21
капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного
кодекса РФ, с большой степенью вероятности относятся к недвижимости.
Линейные объекты, не вводимые в эксплуатацию в указанном порядке, скорее
всего не являются недвижимостью.
При этом следует отметить, что некоторые линейные объекты могут
входить в состав единого недвижимого комплекса, являющегося в соответствии
со статьей 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как
единый объект.
Приказом Росстата от 13.02.2017 г. № 88 «Об утверждении Указаний по
заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ
(сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях
реформы» обновлены указания по заполнению указанной формы, действующие
с отчёта за январь-март 2017 г.
Данная форма предоставляется, в том числе, ресурсоснабжающими
организациями (включая организации, осуществляющие поставку и передачу
тепловой энергии, электрической энергии, холодной и горячей воды, газа,
отведение сточных вод и др.), а также осуществляющими начисление жилищно
-коммунальных платежей (расчётные центры и т.п.).
Письмо Росприроднадзора от 15.03.2017 г. № АС-06-02-36/5194 «О
зачёте, возврате излишне уплаченной платы за негативное воздействие на
окружающую среду» разъясняет, что зачёт, возврат излишне уплаченных сумм
платы осуществляется по рассмотрению письменных заявлений (с
приложением ими документов, подтверждающих переплату, и документов,
необходимых для проведения сверки по платежам), поданных в
территориальный орган Росприроднадзора.
При этом при выявлении излишне уплаченных сумм, приоритетным
является принятие решения о зачёте этих денежных средств в счёт платежей
будущего периода или погашения задолженности и пеней, начисленных на
сумму задолженности.
22
Кроме того, территориальный орган вправе отказать в возврате
добровольно исчисленной и внесенной лицом, обязанным вносить плату,
ежеквартальной авансовой платы за негативное воздействие на окружающую
среду в силу ч. 4 ст. 1109 ГК РФ («Неосновательное обогащение, не
подлежащее возврату»).
Решение Верховного Суда РФ от 26.01.2017 г. № АКПИ16-1035 «О
признании недействующим абзаца первого пункта 12 Инструкции о порядке
применения Списка производств, цехов, профессий и должностей с вредными
условиями труда, работа в которых дает право на дополнительный отпуск и
сокращенный рабочий день, утвержденной Постановлением Госкомтруда
СССР, ВЦСПС от 21.11.1975 № 273/П-20» установило, что продолжительность
ежегодного оплачиваемого отпуска за работу с вредными условиями труда
определяется с учётом фактически отработанного времени в данных условиях
независимо от того, на полную или неполную ставку занят работник, в том
числе и при условии его занятости менее 0,5 ставки.
Оспоренные положения Инструкции, содержащие иное правовое
регулирование, признаны судом недействующими со дня вступления решения
суда в законную силу, поскольку являются не соответствующими
нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
1.3 Практика системы управления жилищно- коммунальным
комплексом
Переход экономики Российской Федерации на рыночные рельсы в 1990-
е года потребовал от властей разработки системы организации и контроля
поставки коммунальных ресурсов потребителям.
В 1996 году выходит закон «О товариществах собственников жилья»
который давал возможность собственникам многоквартирных домов управлять
общим имуществом, обеспечить эксплуатацию, ремонт основных
коммунальных сетей [5].
23
В 2005 году с выходом Жилищного кодекса закон утратил силу. в
настоящее время порядок создания и управления товариществ собственников
жилья (ТСЖ) регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
Решение о создании товарищества собственников жилья может быть
принято только на собрании собственников помещений в многоквартирном
доме, проведенном в порядке, предусмотренном статьями 45-48 Жилищного
Кодекса РФ [6].
Решение о создании принимается большинством голосов собственников
жилья вне зависимости от их присутствия на общем собрании. Данное
положении регулирует 136 статья Жилищного Кодекса РФ.
Закон устанавливает, что если в состав товарищества собственников
жилья входят менее 50% собственников жилья, то такое товарищество
необходимо ликвидировать. Данное положение регулирует 141 статья
Жилищного Кодекса РФ.
Товарищество собственников жилья требует создания управленческих
органов. Высшим органом управления является Общее собрание членов,
которое избирает Правление. Правление постоянно действующий
исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель Правления
товарищества собственников жилья. Избирается Председатель Правления на 2
года. Председатель Правления имеет право действовать без доверенности от
имени товарищества собственников жилья, обладает правом подписи всех
документов товарищества. Данные положения регулируют статьи 144-149
Жилищного кодекса РФ.
Контролирующим органом товарищества собственников жилья является
Ревизионная Комиссия. Данный орган осуществляет контроль за финансово-
хозяйственной деятельностью Правления ТСЖ. Деятельность Ревизионной
Комиссии регулирует статьи 150-153 Жилищного кодекса РФ.
Товарищество собственников жилья не является коммерческой
организацией и не имеет право на получение прибыли.
24
Главным преимуществом товарищества собственников жилья в том, что
занимаются управлением имуществом заинтересованные лица. Позволяет
участникам товарищества самим определять основные положения управления
имуществом и домом.
