66
Таблица 18.
Динамика соотношения сумм кредитов и сумм залогового
обеспечения в ПАО «Московский Кредитный Банк»
Заем
щик
2015 год
2016 год
2017 год
Разме
щенн
ые
креди
ты –
сумма
(Млн/
руб)
Сумм
а
обесп
ечени
я
(Млн
/руб)
Проц
ент
обесп
ечени
я
креди
тов
Разме
щенн
ые
креди
ты –
сумма
(Млн/
руб)
Сумм
а
обесп
ечени
я
(Млн
/руб)
Проц
ент
обесп
ечени
я
креди
тов
Разме
щенн
ые
креди
ты –
сумма
(Млн/
руб)
Сумм
а
обесп
ечени
я
(Млн
/руб)
Проц
ент
обесп
ечени
я
креди
тов
Физич
еские
лица
113,4
143,8
127,2
114,2
212,1
192,8
190,4
235,6
124
Юрид
ическ
ие
лица
400
451,7
112,9
353,1
438,4
125,2
324,1
479,5
147,9
Итог:
Всего
513,4
595,5
116
467,3
680,5
139,2
514,5
715,1
139,1
Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод, что общий
объём полученных банком обеспечений вырос на 200 млн.руб с 2015 по 2017
год. При этом сумма обеспечения всегда была выше выданной ссуды. При
этом кредитные договора для юридических лиц, относительно физических
уменьшились. Такая динамика связана с неустойчивой экономической
ситуацией в стране и именно поэтому ПАО «МКБ» запрашивает более
надежное в стоимости обеспечения от клиентов. Но мусса выданных
кредитов для физических лиц выросло практически на 80 млн.
В расчетах видно, что средний уровень обеспечения банковской
ссуды составил 116% в 2015 году, 139,2% в 2016 году и 139,2% в 2017 году.
67
Сам процесс управления всеми залоговыми рисками всегда
должен включаться в себя ряд методов, для того чтобы иметь представление
о качестве и уровне ведения данной работы. Перечень этих методов:
- Грамотная проверка службой безопасности банка заемщика
(клиента) на предмет отрицательной кредитной истории или повторной
попытки залога определенного имущества;
- Для каждого определенного вида имущества производить
точечный мониторинг заложенного имущества;
- Обязательное страхование, причем в приоритете в страховой
компании с хорошей репутацией;
- Диверсификация предмета залога;
- Постоянное повышение квалификации банковских сотрудников,
работающих в подразделения залогового сбора;
- Постоянная переоценка заложенного имущества;
- Экспертиза имущества вместе с грамотным юридически
сопровождением.
Отталкиваясь от результатов мониторинга, можно рассматривать
несколько способов управления залогами:
- Постоянная коррекция залоговой стоимости оборудования или
имущества;
- При уменьшении стоимости залога, пополнять залог
имуществом до требуемого уровня обеспечения;
- Освобождать определенную часть заложенного обеспечения,
соответственно погашению своих обязательств и общей суммы долга.
Каждому виду риска нужно предоставить определенный метод
управления, рассмотрим качество и уровень работы по управлению залогами
в таблице 19.
68
Таблица 19.
Соответствие методов управления рисками обеспечения
кредита различных видов риска, связанных с залогом.
Ме
тоды
управлен
ия
рисками
обеспече
ния
кредита.
Виды рисков, которые связаны с залогами
Прав
овой
риск
Риск
неликви
дности
Риск
повреж
дения
или
утраты
Риск
обесцен
ивания
предмет
а залога
Риск
неправ
ильно
оценки
предме
та
залога
Низкая
квалиф
икация
сотрудн
иков
Недоста
точный
опыт
работы
с
банковс
кими
залогам
и
Юридиче
ское
сопрово
ждение
+
+
+
Диверси
фикация
+
+
+
Страхова
ние
+
+
+
Монитор
инг
+
+
+
+
+
Проверка
СБ
+
+
+
Повышен
ие
квалифи
кации
+
+
+
+
Пе
реоценка
имуществ
а
+
+
+
В данной таблице плюсами отмечены методы управления, которые
присуще каждому виду риска.
