46
объектов. Этот способ связан с необходимостью затрат длительного времени
на ведение судебных процессов, и в результате банк может оказаться в
невыгодном положении, т.к. недобросовестные заемщики обычно стремятся
всеми силами затягивать судебные процессы, злоупотребляя своими
процессуальными правами. Суд может рассматривать данное дело долгое
время, исчисляемое даже в годах.
Проблемы при организации и осуществлении торгов по продаже
имущества, на которое обращено взыскание, длительность процессов
организации торгов; недостатки в действующем законодательстве,
регламентирующем проведение торгов; возможность осуществления
мошеннических схем при реализации имущества на торгах. В случае, если
была установлена неадекватная рыночной ситуации начальная продажная
цена, объект может быть не продан и на первичных, и на вторичных торгах, и
даже снижение продажной цены в соответствии с законом «Об
исполнительном производстве» может не привести к продаже объекта.
Если имущество должника не было реали- зовано в течение 1 месяца
со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит
постановление о сни- жении цены на 15%. Если имущество должника не
было реализовано в течение 1 месяца и после снижения цены, то судебный
пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это
имущество за собой. нереализо- ванное имущество должника передается
взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении
судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта
цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по
исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное
имущество за собой при условии одновременной выплаты соответствующей
разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель
в течение 5 дней со дня получения указанного предложения обязан
уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении
оставить нереализованное имущество за собой. Чаще всего для банков
47
нежелателен такой вариант развития событий, когда судебный пристав
предлагает банку принять на баланс непроданный на торгах объект, то есть
вместо денег, которые могли быть получены в результате продажи объекта,
банку предлагается сам объект в натуре. Обычно банки соглашаются и
становятся собственниками непроданных за долги объектов – лучше
получить что-то, чем не получить ничего.
Внесудебная реализация залогового имущества заемщиком Возможен
более простой и менее длительный вариант развития событий – внесудебная
реализация залогового имущества заемщиком под контролем банка для
покрытия долгов по кредиту. Для осуществления этой схемы в договоре
залога должна быть предусмотрена возможность внесудебной реализации
предмета залога. Заемщик (собственник) самостоятельно выставляет
недвижимость на торги, и полученная в результате продажи денежная сумма
поступает в банк на погашение кредита. Интересы банка в данном случае
защи- щены законом: право залога сохраняется, недвижимость остается в
залоге у банка и после ее продажи новому собственнику до тех пор, пока не
будет полностью погашена задолженность по кредиту. Обычно банки
оказывают помощь должникам, подыскивая клиентов, желающих купить
недвижимость, то есть совместно ведут работу по рекламному обеспечению
продажи объекта. Возможны и такие варианты развития событий, когда банк
помогает своему должнику погасить задолженность, например, взяв
дополнительно новый кредит (но чаще всего банки стремятся к тому, чтобы
данный кре- дит клиент взял в другом банке). При этом в залог другому
банку может передаваться тот же самый объект, который уже находится в
залоге у банка. Здесь имеет место так назы- ваемый последующий залог, для
чего обычно требуется согласие банка залогодержате- ля на последующий
залог. Таким образом, находящееся в залоге у банка недвижимое имущество
недобросовестного заемщика, при невыполнении заемщиком своих
обязательств по возврату полученного кредита может перейти в
собственность банка, а в дальнейшем может быть реализовано банком,
48
поскольку для банков недвижимость, полученная в результате обращения
взыскания на бывшее залоговое имущество, чаще всего является
непрофильным имуществом, от которого банки стремятся избавиться.
Проблемы, возникающие при реализации бывшего залогового
имущества Основные проблемы, возникающие при реализации бывшего
залогового имущества – значительное уменьшение стоимости бывшего
объекта залога в результате физического износа, функционального или
экономического устаревания, воздействия иных факторов; повреждения,
разрушения бывшего объекта залога; осложнения в случае реализации
объектов недвижимости с неоформленными перепланировками и
переустройствами, проблемы, связанные с оформлением земельных
отношений и изменением земельного и залогового законодательства в период
кредитования; сложности при реализации находившихся в залоге объектов
незавершенного строительства, которые были завершены в течение периода
кредитования.
Очень часто имеет место значительное уменьшение ликвидности
объекта в связи сизменением рыночной ситуации и иными изменениями в
экономике. Таким образом, банки часто сталкиваются с ситуациями, когда
цена, предлагаемая потенциальными покупателями объекта, очень
значительно отличается и от той величины, которая была обозначена в
договоре залога, и от той цены, по которой объект был передан банку
судебным приставом, и отличается, как правило, в меньшую сторону.
Причины этого могут быть разными. Это, в первую очередь, завышение
стоимости объекта при передаче в залог. Услуга оценки – платная услуга, и
клиент часто стремится оказать давление на оценщика, уговаривает его
оценить объект как можно дороже. К сожалению, в практике банков такое
бывает очень часто, особенно, если в банке нет залоговой службы и
представленный клиентом отчет не проверяется квалифицированным
сотрудником залогового подразделения – профессиональным оценщиком,
имеющим соответству- ющее оценочное образование и опыт работы.
