86
случаи заключения сторонами договоров «переуступки права требования
долга», «уступки обязательств», «переуступки долга»
1
.
Представляется, что предметом договора о переводе долга выступает
непосредственно «перевод долга» в широком смысле, который может
охватывать не только обязанность выплаты денежных средств, но и
«неденежную обязанность». В науке предлагались различные способы
определения предмета договора, сводившиеся в основном к определению
юридической обязанности и ее видов применительно к возможности
перевода обязанности с одного должника на другого
2
.
Спорным является вопрос о предварительном согласии кредитора,
выраженном в тексте основного договора между кредитором и
первоначальным должником. Учитывая, что для кредитора в первую очередь
важна фигура нового должника, его платежеспособность, причем на момент
перевода долга, предварительное согласие может быть дано в отношении
конкретного лица и не может быть дано в отношении любого.
Возникает также вопрос об отзыве согласия кредитора. Представляется,
что отзыв согласия допустим в том случае, если сделка еще не совершена.
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 декабря 2009 г. по делу № А39-
4767/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2007 г. по делу
№ Ф04-7457/2007(39529-А45-13), Постановления Президиума ВАС РФ от 21 ноября 2000
г. № 3583/00; ФАС Северо-Кавказского округа от 24 августа 2004 г. по делу № Ф08-
3765/2004; ФАС Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2006 г. по делу № Ф08-
4337/2006; ФАС Уральского округа от 25 марта 2009 г. по делу № Ф09-1471/09-С5; ФАС
Дальневосточного округа от 12 февраля 2010 г. № Ф03-337/2010; Двенадцатого ААС от 24
мая 2010 г. по делу № А57-25193/2009, Постановление Двадцатого ААС от 1 апреля 2010
г. по делу № А54-6069/2009-С6, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27
декабря 2006 г. по делу № А33-5896/06-Ф02-6951/06-С2.
2
Лысенко А.Н. Перевод долга: проблемы теории и практики // Практика применения
общих положений об обязательствах: сборник статей / рук. авт. кол. и отв. ред. М.А.
Рожкова. М.: Статут, 2011. С. 174 – 193, Агарков М.М. Обязательство по советскому
гражданскому праву. М., 1940. С. 93, 94; Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс
лекций. Л., 1958. С. 371; Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 36, Ем В.С.
Категория обязанности в советском гражданском праве (вопросы теории). Автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. М., 1981. С. 8, Матузов Н.И. Правовая система и личность. Саратов:
Изд-во Саратовского ун-та, 1987. С. 153, Мешалкин В., Крутякова Т., Чумаков А.,
Васильева М. Перемена лиц в обязательстве. Правовое регулирование, бухгалтерский и
налоговый учет // Экономико-правовой бюллетень. 2003. № 1; Панченко Т.М.
Неденежные формы расчетов. М.: Налоговый вестник, 2004.
87
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 391 ГК РФ если кредитор дает предварительное
согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент
получения кредитором уведомления о переводе долга. Данная норма
является императивной. При наличии предварительного согласия должники
заинтересованы в том, чтобы как можно раньше проинформировать
кредитора с момента совершения перевода долга, с тем, чтобы последний не
мог отозвать согласия. Отзыв согласия должен быть совершен в той же
форме, что и согласие.
Другим спорным вопросом является возможность кредитора влиять на
момент перевода долга при последующем согласии. При последующем
согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой
дано согласие. Таким образом, кредитор соглашается полностью с той
сделкой, которая была совершена должниками и в которой определен момент
перевода долга. С другой стороны, перевод долга без согласия кредитора
является ничтожным, в связи с чем момент перевода долга может наступить
лишь тогда, когда дано согласие кредитора.
