72
Неисключен и отказ принять такой документ, со ссылкой на отсутствие такого
механизма, но такой отказ возможно будет обжаловать в суде, из-за его
незаконности.
Нельзя выдать согласие и тут же передумать. Именно в свяхии с этим закон
отмену согласия супруга не предусматривает. Возможна только приостановка
регистрации по заявлению какой-либо из сторон или признание после регистрации
сделки недействительной. Согласие супруга является односторонней сделкой.
Для нотариусов будет целесообразным давать гражданам рекомендации на
обращение в суд, чтобы отменить согласие как сделку, хотя каждый нотариус,
опирается на принципы самостоятельности и независимости, заложенные в ст. 5
Основ законодательства РФ о нотариате, наделен правом принимать
самостоятельное решение в вопросе возможности совершения отмены
удостоверенного нотариусом согласия супруга
1
.
Отозвать нотариальное согласие не получится, так как его выдача является
свершимся фактом, повлекшим юридические последствия или нет, но фактом,
поэтому возможно составление нового заявления (распоряжения отменить ранее
выданное согласие) с просьбой приостановить регистрацию, а с ним уже явиться в
Росреестр.
Будет ли нотариусом принят отзыв согласия или нет, не обладает особой
важностью, из-за того, что п.3 ст. 19 Закона о регистрации гласит, что
государственную регистрацию прав можно приостановить на срок не более трех
месяцев, основываясь на поступившем в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, заявлении в письменной форме правообладателя, стороны или
сторон сделки
2
.
1
Клименко И.А. К вопросу о понятии и видах юридических фактов в семейном праве // Семейное
и жилищное право. - 2019. - № 6. - С. 16 - 20.
2
Бабенко И.В. Согласие на совершение сделки: проблемы и решения. Согласие на совершение
сделки: проблемы и решения // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2017. - № 4. - С. 13-17.
73
Исходя из вышеизложенного, можно подвести следующие итоги по второй
главе в отношении отзыва согласия на совершение сделки.
Отзыв согласия представляет собой юридический факт, имеющий
правопрекращающее значение в гражданском праве. В результате отзыва согласия
прекращают свое действие. Отозвать согласие допустимо лишь по отношению к
предварительному согласию и до того момента когда совершена сделка.
Последующее согласие можно отменить согласно норм об отказе от сделки.
Отзыв согласия необходимо совершать в той же форме, в которой совершили
согласие, и то же лицо. Право отозвать согласие на совершение сделки может
ограничить закон, договор или учредительные документы. Лицо, которое отозвало
согласие, должно осуществить немедленное уведомление сторон сделки об отзыве.
Правовые последствия отзыва согласия может предусматривать как закон, так
и соглашение сторон (соглашение лица, выдающего согласие, и лица,
испрашивающего согласие). Если отсутствуют специальные нормы и условия
соглашения, последствия будут зависеть от причин по которым отозвано согласие.
Для лица, отозвавшего согласие, могут наступить последствия, указанные в ст. 10
ГК РФ - злоупотребление правом, ст. 15 ГК РФ – взыскание причиненных убытков и
др.
Чтобы унифицировать судебную практику, учитывая установленные в законе
сроки, к примеру, п. 2 ст. 250 ГК РФ, закрепить общий срок в 15 дней, который
может изменить закон, договор учитывая правовую и фактическую сложность
сделки. По отношению к согласию органов государственной власти и местного
самоуправления можно применить по аналогии 30-дневный срок на рассмотрение
обращений
1
.
При рассмотрении согласия, выраженного физическим или юридическим
лицом, как односторонней сделки, то к форме согласия необходимо применить
1
Марченко Е.А. Правовая природа согласия на совершение сделки юридическим лицом // Журнал
российского права. - 2019. - № 7. – С. 41-47
74
нормы о форме сделки, а соответственно норма п. 4 ст. 157.1 ГК РФ излишняя или,
как минимум, должна быть приведена в соответствие с п. 3 ст. 158 ГК РФ.
Некоторыми авторами, невзирая на норму п. 4 ст. 157.1 ГК РФ о том, что
согласие в виде молчания не считается согласием совершить сделку, кроме случаев,
установленных в законе, высказывается мнение, что приоритет принадлежит
презумпции согласия
1
.
Вопрос, связанный с формой согласия, находится в прямой зависимости от
правовой природы согласия. При рассмотрении согласия как сделки, должны
применяться нормы о форме сделки, поэтому не нужны дополнительные нормы ст.
