СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 2
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ ............................................. 5
1.1 Структура и особенности функционирования жилищно-коммунального
хозяйства ................................................................................................................... 5
1.2.Нормативно-законодательные основы управления жилищно-
коммунальным хозяйством ................................................................................... 12
1.3 Практика системы управления жилищно- коммунальным комплексом ... 22
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И ПРОБЛЕМ
УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ ..................... 33
2.1.Общая характеристика ГУ Инженерная служба Пресненского района ЦАО
города Москвы» ..................................................................................................... 33
2.2.Организация деятельности и управление учреждением ............................. 40
2.3. Проблемы управления и создания конкурентной среды в сфере
жилищного фонда в городе Москве на примере Пресненского района .......... 47
ГЛАВА 3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ ........................................... 54
3.1.Основные проблемы и пути их решения ....................................................... 54
3.2.Разработка инструкционной карты по теме «анализ эффективности
управляющей компании» ...................................................................................... 64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................................... 73
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ...................................................... 77
2
Введение
Управление жилищно-коммунальным комплексом является одним из
важнейших направлений современной политики Российской Федерации.
Высокий износ основных фондов, несовершенное законодательство,
однообразие управленческих структур, занимающихся жилищно-
коммунальным хозяйством (ЖКХ) провоцируют целый ряд проблем, такие как
ухудшение качества жизни, рост доли ветхого и аварийного жилья, увеличение
количества коммунальных и технологических аварий. Отсутствие практики
управления многоквартирными домами гражданами создают проблемы при
поиске инициативных лиц, которые бы взяли на себя функции председателя
товарищества собственников жилья. По мимо этого, недостаточный контроль за
деятельностью управляющих компаний, за использованием финансовых
средств граждан, приводит к низкому качеству ремонта зданий, использования
дешевых и непрочных материалов ведет к ухудшению состояния ЖКХ.
Однако правильное управление данным комплексом, распределение
ресурсов на наиболее важные участки коммунальной сети может вывести
современное жилищно-коммунальное хозяйство из кризисного состояния.
Грамотное управление жилищно-коммунальным хозяйством поспособствует
улучшению состояния жилых помещений, инфраструктуры, коммунальных
сетей, таких как водоснабжение, канализация, теплоснабжение. Как следствие,
улучшит благосостояние граждан, внешнего облика городов, инвестиционного
климата в данной сфере. Однако механизм привлечения граждан к управлению
многоквартирным домом и общим имуществом остается неразрешенной.
Жители не имеют возможности выхода к доступной информации об
управлении домом и о жилищно-коммунальном хозяйстве в целом.
Проблемам в области жилищно-коммунального хозяйства посвящены
многие научные публикации. Научно-методические и прикладные аспекты
управления жилищным фондом, развития жилищно-коммунального хозяйства и
его реформирования, а также состояние и ход развития ЖКХ были освещены в
3
трудах С.И. Баженова, С.В. Барулина, П.Г. Грабового Н.Н. Жукова, М.Н.
Кондратьевой, Г.В. Макарова, Т.К. Руткаускас, Л.Н. Чернышова, В.З. Черняк. и
др.
Однако многие публикации не соответствуют новым экономическим
реалиям. В условиях кризиса нарастают финансовые проблемы как у
управляющих компаний и товариществ собственников жилья, так и у жильцов
домов по оплате коммунальных услуг. Все это провоцирует взаимное
недоверие в сфере ЖКХ, снижение инициативности среди граждан,
повышенный износ основных фондов. В условиях экономического кризиса
необходимо привлекать граждан к управлению общим имуществом
многоквартирного дома, внедрять среди них культуру энергосбережения. Для
оперативной реакции на быстроменяющуюся экономическую обстановку
необходимо грамотно наладить механизмы принятия решений, обратной связи
и работы с должниками.
Разнообразие, актуальность и сложность вышеуказанных проблем
определили выбор темы исследования и общую направленность.
Целью данной выпускной квалификационной работы (ВКР) является
разработка мероприятий по совершенствованию управления жилищно-
коммунальным комплексом.
Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:
1)изучить нормативно-правовую документацию, регламентирующие
жилищно-коммунальное хозяйство;
2)обобщить отечественный и зарубежный опыт управления жилищно-
коммунальным хозяйством;
3)провести анализ состояния и эффективности управления жилищно-
коммунальным хозяйством Пресненского района г. Москва;
4)предложить мероприятия по улучшению состояния ЖКХ и
эффективному управлению коммунальным хозяйством Москва.
4
5) разработать инструкционную карту по теме: «Анализ эффективности
деятельности управляющей компании».
Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс
Пресненского района г. Москва.
Предметом исследования является процесс совершенствования
управления жилищно-коммунальным хозяйством.
В процессе исследовательской работы были применены методы
экономико-статистического анализа и методы анализа и синтеза теоретической
информации.
Сформулированные цель и задачи ВКР определили логику изложения и
ее структуру, которая состоит из введения, четырех глав, заключения, списка
использованных источников и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, дается
характеристика степени изученности проблемы, определены цель, задачи,
объект и предмет исследования, отражена практическая значимость
полученных результатов.