Кроме того, при определении правовой природы согласия кредитора на
перевод долга необходимо учитывать, что для кредитора в названной сделке
важен единственный элемент этой сделки – фигура нового должника, в связи
с чем едва ли целесообразно говорить о согласии кредитора на совершение
сделки в отличие от необходимости получения согласия должника на
уступку права требования в случаях, предусмотренных законом или
договором. Кредитор выражает согласие с новой стороной в сделке, на
которую возлагаются те же обязанности по сделки, которые были возложены
на первоначального должника.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что
законодательством с учетом изменений в Гражданский кодекс РФ, принятых
в 2013 году, более подробно регулируются вопросы правового положения
третьих лиц в договорах, влекущих перемену лиц в обязательстве. Кроме
88
того, расширен принцип диспозитивности в части разнообразия условий и
видов таких договоров.
Однако более подробное регулирование породило и отдельные
противоречия между различными вариантами договорных отношений,
участием кредитора и должника при даче согласия на совершение таких
договоров. Решение проблем видится в формировании единообразного
толкования вновь принятых норм, выработке судебной практики,
корректировке отдельных норм с учетом правоприменения.
3.2. Согласие на совершение сделки с земельным участком как
юридический факт
Особенностью согласия как юридического факта - действия выступает
то обстоятельство, что оно влечет за собой правовые последствия -
обеспечение действительности сделки. Необходимость выражения согласия,
предусмотренного законом, является своеобразным способом защиты
имущественных прав третьих лиц при совершении сделок с земельными
участками.
Согласие, представляя собой одностороннее волевое действие,
является элементом юридического состава, необходимым для возникновения
соответствующих правоотношений. Однако важным является рассмотрение
вопроса и об особенностях согласия не только как явления реальной
действительности, но и ее правовой модели - структурной части гипотезы
правовой нормы.
Поскольку общественные отношения, возникающие в связи с
использованием земельных участков, по своей правовой природе являются
комплексными и регулируются нормативными правовыми актами,
являющимися источниками различных отраслей права, то и правовая модель
рассматриваемого юридического факта содержится в нормах
89
Гражданского, Земельного, Семейного кодексов и в целом ряде других
нормативных актов.
В то же время, как отмечает В.Д. Рузанова, «эффективность
правореализационных процессов определяется многими факторами, и прежде
всего тем, насколько системным и согласованным является
законодательство»
1
. На наш взгляд, одним из недостатков действующего
законодательства, препятствующим обеспечению эффективности реализации
норм гражданского права, является закрепление модели юридического факта
- согласия одновременно в нескольких нормативных актах, в
частности ГК РФ и ЗК РФ
2
, вопрос о соотношении которых уже длительное
время остается предметом научных дискуссий. В случае когда закрепление
требования о получении согласия обусловлено публичными интересами
3
,
включение данной категории в текст ЗК РФ вполне оправданно, однако в тех
ситуациях, когда согласие выступает гарантией защиты имущественных прав,
его необходимость должна быть определена исключительно гражданским
законодательством. Представляется, что согласие на совершение сделки с
земельным участком является гражданско-правовой категорией и может быть
рассмотрено как средство регулирования частноправовых отношений.
Одновременное регулирование одних и тех же общественных
отношений различными нормативными актами приводит либо к очевидному
дублированию норм ГК и ЗК, либо к прямому противоречию в требованиях о
необходимости выражения согласия на совершение сделки или о ее
отсутствии. Ярким примером такого противоречия является вопрос о
необходимости получения согласия собственника земельного участка при
1
Рузанова В.Д. Гражданско-правовая законодательная система и гражданское
законодательство: соотношение понятий через призму системного подхода // Власть
закона. 2012. № 4. С. 14.
2
Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации
[Электронный ресурс]: Федеральный закон от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. от 01.01.2017 г.)
// «Консультант плюс».
3
Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм
гражданского и земельного права // Нотариус. 2003. № 2. С. 152.
90
совершении сделки, направленной на распоряжение правом аренды
земельного участка либо при передаче земельного участка в субаренду.
Со вступлением в силу ЗК РФ и по настоящее время законодательно
установлены правила, отличающиеся по своему содержанию от общих
положений гражданского законодательства о необходимости получения
согласия собственника имущества для передачи его в субаренду либо
распоряжения правом аренды. Общеизвестные правила п.п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК
предусматривают право арендатора передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в
уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого
взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды
земельного участка, передать земельный участок в субаренду без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления, если
договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Такие же
правила распространяются на случаи передачи своих прав и обязанностей по
договору аренды третьему лицу при аренде земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок
более пяти лет.
