14
Муниципалитет должен выбрать эффективный способ управления
жилым фондом и усилить контроль органов местного самоуправления над
предприятиями и организациями, занимающимися жилищным хозяйством.
Кроме того, необходимо комплексно модернизировать объекты ЖКХ района
в соответствии с программами и привлекать частные инвестиции через
концессионные соглашения и энергосервисные контракты. Эти мероприятия
приведут к эффективной работе в сфере ЖКХ.
Стоит отдельно выделить важность муниципального управления в
сфере жилищного строительства в отношении социально незащищенных
категорий граждан. К таким относятся сироты, многодетные и молодые
семьи. Для таких категорий граждан управление жилищной политикой
строится совместно с органами государственной власти, отвечающими за
эффективную реализацию социальной политики.
Далее рассмотрим вопросы нормативно-правового регулирования
управления в сфере жилищного строительства.
1.2 Нормативно-правовое регулирование управления в области
жилищного строительства
Необходимость дальнейшего совершенствования жилищно-
коммунального хозяйства ни у кого не вызывает сомнений. Постановлением
совета министров Республики Беларусь 29 декабря 2017 г. № 1037
определены основные направления развития отрасли до 2025 года [3].
Разработана Концепция профессионального развития и улучшения
ЖКХ до 2025 года с целью повышения качества услуг для населения и
обеспечения прозрачности деятельности управляющих компаний. Она
включает механизмы профессионального управления и контроля, а также
развития местного самоуправления в сферах жилищного строительства и
муниципального управления. Ключевые направления Концепции
представлены на рисунке 3 и включают муниципалитет, жилищное
15
управление, ЖКХ, жилищное строительство, предприятие, муниципальное
управление, органы местного самоуправления, жилищное хозяйство и
управляющие компании.
Разработка данной Концепции была обусловлена многочисленными
жалобами населения о переоценке коммунальных услуг и недостаточном их
качестве во многих регионах. Предварительный опрос показал, что 55%
населения не согласны с коммунальными платежами. В связи с этим было
принято решение разработать механизм совершенствования жилищно-
коммунального хозяйства, включающий профессиональное управление,
контроль и обеспечение жильем, а также развитие органов местного
самоуправления в сфере жилищного строительства и муниципального
управления.
Рисунок 3 - Ключевые направления Концепции развития ЖКХ до
2025 года [3]
16
Авторы проекта подчеркивают, что для успешной реализации
Концепции необходимо обеспечить полную прозрачность информации о
деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ. Это требование
распространяется на контролирующие органы и потребителей коммунальных
услуг. В связи с этим был создан сайт ГИС ЖКХ, который предоставляет
доступ к информации. Основной упор в Концепции делается на развитие
профессионального управления многоквартирными домами.
Под этим термином подразумевается государственный механизм
регулирования предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ, включая
лицензирование управления многоквартирными домами, которое было
введено с 1 мая 2015 года. Этот подход направлен на обеспечение
эффективного муниципального управления, контроля за жилищным
строительством, предоставления жилья и развития органов местного
самоуправления [3].
В одноименном реестре ГИС ЖКХ имеется возможность просмотра
всех лицензий, что позволяет избавить рынок ЖКХ от недобросовестных
управляющих компаний. Инициаторы проекта считают, что внедрение
системы лицензирования приведет к повышению ответственности и качества
услуг оставшихся управляющих компаний.
Согласно Концепции, необходимо создать профессиональное
сообщество управляющих компаний, чтобы они могли влиять на ситуацию в
сфере управления многоквартирными домами. В этой связи будет учрежден
институт профессиональных управляющих, которые будут защищать
интересы жильцов и повышать информированность собственников о своих
правах и обязанностях в отношении помещений в многоквартирных домах.
Для стимулирования активности жильцов введены новые простые
формы проведения общих собраний собственников и установлены общие
требования к оформлению протоколов этих собраний и принимаемых
решений. Профессиональное сообщество управляющих компаний будет
сотрудничать с муниципалитетом, органами местного самоуправления,
17
жилищным хозяйством и предприятиями для улучшения жилищного
управления, ЖКХ и жилищного строительства.