В первой главе были изучены теоретические и методологические основы
управления жилищно-коммунальным хозяйством, нормативно- правовые акты,
регулирующие жилищно-коммунальное хозяйство, отечественный и
зарубежный опыт управление жилищно-коммунальным комплексом.
Во второй главе проводится подробный анализ состояния жилищно-
коммунального хозяйства, а также структуры управления им в Пресненском
районе г. Москва.
В третьей главе по выявленным проблемам были разработаны
мероприятия направленны на совершенствование управления жилищно-
коммунальным комплексом, а также была разработана инструкционная карта
по теме «Анализ эффективности управляющей компании».
В заключении сформулированы основные выводы и предложения по
теме исследования.
5
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ
КОМПЛЕКСОМ
1.1 Структура и особенности функционирования жилищно-
коммунального хозяйства
Жилищно-коммуналыная сфера является одной из основных отраслей
муниципального хозяйства, от функционирования которой непосредственно
зависит жизнедеятельность населения. Отрасль ЖКХ напрямую связана с
повседневными интересами граждан и призвана обслуживать их материально-
бытовые потребности в жилищно-коммунальных услугах.
Сегодня для обеспечения эффективной системы управления и
обслуживания муниципального жилищного фонда в России решаются задачи
по внедрению конкурентных отношений, развитию инициативы собственников
жилья, озданию условий для управления многоквартирными домами. Развитию
конкурентных отношений и частной инициативы в жилищно-коммунальном
комплексе города в частности способствует сувеличение бюджетного
финансирования в части обновления и реконструкции основных фондов.
ЖКХ является важнейшим системообразующим компонентом
организации хозяйственного комплекса современного поселения любого типа.
От качества предоставляемых им услуг зависит здоровье и дееспособность
населения, а также ритмичность работы всех предприятий муниципалитета.
В экономике России рынка коммунальных услуг до последнего времени
не существовало. Введение Жилищного кодекса стало реальным толчком для
функционирования разнообразных управляющих компаний в многоквартирных
домах, то есть способствовало возникновению предпринимательства в
жилищной сфере.
Система управления ЖКХ представляет собой единый механизм,
каждый элемент которого выполняет предназначенную ему функцию,
взаимосвязанную с функциями других элементов.
6
К структуре механизма управления в ЖКХ на муниципальном уровне
можно отнести:
формирование эффективных взаимосвязей в сфере ЖКХ между
субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также понимание
сущности экономических отношений участников в сфере ЖКХ сквозь призму
взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов
человека;
определение принципов муниципального управления ЖКХ. К ним
относят: принцип инициативы и самостоятельности; административной
централизации; структурности и взаимосвязи; приоритетных задач и
направлений; инвестиционной привлекательности; равной социальной защиты
и справедливости; взаимного доверия и ответственности; инновации и
модернизации; научности;
определение специфики муниципального управления ЖКХ,
базирующегося на количественных и качественных показателях;
определение особенностей муниципального управления ЖКХ,
которые формируются под воздействием факторов как эндогенного, так и
экзогенного характера;
определение методов муниципального управления ЖКХ. Общие:
административно-распорядительные, экономические, социально-
психологические, инновационные;
формирование функции муниципального управления ЖКХ. Общие
функции можно представить как: планирование, организация,
мотивации координация и контроль. К частным функциям можно отнести
непосредственное согласованное управление конкретным предприятием,
группой предприятий однородной направленности. Специфику частных
функций определяет набор факторов: экономические, производственные,
социальные, географические, демографические, экологические.
формирование задач механизма муниципального управления ЖКХ.
7
Общими из них являются: формирование стратегии и тактики управления
объектами ЖКХ муниципалитета; внедрение новых форм и методов
хозяйствования, совершенствование организации управления; развитие
конкурентных отношений; управление обеспечением надлежащего состояния
предприятий ЖКХ и эффективным предоставлением необходимого уровня и
качества услуг населению; решение вопросов муниципального благоустройства
и дорожного строительства; осуществление, в соответствии с
законодательством, контроля над деятельностью системы ЖКХ
муниципального образования.
Механизм управления - это проводник любых управленческих решений.
От него всецело зависит результат экономического поведения конкретного
человека, группы людей, организации, общества. Реформа такой сложной
системы, как ЖКХ, не может быть успешно осуществлена без кардинальных
изменений в системе управления жилищным фондом и его инфраструктурой.
Механизм управления в ЖКХ во многом зависит от усиления роли местного
самоуправления и широком вовлечении населения в процесс принятия
решений.
Широкое использование системы делегированного управления в ЖКХ
России приведет к модернизации и повышению эффективности использования
объектов жизнеобеспечения населения, к экономии ресурсов, дальнейшему
рефинансированию средств, направляемых на финансирование ЖКХ. После
окончания действия договора-концессии муниципальные образования
получают модернизированную инфраструктуру при уменьшении
себестоимости поставляемых ресурсов и повышении качества услуг.
