22
На основании изложенного, ясно прослеживается взаимосвязь между
доходом населения и развитием рынка ипотечного кредитования.
В то же время, на развитость рынка ипотечного кредитования влияет
экономическая, правовая, политическая обстановка в стране, которая
выражается в размере предлагаемой процентной ставке за кредиты,
размере первоначального взноса, наличии или отсутствии поручителей,
требовании к заемщикам.
Эксперты в сфере ипотечного кредитования выделяют одной из
основных причин, ограничивающих возможности получения ипотечного
кредита, кроме невысоких доходов семей, быстрый рост цен на жилье.
Нередко, уже собирая документы для оформления ипотечного кредита,
заемщик обнаруживает, что выбранное жилье серьезно выросло в цене.
Так развитие системы ипотечного жилищного кредитования в своем
воздействии на доступность жилья тесно связано и с уровнем доходов
граждан, и с уровнем цен на жилье.
Отметим, что все обозначенные факторы главным образом влияют
на спрос на жилье. Основываясь на этом, обозначают еще один фактор,
влияющий на доступность жилья – объем предложения на рынке жилой
недвижимости. Поскольку рынок строительного жилья в российских
городах значительно монополизирован, при повышении уровня доходов
населения растет и платежеспособный спрос на жильё, а вместе с ним
можно наблюдать и увеличение стоимости жилья. Такое положение дел,
очевидно, негативно отражается на доступности жилья.
Для решения задачи повышения доступности жилья необходимо
повышенное внимание к проблеме увеличения объемов жилищного
строительства. Оно должно обеспечивать соответствующее предложение
на рынке жилья, вслед за повышением объема платежеспособного спроса,
в силу подъема реального дохода граждан, развитие системы ипотечного
кредитования и снижение стоимости жилья. Только релевантное
23
предложение жилья позволит притормозить рост цен и сделать
«квадратные метры» более доступными [29, с. 9].
Конечно, можно подвергнуть анализу воздействие этих факторов на
доступность жилья отдельно друг от друга. Может показаться, что чем
ниже цена на жилье, выше доходы населения, больше развит рынок
ипотечного жилищного кредитования, и больше объем предложения на
рынке недвижимости, тем, следовательно, выше доступность жилья.
Однако, только комплексное рассмотрение указанных факторов, в виду их
тесной взаимосвязи и взаимозависимости, может помочь отразить картину
в целом. Если представить, что в один из периодов времени будет
наблюдаться рост доходов населения, то можно предположить, что в это
время увеличится и доступность жилья. Но если предложение останется на
прежнем уровне, то это снова приведет к увеличению стоимости жилья,
(спрос превысит предложение), что, в конце концов, негативно скажется на
доступности жилья. Из всего этого следует, что только комплексное
влияние на вышеперечисленные факторы будет успешным.
Ведь для повышения уровня доступности недвижимости мало,
только увеличить спрос населения на жилье, необходимо и комплексное
воздействие на предложение. В данной ситуации, основным
инструментом, который влияет на доступность жилья, является политика
государства [39, c.118].
Помощь гражданам в решении жилищного вопроса становится еще
актуальнее в виду мирового финансового кризиса, во время которого и без
того невысокая платежеспособность граждан еще больше снизилась.
В Российской Федерации подобного рода задача решается в основном
посредством реализации приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Сегодня национальный проект, включает в себя федеральную
целевую программу «Жилище. В нее включен ряд подпрограмм:
24
«Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов
коммунальной инфраструктуры», «Стимулирование программ развития
жилищного строительства субъектов Российской Федерации»,
«Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством».
Срок действия федеральной целевой программы «Жилище» продлен до
2020 года. Правительство РФ своим постановлением от 25 августа 2015
года № 889 утвердило новую редакцию указанной программы. Об этом
сообщается на официальном сайте ведомства.
Выполнение этой программы подразумевает одновременное влияние
и на величину спроса, и на величину предложение на рынке
недвижимости, в основном, за счет создания рынка доступного жилья
эконом-класса, которое отвечает требованиям энергоэффективности и
экологичности, комплексного решения проблемы перехода к стабильной
работе и развитию жилищной сферы.