Исследование оценочной деятельности банка – один из важнейших
направлений анализа залогов. Банковский организации могут пользоваться
услугами сторонних компаний, для проведения данной оценки, чтобы была
независимая оценка, но так де могут иметь и своих собственных оценщиков.
Ассоциацией Российских Банков (АРБ) были приняты подходы к оценке
69
принимаемого в залог имущества, а так же представлены основные этапы
оценки; описание разделы отчета об оценке, а так же различные допущения и
ограничения при оценке. Иных документов регламентирующих оценочную
деятельность в кредитных организациях не существует.
Несмотря на то, что уже давно были разработаны различные методики
по использованию доходного, рыночного (сравнительного) и затратного
метода, на практике, для определения залоговой стоимости в Российской
Федерации применяется просто умножение рыночной стоимости имущества
в залоге на понижающий коэффициент. Именно поэтому при анализе
необходимо обращать острое внимание на следующее:
1) Насколько часто банком проводится переоценка залогового
имущества;
2) Какая квалификация специалистов службы оценки и безопасности в
данных вопросах;
3) При оценке отдельно взятого имущества, используются ли все
методы оценки.
Исходя из этого, в статье приведены основные виды и формы
обеспечения возвратности банковских кредитов, которые состоят из двух
этапов:
Первый этап – Количественный анализ видов обеспечения;
Второй этап – Качественный анализ управления залогами
3.3.Рекомендации по совершенствованию работы с залогом в ПАО
«Московский Кредитный Банк»
Рассмотрим пример, клиент решил воспользоваться услугами
ПАО «Московского Кредитного Банка», чтобы получить определенную
сумму ипотечного кредита для покупки квартиры.
1. Общие сведения о заемщиках:
70
1.1 Созаемщик - Зырянов Пётр Сергеевич (супруг)
- Возраст: 30 лет, Дата рождения: 04.10.1987 года;
- Адрес проживания / регистрации: г. Москва, ул. Ленинская слобода,
д.27, корп.2, кв 33;
- Образование: Высшее;
- Состав семьи / Семейное положение: Супруга /Состоит в браке;
- Количество лиц, находящихся на иждевении: Нет;
- Место работы: ООО ФК «Рост»;
- Зарплатный проект: Нет;
- Профессия / Должность; Директор развития партнерской сети;
- Стаж работы: С 08/11/2006 года
- Наличие имущества, которое принадлежит созаемщику в
собственности:
1) 100% доля собственности 2-х комнатной квартиры, расположенной
по адресу проживая, с общей площадью 57,5 кв/м;
2) 100% доля собственности комнаты в коммунальной квартиры,
расположенной по адресу: г. Монино, ул. Строителей, д.12, кв.14, общей
площадью в 12,1 кв/м;
3) Автомобиль: Mazda X5, 2014 года выпуска;
4) Другое имущество: Нет.
1.2 Созаемщик - Зырянова Мария Олеговна (супруга)
- Возраст: 25 лет, Дата рождения: 28.01.1992 года;
- Адрес проживания / регистрации: : г. Москва, ул. Ленинская
слобода, д.27, корп.2, кв 33;
- Образование: Высшее;
- Состав семьи / Семейное положение: Супруг /Состоит в браке;
- Количество лиц, находящихся на иждевении: Нет;
- Место работы: ОАО ТСК «Дипломат»;
- Зарплатный проект: Действует с 14/05/2013 года;
71
- Зарплатная карта: нет (имеет зарплатную карту в ПАО «Сбербанк»)
- Профессия / Должность: Старший специалист;
- Наличие имущества, которое принадлежит созаемщику в
собственности:
1) Автомобиль: нет;
2) Недвижимость: нет;
3) Другое имущество: нет
Параметры кредитной сделки:
- Вид кредитования: Жилищный/Ипотечный по соц.программе
«Молодая Семья»;
- Цель получения ипотечного кредита: Покупка квартиры;
- Метод погашения ипотечного кредита: Ануитетные платежи;
- Сумма кредита: 6.800.000 рублей;
- Срок кредитования: 180 (полных месяцев);
- Процентная ставка:
1) от 8,5% до 12,75% годавых (учитывая первоначальный взнос
заемщиков), до регистрации ипотеки;
2) от 7,55% до 10,35% годовых (учитывая первоначальный взнос
заемщиков), после регистрации ипотеки;
- Обеспечение:
1) Залог жилья – оформаляется после оконачания строительства и
сдачи объекта ипотеки в эксплуатацию, с оформлением права собственности,
обязательно застразованным в пользу ПАО «МКБ».