157.1, в частности, нормы, связанные с последствиями молчания. В этой связи
можно сделать вывод о том, что законодателем разграничивается правовая природа
сделки и согласия. И в отношении него только по аналогии можно применить нормы
о сделке, административном акте или другом юридическом факте.
Нами предлагается определить требование совершить согласие в той же
форме, что и сделки, если другое не предусматривает закон, учредительные
документы или договор, а молчание можно признать согласием только в случаях,
прямо предусмотренных в законе или договоре, что в свою очередь делает
необходимым дополнения в п. 4 ст. 157.1 ГК РФ.
1
Копанов Л.П. Правовые аспекты согласия на совершение сделки // Юрист. - 2016. - № 20. - С. 9 -
12.
75
Глава 3. Актуальные проблемы выдачи согласия на сделку субъектами
гражданских правоотношений и пути их решения
3.1. Правовые проблемы выдачи согласия органами опеки на совершение сделок с
участием несовершеннолетних
Как известно, несовершеннолетним присуща неполная дееспособность,
проявление которой в ограниченной самостоятельности совершения ими сделок,
указанных в п. 2 ст. 26 ГК РФ. Все остальные сделки несовершеннолетними от 14 до
18 лет могут совершаться только по согласию законных представителей: родителей,
усыновителей, попечителя.
В соответствии со своей правовой природой согласие на совершение сделки
представляет собой вспомогательное (сопутствующее) юридическое действие. Это
видно по его зависимости от сделки, на совершение которой нужно его получить.
Думаем, что вспомогательным (сопутствующим) значением согласия законных
представителей является невозможность его возникновения и существования при
отсутствии волеизъявления самим несовершеннолетним на совершение сделки.
Согласие находится за пределами фактического состава сделки, выступая при
этом как предпосылка вступления сделки в силу. Действительно, функция согласия
законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним восполняет
«недостающие элементы» дееспособности несовершеннолетнего с помощью
действий законного представителя. Сделку, совершенную при отсутствии
необходимого на нее согласия законного представителя можно признать как
недействительную в соответствии со ст. 175 ГК РФ
1
. Поэтому стоит сказать, что в
соответствии со своей правовой природой согласие, кроме того, что оно
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 июля 2019 г. № 177-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст.
3301
76
представляет собой вспомогательное (сопутствующее) юридическое действие, также
является условием действительности сделки.
Таким образом, юридически значима для действительности сделок, которые
совершаются несовершеннолетними, не только воля участников сделки, но и воля
третьих лиц, которые не представляют собой стороны сделки - законных
представителей. Особенность согласия законных представителей совершить сделку
это его участие в процессе формирования воли, которая лежит в основании сделки.
Только после того как будет получено согласие законных представителей совершить
сделку несовершеннолетнему, волеобразование несовершеннолетнего можно
считать завершенным, а сделку, соединившую в себе встречную волю двух
участников - заключенной
1
.
Несмотря на то, что законный представитель не сторона сделки
несовершеннолетнего, его волевые действия, направленные на правовые результаты
и выраженные в согласии, он содействует ее совершению. В этой связи появляется
вопрос, связанный с ролью такого содействия по вопросу определения объема
ответственности законного представителя по совершаемым его подопечным
сделкам.
Большой важностью в решении этого вопроса обладает положение о том, что
заботиться об интересах несовершеннолетнего подопечного когда он совершает
сделки это гражданско-правовая обязанность законного представителя. В
соответствии с презумпцией добросовестности действий законного представителя в
отношении к его подопечному, им должен оцениваться риск для
несовершеннолетнего, а также не допускать совершения сделки невыгодной
несовершеннолетнему
2
. Поэтому, необходимо рассмотрение согласия законных
представителей в качестве механизма защиты имущественных прав и интересов
1
Брезгулевская Л.К. О правовой природе согласия на совершение сделки // Юрист. - 2018. - № 22.
- С. 19 - 23.
2
Вениаминов В. А. Согласие на совершение сделки: правовая природа и место в системе
юридических фактов // Законы России: опыт анализ и практика. - 2017. - № 1. - С. 16-22.
77
несовершеннолетних. Учитывая все вышеизложенное, можно вести речь о
возможном наступлении юридических последствий не только для участников
сделки, но также и для законных представителей, которые совершили
разрешительное или одобрительное волеизъявление.
