51
государственных и муниципальных гарантий. Возможность привлечения
долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени
тем огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает жилищно-
коммунальный комплекс. Однако данные мероприятия могут быть в полной
мере задействованы лишь при формировании внешних условий (обеспечении
финансовой стабильности предприятий ЖКХ, формировании эффективного
тарифного регулирования, условий для развития рыночных механизмов
привлечения инвестиционных средств, установлении четких договорных
отношений и т.д.). Без данных условий, по нашему мнению, невозможно будет
кардинально решить проблему инвестирования жилищно-коммунального
комплекса и обеспечить его устойчивое и эффективное развитие, направленное
на предоставления качественных услуг.
Одна из важнейших особенностей жилищно-коммунального хозяйства
состоит в том, что потребности в услугах этой отрасли есть всегда и везде.
Поэтому современное состояние жилищно-коммунального хозяйства, с одной
стороны, характеризуется непрерывным втягиванием и концентрацией в себе
огромных ресурсов, с другой стороны, система управления этой сферой не
способна рационально их использовать.
В этой связи усиливается значение научной постановки и развернутого
исследования проблем формирования эффективной системы управления
жилищно-коммунальным хозяйством с целью стабилизировать управленческие
технологии рационального использования ресурсов с учетом особенностей
рыночной экономики.
Переход сферы жилищно-коммунального хозяйства на рыночные
рельсы проходил с масштабными нормативно-правовыми преобразованиями в
данной сфере.
Предметом нормативно-правового регулирования жилищно-
коммунального хозяйства является определенная совокупность общественных
отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе
52
название "жилищные отношения", а также совокупность стандартов и норм
предоставления жилищных и коммунальных услуг.
Новаторским решением было право на вмешательство в соседские
конфликты. Жилищные корпорации заинтересованы в хороших отношениях
между соседями. В случае, если конфликты возникли ввиду шума, грязи от
соседей, то жилищные корпорации проводят дополнительную шумоизоляцию,
нанимают клининговые компании. В случае, если конфликт на фоне личной
неприязни может быть привлечена полиция.
Жилищные компании активно консультируют жильцов социального
жилья. Жилищные консультанты находятся в постоянном контакте с
администрациями муниципалитетов, общественными организациями,
поставщиками ресурсов и готовы оказать помощь жильцам решении различных
вопросов. По мимо этого жилищные корпорации занимаются инспекцией
домов, текущим ремонтом и обслуживанием.
Таким образом, государственное учреждение «Инженерная служба
Пресненского района ЦАО города Москвы» (ГУ «ИС Пресненского района»)
является территориальным отделом окружной инженерной службы ГУ «ИС
ЦАО» города Москвы. Учреждение осуществляет свои полномочия на
территории Пресненского района. Центрального административного округа
столицы.
До настоящего времени окончательно не отлажена система
взаимодействия товариществ собственников жилья с органами местного
самоуправления, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по
передаче муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным
весом собственников в муниципальном жилищном фонде,
неудовлетворительным состоянием многих муниципальных жилых домов, в
том числе в связи с трудностями финансирования работ капитального
характера.
53
Можно также выделить основные проблемы связанные с торможение в
развитии конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом:
-отсутствие полноценных договорных отношений;
-неустойчивое финансовое состояния дирекции единого заказчика,
связанное с ограничением необходимого бюджетного дотирования
эксплуатации жилья;
-отсутствие у жилищных организаций материальных стимулом к
качественному выполнению оказания услуг населению;
-определение размеров и установление границ земельных участков в
многоквартирных домах, а также определение доли в праве на земельный
участок;
-не отлажена система взаимодействия товариществ собственников
жилья с органами местного самоуправления;
-конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками (управление
жилищным фондом), не развита;
-значительная доля морально и физически устаревших основных
фондов;
-проблемы ценового регулирования в сфере жилищно-коммунального
хозяйства.
Для решения этих и многих других проблем нужен комплекс мер и
проведение огромного количества мероприятий направленные на
совершенствование управления жилищно-коммунальным хозяйством города
Москвы.