2) Залог имущества прав Созаемщика;
-Отлагательные услогия: своевременное предосталвения всех
документов по данному обхекту нежвижимости;
- Особые условия: нет;
Кредитной истории по двум созаемщикам в ПАО «МКБ»
отсутствуют.
72
По совокупности преред СБ РФ обязательства заемщиков
сотавляют 0.00 рублей.
Размер кредита, макисмально возможный при одобрении и
невыходящий за рамки полномочий ПАО «МКБ» составляет 25.000.000
рублей.
Общие сведения о доходах:
Чистый среднемесячный доход Созаемщика Зырянова Петра
Сергеевича по осноному месту работы составляет: 105 000 рублей;
Дополнительного среднемесячного дохода нет;
Обязательств по предоставленным поручительствам и
полученным кредитам нет;
Таблица 20
Обязательстваᅟ поᅟ даннымᅟ БКИ:
Количество
договоров
Суммарный
объем по
кредитам
Информация по
просрочкам и
задолностям
Суммарный
платеж по
всех
активным
предитам
едемесячно
Откры
тые
Закры
тые
количествоᅟ
случаев
открыт
ых
4
4
260.000
рублей.
Кредитная
карта.
0
0
17.000 рублей
Созаемщик Зырянов Петр Сергеевич собирается закрывать кредитную
карту в ПАО «Альфабанк» и обязуется предоставить справку о закрытии.
Чистый среднемесячный доход Созаемщика Зырянова Петра
Сергеевича по оссноному месту работы, вычетая обязательства по кредитной
карте составляет: 88.000 рублей;
Чистый среднемесячный доход Созаемщика Зыряновой Марии
Олеговны по основному месту работы поставляет: 46.400 рублей;
Дополнительного среднемесячного дохода нет;
Обязательств по предоставленным поручительствам и
полученным кредитам нет
73
Таблица 21
Обязательстваᅟ поᅟ даннымᅟ БКИ:
Количество
договоров
Суммарный
объем по
кредитам
Информация по
просрочкам и
задолностям
Суммарный
платеж по
всех
активным
предитам
едемесячно
Откры
тые
Закры
тые
количествоᅟ
случаев
открыт
ых
нет
нет
нет
нет
нет
нет
Чистый среднемесячный доход Созаемщика Зыряновой Марии
Олеговны по основному месту работы поставляет: 46.400 рублей;
Совокупный доход Созаещиков составляет: 134.400 рублей.
Стоимость объекта неждвижимости: 8.600.000 рублей;
Максимальная сумма кредита: 8.600.000 рублей;
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту: 2.600.000;
Требуемая сумма кредита: 6.000.000 рублей.
При условии, что ставка по кредиту будет около 10% годовых, ПАО
«МКБ» потребует средний ежемесячный доход в 107.155 рублей;
Ежемесячный платеж будет составлять: 64293 рубля;
Чистый доход, который останется в распоряжении Созаемщиков, после
уплаты ипотечного кредита и обязательств по кредитной карте составит:
53.107 рублей.
