52
работников Управления муниципального земельного контроля администрации
г.Сочи составляет на 22.03.2016 года 25 человек.
В составе работников Управления муниципального земельного контроля
Администрации города Сочи выделяются следующие категории руководителей
и специалистов;
– начальник Управления – 1 чел.;
– начальник отдела – 3 чел.;
– главный специалист – 6 чел.;
– ведущии специалист – 11 чел.;
– специалист 1 категории – 4 чел.
Специалисты проводят плановые и внеплановые проверки по соблюдению
юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в отношении
объектов земельных отношении требовании законодательства Российской
Федерации, законодательства муниципального образования «Город-курорт
Сочи», за нарушение которых действующим законодательством предусмотрена
административная и иная ответственность и рассматривают обращения,
поступившие в администрацию города Сочи, в части нарушении земельного
законодательства.
Все работники Управления муниципального земельного контроля
Администрации города Сочи имеют высшее образование и соответствуют
квалификационным требованиям для замещения должностей муниципальной
службы в городе-курорте Сочи, среднии возраст составляет 39 лет.
Оплата специалистов, уполномоченных на осуществление
муниципального земельного контроля, в соответствии с должностными
обязанностями, производится в рамках общего бюджетного финансирования.
Дополнительные финансовые средства на обеспечение исполнения
функции по осуществлению муниципального земельного контроля из средств
бюджета муниципального образования не выделяются.
Миссией Управления муниципального земельного контроля
администрации г.Сочи является эффективное управление земельными ресурсами
53
города-курорта Сочи. Для реализации этой миссии большими возможностями
обладает SWОT-анализ, который является одним из самых распространенных
инструментов стратегического планирования в менеджменте (таблица 6).
Таблица 6
Результат SWОT -анализа Управления муниципального земельного
контроля Администрации г.Сочи
Сильные стороны
Слабые стороны
1.Наработанные связи, опе-
ративное взаимодействие с
другими подразделениями
мэрии
1. Отсутствие в штате управления юриста,
недостаточная юридическая проработка
документов
2.Эффективное взаимодей-
ствие руководителей Управ-
ления и отдела по г.Сочи
Росреестра
2. Слабая взаимосвязь муниципальной
земельной инспекции, Кубаньземконтроля
и государственного земельного надзора.
3.Обеспеченность информа-
ционными системами (Geо
Media АИС ЗИК со всеми
подсистемами, АСЕД «Лито-
граф» и др.)
3. Муниципальная земельная инспекция
занимается в основном незаконным
строительством, различными архитек-
турными моментами и лишь по
«остаточному принципу» вникает в
вопросы собственно муниципальной
земли.
4.Возможность пополнения
доходной части бюджета
4. Перекладывание решения чужих
проблем на «плечи Управления», в том
числе без предварительной проработки
5.Опыт работы коллектива
5. Отсутствие единого информационного
пространства со всеми структурами
6. Мобильность коллектива,
способность оперативно
решать задачи, работать
командой
6. Нехватка людей с творческим,
креативным мышлением
Возможности
Угрозы
1.Влиятельный руководитель,
поддержка мэра города
2.Электронные коммуникации
с федеральными и краевыми
структурами
3.Участие в разработке
стратегии развития города
1. Слабая правовая поддержка со стороны
правового управления
2. Отсутствие преемственности приори-
тетов при смене в руководстве городской
власти
3. Отсутствие необходимых в работе
внешних регламентов
4. Зависимость результата работы от
платежеспособности граждан и
коньюктуры рынка
5. Не отлаженная система централизации
обеспечивающих структур ведет к сбою в
оперативной работе
6. Утечка информации
7. Отсутствие актуальной информации по
земельным участкам
54
Предметом рассмотрения SWОT - анализа была следующая цель
Управления муниципального земельного контроля администрации г.Сочи –
определение условии для эффективного управления земельными ресурсами
г.Сочи.
Основные целевые направления – распоряжение земельным фондом
города и контроль за его использованием; обеспечение доходов бюджета
неналоговыми поступлениями от использования земельного фонда города.
Перед Управлением земельного контроля Администрации города Сочи
стоят следующие задачи:
- дальнейшее территориальное развитие города;
– вовлечение земель, находящихся в муниципальной собственности, в
хозяйственный оборот (строительство коммерческих объектов);
– использование новых форм проведения аукционов: по освоению
застроенных территории под жилищное и иное строительство и продаже права
на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного
освоения в целях жилищного строительства,
– изъятие неосваиваемых земельных участков для их дальнейшей
реализации;
– развитие информационного взаимодействия между государственными,
федеральными и муниципальными структурами, обеспечение защиты
передаваемой информации.