Муниципалитет стремится повысить ответственность управляющих
компаний в жилищном управлении. Это включает увеличение штрафов за
нарушение лицензионных требований и установление дополнительных
требований к уставному капиталу и материально-технической базе компаний.
Также планируется внедрить простой механизм выбора и смены
управляющих компаний, чтобы предотвратить нелегальные действия с
использованием поддельных документов. Система раскрытия информации
будет усовершенствована, а также будет введен механизм оценки уровня
удовлетворенности населения качеством обслуживания и услугами в сфере
жилищного хозяйства.
В сфере жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном
управлении планируется постепенный перевод капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах на специальные счета.
Внесение крупных изменений в российский жилищный кодекс ФЗ
№176 относится к регламентации проведения капитального ремонта. Важно
отметить, что программы капитального ремонта не будут включать ветхое и
аварийное жилье. То же самое относится к многоквартирным домам, которые
будут сноситься или для которых стоимость капитального ремонта окажется
слишком высокой. Для таких домов будут разработаны специальные
программы, в которых примут участие муниципалитеты, жилищное
управление, ЖКХ, жилищное строительство, предприятия, муниципальное
управление, органы местного самоуправления и управляющие компании в
рамках жилищного хозяйства.
Также регулирование затронет вопрос лифтового оборудования,
которое в настоящее время регламентируется Техническим регламентом
Таможенного Союза 011/2011 «Безопасность лифтов».
На сайте Реформа ЖКХ в разделе «Капитальный ремонт» система
цветовой индикации позволяет определить, на какой стадии реализации
18
программы капремонта многоквартирных домов находится субъект
Республики Беларусь.
Необходимо продолжить обсуждение различных позиций в Концепции
развития ЖКХ, которая является ключевым документом о развитии
жилищно-коммунального хозяйства. В январе 2019 года специалисты
Минстроя Беларуси приступили к разработке Концепции развития ЖКХ до
2025 года. Этот документ требует дальнейшего развития и включает в себя
стратегию развития ЖКХ до указанного года.
В рамках данной концепции важную роль играют муниципалитеты,
органы местного самоуправления, управляющие компании и предприятия в
сфере жилищного хозяйства, а также специалисты в области жилищного
управления и жилищного строительства.
Таким образом, нормативно-правовая система управления жилищным
строительством представлена совокупностью нормативно-правовых актов,
регламентирующих деятельность различных органов государственной и
муниципальной власти, несущих ответственность за реализацию жилищной
политики. Важной категорией является система регулирования не только
вопрос строительства, а также ремонта и поддержания жилищного фонда в
надлежащем состоянии, вопросов сноса и расселения.
1.3 Методы и инструменты муниципального управления в области
жилищного строительства
Целями жилищной политики являются обеспечение социальных
гарантий в области жилищных прав граждан, осуществление строительства и
реконструкции государственного, муниципального и частного жилищного
фонда, а также создание условий для привлечения внебюджетных
источников финансирования.
В современной Беларуси жилищная политика представляет собой
уникальный политический процесс, вызванный произошедшими
19
кардинальными изменениями в экономической и политической сферах
общества.
Государственная жилищная политика – это деятельность должностных
лиц и органов публичного управления в сфере жилищных правоотношений,
которая направлена на достижение следующих целей (см. рисунок 4).
Рисунок 4 – Цели государственной жилищной политики
Важно отметить, что вышеупомянутые цели государственной
жилищной политики должны быть достигнуты на федеральном и
региональном уровнях.
На региональном уровне необходимо учитывать специфику спроса и
предложения на жилищном рынке, разрабатывать инструменты для
привлечения инвестиций на региональный жилищный рынок, эффективно
управлять строительством, ремонтом и реконструкцией жилых помещений из
государственного или муниципального фонда, а также обеспечивать
предоставление жилья по условиям договора социального найма. В этом
контексте, профессиональное управление в сфере ЖКХ и муниципального
20
управления играет важную роль в обеспечении жильем и управлении
жилищным строительством. При этом органы местного самоуправления
должны осуществлять контроль и управление процессом жилищного
строительства в муниципалитете.
