82
– наличие площадей нежилого назначения согласно установленным
требованиям к жилым застройкам;
– наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от
дома.
В рамках реализации мероприятия муниципального частного
партнерства, возможно предложить условия указанные в таблице 11.
Таблица 11 – Преимущественные условия партнерства
Преимущества
застройщиков
Преимущества
муниципалитета
Предоставление на безвозмездной
основе застройщикам земельных
участков для строительства 3
жилых зданий с имеющимися
линейными объектами
Создание достаточного количества
фонда маневренного жилья на
условии софинансирования
Упрощенный процесс
утверждения проекта
строительства, сдачи строения в
эксплуатацию (получение
разрешения на застройку,
последующая регистрация
завершенного объекта в
Росреестре, сдача в
эксплуатацию)
Один из построенных 3 домов
передается не безвозмездной
основе в собственность
муниципального образования
Предоставление налоговых льгот,
получение льготных кредитных
ресурсов
Минимальные затраты на
создание фонда маневренного
жилья
Оплата за содержание и текущий ремонт маневренного будет
осуществляться за счет коммунальных платежей, получаемых от
граждан, проживающих по договору специализированного найма жилого
помещения. Возможно получение дополнительного дохода
муниципалитетом за счет взимания платы за наем в предоставленном
помещении маневренного фонда.
Решение вопроса по созданию необходимого маневренного фонда
возможно за счет выкупа с последующим переустройством и
83
переоборудованием существующих нежилых зданий, находящихся в
жилых районах города.
Однако такое мероприятие требует также значительных
финансовых расходов и существенных изменений в законодательстве.
Во-первых, потребуется определить критерии принятия
муниципалитетом решения о необходимости реализации указанного
мероприятия. Во-вторых, при реализации мероприятий использование
механизма изъятия земельных участков для государственных или
муниципальных нужд (за исключением уже установленных в
законодательстве случаев) невозможно.
Собственники недвижимого имущества, как жилого так нежилого,
расположенного на указанных территориях должны получить
экономическую выгоду от модернизации данных территорий.
После завершения мероприятий по переселению граждан из ветхих
и аварийных жилых домов, жилые дом, переданный на безвозмездной
основе муниципалитету, необходимо использовать в качестве наемного
дома, что также, несомненно, приведет к совершенствованию жилищной
политики в муниципалитете.
При возведении новых домов необходимо применять
спецтехнологии, чтобы не пострадали близлежащие строения в
капитальном исполнение, такие как детские образовательные
учреждения, существующие объекты бытового обслуживания населения,
спортивные объекты. Кроме того, будут созданы спецкомиссии, куда
войдут представители различных надзорных органов. Они дадут
объективную оценку состояния близлежащих вышеуказанных объектов,
предоставят рекомендации по выбору технологий строительства жилых
домов, в последующем осуществят контроль строительства. По
окончанию строительства произведут прием жилых помещений.
84
Вышеизложенные проекты по строительству непосредственно
жилых домов для осуществления мероприятий по переселению из
ветхих и аварийных жилых домов, а также строительство жилых домов
для использования в качестве маневренного фонда, как уже видно
необходимо осуществлять на основе частного муниципального
партнерства.
Общие сроки выполнения данных мероприятий рассчитаны на 5-7
лет. Примерный срок строительства здания - от полутора до двух лет.
Механизм реализации мероприятий будет включать:
– разработку нормативных правовых документов,
регламентирующих создание маневренного фонда жилья и договорные
отношения между участниками;
– утверждение организационно-распорядительных документов на
муниципальном уровне, регламентирующих создание маневренного
фонда;
- создание условий для частного муниципального партнерства;
- разработка преимуществ застройщиков от участия в программе
создания маневренного фонда на основе софинансирования средств из
местного бюджета;
– создание рабочей группы из представителей Департамента
жилищных отношений Администрации города Ноябрьска, Управления
архитектуры Администрации города Ноябрьска, Управления жилищно-
коммунального хозяйства, энергетики, связи и транспорта
Администрации города Ноябрьска, Ноябрьского отдела департамента
государственного жилищного надзора ЯНАО, Ноябрьского отдела
службы государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого
автономного округа, Государственного учреждения «Центр
государственного санитарно-эпидемиологического надзора в
г. Ноябрьске».
85
С учетом особенности развития города в период освоения районов
Крайнего Севера на территории города имеются одноэтажные,
одноквартирные строения, так называемые «балки» и двухэтажные
строения с 2-4 квартирами – «раздвижки». Эти строения находятся на
территории рабочих поселков организаций города, соответственно
имеется вся необходимая инфраструктура – электричество, центральное
отопление и водоснабжение. У каждого такого строения в силу
сложившихся традиций имеется своя придомовая территория, зачастую
довольно большая.
Люди, там проживающие в основной массе — это вселенные
сотрудники распавшихся организаций, либо уже приобретшие эти
«балки» и «раздвижки». Правоустанавливающие документы на жилые
помещение были получены по решениям суда в период 2000-х годов.
