12
Жилищная политика реализуется целым рядом государственных
институтов, включая разные уровни: федеральный, региональный и
муниципальный.
Так, Министерство строительства и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации является федеральным органом
исполнительной власти и выполняет основные функции по разработке
направлений и реализации жилищной политики. Этот орган имеет
большие полномочия: он разрабатывает и реализует на государственном
уровне политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства
и жилищно-коммунального хозяйства. Данное министерство занимается
также и нормативно-правовым регулированием в области жилищного
строительства и в сфере использования земельных ресурсов.
Существует несколько уровней направлений государственной
жилищной политики. Рассмотрим их далее.
Уровни направления государственной жилищной политики
(Рисунок 1):
Рисунок 1 – Уровни реализации жилищной политики
Уровни реализации жилищной
политики
Федеральный
уровень
Региональный
уровень
Муниципальный
уровень
13
Федеральный уровень (макроуровень):
– разработка необходимых законов;
– утверждение стандартизации качества при строительстве жилья и
объектов жилищной инфраструктуры;
– координация взаимоотношений деятельности федеральных органов
власти и органов власти субъектов РФ;
– установление нормативов потребления коммунальных услуг.
Региональный уровень:
– регулирование отношений в области жилищной политики на
уровне субъекта РФ.
Муниципальный уровень:
– принятие решений, проведение мероприятий, направленных на
удовлетворение потребности населения в жилье.
К компетенции муниципальных образований всех уровней в сфере
жилищной политики относятся:
– обеспечение жилыми помещениями граждан, признанных
малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий, в
соответствии с жилищным законодательством;
– организация и/или создание условий для жилищного
строительства;
– специализированные жилищные программы.
Можно выделить несколько ключевых приемов воздействия
государственной сферы на жилищную политику.
Стоит отметить, что система технического обслуживания и
содержания жилищного фонда получает значительные дотации из
районных бюджетов, и по созданию считается государственной
структурой.
14
Государственные органы регулируют становление частного
предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования
льготного налогообложения и конкурсного привлечения компаний,
организаций для исполнения отдельных функций. Монопольный характер
производства (водоснабжение, энергоснабжение и т. д.) имеет
регулирование области инженерной инфраструктуры.
На основе проведенного анализа научных трудов исследователей
Л. О. Залкинд, Е. Е. Торопушиной и других были систематизированы
следующие основные принципы формирования жилищной политики на
региональном уровне, к основным, из которых относятся:
– принцип адекватности, предполагающий соответствие
формируемой жилищной политики поставленным целям и задачам
развития жилищной системы региона, параметрам развития региональной
экономики и решению наиболее значимых для общества проблем;
– принцип финансовой обеспеченности, предусматривающий
ресурсное обеспечение реализации государственной жилищной политики
посредством использования различных инструментов, подходящих для
каждого конкретного региона и рассчитанных на все категории граждан;
– принцип ответственности, предполагающий определение
конкретных органов власти на региональном уровне, ответственных за
разработку и реализацию жилищной политики на региональном уровне, а
также контроль за эффективностью достижения запланированных
результатов;
– принцип системности, предопределяющий учет внешних и
внутренних факторов, оказывающих влияние на эффективность
управляющих воздействий в жилищной сфере;
– принцип социально-экономической эффективности,
предполагающий достижение положительного социального и
экономического результата от реализации жилищной политики;
15
– принцип доступности жилья для населения с
дифференцированными уровнями доходов, в том числе для граждан с
минимальными доходами и потребностями группы аутсайдеров рыночной
экономики;
– принцип поддержания института семейных ценностей и
стимулирования рождаемости;
– принцип неотделимости, тесной связи жилищной политики с
земельной политикой.
Обязательным принципом жилищной политики государства
выступает общая доступность жилья как удовлетворение жилищных
потребностей человека. Доступность формируется путем создания
всевозможных форм предложения, субсидирования и кредитования жилья
с целью его приобретения. Категория доступности не одинакова для
различных семей и граждан, и зависит от их финансового и общественного
положения, в том числе, и социального статуса. Доступность жилья в
целом считается одним из важнейших социально-экономических
индикаторов развития экономики.
В ряду актуальных потребностей для жизни человека жилище
занимает одно из первых мест несмотря на то, что оно требует
значительных вложений. Жилищные условия влияют на формирование
личности человека, его самосознание и мироощущение, на содержание и
результаты процессов его жизнедеятельности, они нередко определяют
общественный статус человека, сохраняют его здоровье, помогают
человеку реализоваться в различных сферах. Качественная жилая среда
обусловливает и воспроизводство качественной рабочей силы.
