанием, от охраняемых интересов, от вида правоотношения,
зависящего от необходимого согласия.
Считаем целесообразным проведение классификации согласия в жилищных
правоотношениях: в соответствии с субъектами (согласие членов семьи, органов
опеки и попечительства, и др.); формой выражения (устной, в простой письменной
формой, письменной формой, удостоверенной нотариусом или другими лицами,
определенными законом и др.); формой нормативного предписания (согласие
обязательно, юридически значимое решение можно принять без согласия и др.); в
соответствии с характером правовых последствий (правопорождающий,
правопрекращающий, правоизменяющий, правовосстанавливающий).
При проведении классификации согласия в соответствии с субъектным
составом, стоит отметить, что законодателем используется данная категория при
правовом регулировании всех видов имущественных отношений - вещных,
обязательственных и корпоративных. Применительно к правоотношениям из
договора социального найма особое значение закон придает необходимости
получить согласие членов семьи нанимателя жилья, которым в соответствии с ч. 2
1
Штыков Д.В. Категория «согласие» среди основных понятий в семейном праве Российской
Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва. 2010.
88
ст. 69 ЖК РФ
1
принадлежат равные с нанимателем права и обязанности. Получить
их согласие нужно при переустройстве и перепланировке жилого помещения (п. 5 ч.
2 ст. 26 ЖК РФ), вселении согласно установленного порядка в жилое помещение
иных лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдаче жилого
помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ),
переселении в жилье, имеющее меньший размер (ст. 81 ЖК РФ), изменении
договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжении договора социального
найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК РФ у нанимателя есть право при письменном согласии
членов своей семьи, включая тех, кто временно отсутствует, вселения в занимаемое
им жилье в соответствии с договором социального найма, своего супруга, детей и
родителей
2
. При этом не важно, что обеспеченность общей площадью жильем
каждого члена семьи будет меньше учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ). На ряду с
этим, чтобы нанимателю вселить в жилье других граждан как проживающих вместе
с ним членов его семьи, он должен получить письменное согласие не только со
стороны членов своей семьи, но и наймодателя. У наймодателя есть право на запрет
вселения других граждан, если после этого общая площадь занимаемого жилья на
одного члена семьи будет меньше учетной нормы. Чтобы обеспечить право
несовершеннолетним детям жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) часть 1 ст.
70 ЖК РФ устанавливает, что не нужно согласие от остальных членов семьи
нанимателя и наймодателя, чтобы вселить к родителям их несовершеннолетнего
ребенка (это может быть ребенок как самого нанимателя, так и других членов его
семьи, которые проживают в жилом помещении).
Важные вопросы в отношении правовых последствий отсутствия согласия и
применимых способов защиты разрешены Верховным Судом РФ в п. 28
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями и
дополнениями от 1 октября 2019 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями и
дополнениями от 1 октября 2019 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 14
89
Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших
в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:
«Если не получено письменное согласие нанимателя на вселение лица в жилое
помещение и (или) членов его семьи, а также согласия наймодателя, в случае его
необходимости (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), такое вселение должно рассматриваться в
качестве незаконного и не порождающего у лица прав члена семьи нанимателя на
жилье. В такой ситуации у наймодателя, нанимателя и (или) членов семьи
нанимателя возникает право на предъявление в отношении вселившегося лица
требования устранить нарушения их жилищных прав и восстановить положение,
существовавшее до того как они были нарушены (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое
в соответствии с аналогией закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) в отношении правил,
предусмотренных статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. Если
названное требование удовлетворяется, лицо, которое незаконно вселилось в жилое
помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилья»
1
. В
соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, «отказ наймодателя выдать
согласие вселить других лиц в жилое помещение можно оспорить в суде. На ряду с
этим причины отказа членов семьи нанимателя выдать согласие вселить в жилое
помещение других лиц, не обладают правовым значением, поэтому их отказ выдать
такое согласие суд не может признать неправомерным»
2
.