Достижение целей государственной жилищной политики
обеспечивается последовательным решением следующих задач (см. рисунок
5).
Рисунок 5 – Задачи государственной жилищной политики
В настоящее время правительство Беларуси успешно завершило работу
над стратегическими проектами, направленными на повышение качества
21
жизни граждан и модернизацию экономики. Значимость государственной
жилищной политики обусловлена необходимостью реализации долгосрочной
стратегии и национального проекта "Жилье и городская среда", а также
временных мер поддержки строительной отрасли в условиях экономических
проблем, вызванных пандемией COVID-19.
Благодаря этим мерам удалось не только предотвратить остановку
строительства жилья, но и достичь рекордного роста ввода нового жилья в
России. По данным Минстроя Беларуси, более 4,5 миллионов семей (около
10 миллионов человек) смогли улучшить свои жилищные условия. Минстрой
Беларуси планирует продолжать развивать градостроительный потенциал
территорий путем синхронизации планов жилищного строительства с
развитием инфраструктуры и использованием неэффективно используемых
территорий в рамках проектов комплексного развития.
Масштабные изменения в регулировании, связанные с комплексным
развитием территорий, были внесены в Федеральный закон от 30.12.2020
№494-ФЗ, который внес изменения в Градостроительный кодекс Беларуси.
При этом особое внимание уделяется жилищно-коммунальному хозяйству,
муниципальному управлению, жилищному строительству, муниципалитетам,
управлению строительством, контролю, обеспечению жильем, жилищному
строительству и местному самоуправлению [2].
Комплексное развитие территорий является важным направлением
социально-экономического развития Беларуси. Оно представляет собой
совокупность мероприятий, проводимых органами государственной и
региональной власти, а также местного самоуправления, в области
градостроительной деятельности. Основные цели КРТ заключаются в
создании благоприятных условий проживания граждан, обновлении среды
жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений и городских
округов.
В рамках комплексного развития территорий осуществляется контроль
за жилищным строительством, обеспечением жильем и развитием жилищно-
22
коммунального хозяйства (ЖКХ). Муниципалитеты и органы
муниципального управления принимают решения и осуществляют
управление строительством, чтобы обеспечить население жильем.
Все эти меры направлены на обеспечение устойчивого и качественного
развития территорий, а также повышение уровня комфорта для жителей [6].
В рамках Градостроительного кодекса можно выделить следующие
виды КРТ (см. рисунок 6).
Рисунок 6 – Виды КРТ
Концепция комплексного развития территории включает обоснование
возможности строительства объектов на данной территории, подключение
инженерных сетей, организацию транспортных коммуникаций, зонирование
участка и определение рыночного позиционирования объектов. При
планировании учитывается экономический потенциал, функциональность,
экологичность, ландшафт и георасположение. Основные цели комплексного
развития территории включают содействие созданию социально-
транспортной инфраструктуры, повышение доступности объектов для
населения, создание мест обслуживания и труда, эффективное использование
23
территорий и привлечение внебюджетных источников. Это имеет прямое
отношение к сфере ЖКХ, жилищному строительству, муниципалитетам,
управлению строительством, контролю, обеспечению жильем и местному
самоуправлению.
Концепция КРТ решает такую важную задачу, как качественное
освоение земель, а для этого необходимо следующее (см. рисунок 7).
Рисунок 7 – Концепция КРТ [11, c. 85]
На рынке ценятся районы с развитым стрит-ритейлом, где есть
удобные условия для жителей перемещаться по городу. Одной из целей КРТ
является привлечение внебюджетных источников финансирования. Для этого
необходимо рассчитать финансовую модель проекта и распределить
ответственность за строительство и обеспечение жильем между
застройщиками и муниципалитетом. ЖКХ и местное самоуправление
выполняют контроль за процессом жилищного строительства.
С учетом возможной низкой доходности проекта ЖКХ ГрК РФ
предлагает включить в договор о КРТ обязательство муниципального