Необходимо равномерное влияние, как на предложение, так и на
спрос. Государственной политике в данном вопросе необходимо играть
ведущую роль. Доступность жилья определяется факторами, влияющими
на стоимость недвижимости, которые могут быть отнесены к трем разным
иерархическим уровням:
1 уровень (региональный). Уровень влияния факторов общего
характера, который не связан с определенным объектом недвижимости и
не зависит непосредственно от него, однако, косвенно влияет на процессы,
происходящие с недвижимостью на рынке, и, значит, на объект оценки.
2 уровень (местный). Уровень влияния факторов локального
значения, как правило, относительно городского или районного масштаба.
Эти факторы напрямую связаны с объектом оценки и анализом подобных
объектов недвижимости и сделок по ним.
25
3 уровень (непосредственного окружения). Степень воздействия
факторов, которые связаны с объектом недвижимости и в основном
определяются его характеристиками.
Уровень первый – влияние глобальных факторов, результат
взаимодействия четырех основных факторов:
– социальный фактор;
– экономический фактор;
– эколого-географический фактор;
– политический фактор [33, c.94].
На этом уровне анализируются и оцениваются факторы общего
характера, не связанные с определенным объектом недвижимости и не
находящиеся от него в прямой зависимости, но косвенно влияющие на
процессы, которые происходят с жильем на рынке, и, значит, на объект
оценки.
1. Социальные факторы:
плотность заселения;
структура населения;
демографическая ситуация;
уровень семейности;
образовательный и культурный уровень населения, его
потребности.
2. Экономические факторы:
уровень жизни граждан;
спрос и предложение;
финансирование строительства;
налогообложение в сфере недвижимости;
состояние и перспективы развития строительства.
3. Эколого-географические факторы:
26
географическое месторасположение;
экологическая обстановка;
сейсмическая обстановка;
геологическое состояние и природные ресурсы;
технологические решения в области землепользования.
С точки зрения охраны окружающей среды, расположение объекта
может располагать к ограничению его использования. Подобные
ограничительные меры могут исходить из карты районирования,
составленной муниципальными властями, или возможного загрязнения
окружающей среды во время использования здания. Факторы
сейсмоустойчивости значительно влияют на себестоимость проектов на
этапе проектирования зданий и сооружений.
4. Политические факторы:
политическая обстановка;
законодательные акты об ипотечном жилищном кредитовании;
законодательство в налоговой сфере;
закон о кредитной политике [28, c.74].
Уровень второй – влияние локальных факторов (в масштабе города
или его района).
Здесь значение имеют:
– расположение объекта;
– физические характеристики жилья;
– условия финансового обеспечения. Данные факторы неразрывно
связаны с объектом оценки и анализом подобных объектов
недвижимости и сделок по ним.
Местоположение:
транспортная сеть и пешеходная доступность местности;
расположение объекта в городском или районном плане;
27
присутствие вблизи объектов социально-культурного
назначения;
ближайшее окружение.
Местоположение – один из самых важных факторов. Необходимо
сопоставить размер участка с размером здания и установить
соответствие участка предъявляемым к нему требованиям. Доступность
общественного транспорта и парковки для автомобилей влияет на цену
недвижимости в сторону увеличения.
Физические характеристики:
функциональное использование и пригодность;
комфортность условий;
наличие услуг коммунальной сферы;
физическое состояние недвижимости;
качество строительства и эксплуатации [40, c.108].
Состояние недвижимости на текущий момент составляет важным
фактором, который влияет на стоимость жилья, как и другие параметры,
такие как наличие коммунальных услуг: газификация дома, подача воды,
бесперебойность электричества.
Условия финансового обеспечения:
условия выделения денежных средств;
ставки процента по кредитам
сроки кредитования.
Уровень третий – влияние факторов, которые связаны с объектом
недвижимости. Здесь учитываются факторы, обусловленные его
характеристиками:
– архитектурно-строительными;
– финансово-эксплуатационными факторами.
28
Архитектурно-строительные факторы – это, прежде всего,
объемно-планировочные показатели [21, c.123]. Жилье должно
соответствовать условиям климата региона строительства, быть удобно
спланировано, иметь достаточное освещение помещений из
естественного источника, приятный внешний облик здания.
Для жильцов наличие хорошей планировки и удобного
размещения объектов недвижимости важны. Они позволяют влиять на
эффективное использование зданий исходя из актуальных потребностей.
Финансово-эксплуатационные факторы: доходы, эксплуатационные
издержки, стоимость строительства. Факторное влияние на стоимость
недвижимого имущества возможно одновременно на разных уровнях.
