54
помещений. По итогам закупок заключено 3 контракта на приобретение 146
жилых помещений (рисунок 8)
Таблица 8
Результаты закупок
№
п/п
Адрес объекта
Наименование
застройщика
Кол-во
квартир
ИТОГО по этапу 2015 года:
146
1
г. Якутск, ул. Якутская, д.
2/17
ООО «Транстрой»
11
2
г. Якутск, ул. Лермонтова,
квартал 103
ПАО «ДСК»
81
3
г. Якутск, п. Газовиков, ул.
Школьная
ОАО «ЯКСМК»
54
Темпы строительства жилья в cтoлице республики pacтyт ежегодно.
Прошедший 2016 год можно назвать решающим в выполнении важной задачи -
реализации государственной программы расселения и сноса аварийного жилья.
Масштабы ликвидации аварийного жилья и плановый переход к комплексной
застройке кварталов стали хорошим заделом для развития городской
строительной отрасли. Строителями поставлен очередной рекорд - по
количеству введенных квадратных метров жилья – 330 тысяч квадратных
метров. Люди, годами жившие в ветхих бараках без системы водоснабжения и
канализации, переехали в новые квартиры со всеми удобствами. По этому
параметру Якутск вышел на мировые стандарты.
Согласно Прогнозу социально-экономического развития нашего региона
ликвидация аварийного жилья в рамках программы переселения граждан из
аварийного жилищного фонда к 01 сентября 2017 г. должна составить 490,20
тыс. м².
55
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ГОРОДСКОГО ОКРУГА «ГОРОД ЯКУТСК» В СФЕРЕ
ПЕРЕСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
3.1. Проблемы при расселении граждан из ветхого и аварийного
жилищного фонда
Рассматривая проблему ветхого и аварийного жилья, необходимо
отметить, что даже с помощью предпринимаемых органами муниципальной
власти мер в этой области, данная проблема разрешается достаточно сложно.
Во многом это обусловлено наличием большого количества аварийного фонда.
Особенно это характерно для Республики Саха (Якутия), где объем аварийного
жилищного фонда достаточно высокий.
Одним из препятствий в реализации большинства федеральных,
региональных и местных программ является проблема несоответствия
показателей стратегического, программного и бюджетного планирования. В
частности, решение такой социальной проблемы, как переселение граждан из
ветхого и аварийного жилья, не предусмотрено Стратегией социально-
экономического развития нашей республики до 2020 г., между тем этот вопрос
рассматривается в Стратегии социально-экономического развития Республики
Саха (Якутия) на период до 2025 г. Наблюдаются существенные расхождения в
плановых показателях финансирования программ переселения из ветхого и
аварийного жилья на соответствующий период.
Кроме этого существует и ряд других проблем, связанных с нормативно-
правовым регулированием, инвестированием, процессами реконструкции
аварийного и ветхого жилья.
Основные проблемы в сфере ветхого и аварийного жилья отражены в
виде cxeмы (рисунок 9).
56
Рисунок 9 Основные проблемы в сфере ветхого и аварийного
жилья в Республике Саха (Якутия)
Административные барьеры, существующие на сегодняшний день,
выступают именно барьерами, а не бюрократической проволочкой. Признание
дома аварийным или ветхим создает для местных властей новую проблему –
реконструкции или сноса дома. При этом, существуют конкретные люди,
которых нужно расселить в новое жилье. В этом смысле сложность признания
статуса дома аварийным и ветхим во многом связана с отсутствием
эффективных механизмов решения данного типа проблем.
Ключевой проблемой реализации программ переселения из ветхого и
аварийного жилья является противоречивость законодательства уже на стадии
признания жилья аварийным и ветхим. Согласно Закону N 185-ФЗ аварийный
ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОБЛЕМ В СФЕРЕ АВАРИЙНОГО И ВЕТХОГО
ЖИЛЬЯ
Проблема отсутствия
эффективного
нормативно- правового
регулирования
Проблема отсутствия
эффективных механизмов
управления в данной сфере
Проблема
финансирования в
жилищной сфере
ДЕТАЛИЗАЦИЯ ПРОБЛЕМ
Пробелы законодательства
по поводу ветхости, статуса
жилья
Отсутствие положений о
контроле за признание
домов аварийными по факту
обращения
Отсутствие эффективных
механизмов реконструкции
домов.