Данные правила имеют уже многолетнюю практику применения,
несмотря на практически единодушную позицию ученых о
необоснованности интервенции норм земельного законодательства в
регулирование гражданских правоотношений. Отступление от классических
моделей регулирования арендных отношений трактуется как «немыслимая в
гражданском праве возможность поднайма или перенайма арендованных
земельных участков без согласия собственника-арендодателя», «прямое
искажение общих положений гражданского права о заключении договора»,
«ущемление вещных прав», «игнорирование интересов собственника». При
характеристике рассматриваемых норм не только сделаны выводы о том, что
«подобное регулирование договора аренды земельных участков ... не
91
поддается разумному объяснению», но и «необходимости их кардинального
пересмотра и принятия нормы, аналогичной норме пункта 2 статьи 615 ГК
РФ».
Существует и мнение, основанное на выводе о том, что особенности
аренды земельных участков могут быть определены специальным
законодательством, исходя из смысла п. 2 ст. 607 ГК, однако при этом они не
должны «противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие
принципы договорных обязательств».
В любом случае установление подобных отступлений от правил ГК РФ
должно быть обусловлено спецификой правового режима земельного участка
как объекта гражданских прав. Если в отношении земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, и можно
условно допустить их целесообразность, то в отношении земельных участков,
принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам,
установить обусловленность их введения особенностями их правового
режима по сравнению с другими объектами гражданских прав в арендных
отношениях непросто.
На наш взгляд, единственным случаем, когда закрепление в нормах ЗК
правовой модели юридического факта - согласия оправданно, является
регулирование отношений, возникающих при образовании земельных
участков. На основании п. 4 ст. 11.2 ЗК образование земельных участков
допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей,
землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из
которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе
образуются земельные участки.
Интересным представляется вопрос о том, в каких случаях образование
земельных участков осуществляется на основании договора. Прямое
требование о его необходимости содержится в п. 2 ст. 11.7 ЗК, в соответствии
с которым при перераспределении земельных участков, находящихся в
92
частной собственности, у их собственников возникает право собственности
на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с
соглашениями между такими собственниками об образовании земельных
участков. Такое соглашение является непоименованным договором, и его
существенные условия определяются сторонами.
Существуют и иные случаи, когда образование земельных участков
происходит на основании договора, поскольку его заключение прямо
предусмотрено общей нормой п. 5 ст. 11.2 ЗК, в соответствии с которой
образование земельных участков из земельных участков, находящихся в
частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам,
осуществляется по соглашению между ними. Например, к ним можно
отнести такие способы образования, как объединение, раздел или выдел
земельных участков, находящихся в общей собственности.
Положительным моментом в данном случае является определение в
законе формы выражения согласия - оно должно быть письменным. В то же
время законодательно прямо не определен момент его выражения, поэтому
его установление возможно только на основе детального системного
толкования соответствующих норм.
Ответ на вопрос о моменте выражения согласия зависит от
определения понятия «образование земельного участка», которое может
рассматриваться не только как момент создания новой вещи, но и
совокупность правоотношений, для возникновения которых необходимы
несколько юридических фактов: индивидуализация земельного участка
путем проведения землеустроительных работ, государственный кадастровый
учет и государственная регистрация права, с момента осуществления которой
данная вещь и считается образованной. Все эти стадии образования
земельного участка являются различными правоотношениями по своему
содержанию и субъектному составу. Из смысла норм ЗК РФ неясно, на какой
стадии образования необходимо получение рассматриваемого согласия.
93
Как любой юридический факт согласие на совершение сделки с
земельными участками влечет за собой определенные правовые последствия,
которые могут быть различными в зависимости от момента его выражения.