2.2 Анализ использования земельных ресурсов в г.Сочи и проблемы
управления их эффективностью
Доля площади земельных участков, являющихся объектами
налогообложения земельным налогом в общей площади города Сочи
незначительна, в связи с тем, что в состав земель города-курорта Сочи входят
земли Сочинского национального парка, земли обороны, безопасности,
специального назначения, лесного фонда, земли автомобильного транспорта,
которые в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ не признаются
55
объектами налогообложения по земельному налогу. Общая площадь земель
таких объектов – 306 тысяч гектар, что составляет 87,6% от общей площади
земель в границах муниципального образования города-курорта Сочи. Кроме
того, на территории города Сочи, расположены земельные участки под
объектами железнодорожного, воздушного и морского транспорта, находящиеся
в государственной собственности.
В соответствии с Приложением 1 к решению Городского Собрания Сочи
от 14.07.2009 № 89 «Генеральный план городского округа «Город Сочи»
большая часть земельных участков Сочи относится к категории земель особо
охраняемых территории и объектов – 81% территории, земли
сельскохозяйственного назначения на четвертом месте и составляют 4,2%.
Основная часть земельных участков сельскохозяйственного назначения
сконцентрирована на севере городского округа, так как побережье Сочи плотно
заняли земли населенных пунктов и особо охраняемые территории.
Процентное соотношение земельного фонда Сочи представлено на
рисунке 2.
Рисунок 2 – Распределение земельного фонда г. Сочи по категориям
земель (в процентах)
56
Для анализа земельных участков сельскохозяйственного назначения нами
была изучена информация на конец 2014 - начало 2015 годов о предложениях
купли-продажи. Собрана информация по 44 участкам сельскохозяйственного
назначения. Рассматривались все участки категории земель – земли
сельскохозяйственного назначения (с различными видами разрешенного
использования) и участки категории земли поселении (населенных пунктов) с
видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования.
В основном земельные участки непосредственно для
сельскохозяйственного производства находятся в собственности государства,
поэтому в большинстве предложении по купле-продаже таких участков
передается право долгосрочной арены на земельный участок.
Наибольшая доля предложения земельных участков сельскохозяйствен-
ного назначения наблюдается в Хостинском районе (34%), в остальных районах
приблизительно равное количество предложении – по 23% приходится на
Лазаревскии и Центральный районы, 20% на Адлерскии район (рис.3).
Рисунок 3 – Структура существующего предложения земельных
участков сельскохозяйственного назначения, %
57
Предлагаемые земельные участки можно сегментировать по площади:
― земельные участки площадью до 6 соток;
― земельные участки площадью от 6 до 10 соток;
― земельные участки площадью от 10 до 25 соток;
― земельные участки площадью от 25 до 100 соток;
― земельные участки площадью от 100 соток.
Распределение земельных участков по площади представлено на рис.4.
Рисунок 4 – Сегментация предложения земельных участков
сельскохозяйственного назначения по площади, %
Как следует из данных рисунка 4 большинство предлагаемых участков
категории земель сельскохозяйственного назначения составляют земельные
участки под садоводство и дачное строительство площадью до 6 соток.
Как правило, такие участки располагаются в садоводческих и дачных
товариществах, где чаще всего встречается «нарезка» небольших участков.
Соответственно и цены на такие земельные участки намного выше цен участков
площадью от 1 га, предназначенных непосредственно для сельскохозяйствен-
ного производства. Следует отметить, что кроме местоположения значительную
роль в стоимости земли играет наличие инженерных коммуникаций. Большие
земельные угодья, как правило, предлагаются к продаже без каких-либо
подведенных коммуникаций.
58
Следует отметить, что Сочи имеет особый климат, который обеспечивает
произрастание многих овощей и фруктов в гораздо благоприятных условиях,
чем на других территориях России и Краснодарского края. Председатель
Законодательного собрания Краснодарского края Владимир Бекетов во время
посещений сельскохозяйственных предприятии Сочи отмечал, что
«плодородные земли в Сочи должны приносить пользу горожанам, а не
пустовать» [43]. Сотни гектаров, где должны выращиваться овощи, фрукты и
зелень, зарастают деревьями и сорняками, а в некоторых случаях и жилыми
кварталами. Таковы итоги ревизии муниципалитетом земель сельхозназначения
в Сочи. В итоге курорт, который в советские времена обеспечивал не только
себя свежей и экологически чистой продукцией, но и поставлял ее в другие
регионы, сейчас не может обеспечить даже внутреннии рынок. На прилавках
продается продукция, большая часть которой привезена из других городов края
и из-за рубежа.
Проверки муниципальных комиссии показали: большая часть
необрабатываемых земель находится в аренде у чаеводческих хозяйств.
Но отказываться от них неэффективные сельхозпроизводители не намерены.
Тема использования сельскохозяйственных земель Сочи обсуждалась и
на встрече Владимира Бекетова с активом курорта. Фермеры и индивидуальные
предприниматели говорили о завышенных тарифах на аренду и маленьких
сроках аренды. К примеру, в равнинной части Краснодарского края за гектар
пашни плата составляет 900 рублей, а в Сочи – 80 тысяч [43].
«Мы обязательно будем доказывать то, что, если земля не используется,
верните ее в муниципалитет и мы передадим ее тем, кто будет ее эффективно
использовать», — заявил глава Администрации города Сочи Анатолии
Пахомов на этой встрече [43].