Таким образом, актуален вопрос о возможности привлечения законных
представителей к возмещению убытков, которые возникли из-за ненадлежащих
действий несовершеннолетнего? Законодателем четко разграничена договорная (п. 3
ст. 26 ГК РФ) и внедоговорная ответственность (ст. 1074 ГК РФ)
несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Причем по каждому из этих случаев вопрос о
распределении бремени ответственности решается по-своему. Согласно п. 3 ст. 26
ГК РФ для несовершеннолетних от 14 до 18 лет предусмотрена самостоятельная
имущественная ответственность как по самостоятельным сделкам, так и по сделкам,
для совершения которых нужно получить согласие законного представителя
1
. Это
положение не совсем удачно, так как им «стирается грань» между этими видами
сделок, совершать которые несовершеннолетний имеет право. Помимо этого,
контрагенты несовершеннолетних становятся юридически незащищены по сделке,
так как если несовершеннолетний не имеет самостоятельных доходов или иного
имущества, убытки, которые он причинил не возместятся. Этот вопрос разрешило
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О
практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»,
2
которое в
настоящий момент утратило свою силу. Сегодня вопрос, связанный с
ответственностью законного представителя снова открыт, в этой связи, считаем
целесообразным добавление в п. 3 ст. 26 ГК положения, устанавливающего
субсидиарную ответственность законных представителей, если
несовершеннолетний не имеет дохода или иного имущества. Это положение с
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 июля 2019 г. № 177-ФЗ) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. № 32 ст.
3301
2
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике
рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // http://www.arbitr.ru (утратило силу)
78
успехом применяют решая вопросы деликтной ответственности в ст. 1074 ГК РФ
1
.
Основанием такой ответственности законного представителя выступает его вина,
которая состоит в ненадлежащем выполнении законным представителем его
обязанности воспитывать и заботиться об интересах подопечного ему
несовершеннолетнего. При совершении несовершеннолетним сделки законный
представитель несет точно такие же обязанности, поэтому будет правильно, что он
не должен от них освобождаться когда решается вопрос о договорной
ответственности несовершеннолетнего. В этой связи, думаем, что конструкциями
договорной и деликтной ответственности несовершеннолетних в ГК РФ должен
содержать норму о субсидиарной ответственности для законных представителей.
Таким образом, институту согласия на совершение сделки
несовершеннолетним из-за многочисленных дискуссионных положений требуется
дальнейшее теоретическое изучение.
Сделки по недвижимости, где принимают участие несовершеннолетние,
сопровождают органы опеки и попечительства, разрешающие или отказывающие в
свершении сделки по купле-продаже, мене, дарению или другим операциям с
недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние
2
.
Позиции правоведов, в отношении этого актуального вопроса, принципиально
разные. Одни придерживаются мнения, что ребенку необходима защита: «виза» от
чиновника представляет собой своего рода страховку, при наличии
безответственных родителей, которые могут оставить своего ребенка без жилья.
Другие думают, что чиновничьи фильтры доставляют неудобства вполне
добропорядочным семьям, рискующим, что родителям бюрократические
проволочки не дадут осуществить улучшение своему ребенку жилищных условий.
При обращении в суд, скорее всего, сорвется переезд семьи в новое жилье, даже
1
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (с
изменениями и дополнениями от 18 марта 2019 г. № 34-ФЗ) // СЗ РФ от 3 декабря 2001 г. № 49 ст.
4552
2
Бабенко И.В. Согласие на совершение сделки: проблемы и решения. Согласие на совершение
сделки: проблемы и решения // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2017. - № 4. - С. 13-17.
79
если дело будет выиграно, так как будет упущено время. Поэтому семьям, имеющим
средний достаток и несовершеннолетних детей, приходится жить в своих квартирах,
пока дети не вырастут.
Деятельность органов опеки опирается, прежде всего, на Конституцию РФ,
Гражданский кодекс РФ (ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного», ст. 292
«Права членов семьи собственников жилого помещения»), Семейный кодекс РФ (ст.
60 «Имущественные права ребенка»). Нормативной базой им также служит Устав
города, Постановления администрации города и области, по защите имущественных
прав несовершеннолетних детей.
В соответствии с законом детям от 14 до 18 лет можно совершать сделки
только по согласию своих законных представителей (родителей), а детям до 14 лет
вообще нельзя совершать сделки самим - за них должны действовать родители,
исключая специально перечисленные в законодательстве случаи (ст. 26, ст. 28 ГК
РФ). При этом родителям нельзя, если отсутствует предварительное разрешение
органа опеки и попечительства, совершить сделку (или дать согласие ее совершить),
если из-за этого будет отчуждаться или иным образом уменьшаться имущество
ребенка либо ребенок откажется от принадлежащего ему права (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч.
2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и
попечительстве»
1
).