На основании градостроительного плана данные строения
размещены на землях сельхозугодий, что не дает стимула собственникам
в решении вопроса об улучшении своих жилищных условий, так как в
будущем они подлежат сносу. Однако в силу сложившейся ситуации в
решении проблемы по сносу в городе, срок отодвигается на
неопределенное время и плохо влияет на социальную обстановку в
городе.
На мой взгляд вся сложившаяся ситуация может быть также
решена интересным способом, что может быть использовано в
совершенствовании жилищной политики в городе.
На территории Ямало-Ненецкого автономного округа
осуществляет свою деятельность Ямальский лесопромышленный
комплекс, который изготавливает комплекты для деревянного
домостроения. В качестве сырьевой базы используют хвойные породы
Красноселькупского лесничества.
86
Так домокомплект для строительства дома общей площадью 106
кв.м. будет стоить 2 543 000 рублей., учитывая, что, по проведенным
выше расчетам стоимость квартиры общей площадью 54 кв.м. на
первичном рынке в г. Ноябрьске стоит 3 348 000 рублей, данное
приобретение выгодно даже с учетом монтажа и последующей чистовой
отделки.
Необходимо использовать этот ресурс.
Так можно разработать отдельную программу либо объединить с
вышеизложенными мероприятиями по ликвидации ветхого и аварийного
жилого фонда следующее:
Для стимуляции процесса приобретения предлагаю предоставлять
заинтересованным гражданам в возведении благоустроенного жилого
дома на месте своего ветхого строения («балка», «раздвижки»),
используя имеющуюся инфраструктуру средства для приобретения
деревянного домокомплекта на возвратной основе. Это может быть
муниципальная ипотека по 3 % годовых на 10 лет.
Реализации мероприятия будет осуществляться на следующих
условиях:
– муниципалитет кредитует под залог строящегося дома;
– для получения кредита необходимо подтвердить свой доход, и он
не должен быть ниже среднедушевого дохода населения;
– срок строительства не более 3-х лет;
– кредит предоставляется только на приобретение домокомплекта у
производителей, ведущих свою деятельность на территории ЯНАО;
– кредит может быть предоставлен собственнику земельного
участка.
Финансирование производится из муниципального бюджета, за
счет средств полученных в результате продажи земельных участков, а
также на условиях софинансирования с окружным бюджетом.
87
Таблица 12 – Расчет стоимости муниципальной ипотеки
Наименование показателя
Стоимость, рублей
Стоимость домокомлекта общей площадью
106 кв.м.
2 543 000
Сумма кредита
2 543 000
Сумма переплаты
411 758,99
Ежемесячный платеж
24 623,18
Такой подход простимулирует местное производство, ведь на
территории округа возможно создание еще подобного комплекса, а
также привлечет жителей города к самостоятельному решению
проблемы по улучшению жилищных условий, приведет к улучшению в
демографической ситуации, создадутся дополнительные рабочие места.
Для осуществления данного направления также необходим
комплексный подход:
- утверждение нормативно-правовых актов, как в сфере
жилищного законодательства, так и в сфере регулирования управления
земельными ресурсами;
- утверждение нормативного документа, регламентирующего
предоставление маневренного фонда гражданам, осуществляющим
самостоятельно строительство жилья.
Считаю, что есть возможность создать еще несколько механизмов
в совершенствовании жилищной политики муниципального образования
в области решения проблемы ликвидации авариного жилищного фонда.
Таким механизмом может стать внесение изменений в части
расприватизации жилых помещений. Так, в сложившейся практике
муниципалитета, граждане для получения квартиры на безвозмездной
основе передают свои жилые помещения в собственность
Администрации города Ноябрьска, что ведет к уменьшению получения
запланированных денежных средств от мены жилых помещений с
возмещением в рыночной стоимости жилья (осуществляется в рамках
88
действующих мероприятий по переселению граждан из аварийного
жилищного фонда).
Следующим таким мероприятием может стать внесение ценза
оседлости при постановке на учет в качестве малоимущих граждан,
нуждающихся в жилых помещения по договорам социального найма.
Ведь именно эта категория граждан пользуется внеочередным правом
при переселении из авариного жилого помещения.
Также необходимо вводить запрет на приобретение жилых
помещений, признанных уже аварийными, так вкупе с вышеизложенным
в предыдущем абзаце это приводит к получению гражданами жилья
большей площади, либо вообще к получению большего количества
квартир, что приводит к излишнему расходу квартир во вновь
построенных домах, соответственно идет отклонение от плана, и под
снос попадает меньшее количество аварийных строений.
Рассмотрим еще одно направление в сфере жилищных отношений на
территории города Ноябрьска – обеспечение жильем молодых семей.
Молодая семья является одной из самых незащищенных групп
населения, у которой существует ряд проблем с начала ее становления.
Одной из самых важных проблем оказывается – жилищная, и эта
проблема почти постоянная, с течением времени меняются только
субъекты ее решения. Лишь небольшое количество молодых пар имеют
собственное жилье, поэтому большинству приходится обращаться за
помощью к государству.