Непоспевание нового
строительства с устареванием
домов.
Нет координации между
различными участниками
(субъектами)
Недостаточное и
неэффективное
финансирование,
отсутствие
эффективных программ
финансирования
Невыгодность
инвестирования
57
жилищный фонд - совокупность жилых помещений в многоквартирных домах,
признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с
физическим износом в процессе их эксплуатации, т.е. единственной причиной
аварийного состояния помещения является его «физический износ».
Дефиниции «ветхое жилье» Закон № 185-ФЗ не предусматривает. Отсутствуют
термины «аварийное» и «ветхое» жилье и в Техническом регламенте о
безопасности зданий и сооружений, на соответствие которому проводится
оценка технического состояния зданий и сооружений.
В соответствии с Положением о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
признаются аварийными жилые помещения, получившие повреждения в
результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки
грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если
проведение восстановительных работ технически невозможно или
экономически нецелесообразно. При этом существует опасность для
пребывания людей и сохранности инженерного оборудования, а не в результате
«физического износа», как указывается в Законе № 185- ФЗ. Ответа на вопрос,
какие помещения следует относить к ветхим, в документе также не содержится.
В процессе деятельности городского округа «город Якутск» в рамках
реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья
зафиксировано существенное количество случаев, когда переселенные
граждане оказались не удовлетворены предоставленным жильем.
В Якутске аварийные дома располагаются и в дорогом, по сравнению с
окраинами, центре. Поэтому при расселении часто возникают конфликты с
собственниками, которые не хотят съезжать, поскольку дома, предназначенные
для расселения, строятся преимущественно на окраине города. Нередко
расселение происходит в судебном порядке.
Тема некачественного строительства жилья действительно актуальна и
вышла на федеральный уровень. Во многих субъектах строительство
58
многоквартирных домов, предназначенных для переселения граждан из ветхого
и аварийного жилья осуществляется недобросовестными подрядчиками,
которые берут первый, попавший под руки проект, и начинают строить дом.
В данном случае муниципальное образование, на территории которого
реализуется программа переселения, ответственно за расселение граждан из
аварийного жилья. В этой связи, представляется, что именно муниципальное
образование должно выступать заказчиком при строительстве домов для
переселенцев.
На деле все обстоит по-другому: застройщик возводит дома и продает их
муниципалитету. При этом застройщик сам (по закону) осуществляет контроль
качества строительства. Со стороны муниципалитета, конечного потребителя
товара, то есть квартир, практически нет контроля.
B cвязи с этим, сегодня принята поправка в Градостроительный кодекс
РФ в части осуществления контроля. Если ранее проекты жилых домов (до трех
этажей включительно) не подлежали государственной экспертизе,
соответственно — и государственному строительному надзору, то сегодня
согласно поправке в ГрК РФ все дома, которые возводят с привлечением
бюджетных средств, подлежат государственной экспертизе и государственному
строительному надзору.
К факторам, влияющим на сроки реализации Программ, следует
отнести специфическую транспортную логистику республики.
Oдной из главных причин некачественно построенных домов,
предназначенных для переселения граждан из аварийного жилищного фонда
являются максимально сжатые сроки, выделенные для строительства,
учитывая, что в Якутии очень сложная логистика это очень острая проблема.
До некоторых населенных пунктов срок доставки строительных
материалов превышает 1 год, доля районов по Республике, со сложной
транспортной схемой завоза строительных материалов составляет более 60%.
По сравнению с другими регионами активный строительный сезон в нашей
республике короче в два раза. На местах нет необходимой строительной
инфраструктуры (техники, кадров, строительных материалов), а так же
59
имеются вопросы подключения к инженерным сетям, так как сети и системы
жизнедеятельности, как правило, ветхие или их нет вообще.
Cypoвые климатические условия, которые не позволяют вести
строительно-монтажные работы в зимний период.
Строительно-монтажные работы в зимнее время в период актированных
дней (декабрь-январь-февраль) во всех районах практически не ведутся, в
результате срок строительства увеличивается на 25-30 %. В период
актированных дней во всех районах республики строительство домов
практически не ведется, в результате чего увеличивается срок строительства
объектов (в среднем на 25-30 %).