54
ГЛАВА 3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-
КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ
3.1.Основные проблемы и пути их решения
В ходе анализа состояния были выявлены следующие проблемы:
1.Высокий уровень тарифов на теплоснабжение как со стороны
управляющих компаний, так и со стороны товариществ собственников жилья.
Очевидно, что управляющие компании должны получать прибыль для
нормального функционирования, поэтому предлагается ввести механизмы
экономии и внедрения в массовое сознание бытовой культуры
энергосбережения, такие как использование энергосберегающих ламп,
усиление теплоизоляции в холодные времена года, использование счетчиков
водоснабжения.
2.Низкий уровень контроля за деятельностью управляющих компаний и
товариществ собственников жилья. Как было выяснено во второй главе, органы
власти контролируют деятельность компаний и ТСЖ только с помощью
проверок: как плановых, так и внеплановых при наличии жалоб от жителей.
Однако такой контроль не может в полной мере гарантировать качественную
работу компаний в управлении многоквартирными домами. Необходимо
внедрить мониторинг деятельности организаций, а по возникшим нарушениям
выписывать предписания. Как один из инструментов стимулирования
компаний может быть разработка рейтинга компаний по определенным
критериям.
3.Низкие темпы оборудования жилых помещений жилищно-
коммунальными удобствами такими как: водопровод, водоотведение, газо-,
тепло-, электроснабжение - это провоцирует падения уровня жизни населения.
Недостаток теплоснабжения в холодное время года может оказать негативное
влияние на состояние дома.
55
4.Наличии общегородской тенденции к увеличению задолженности.
Должники по коммунальным услугам появляются по разным причинам:
трудное финансовое положение, злостное уклонение от неуплаты, ошибки при
расчете стоимости коммунальных услуг. Необходимо грамотно разработать
систему работы с должниками: оперативно выявлять, предупреждать
возникновение задолженности, проводить мероприятия по снижению
задолженности, и в случаях злостного уклонения проводить взыскания через
суд.
5.Улучшение структуры управления могло бы облегчить участие
граждан в управлении многоквартирных домов. Увеличение
предпринимательской активности населения.
Исходя из выявленных проблем управления жилищно-коммунальном
хозяйстве Пресненского района, необходимо разработать комплекс
мероприятий, которые могли бы помочь улучшить управлением комплексом
ЖКХ.
Одной из главных проблем жилищно-коммунального комплекс
Пресненского района является тарифная политика компаний. Компании
формируют тариф исходя из рекомендаций Региональной Энергетической
Комиссии и с учетом размера прибыли необходимой компании для
нормального функционирования. Одной из мер может стать снижение и
контроль за тарифной политикой, однако данное мероприятие может привести
к ухудшению качества услуг предоставляемые управляющими организация.
Поэтому предлагается внедрять в жилищно-коммунальное хозяйство
многоквартирных домов ресурсосберегающие технологии, которые могли бы
снизить потребление ресурсов, и как следствие этого снижение коммунальных
платежей.
Предлагается внедрять следующие ресурсосберегающие технологии:
1)установка счетчиков водоснабжения;
2)установка энергосберегающего освещения;
56
Проведем экономическое обоснование установки индивидуальных
счетчиков водоснабжения. Стоимость счетчика СГВ-15 по данным Яндекс
Маркет составляет 690 руб. Установка счетчика с помощью сантехника 1000
руб. за установку двух счетчиков - для горячего и холодного водоснабжения.
Таким образом первоначальные инвестиции 2 380 руб. Средний расход воды на
человека нормативно закреплено 7,8 куб. м. холодной воды и 4,5 куб. м.
горячей воды. В пересчете на литры получается, что в месяц каждый человек
потребляет 6 800 л. холодной и 4 500 л. горячей воды. Таким образом, в день на
человек приходится 260 л. холодной воды и 150 л. горячей. Проведен расчет
целесообразности установки счетчиков. Исходные данные представлены в
таблице 1.