Однако низкий уровень инициативности среди населения,
необходимость вносить членские взносы, сложности при сборе средств на
капитальный ремонт, замену лифта, коммуникаций являются главными
недостатками ТСЖ.
Второй популярной формой управления жилищно-коммунальным
хозяйством является жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-
строительный кооператив объединяет будущих собственников жилья, которые
самостоятельно управляют процессом строительства дома, а также
управлением его имуществом. Жилищный кооператив выступает в качестве
застройщика жилья. Данное положение регулируется статьей 110 Жилищного
Кодекса РФ.
Для создания жилищно-строительный кооператив (ЖСК) необходимо не
менее пяти участников. При этом их число не должно превышать количество
жилых помещений. Решение об организации ЖСК принимает учредителями.
Данное положение регулирует 112 статья Жилищного Кодекса РФ.
Жилищно-строительный кооператив, как и Товарищество собственников
жилья требует создания органов управления. Органами управления в ЖСК
являются общее собрание членов. Если количество членов кооператива более
пятидесяти, то в качестве органа управления выступает конференция. Из числа
членов избирается Правление ЖСК и Председатель ЖСК. Данные положения
регламентируются статьей 115 Жилищного кодекса РФ.
Председатель имеет право без доверенности выступать от имени ЖСК и
подписывать документы. Это положение регламентирует статья 119
Жилищного Кодекса РФ.
25
Также, как и в товариществе собственников жилья в жилищно-
строительном кооперативе присутствует контролирующий орган. Ревизионная
комиссия следит за финансово-хозяйственной деятельностью. У Ревизионной
комиссии есть свой Председатель. Данное положение регулирует 120 статья
Жилищного Кодекса РФ.
Ликвидация жилищно-строительного кооператива происходит согласно
61 статьи Гражданского Кодекса РФ [5].
ЖСК как форма управления жилищно-коммунальным хозяйством имеет
свои плюсы и минусы. Преимуществом является меньшее число
административных барьеров, снижение стоимости будущего жилья, за счет
исчезновения посредника, паевые взносы не облагаются налогом.
Однако отсутствие государственных гарантий, сложные юридические
процедуры, а также невозможность определить конечную стоимость жилья и
срок окончания строительства делают данный вид управления жильем не
самым привлекательным.
Популярным видом управления жилищно-коммунальным хозяйством
является управляющая организация. В отличии от предыдущих видов
управления жилищно-коммунальным хозяйством данная форма
предусматривает получение прибыли и работает как полноценная
коммерческая организация.
Управляющая организация - юридическое лицо, созданное для
управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания
многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками.
Управляющая компания должна иметь лицензию на осуществление
деятельности по управлению многоквартирным домом.
Договор с управляющей компанией должен содержать состав имущества
дома, перечень работ, которые будет осуществлять компания, порядок
определение цены и тарифов, порядок контроля за деятельностью организации.
26
Данное положение регламентируется статьей 161 частью 3 Жилищного кодекса
РФ [6].
Договор заключается сроком не менее чем на год, но не более чем на 5
лет.
Расторжение договора регламентируется Гражданским Кодексом РФ.
В случае невыполнения управляющей организацией своих обязательств,
собственники многоквартирного дома в праве отказаться от исполнения
договора. Данное положение предусмотрено в статье 161 частью 8 пунктом 2
Жилищного кодекса РФ.
Управляющая компания за 30 дней до завершения договора, обязана
передать техническую документацию и иные связанные с управлением
многоквартирным домом документы вновь выбранной управляющей компании,
либо товариществу собственников жилья.
Преимуществом заключение договора с управляющей организацией
является высокая квалификация специалистов в сфере управления имуществом
многоквартирного дома. Управляющая компания обладает развитой
материально-технической базой и связями. По мимо этого, управляющие
организации быстрее адаптируют документацию к изменениям в Жилищном и
Гражданском законодательствах. Отношения между организацией и
собственниками жилья регулируются договором, что гарантирует либо
выполнение всех обязательств, либо возмещение ущерба - это также является
плюсом.
Однако несмотря на преимущества управляющая компания имеет ряд
недостатков. Деятельность организации не всегда прозрачна для собственников
жилья, так как денежные средства поступают на расчетный счет организации.
Часто проблемы решаются не оперативно, а полный объем работ либо не
выполняется, либо совершается некачественно из-за высокой степени износа
основных фондов коммунальных систем.
27
В странах Европы жилищно-коммунальная сфера характеризуется
разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают
собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых
квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально
незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в
которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с
законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех
форм.
Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и
каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически
становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к
уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и
обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от
российских товариществ собственников жилья.
На Западе широко распространена судебная практика по делам с
участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном
задолженностей по обязательным платежам собственников или нарушения
установленных в кондоминиуме правил. К сожалению, в России такая практика
в большинстве случаев не в пользу ТСЖ [20].