При этом, учитывая требования Закона № 185-ФЗ, устанавливающего
определенную этапность и конкретные сроки завершения мероприятий по
переселению в субъектах РФ (участниках Программ), в республике
наблюдается отставание от общих показателей.
Кроме того реализация мероприятий по переселению граждан из ветхого
и аварийного жилья сопровождаются многочисленными правонарушениями.
Aвapийные дома должны подлежать сносу с последующим
использованием земельных участков под строительство новых объектов
капитального строительства, однако, в нарушение требований жилищного
законодательства были приняты решения о переводе жилых помещений в
нежилые. В нескольких домах зафиксированы случаи согласования
перепланировки и переустройства, ранее признанных ветхими и аварийными.
Департамент не имел законных оснований для распоряжения указанным
имуществом как объектами нежилого фонда. При этом Департамент заключил
договоры аренды этих помещений. В этой связи необходимо усилить контроль
за действиями чиновников, ужесточить ответственность за правонарушения,
совершенные с использованием служебного положения. В данном случае
требуется усилить эффективную работу общественного контроля.
Как следует из Доклада Уполномоченного по правам человека о
состоянии соблюдения прав и свобод человека и гражданина на территории
Республики Саха (Якутия) в 2015 году общее количество поступивших
60
обращений граждан на бездействие органов местного самоуправления на
территории республики при переселении из домов, признанных аварийными и
непригодными для проживания, возросло в два раза по сравнению с 2014
годом.
Особо остро стоит эта проблема в городе Якутске, где фактически годами
не исполняются судебные решения о предоставлении жилья гражданам,
переселяемым из аварийного и ветхого жилья, а также лишившимся жилья в
результате пожаров.
Главной причиной нарушения при расселении граждан из ветхого и
аварийного жилья является несоответствие жилой площади, на которой
проживают граждане, той жилой площади, которую должны по закону
выделить гражданам, выселяемым из аварийных помещений.
По закону новое жилье должно быть равноценным тому жилому
помещению, что было у гражданина ранее. Квартиры, признаваемые ветхими и
аварийными, относятся к старым постройкам, как правило, имеют небольшую
площадь, по сравнению с новыми постройками. При этом доплата разницы
стоимости обмениваемых жилых помещений законодательством РФ не
предусмотрена.
К причинам непредоставления администраицей Якутска гражданам
взамен аварийного жилья другого жилого помещения является отсутствие
финансовых возможностей и свободной жилой площади в муниципальном
жилищном фонде. По причине отсутствия муниципального жилья
Департаменту не редко приходится отказывать гражданам, переселяемым из
аварийного жилья в предоставлении желаемого жилого помещения. Вместе с
тем, согласно законодательству РФ недостаточное финансирование не является
основанием для отказа в предоставлении жилья.
Перечисленные проблемы реализации жилищных прав граждан, к
сожалению, из года в год не теряют своей актуальности. Указанные вопросы
требуют пристального внимания, прежде всего, со стороны органов местного
самоуправления, контролирующих и надзорных органов. Реализация
полномочий органов местного самоуправления зависит от «качества»
61
муниципального правового акта, его соответствия положениям федерального
законодательства.
Анализ МАП «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на
2013-2017 годы» показал, наличие существенных недостатков.
1. Нecвоевременное и неполное финансирование из предусмотренных
источников.
Программа разработана в рамках федеральных и республиканских
адресных программ и является их составной частью. В связи с этим реализация
муниципальной программы напрямую зависит от выделения средств из
федерального и республиканского бюджета.
Главная проблема успешной реализации муниципальной программы по
переселению - обеспечение ее необходимыми финансовыми ресурсами. Однако
в муниципальной программе
25
этот вопрос не развит, не обоснованы размеры
федеральной и республиканской поддержки, отсутствует анализ финансового
потенциала готовности населения, различных предприятий к участию в
реализации программы. Программа ориентирована на достаточно большую
долю средств муниципального бюджета для реализации программных
мероприятий, не содержит четкой и, соответствующей целям принятия
программ, процедуры расселения граждан-собственников жилых помещений.