Качество функционирования жилищно-коммунального хозяйства,
являющегося важнейшей сферой социальной структуры общества, способно
создать благоприятную среду для реализации принципов социально-
ориентированной рыночной экономики.
Но трансформация ЖКХ в направлении построения рыночной системы
8
хозяйствования поставила ряд серьезных проблем перед системой
государственного регулирования. Во-первых, изменился сам характер
макроэкономического регулирования. Так, если в плановой экономике система
экономического управления была нацелена на прямое вмешательство в ЖКХ,
то современная система макрорегулирования направлена в основном на
формирование благоприятного экономического климата путем косвенного
воздействия на экономических агентов. Во-вторых, изменился набор
макроэкономических инструментов, находящихся в распоряжении
государственных органов управления. Нынешний этап представляет собой
период освоения и овладения новыми рычагами экономического воздействия на
систему жилищно-коммунального хозяйства.
Для решения указанных проблем была разработана Концепция
федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и
реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы". В
концепции определены пути реформирования, демонополизации и развития
конкурентной среды в жилищно-коммунальном комплексе, кроме того,
направления государственного регулирования и контроля, совершенствование
системы управления ЖКХ, стимулирование создания товариществ
собственников жилья и реформирования систем финансирования ЖКХ и
оплаты жилья и коммунальных услуг. Поскольку недофинансирование
предприятий ЖКХ, отсутствие эффективных процедур формирования и
изменения тарифов обуславливает низкое качество предоставления жилищно-
коммунальных услуг и непривлекательность жилищно-коммунального
комплекса для инвесторов. Кроме того, необходима государственная поддержка
инвестиций в модернизацию жилищно-коммунального комплекса,
осуществление которой возможно по нескольким направлениям.
Первое направление связано со срочным привлечением федеральных
бюджетных ресурсов международных кредитных организаций под гарантии
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований для
9
финансирования наиболее подготовленных и эффективных инвестиционных
проектов в коммунальном секторе на конкурсной основе. Возможно
софинансирование данных проектов со стороны региональных и местных
бюджетов, а также коммунальных предприятий.
Второе направление включает создание финансовых механизмов
минимизации рисков привлечения частных заемных и прямых инвестиций в
жилищно-коммунальный сектор, в том числе, путем предоставления
государственных или муниципальных гарантий кредиторам, создания системы
рефинансирования кредитов за счет привлечения средств вторичных
инвесторов. а также утверждения стандартов и процедур по обеспечению
привлечения заемного финансирования.
Одним из ключевых направлений реформы является совершенствование
системы управления. Преобладание в промышленных городах
государственного жилищного фонда обусловило формирование
многоуровневой, многозвенной системы управления с совмещенными
функциями по владению, управлению и обслуживанию. Такая система вошла в
противоречие с изменяющейся структурой собственности, рыночными
механизмами. В концепции Правительства по реформированию жилищно-
коммунального хозяйства предложена новая структура управления - служба
заказчика. Классическая схема ее содержит три независимые структуры -
собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) и подрядчика
(ремонтно-эксплуатационные предприятия).
В настоящее время в государственной и муниципальной собственности
находится большое количество объектов недвижимости, которые не могут быть
приватизированы, но вместе с тем нуждаются в постоянных и немалых
денежных средствах. Передача муниципальной собственности в
делегированное управление фирмам-операторам, должна осуществляться на
конкурсной основе. Фирма-оператор, занимаясь на основе договора о
делегированном управлении (концессии) с органами местного самоуправления
10
комплексным обслуживанием населения, будет заинтересована в обеспечении
бесперебойной работы и модернизации коммунальных систем. При этом оплата
коммунальных услуг населением является самим источником возврата
вложенных средств. Таким образом, приведение в действие механизма
делегированного управления муниципальной собственностью способно
привести к повышению качества и надежности коммунального обслуживания
потребителей. Резко уменьшится объем средств, выделяемых на ликвидацию
постоянных аварий на муниципальных инженерных сетях. Энергосбережение и
действенный контроль объема потребления ресурсов также приведут к общему
уменьшению затрат, так как замена устаревших инженерных сетей на более
эффективные неминуемо приведет к снижению, причем значительному,
себестоимости производства коммунальных услуг. Повысится качество
системы управления коммунальными предприятиями, в итоге произойдет
модернизация и реконструкция их основных фондов.
Широкое использование системы делегированного управления в
коммунальном хозяйстве России приведет не только к модернизации и
повышению эффективности использования объектов жизнеобеспечения
населения, но и к прямой экономии ресурсов, дальнейшему рефинансированию
средств, направляемых на финансирование коммунального хозяйства. После
окончания действия договора на делегированное управление (концессии)
муниципальные образования получают модернизированную инфраструктуру
при уменьшении себестоимости поставляемых ресурсов и повышении качества
услуг.
Основными преимуществами использования механизма
делегированного управления в коммунальном хозяйстве для муниципалитетов
и предприятий отрасли являются следующие:
передача самых современных технологий и управленческих
навыков, внедрение форм организации хозяйствования;
переход в собственность муниципального образования,