Следует отметить, что в развитых странах более полувека назад
были разработаны и действуют до сих пор единые принципы
государственной жилищной политики, главными из которых являются
следующие:
16
– любой гражданин имеет возможность получить долгосрочную
ссуду либо субсидию для приобретения собственного жилья. Для граждан
с недостаточным доходом строится муниципальное и государственное
жилье, которое предоставляется на правах найма;
– уровень оплаты коммунальных услуг находится в ведении
муниципальных органов власти, которые контролируют и регулируют
устанавливаемые фирмами тарифы, а также дотируют квартплату
отдельным категориям граждан в зависимости от их имущественного
статуса [9, с. 36].
Конституция РФ утверждает ведущую роль государства и
муниципального самоуправления в решении проблемы обеспечения
граждан жильем и служит обеспечением гарантированного права на жилье.
Осуществление жилищных прав является одной из главнейших
составляющих прав и свобод человека и гражданина.
Статья 40 Конституции РФ [1] относит право на жилище к числу основных
прав человека и гражданина. Согласно 17 статье Конституции РФ,
основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и
принадлежат каждому от рождения. Право на жилище не может быть
ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (Статья 56
Конституции РФ). Конституция РФ учитывает абсолютно конкретные
гарантии этого права на жильё, что делает его стабильным. Также
статья 40 Конституции РФ определяет следующие действия по реализации
жилищной политики:
– поощрение жилищного строительства на всех уровнях власти;
– создание условий для осуществления гражданами права на
жилище;
– бесплатное либо за доступную стоимость жилых помещений
малоимущим, а также иным категориям, указанным в законе гражданам,
нуждающимся в жилище в соответствии с установленными нормами.
17
В преамбула Закона РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах
федеральной жилищной политики» установлены цели федеральной
жилищной политики:
обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав
граждан;
осуществление строительства жилья и реконструкции
государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
создание условий для привлечения внебюджетных источников
финансирования;
развитие частной собственности, обеспечение защиты прав
предпринимателей и собственников в жилищной сфере;
развитие конкуренции в строительной индустрии, в содержании и
ремонте жилого фонда, производстве стройматериалов, изделий и других
элементов жилищной сферы [20, с.72].
Закон также утверждает и другие формы обеспечения жильем
граждан, не владеющих жилищем: строительство жилых домов, которые
предназначены для предоставления жилых помещений по договорам
социального найма; компенсации (субсидии) и льготы на оплату
строительства, содержание и ремонт жилища.
Вслед за Н. П. Кошман представляется целесообразным
сформулировать главные задачи государственной жилищной политики:
Обеспечение оптимальной пропорции объема жилого фонда и
потребностей населения с целью гарантирования доступности жилья для
всех категорий граждан РФ;
привлечение в жилищную отрасль внебюджетных инвестиций;
разработка системы механизмов жилищного финансирования,
который позволит любой категории граждан решить свои жилищные
18
вопросы, учитывая свои возможности и адекватно сформированные
потребности;
развитие массового жилищного строительства в расчете одного
квадратного метра в год на одного человека с помощью:
а) ослабления правовых и административных барьеров в
осуществлении строительства, предоставления и обслуживания жилья;
б) осуществления территориального планирования и проведения
действенной градостроительной кампании, которая обеспечивала бы
равномерное развитие новых и ранее застроенных земель путем создания
инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
в) создания инновационных проектов на рынке жилья, наиболее
рациональных технологий постройки, управления и обслуживания
жилища;
г) контроля и регулирования правил конкуренции и создания равных
условий доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам на основе
конкуренции;
д) адекватной тарифно-ценовой деятельности в жилищной сфере.
обеспечение условий для покупки собственного жилья различными
слоями населения;
расширение сектора социального жилья и создание сектора
наемного жилья;
обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;
углубление сферы партнерства государства и бизнеса в жилищной
сфере;
разработка инструментов страхования в жилищной сфере;
реформирование правовой базы деятельности по постройке,
предоставлению и эксплуатации жилища;
19
рост эффективности системы контроля и надзора в строительном и
жилищно-коммунальном комплексах;
усовершенствование системы жилищного кредитования [22, с.
138].