В 2015 году арендная плата за землю составила основную долю
неналоговых поступлении в бюджет курорта. Ее рост по сравнению с
предыдущим годом составил 106,8%, [5]
От эффективности использования сельскохозяйственных земель зависит
59
и собираемость налогов, а соответственно развитие социальных программ.
Управлением муниципального земельного контроля администрации
города Сочи в 2015 году был проведен мониторинг земельных ресурсов города
Сочи. Анализ его результатов показал, что в среднем до 50%
сельскохозяйственных земель в Сочи не используются по назначению.
Большинство арендаторов сельскохозяйственных земель сдают свои территории
в субаренду или вовсе забрасывают, из-за чего сельское хозяйство в Сочи не
развивается. Так, только на ЗАО «Дагомысчай» в 2015 году было составлено 25
актов о неэффективном использовании земельных участков площадью 263,24 га.
Эти территории попросту заброшены [16].
Кроме контроля за использованием сельскохозяйственных земель,
Управление земельного контроля Администрации г.Сочи регулярно проводит
проверки незаконных строек на территории Сочи. За 2015 год было проведено
совместно с представителями правоохранительных органов 142 проверки,
выявлено 92 незаконные постройки, дела переданы в прокуратуру.
Для предупреждения самовольных построек Управлением земельного
контроля предложена публикация списков жилых комплексов, признанных
объектами самовольного строительства. Многие незаконные постройки были
ликвидированы путем сноса самими застройщиками или муниципальной
службой. Так, ликвидированы эллинги в районе Малого Ахуна, где
муниципалитет выделил землю в аренду под строительство на берегу моря
лодочных ангаров. Однако на этом месте появились 54 постройки, большинство
из которых превратились в апартаменты с видом на море. Договоры аренды
были признали недействительными, суд постановил снести здания и в настоящее
время восстановлена чистая прибрежная территория.
Подобному сносу подверглись эллинги в прибрежной зоне пансионата
«Южный». Все постройки по документам значились лодочными ангарами,
однако по факту они представляли собой жилые апартаменты. По решению суда
все эллинги были снесены: половину строении демонтировали хозяева, а другую
половину — администрация. Хозяева незаконных построек, которые отказались
60
от добровольного демонтажа, стали должниками перед городом на сумму 42,5
млн. руб. [44]
В целом, оценивая эффективность использования земельного фонда города
Сочи можно отметить, что по таким показателям как полнота использования
земель, уровень производства на землях сельскохозяйственного назначения,
землеемкость, рентабельность отмечаются неудовлетворительные результаты.
Наиболее низким является показатель по уровню производства на землях
сельскохозяйственного назначения.
В ходе написания выпускной квалификационной работы было проведено
исследование проблем, связанных c управлением земельными ресурсами. В
частности, проведен опрос среди сотрудников Управления земельного контроля
о результативности проводимой работы и мерах по её улучшению.
Подготовительный этап исследования включал определение основных
факторов, влияющих на эффективность работы сотрудников Управления
земельного контроля, и разработку опросника.
Вопросы опросника включали следующее содержание:
1) удовлетворяют ли Вас плановые сроки проведения установленного
задания?
2) достаточно ли выделяется времени для подготовки материалов по
проведению установленного задания?
3) насколько оптимальным, Вы считаете, число работников в Вашем
подразделении?
4) приходится ли выполнять несвойственные Вам функции?
4) насколько оперативно принимаются решения по результатам
проведенных проверок?
Полученные сведения позволяют получить оперативную информацию,
способствующую, во-первых, реальной оценке текущей ситуации в области
управления земельными ресурсами, а во-вторых, определению направлении
совершенствования системы управления земельными ресурсами.
Для обработки полученных сведении использовалась статистическая
61
сводка и группировка данных, анализ распределения признаков и выявление
взаимосвязей. Для исследования было отобрано 8 респондентов по 2
представителя от каждого отдела. Результаты обработки полученных ответов
представлены в нижеприведенных диаграммах (рис.5-8).
Данные, представленные на диаграмме 5 показывают, что многие
сотрудники Управления земельного контроля считают завышенными плановые
0
1
2
3
4
удовлетворяют не удовлетворяют Затрудняюсь ответить
варианты ответов
количество опрошенных, чел.
Рисунок 5 – Результаты ответов на вопрос: Удовлетворяют ли Вас
плановые сроки проведения установленного задания?
сроки проведения установленного задания. Это приводит к тому, что зачастую
они работают в напряженном режиме, приходится задерживаться после работы,
брать дополнительную работу на дом. На это указывает половина опрошенных
сотрудников Управления. Подобный режим работы может вызывать
недостаточно качественное исполнение, психологическое напряжение.
На вопрос достаточно ли выделяется времени для подготовки материалов
по проведению установленного задания? Ответы распределились следующим
образом (рис.6).
Данные рисунка 6 показывают, многие сотрудники считают
недостаточным бюджет времени на подготовку материалов по проведению
установленных заданий. Это вызвано тем, что задании поступает много, а
работников не хватает.