Так, в случае если согласие получено после заключения договора, одним из
последствий является «оздоровление сделки». Поскольку момент
регистрации права и момент образования земельного участка совпадают,
можно предположить, что согласие на заключение соглашения о
перераспределении, выделе, разделе, объединении земельных участков
может быть, в том числе, и последующим одобрением уже совершенной
сделки до момента государственной регистрации прав. Такая конструкция
является приемлемой, поскольку временный характер сведений кадастра
недвижимости до момента регистрации права обеспечивает своеобразную
защиту прав третьих лиц.
Примечательно, что в ст. 22 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости»
1
, определяющей состав
необходимых для кадастрового учета документов, согласие третьих лиц на
образование земельного участка не указано. Следовательно, для
осуществления кадастрового учета образуемого на основании договора
земельного участка согласие третьих лиц не требуется.
Таким образом, у органа кадастрового учета отсутствуют основания
для принятия решения об отказе в осуществлении государственного
кадастрового учета или приостановлении осуществления государственного
кадастрового учета в связи с отсутствием в составе межевого плана
вышеуказанного согласия.
Данная позиция подтверждается и судебной практикой. Так, по одному
из дел суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что
действующим законодательством предусмотрено получение указанного
согласия (в том числе залогодержателей земельных участков) именно при
1
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О кадастровой
деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
94
государственной регистрации права на образованные земельные участки в
результате раздела исходного земельного участка, а не в момент принятия
органом кадастрового учета решения о постановке указанных «временных»
земельных участков на кадастровый учет.
Не менее интересным представляется вопрос о том, может ли
рассматриваемое согласие быть дано на стадии формирования земельного
участка до осуществления его кадастрового учета. Представляется, что ответ
на него зависит от требований к содержанию письменного документа, его
выражающего. Поскольку законодательно они не определены, можно
предположить, что в нем должны содержаться данные, позволяющие
индивидуализировать образующиеся на основании соглашения земельные
участки, что возможно только после составления предусмотренного
законодательством межевого плана.
ЗК РФ определены исключения из правила о необходимости получения
согласия третьих лиц на образование земельного участка. Согласие не
требуется в случаях, если:
осуществляется образование земельных участков из земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности и предоставленных государственным или муниципальным
унитарным предприятиям, государственным или муниципальным
учреждениям;
образование земельных участков осуществляется на основании
решения суда.
Еще одно исключение из общего правила о необходимости получения
согласия третьих лиц на образование земельных участков предусмотрено ФЗ
от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»
1
. В соответствии с п. 5 ст. 14 ФЗ участник долевой
собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей
1
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
95
ему земельной доли и распорядиться им по своему усмотрению в случае,
если он выразил на общем собрании участников долевой собственности
несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой
собственности, или несогласие с условиями заключаемого договора аренды.
В рассматриваемом случае согласие арендатора земельного участка
или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел земельного
участка не требуется, договор аренды или залог прав аренды в отношении
выделенного земельного участка прекращается, и проведение общего
собрания участников долевой собственности не требуется.
Представляется, что решение рассматриваемого спорного вопроса
является приемлемым и направлено на защиту интересов собственника,
который обладает вещным правом на выделяемый земельный участок.
Несомненно, «конкуренция» интересов обладателя вещного права и
арендатора должна быть устранена в пользу интересов первого.
В целом системный анализ норм ГК, ЗК, рассмотренных федеральных
законов позволяет сделать вывод о необходимости обеспечения системного
подхода к установлению требований о согласии на совершение сделок с
земельными участками, исключения дублирующих норм и детализации
момента его выражения при регулировании отношений по образованию
земельных участков как объектов гражданских прав.
3.3. Правовое значение согласия супругов в сделках, регулируемых
семейным законодательством
В нотариальном сообществе постоянно обсуждаются некоторые
вопросы и проблемы, связанные с согласиями супругов соответствии
со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации как в аспекте
непосредственного удостоверения согласий, так и в аспекте их истребования
при удостоверении тех или иных сделок. Особенно обсуждаемыми стали эти