Таблица 1.
Исходные данные расчета целесообразности установки
счетчиков
Показатель
Значение
Тариф за куб. м. холодного водоснабжения (ХВС), руб.
23,54
Норматив подогрева холодной воды для горячего водоснабжения
(ГВС), Гкал за куб. м.
0,05
Тариф нагрева воды за Гкал, руб.
1579,18
Потребление ХВС на человека, куб.м.
7,8
Потребления ГВС на человека, куб.м.
4,5
Для расчетов используется следующая формула расчета:
Стм. ХВС и ГВС=Тхол.
Л
К+Тгор
Л
К+(Кгор.
Л
Кл.)
Л
Тнагр, (1) где Тхол -
это тариф на холодную воду; К - количество потребленной воды; Тгор - тариф
на горячую воду; Кл - норматив нагрева одного куб. м. воды; Тнагр - норматив
нагрева воды.
Проведем расчет стоимости холодного и горячего водоснабжения на
одного человека.
57
Стоимость ХВС и ГВС = 23,54 руб.
л
7,8 куб. м. + (4,5 куб. м.
л
23,54 руб
.+(4,5 куб. м/ 0,05 Гкал) 1579,18 руб.) = 183,61 руб.+105,93 руб. + 355,32 руб. =
644,86 руб.
Теперь проведен расчет стоимости холодного и горячего водоснабжения
на одного человека, с установленным счетчиком. За апрель 2016 года житель
многоквартирного дома по улице Декабристов 25 согласно показаниям
счетчиков, израсходовал 2,3 куб. м. холодной воды и 2 куб. м. горячей воды.
Стоимость ХВС и ГВС =23,54 руб.
Л
2,3 куб. м. + (2 куб. м.
Л
23,54
рублей+(2 куб. м/0,05 Гкал)
Л
1579,18 руб.) = 54,14 руб.+ 47,08 руб.+157,99 руб.
= 259.21 руб.
Таким образом экономия за счет установки счетчиков составляет 385,65
рублей. Снижение коммунальных платежей за водоснабжение снизилось на 2,5
раза. Данное мероприятие не только снизит финансовую нагрузку на граждан,
но и позволит им самостоятельно следить за расходом, принимать решения по
экономии воды. Эффект от данных мер отразится и на деятельности
управляющих компаний в работе с должниками. Снижение коммунальных
платежей даст определенный толчок к снижению задолженностей и ее
ликвидации.
Теперь обоснуем замену ламп накаливания на энергосберегающие. Во-
первых, данные лампы исходя из названия расходуют меньше энергии:
энергосберегающая лампа 20 ватт светит также ярко как лампа накаливания 100
ват. Срок службы у энергосберегающей лампы также довольно высок:
примерно 7000 часов, в то время как у лампы накаливания всего 1000 часов.
Проведем расчет в таблице 2.
Таким образом, из таблицы 1 видно, что внедрение энергосберегающих
ламп является выгодным и экономически целесообразным мероприятием. Одна
энергосберегающая лампа по сроку службы эквивалентна 7 лампам
накаливания, но при этом тратит в 5 раз меньше энергии. Замена лампы
58
накаливания на энергосберегающую ежемесячно будет экономить 33,26 рублей
в бюджете семьи.
Таблица 2.
Расчет экономии электроэнергии за счет замены ламп
накаливания на энергосберегающие
Характеристики
Лампа накаливания
Philips
Энергосберегающая
лампа ERA F-SP23
Мощность, кВт
0,1 кВт
0,02 кВт
Срок службы, часов
1000
7000
Стоимость, рублей
30
320
Потребление кВт в течении
7 000 часов службы
7000"0,1=700
7000"0,02=140
Затраты на покупку ламп,
общий срок службы
которых 7000 часов, руб.
30 руб. "7 шт=210
320
Общая стоимость затрат,
руб.
910
460
Потребление
электроэнергии в месяц**,
кВт
6 часов" 30 дней*0,1=18
6"30"0,02=3,6
Затраты на
электроэнергию в месяц,
руб.