Итак, проблемы в жилищной отрасли нужно решать комплексно, так
как жилищная сфера зиждется не только на экономике, а в значительной
степени затрагивает сферу индивидуальной и общественной жизни людей.
Удовлетворяя и развивая самые важные потребности членов общества,
жилищная сфера служит неотъемлемой частью государственного
устройства и государственной политики.
Таким образом, подход, предложенный к определению понятия
«жилищная политика», систематизированные основные цели, задачи и
базовые принципы, а также систематизированные и типологизированные
проблемы будут способствовать формированию и реализации
эффективной государственной жилищной политики, в том числе и на
региональном уровне.
1.2. Факторы, определяющие уровень развития
жилищной политики на разных уровнях управления
На сегодняшний день, основная задача государства в сфере
реформирования жилищной политики – это повышение доступности
жилья для граждан. Чтобы решить данную задачу нужно выяснить, что и
как влияет на доступность жилья. В первую очередь обозначим термин
«доступность жилья». В источниках встречаются самые разные трактовки
данного термина.
«Доступность жилья» – это такое состояние рынка жилья, которое
дает возможность населению при данном уровне доходов и нынешнем
уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные
20
механизмы. В современных источниках выделяют различные ключевые
факторы, влияющие на доступность жилья.
Рассмотрим точки зрения некоторых специалистов. Например,
доступность жилья для граждан определяется такими параметрами:
рыночной ценой, высокой монополизацией рынка, инвестиционной
привлекательность отдельных сегментов жилищного рынка, а также
доступностью ипотечного кредитования.
В разных источниках говорится о существующей недоступности
получения ипотечного кредита, которая вызвана низким уровнем дохода
населения, и низком объеме жилищного строительства, что в совокупности
препятствует удовлетворению потенциального спроса на жилье. Исходя из
этого, становится ясно, что даже если ипотечный кредит станет доступен
всем слоям населения, вопрос с доступным жильем это не решит, хотя бы
потому, что приобретать с помощью ипотечного кредита будет попросту
нечего. Отсюда следует, что на доступность жилья влияют два основных
фактора – доступность ипотечного кредита и наличие предложения на
рынке [16, с.91].
Тем не менее, степень важности того или иного фактора проявляется
сквозь призму и на фоне проводимой государством и муниципальными
образованиями жилищной политики, что увеличивает значение одних
факторов и уменьшает влияние других.
Основываясь на анализе указанных факторов, которые влияют на
доступность жилья, обозначим ключевые факторы:
стоимость жилья;
уровень дохода домашнего хозяйства;
степень развития рыночных механизмов приобретения жилья, в
первую очередь системы ипотечного жилищного кредитования;
предложение на рынке жилой недвижимости.
21
Необходимо рассмотреть обозначенные выше факторы,
проанализировать их влияние на доступность жилья и взаимосвязь между
собой. Стоимость жилья является одним из основных факторов, влияющих
на доступность жилья. Предположительно, чем ниже будет стоимость
жилья, тем, соответственно, более вероятно, что гражданин приобретет
жилье за собственные средства или взяв ипотеку.
На стоимости квартиры вторичного рынка влияет её
месторасположение, типа дома, этаж, общая площадь, количество жилых и
вспомогательных помещений, наличие балкона и другие факторы. На
стоимость квартир первичного рынка кроме факторов, присущих
вторичному рынку, влияет также себестоимость строительства [27, c.58].
Главными слагаемыми себестоимости можно назвать: стоимость
строительных и отделочных материалов, цена подключения к инженерной
инфраструктуре и приобретения (аренды) земельного участка. Значит,
можно увеличить доступность жилья, снижая себестоимость
строительства. К сожалению, это становится возможным только при
условии не монополизированного рынка. Следующим немаловажным
фактором, оказывающим влияние на доступность жилья, являются доходы
населения. Поскольку, чем выше уровень доходов, тем гипотетически
больше возможностей приобрести квартиру и, следовательно, тем выше
доступность жилья. Доходы населения напрямую зависят от общего
уровня жизни в стране, политики государства в сфере налогов, бюджетной
и финансовой сферах, уровня развития рыночных отношений и др.
Отметим, что семьи с более высокими доходами в состоянии не
только быстро аккумулировать средства для приобретения жилья, но и
проще получить ипотеку на эти цели. Поскольку основной критерий,
определяющий уровень развития системы ипотечного жилищного
кредитования в стране, это возможность получения ипотечного кредита
населением. Эта возможность определяется уровнем дохода заемщика.