Эти факторы нужно исследовать последовательно в зависимости от
степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости [21, с. 129].
Оценка состояния рынка жилья в субъекте РФ признать равновесие
на рынке жилья. В этом случае население может приобретать жилье по
приемлемым, а не завышенным ценам.
Анализ показателей результативности государственной жилищной
политики заключается в рассмотрение действующих программ. На основе
определения программ оцениваются с использованием формулы 1.
Результативная эффективность (отношение достигнутого результата
к преследуемым целям) измеряется с помощью выражения:
Расчет результативности программы проводится по формуле:
где Ep – степень достижения p – показателя государственной программы
(процентов);
Tfi – фактическое значение показателя;
TCi – установленное государственной программой целевое значение
показателя.
29
Основу оценки показателей результативности является соотношение
запланированных показателей и фактических по результатам программы.
Для определения затратной эффективности (отношение затрат к
достигнутым результатам) используется формула:
где Эз – затратная эффективность;
Р – затраты на финансирование программы;
З – достигнутые результаты (количество людей, получивших благо).
Расчет степени соответствия фактических затрат бюджетных средств
на реализацию государственной программы производится по следующей
формуле:
где П – полнота использования бюджетных средств;
ЗФ – фактические расходы бюджетных Государственной программы
в соответствующем периоде;
ЗП – запланированные бюджетом расходы на реализацию
государственной программы в соответствующем периоде.
Недостаточные темпы жилищного строительства, неэффективность
при управлении старым жилищным фондом приводят к дороговизне
жилья, особенно в мегаполисах, поэтому продолжает оставаться острым
жилищный дефицит и общая потребность в новом жилье.
В настоящее время важной тенденцией жилищной политики
Российской Федерации является создание рынка доступного жилья и
активизация жилищного строительства, разработка и внедрение новых
финансовых схем приобретения жилья, разработка новых принципов
управления жилищным фондом.
30
1.3. Механизмы регулирования жилищной политики
на муниципальном уровне
Ввиду особой социальной важности, обеспечение населения
доступным жильем, безусловно, является актуальным, так как входит в
число первичных потребностей человека. Решение данной проблемы
связано с различными факторами, главные из которых: качество,
стоимость, расположение, наличие удобств, обеспеченность объектами
социальной инфраструктуры.
Спрос на жилье достаточно сложно определить, поскольку он растет
не только по мере увеличения численности населения, но и повышения его
благосостояния, продолжительности жизни, развития стремления у
молодых людей жить самостоятельно и прочие факторы.
Необходимость совершенствования механизмов реализации
жилищной политики неоднократно и ежегодно подчеркивалась
Президентом России В. В. Путиным.
Механизмы реализации государственной жилищной политики
представлены на рисунке 2.
Рисунок 2 – Механизмы реализации государственной жилищной
политики
Механизмы реализации
государственной жилищной политики
Непосредственное
обслуживание
Регулирование
Прямое
воздействие
Стабилизация
и развитие
31
Рассмотрим подробней каждый из представленных механизмов
реализации государственной жилищной политики:
– регулирование: контроль со стороны государства за развитием
частного бизнеса в жилищной сфере с применением системы
стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения
для выполнения отдельных функций;
– непосредственное обслуживание: развитие системы технического
обслуживания и содержания жилищного фонда, предоставление
субвенций из местных бюджетов;
– стабилизация и развитие: сдерживание органами власти спада в
жилищном строительстве с помощью установления льготных налоговых
условий, формирование правового обеспечения, осуществление
расходов на жилищное строительство и необходимую инфраструктуру;
– прямое воздействие: осуществление социально-экономической
поддержки граждан в виде жилищных субсидий на оплату жилищно-
коммунальных услуг, помощь в приобретении либо строительстве жилья
через целевые программы, оказание адресной помощи людям,
оказавшимся в трудной жизненной ситуации [31, c.89].
Граждане могут по своему усмотрению и в своих интересах
реализовать принадлежащие им жилищные права. Они в праве свободно
выбирать в каком качестве проживать в жилых помещениях: на правах
собственника, нанимателя или на иных основаниях.
Для обеспечения жилищных права органы государственной власти
и местного самоуправления должны:
– содействовать развитию рынка жилой недвижимости;
– задействовать бюджетные средства, а также другие источники
для улучшения жилищных условий, в том числе путем предоставления
субсидий для приобретения или строительства жилья;