В большинстве стран Европы и США ассоциации домовладельцев
является более предпочтительным вариантом управления жилищно-
коммунальным хозяйством. Собственники сами заинтересованы в
самостоятельном управлении дома, контролирует за потоками финансовых
средств.
В странах Содружества Независимых государств и Восточной Европы
происходят приблизительно такие же процессы, как и в России. Создаются
подобные товариществу собственников жилья структуры. Например, в
Казахстане популярность приобрели кондоминиумы, на Украине -
28
Объединение Совладельцев Многоквартирным Домом (ОСМД), в Белоруссии -
товарищества собственников жилья.
В прочем наблюдаются и похожие проблемы, связанные с высоким
износом основных фондов коммунальной системы, низкая инициативность
граждан, невысокие доходы населения [41].
Одной из популярных форм управления жилищно-коммунальным
хозяйством за рубежом является кондоминиум. Данная форма близка к
российскому понятию «Товарищество собственников жилья» [24].
Также, как и в ТСЖ избирается общее собрание и управляющий
кондоминиума. Общее собрание определяет будущие направления работы
кондоминиума, а также перечень услуг, которые будут осуществлять общее
собрание и стоимость работ.
В зарубежной практике управляющий может назначаться не из числа
собственников жилья, а сторонний человек, имеющий обширные знания и
навыки в управлении жильем. Управляющий избирается на один год. Хотя бы
раз в год он обязан проводить общее собрание жильцов, на котором
корректируется деятельность кондоминиума и решают спорные вопросы.
Каждый член кондоминиума обязан платить за предоставленные услуги.
В случае задолженности по оказанным услугам, неплательщик может получить
запрет на использование коммунальных услуг.
В стоимость услуг входит пользование коммунальными услугами
(водоснабжение, электричество, канализация), обслуживание и ремонт жилья,
заработная плата сторонних рабочих (садовник, уборщик), телевидение,
домофон, охрана.
Часто кондоминиумы сотрудничают с ремонтно-эксплуатационной
организацией, которые оказывает услуги по содержанию жилья и устранению
коммунальных аварий.
29
На данный момент кондоминиумы являются привлекательной формой
управления общим имуществом в США, странах Западной Европы,
Скандинавии.
В Финляндии основной формой управления многоквартирным домом
является Квартирное Акционерное Общество (КАО). Житель дома становится
акционером общества, имеет во владении определённое количество акций,
дающие право владения определенной площадью в доме.
По умолчанию в обязанности акционера входят оплата коммунальных
услуг, капитального ремонта, налога на недвижимость. Как и в ТСЖ
выбирается орган управления - домоуправление, членам которого
выплачивается заработная плата [18, с. 3-4].
По мимо этого, особенностью квартирного акционерного общества
является ограничения на ведение «стихийного ремонта» - ситуации, когда один
из акционеров намеревается сделать ремонт без согласия других акционеров.
Акционер, намеревающийся сделать ремонт обязан уведомить домоуправление,
предоставить документы на перепланировку, о характере ремонтных работ [9].
В Великобритании поставщики коммунальных услуг - частные
компании. Каждый житель Великобритании в праве изменить поставщика
услуг, но не чаще чем раз в неделю. По мимо этого житель имеет право
закупать коммунальные услуги у разных поставщиков.
Во Франции одной из форм управления недвижимом имуществом
является - синдикат. Как и в Великобритании все поставщики услуг - частные
компании. Одной из особенности жилищно-коммунального хозяйства во
Франции является отсутствие платы за горячее водоснабжение и отопление.
Воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире. Для организации
отопления квартиры житель дома заключает контракт с газовой компанией.
Житель включает отопление по своему усмотрению.
Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую
полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей.
30
Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома,
различные здания, разбивать клумбы и т. д.
Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка
необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и
жилищные услуги взимается из расчета жилой площади. Руководство
синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и
оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник
должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том
числе финансовых [19, с. 4-10].
Голландский опыт в решении жилищных проблем и возрождении
жилищного фонда сочетает:
1) высокую рыночную эффективность и защиту интересов
большинства населения;
2) государственное регулирование и поощрение частной инициативы;
3) крупномасштабное социально-градостроительное
экспериментирование и соблюдение интересов собственного домовладения.
В Нидерландах особенно получили популярность так называемые
жилищные корпорации. Первая корпорация появилась в Амстердаме в 1852
году. Состоятельные граждане основали ее как ориентированную на
минимальную прибыль организацию для строительства жилья. До 1960-х годов
корпорации занимались по большей части эксплуатацией и распределением
уже готового жилья. С 1970-х готов за корпорациями закрепилась ведущая роль
в строительстве нового жилья, а также его обслуживание, распределение жилых
мест, реализацией.
Жилищная организация обязана следить за состоянием дома:
своевременно обновлять удобства (плиты, водопроводную сеть, перестелить
пол). При этом учитываются пожелания жильцов. По мимо этого жильцы
имеют право запросить внеплановый ремонт помещения от жилищной
корпорации, однако это повысит ренту. Житель дома имеет право