Обеспечения кредита. Сведения о залоге:
Резервирование комнаты в комунальной квартире: Справка о
резервированиии
- № 0308S7789 от 22.12.2014 года: «Комната а коммунальной квартире
общей площадью 12,1 кв/м, располенной по адресу: Монино, ул. Строителей,
д.12, кв.14, Застройщик: ОАО «Строй-Девелопмент», до декабря 2014 года.
- № 0308S7790 от 22.12.2014 года: «Комната а коммунальной квартире
общей площадью 12,1 кв/м, располенной по адресу: Монино, ул. Строителей,
д.12, кв.14, Застройщик: ОАО «Строй-Девелопмент», до декабря 2014 года.
74
Предмет залога/характеристика:
- № 0308S7789 от 22.12.2014 года: «Комната а коммунальной квартире
общей площадью 12,1 кв/м, располенной по адресу: Монино, ул. Строителей,
д.12, кв.14, Застройщик: ОАО «Строй-Девелопмент», до декабря 2014 года.
- № 0308S7790 от 22.12.2014 года: «Комната а коммунальной квартире
общей площадью 12,1 кв/м, располенной по адресу: Монино, ул. Строителей,
д.12, кв.14, Застройщик: ОАО «Строй-Девелопмент», до декабря 2014 года.
Залогодатели: Зырянов Петр Сергеевич, Зырянова Мария Олеговна
Стоимость комнаты, Согласно Справке о бронированиии квартиры:
- 2.050. 400 рублей;
- 2.006. 200 рублей;
Итого: 4.056. 600 рублей
Правочный коээфициент: не применяется;
Залогоовая стоимость:
- 2.050. 400 рублей;
- 2.006. 200 рублей;
Итого: 4.056. 600 рублей
Дополнительные сведения:
1) Сумма кредита 6.000.000 рублей и, причитающиеся за его
использование проценты составят 600.000 рублей, за период в один
год итого 6.600.000 рублей;
2) Созаемщик Зырянов П.С. собирается единолично
зарегитсрироваться по мету проживания в приобретенной квартире;
3) Собственные средства составят 2.600.000 рублей, что составляет
30,2% от общей стоимсоти предполагаемой недвижимости;
4) Заключения подразделения безопасности (№25-15/12/344 от
22.12.2014)
1) Общие сведения о сути заявки:
Сумма запрашиваемого кредита: 6.000.000 рублей
Срок кредитования: 180 (месяцев)
75
Цель кредитования: - Строительство, приобретение и реконструкция
недвижимости (покупка квартиры по программе «Молодая Семья»)
2) Общие сведения о созаемщике:
Фамилия, Имя, Отчество: Зырянов Петр Сергеевич (муж Зыряновой
Марии Олеговны)\
Число, месяц и год рождения: 04.10.1987 года;
Контактные телефоны: Рабочий – 8(800)5557676 (доб.406),
Домашний – 8 (495) 3937644, Мобильный: 8(926) 5669001;
Наименование организации-работадателя: ООО ФК «РОСТ» ИНН
7009935180;
Занимаемая должность: Директор развития партнерской сети;
Среднемесячный доход за период в 6 месяцев: 630.000 рублей.
Наличие кредитной истории: Нет информации о кредитах в других
банках.
3) Общие сведения о созаемщике:
Фамилия, Имя, Отчество: Зырянова Мария Олеговна (жена
Зырянова Петра Сергеевича);
Число, месяц и год рождения: 28.01.1992 года;
Контактные телефоны: Рабочий – 8(499)5167755 (доб.103),
Домашний – 8 (495) 3937644, Мобильный: 8(926) 7789898;
Наименование организации-работадателя: ООО ТСК «Дипломат»
ИНН 7005935398;
Занимаемая должность: Старший специалист;
Среднемесячный доход за период в 6 месяцев: 278.400 рублей.
Наличие кредитной истории: Нет информации о кредитах в других
банках.
После провреки Службой Безопасности предсоатвленных документов
потенциальных клиентов было установлено, что вся ифнормация, данне
паспорта, адреса регистрации и фактического проживания и другие сведения
прописанные в анкете соответсвуют действительности.