Особым жилищно-правовым статусом обладают бывшие члены семьи
нанимателя. ЖК РФ сохранено право пользования за бывшими членами семьи
нанимателя, продолжающими проживание в жилом помещении. В этой связи закон
предусматривает обязательность получать письменное согласие бывшего члена
семьи нанимателя, если наниматель осуществляет правомочия по договору
социального найма (наниматель вселяет своего супруга, совершеннолетнего ребенка
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах,
возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» //
http://www.garant.ru
2
Там же
90
и родителей, временных жильцов, обменивает жилое помещение, передает его в
поднаем, вселяет временных жильцов, заменяет жилое помещение, перепланирует и
переустраивает жилое помещение, изменяет или расторгает договор и др.).
В качестве специального права граждан, которые проживают в жилых
помещениях в соответствии с договорами социального найма, выступает право
приватизировать соответствующее жилье при условии, что согласны все
проживающие, включая и бывших членов семьи нанимателя. Право
приватизировать конкретное жилое помещение приобретает гражданин по закону и
оно производно от его статуса нанимателя жилья. В отношении квалификации
несогласия каких-либо лиц, из проживающих в жилом помещении, приватизировать
его, в качестве злоупотребления правом разъяснения даны Определением СК по
гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 марта 2018 г. № 5-В11-127:
«предусмотрением согласия членов семьи нанимателя в качестве необходимого
условия на приватизацию, законодателем не ставилась необходимость получать
такое согласие в зависимость от каких-либо условий, и при отказе члена семьи
выдать такое согласие, не требуется установление причин или мотивов такого
волеизъявления, так как они не становятся причиной никаких правовых
последствий. В противном случае любое несогласие какого-либо члена семьи
нанимателя приватизировать квартиру может рассматриваться в качестве
злоупотребления правом, так как это несогласие всегда будет препятствием
осуществить права других членов семьи нанимателя получить жилье в
собственность»
1
.
Особый субъект, чье согласие нужно, чтобы совершать сделки по
распоряжению жильем, принадлежащим гражданам на праве собственности, это
органы опеки и попечительства. Обязательность получить согласие (разрешение)
органов опеки и попечительства совершая определенные действия или сделки, на
первый взгляд, является ограничением прав и законных интересов субъектов
1
Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 марта 2018 г.
№ 5-В11-127
91
жилищных правоотношений. Однако, подобные ограничения свидетельствуют об
имеющемся приоритете прав несовершеннолетних и иных граждан, которым
требуется повышенная защита государства, о дополнительных гарантиях
осуществления ими своих прав и интересов
1
.
Существенные особенности присущи судебной практике по признанию сделок
недействительными в связи с нарушениями ч. 4 ст. 292 ГК РФ. В соответствии с ч. 4
ст. 292 ГК РФ отчуждать жилое помещение, где проживают опекаемые или
находящиеся на попечительстве члены семьи собственника этого жилья либо
оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи
собственника, разрешается по согласию органов опеки и попечительства.
В редакции ст. 292 ГК РФ, которая действовала до 1 марта 2005, получение
согласия органа опеки и попечительства необходимо было, при проживании в
жилом помещении несовершеннолетних, имеющих право пользования им. В
настоящее время это согласие не нужно. По разъяснениям Конституционного Суда
РФ в Постановлении от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке
конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской
Федерации в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой», сам порядок этого
отчуждения жилья, при котором согласие органа опеки и попечительства
необходимо только в двух ситуациях, не вступает в противоречие с Конституцией
РФ, его установили учитывая презумпцию добросовестных намерений родителей и
дает возможность соблюдения баланса интересов не только детей, но и их
родителей, являющихся собственниками жилья: «установленный в пункте 4 статьи
292 ГК РФ разный уровень в гарантиях права пользования жильем для
несовершеннолетних детей собственника, лиц, над которыми установлена опека или
попечительство либо они остались без родительского попечения, с одной стороны, и
несовершеннолетним детям собственника жилого помещения, которые находятся на
1
Воробьева Е.А. Правовое регулирование сделок, требующих согласия, по гражданскому
законодательству Российской Федерации: Диссертация на соискание ученой степени кандидата
юридических наук. Москва. М. 2016