Органами опеки и попечительства, при проверке законности сделки,
связанной с отчуждением недвижимости, устанавливается ее соответствие
интересам несовершеннолетнего и не происходит ли ухудшение условий его
проживания, если он не собственник отчуждаемого жилого помещения, или не
уменьшается ли принадлежащая ему собственность, если несовершеннолетний
собственник квартиры. Разрешение совершить сделку должно иметь ясное
выражение и недвусмысленное, оно должно содержать указание, какую именно
сделку (куплю-продажу, мену, залог и т.п.) и с какими условиями разрешается
1
Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (с изменениями и
дополнениями от 29 мая 2019 г. № 107-ФЗ) // СЗ РФ от 28 апреля 2008 г. № 17 ст. 1755
80
заключить. Но главным критерием в этом случае является то, что эти условия не
должны уменьшать имущественные права и ущемлять законные интересы
несовершеннолетнего.
В этом вопросе, как правило, возникает несколько типичных ситуаций.
Если недвижимое имущество представляет собой приватизированную
собственность, а ребенок не ее собственник, то согласие на продажу, выдаваемое
органами опеки уже не нужно, что значительно упростит продажу недвижимости.
Однако, в такой ситуации родители должны заранее решить вопрос с новой
пропиской для своего ребенка, так как продавая жилье, взрослым допускается
выписка без срочной постановки на новую регистрацию, а при выписке детей,
необходимо сразу их зарегистрировать по другому месту жительства. Новое место
где зарегистрирован ребенок в соответствии с правилами должно совпадать по
условиям проживания с первоначальным, то есть права ребенка нельзя ущемить ни
коим образом. В такой ситуации проблема не появится, если ребенка прописать по
тому же адресу, где прописаны его родители или опекуны, поэтому, перед тем как
продать недвижимость заранее хотя бы одному из опекунов необходимо оформить
прописку по новому месту жительства и прописать там же своего ребенка.
Один из случаев получения доли недвижимости ребенком это приватизация
муниципального жилья. То есть, до того как продать недвижимость, изначально не
являющуюся собственностью (оформлен социальный найм), нужно ее
приватизировать
1
.
В такой ситуации собственники жилья это все члены семьи, которые имеют
прописку в этой квартире или доме, причем, доли собственности у каждого равные в
соответствии с количеством проживающих.
1
Сапегина Т.В. Понятие и история развития законодательства о согласии как юридическом факте
в гражданском праве и других отраслях российского права // «Российская экономика: тенденции и
перспективы»: сборник научных трудов. Вып. 24. - М.: ООО «Технологии стратегического
менеджмента», - 2015. – 515 с.
81
Таким образом, если родители или опекуны захотели продать, обменять или
подарить квартиру, в каждом случае будет нужно согласие органов опеки и
попечительства. В аналогичных случаях, прежде чем предпринимать какие-либо
действия по продаже недвижимости, родители или опекуны должны заранее
получить данное разрешение. Для этого нужно обратиться в муниципальный орган
по месту регистрации и регистрации ребенка, проконсультироваться, собрать
перечень документов, узнать сроки для получения разрешения продать квартиру (и
можно ли вообще, в соответствии с конкретным случаем).
Позднее, при оформлении сделки купли-продажи квартиры, родители должны
снова обратиться в орган опеки с ребенком (если он уже достиг 14 лет) либо без
него (если нет 14 лет), а так же со вторым опекуном (которым может выступать
муж, жена, даже если они разведены, но опекунами являются оба). Подают
заявление, которое подписывают родители (если ребенок является малолетним) или
ребенок (с 14 лет). Далее органами опеки и попечительства назначается дата выдачи
готового разрешения.
Зачастую органы опеки и попечительства уступают, если квартира
обменивается на подобную, расположенную в том же районе, имеющую схожие
условия и площадь. Помимо этого, доля ребенка в новом жилье не должна меняться.
Если площадь нового жилья меньше, то долю ребенка автоматически увеличивают
согласно прежнего размера доли в старом жилье
1
.
Есть множество исключений из правила, когда получить разрешение органа
опеки реальнее:
• Переезд на ПМЖ за границу. В такой ситуации, естественно, нужно
будет продавать имеющееся здесь имущество. Необходимые документы
предоставляются из ОВИР.
1
Сапегина Т.В. Понятие и история развития законодательства о согласии как юридическом факте
в гражданском праве и других отраслях российского права // «Российская экономика: тенденции и
перспективы»: сборник научных трудов. Вып. 24. - М.: ООО «Технологии стратегического
менеджмента», - 2015. – 515 с.