18 кВт"2,31=41,58
3,6кВт" 2,31 руб=8,32
Затраты на
электроэнергию в год, в
руб.
41,58 руб. "12 мес. = 498
,96
8,32" 12 мес. =99,84
Экономический эффект от
замены ламп накаливая в
многоквартирном доме на
50 двухкомнатных квартир
(кухня, 2 комнаты,
санузел) в год, руб.
498,96" 5 комнат*50
квартир = 124 740
99,84"5 комнат " 50
квартир = 24 960
* - тариф 2,31 руб. за кВт/ч
** - из расчета, что освещение включается на 6 часов в сутки.
59
Таким образом, переход на энергосберегающие лампы позволит
жителям многоквартирного дома сэкономить 99,8 тыс. руб. Если для примера
взять ГУ г. Москвы «Инженерная служба Пресненского района», которая
обслуживает 435 домов, то можно вычислить сумму экономии в масштабах
управляющей компании. Если взять, что в среднем многоквартирный дом
состоит из 50 двухкомнатных квартир с кухней и санузлом (5 источников
света), то компания сможет сэкономить 43,4 млн. рублей в год.
Внедрение ресурсосберегающих технологий решает четыре
управленческие задачи в жилищно-коммунальном хозяйстве:
1. Во-первых, жители многоквартирного дома учатся самостоятельно
следить за расходом электроэнергии и водоснабжения.
2. Во-вторых, распространение массовой бытовой культуры
энергосбережения среди населения.
3. В-третьих, данное мероприятие косвенно может повлиять на
уровень задолженности среди населения по коммунальным услугам. Поможет
эффективнее погасить задолженность населения за счет сэкономленных средств
. В-четвертых, также косвенно может поднять заинтересованность
населения не только в экономии средств на коммунальных платежах, но и в
управлении многоквартирных домом, сбережением ресурсов.
Уровень контроля за деятельностью управляющих компаний и
товариществ собственников жилья находится на низком уровне. Плановые
проверки не могут обеспечить должный уровень предоставления жилищно-
коммунальных услуг, а жалобы жителей не всегда остаются услышанными.
Связи с этим предлагается внедрить практику мониторинга деятельности
управляющих компаний. Мониторинг - непрерывный процесс отслеживания
деятельности компаний, с целью выявления проблем и разработки мероприятий
по их решению.
Среди преимуществ внедрения мониторинга можно выделить:
60
1) постоянное наблюдение за деятельностью управляющих
организаций и товариществ собственников жилья;
2) своевременное выявление проблемных компаний, разработка
мероприятий выхода из кризисного состояния;
3) разработка рейтингового списка управляющих компаний по
уровню обслуживания и его публикация;
4) ограничение незаконной деятельности недобросовестных компаний
. Однако от внедрения мониторинга могут возникнуть и негативные
эффекты, такие как:
1) излишнее давление на управляющие компании и товарищества
собственников жилья;
2) риск ответственности может отпугнуть граждан от управляющих
должностей в товариществах собственников жилья.
Уровень благоустроенности многоквартирных домов в Пресненском
районе и в Москве в целом, находится на достаточно высоком уровне. Однако
темпы благоустройства жилых помещений очень маленький, по некоторым
позициям такие как газоснабжение, горячее водоснабжение наблюдается
отрицательная динамика. Необходимо разобраться в причинах отрицательной
динамики, среди них могут быть:
1) переход населения на электрические плиты, что может объяснить
снижение газоснабжения;
2) переход населения на электрические водонагреватели также может
объяснить снижение темпов благоустройства жилых помещений;
3) темпы выхода из рабочего состояния газовых труб и сетей
теплоснабжения выше, чем темпы их замены. В таком случае необходимо
провести детальный анализ ремонтной деятельности в сфере ЖКХ, в период
кризиса искать альтернативные материалы, которые не уступали в прочности и
терм устойчивости, но были более низкие в цене.