При детальном рассмотрении данной проблемы я могу предложить
следующие механизмы совершенствования жилищной политики в этом
направлении на различных уровнях:
1. Государственное субсидирование.
Для того чтобы осуществить мечту молодых семей государству
необходимо ввести субсидирование на первоначальный взнос, или,
89
другими словами, это можно назвать государственной ипотекой на более
дешевых условиях чем у банков. Основной источник финансирования –
окружной бюджет (около 25 млн. рублей), дополнительный источник
финансирования федеральный бюджет (около 10 млн. рублей).
Для некого сравнения рассмотрим, какие условия трактуются в
«Сбербанке» для получения ипотеки:
– жилье приобретается в строящемся доме или в уже готовой
новостройке у компании – продавца;
– по условиям программы срок завершения строительства не
ограничивается;
– обязательное предоставление заемщиком полиса страхования
жизни и здоровья;
– минимальная сумма ипотечного займа составляет 300 000 рублей,
максимальная 3 млн. рублей;
– процентная ставка фиксированная 12 % годовых;
– сумма первоначального взноса не менее 20%;
– минимальный возраст заемщика при предоставлении ипотеки - 21
год;
– при расчете максимального размера кредита банк может учитывать
доходы не более трех созаемщиков.
Для того чтобы решить нашу проблему в ходе реализации
«мероприятия 1» будут осуществляться следующие действия:
– государство выдает субсидию под залог приобретаемой квартиры,
соответственно пока молодая семья полностью не погасит данную сумму,
жилье будет находиться в залоге у муниципального образования;
– для выдачи субсидии, молодой семье необходимо подтвердить
свой доход, и он не должен быть ниже среднедушевого дохода населения;
– жилье приобретается не только на первичном, но и на вторичном
рынке (если семья найдет подходящее по стоимости жилье);
90
– минимальная сумма субсидий не ограничена;
– максимальная сумма субсидий 3 млн. рублей;
– процентная ставка составит 5 % годовых (фиксированная), что
позволит не переплачивать банку, и это станет дополнительным доходом в
бюджете округа;
– сумма первоначального взноса не менее 20%;
– возраст гражданина, имеющего право на получение
государственной субсидии, начинается с 18 лет (в исключительных
случаях, с 16 лет).
Чтобы показать какие плюсы по данному мероприятию можно
выделить, я проведу сравнительный анализ по стоимости ипотеки и
стоимости государственной субсидии на первоначальный взнос.
Для расчета возьмем стандартную квартиру на семью из 2-х человек
(муж + жена), площадью 42 кв.м. и стоимостью 2 053 800 рублей. Если
семья самостоятельно пытается решить свой жилищных вопрос и
обращается за ипотекой в «Сбербанке», то молодая семья должна внести
первоначальный взнос от стоимости жилья в размере 20 % от стоимости
жилья.
Далее в расчете ежемесячного платежа берется, что банк выдает
кредит под 12% годовых, сроком на 10 лет.
Таблица 13 – Расчет стоимости ипотеки в «Сбербанке»
Наименование показателя
Стоимость, рублей
Стоимость квартиры
2 053 800
Первоначальный взнос
410 760
Сумма кредита
1 643 040
Сумма переплаты
1 211 995,08
Ежемесячный платеж
23 791,95
Из расчета видно, что семье необходимо изыскать сумму в размере
410 760 рублей, и далее оплачивать ежемесячный платеж в размере
23 791,95 рублей. Для молодой семьи это большая финансовая нагрузка,
зачастую редко кто самостоятельно может осилить такие расходы.
91
В предложенном мной варианте государственная субсидия будет
выдаваться сроком на 5 лет, под фиксированную годовую ставку в размере
5% годовых.
Таблица 14 – Расчет стоимости государственной субсидии
Наименование показателя
Стоимость, рублей
Стоимость квартиры
2 053 800
Первоначальный взнос
410 760
Размер государственной субсидии
1 643 040
Сумма переплаты
457 452,07
Ежемесячный платеж
17 504,17
Для такой же семьи, но участвующей в программе, размер
государственной субсидии составит 1 643 040 рублей с ежемесячной
выплатой в 17 504,17 рублей.
Как показывают данные из вышеприведенных таблиц, если
государство примет такую меру для поддержки молодых семей, это
существенно увеличит их возможности для приобретения собственного
жилья.
2. Субсидирование молодых семей участвующих в жилищно-
строительных кооперативах.
Структура работы накопительных кооперативов предполагает
пайщикам накопить необходимые денежные средства для того, чтобы
приобрести жилую недвижимость. В данном случае пайщик копит в
течение установленного времени определенную сумму и, только, потом
может подобрать для себя будущую квартиру, исходя из срока и
величины накоплений.
Рассмотрим положительные стороны системы ЖСК:
– строительство домов осуществляется за счет личных средств
будущих жильцов;
– жители, вступающие в ЖСК, самостоятельно нанимают
застройщика для выполнения заказа;