Определение доли средств из внебюджетных источников городской округ
«город Якутск» осуществляет без экономической оценки возможности
инвестирования на конкретных территориях. Учитывая это, Программа
экономически недостаточна и не учитывает дополнительных затрат при
строительстве, а также рентабельности при реализации построенного.
Решать проблему переселения граждан из ветхого и аварийного
жилищного фонда на «городском» уровне необходимо комплексно, исходя из
сложившихся экономических условий.
1. Необходимы разработка и внедрение новых механизмов консолидации
финансовых средств и создание благоприятных условий для привлечения
25
Постановление Окружной администрации ГО «город Якутск» от 12.07.2013 № 160П «Об
утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на
2013-2017 годы» // «Эхо столицы» от 16.07.2013 № 54 (2171).
62
внебюджетных инвестиций на ликвидацию ветхого и аварийного жилищного
фонда, а также на реализацию прав граждан на жилище. Считаем, что таким
решением проблемы переселения могло бы стать заключение договора о
развитии территории, который носит инвестиционный характер (ДРТ). В целях
ликвидации аварийного жилфонда, на территории Якутска следует
задействовать все три способа расселения, которые предусматривает механизм
программы: строительство нового жилья, приобретение квартир на вторичном
рынке и выплата компенсации гражданам.
3. Нехватка у застройщиков – участников программы свободных участков
для строительства домов, необходимость освобождения обремененных
участков в течение длительного времени.
4. Длительная процедура выселения граждан через судебное
разбирательство в случае их несогласия с предлагаемым вариантом жилья.
Отсутствие закона, определяющего порядок оперативного выселения
(эвакуации) граждан из аварийного жилья в случае наличия опасности для их
жизни, здоровья.
5. Отсутствие у значительного количества жителей аварийных домов
средств на доплату за разницу стоимости жилья, что ограничивает варианты
квартир, влечет дополнительные затраты средств программы.
Учитывая, что сегодня Якутия имеет худшие по стране показатели
ветхости и аварийности жилья следует активнее проводить мониторинг
строительства объектов по программе переселения.
Не обходится и без сложностей строительство объектов,
предназначенных для переселенцев. Некоторые оказались не очень
добросовестными застройщиками (подрядчиками). B случае установления
фактов нарушения качества строительства, и значительные отставания по
срокам ввода рекомендуется направлять материалы, а также списки
застройщиков и подрядчиков в прокуратуру города Якутска.
Taк, в peзyльтaтe незаконного бездействия ООО «Оптима-строй» в
период с 1 декабря 2016 г. до 20 марта текущего года дом в эксплуатацию не
введен, что повлекло срыв адресной программы по переселению граждан из
63
аварийного жилья. В запланированный срок жилые помещения не
предоставлены жителям 8 квартир.
Прокуратура Якутска возбудила в отношении ООО «Оптима-
строй» производство по делу об административном правонарушении. Мировой
судья признал должностное лицо виновным в совершении указанного
правонарушения и назначил административный штраф в размере 5 591 880 руб.
3.2. Рекомендации, направленные на повышение ликвидации ветхого и
аварийного жилищного фонда в ГО «город Якутск»
Рассмотрев основные проблемы, с которыми сталкивается
муниципалитет при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья,
нами предлагаются следующие рекомендации, направленные на их
устранение.
В результате изучения жилищного законодательства установлено, что
законодательно не закреплена трактовка термина «ветхое жилье». Но если
исходить из практики, то ветхим признается жилье, степень износа которого
составляет не менее 70% для кирпичных домов и 65% для мансард и
деревянных домов.
Большинство муниципальных образований разрабатывают программы
переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда с целью
привлечения средств из федерального и регионального бюджетов, при этом в
затратную часть собственного бюджета средства, необходимые для
переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, не
закладывают. При этом аварийные дома могут быть расселены частными
инвесторами, с которыми необходимо заключить договоры о развитии
застроенных территорий (ДРТ).
По условиям ДРТ компания-застройщик в рамках его исполнения,
получает от местных органов власти безвозмездно в собственность земельный
участок, на котором будет осуществлять строительство многоквартирного
жилого дома по договорам долевого участия (для переселения граждан из
аварийного жилья). По смыслу на таком земельном участке должны иметься