49
При реализации непрофильных активов, находящихся на балансе
банка, банки могут применять одну из двух основных тактик. Очень часто
банки осуществляют тактику «выжидания». Это происходит чаще все- го
тогда, когда реальная величина рыночной стоимости имущества значительно
ниже сто- имости, указанной в договоре залога (и часто гораздо меньше
суммы долга по соответст- вующему кредиту). Традиционно банки не готовы
реализовывать имущество по цене ниже остатка задолженности и
отказываются продавать имущество по недопустимо низким с их точки
зрения ценам. Банки не готовы продавать имущество с большим убытком, не
желая портить отчетность, и часто надеются на то, что экономический кризис
сменится экономическим подъемом, произойдет улучшение рыночной
ситуации, цены на рынке будут расти и тогда, в будущем, данный объект
можно будет выгодно продать по возросшей цене, которая, возможно,
сравняется, а, может быть, и превысит сумму долга. Чтобы отчетность
выглядела красиво, банки нередко принима- ют на баланс бывшие залоговые
объекты по завышенным, не соответствующим реальной рыночной ситуации
величинам стоимости, надеясь на то, что в будущем удастся продать этот
объект по данной стоимости.
При реализации тактики «выжидания» банки обычно осуществляют
анализ и мониторинг рынка, ждут благоприятной рыночной ситуации,
прихода инвесторов. В течение периода ожидания обычно практикуется
сдача имущества в аренду. Другая тактика, которую могут осуществлять
банки – это ускоренная продажа бывшего имущества. В первую очередь
банки расстаются с неликвидным и низколиквидным имуществом, не
имеющим никаких перспектив увеличения стоимости. При этом имущество
может продаваться по любой цене, предлагаемой реальным покупателем со
значительным убытком для Банка.
Продажа непрофильного имущества банков – сложный и длительный
процесс. На сайтах многих банков имеются перечни предлагаемого к
продаже имущества банков (то есть бывшего залогового имущества,
50
перешедшего в собственность банков). Организация продажи имущества
силами сотрудников банков – сложная задача, которая требует привлечения
профессионалов. В ряде банков создаются собственные подразделения, в
функции которых входит продажа непрофильного имущества. Но нередко
эффективность работы таких подразделений невелика. Другие варианты –
организация продажи имущества путем привлечения специализированных
организаций – риэлтерских компаний, аукци- онных домов и т.п.
Действительно, продажей непрофильного имущества банков часто
занимаются многие риэлтерские компании. Кроме того, продажей имущества
банков усиленно занимаются крупные специализированные организации, в
качестве примера может быть упомянут Российский аукционный дом (РАД).
При принятии непроданного на повторных торгах имущества на
баланс банка чаще всего возникают следующие проблемы: не- обходимость
оценки перспектив продажи имущества в будущем, определение его
реальной стоимости и ликвидности; организация охраны имущества,
обеспечение его сохранности, исправности, работоспособности; проблемы
сдачи имущества в аренду.
Продажа подобных объектов – длительный и трудоемкий процесс,
требующий определенных расходов. Объект, не реализованный на торгах и
перешедший в собственность банка, требует затрат на охрану, на
техническое обслуживание, на оплату коммунальных расходов, на оплату
налогов и т. п. Все эти платежи вынужден осуществлять банк как
собственник имущества.
Действительно, большинству банков удается реализовать бывшее
залоговое имуще- ство в среднем по ценам, составляющим не более 60% от
первоначальной рыночной стоимости. Если же сопоставить уровень цен
реализации с величинами залоговой стоимости, указанными в договорах
залога, то и здесь вырисовывается не очень приятная для банков картина. К
сожалению, даже с учетом того, что величина залоговой стоимости обычно
значительно меньше справедливой (рыночной) стоимости предмета залога,
51
очень часто банкам не удается реализовать имущество по ценам, близким к
залоговой стоимости. Эта картина не всеобщая: есть банки, которые гордо
заявляют, что им всегда удается реализовать бывшее залоговое имущество
без убытков для банка.
Большинство потенциальных покупателей убеждено, что залоговое
имущество банков можно приобрести, по ценам гораздо более низким, чем
реальная рыночная стоимость. Многие покупатели боятся покупать бывшее
залоговое имущество банков, опасаясь возможных судебных разбирательств,
которые могут быть инициированы бывшими собственниками, в результате
чего права собственности на имущество могут быть оспорены. Многие
банки, заинтересованные в скорейшей продаже имущества, готовы
предложить покупателям рассрочку платежа, кредиты на покупку данных
объектов и другие привлекательные для покупателей схемы продажи. Для
многих банков задача реализации непрофильного имущества стала в
настоящее время особо актуальной. Большинство проблем, с которыми при
этом сталкиваются банки, общие для всех
Выводы по главе 2.
Кредитные организации и банки, всегда были заинтересованы в
плодотворной работе и сотрудничестве с надежными клиентами
(первоклассными заемщиками), потому всем клиентам, нуждающимся в
банковских продуктах, выдвигаются определенные требования.
Кредитоспособность не фиксирует все платежи за определенный
период времени, в отличие от платежеспособности, но прогнозирует
платежеспособность заемщика на определенное время и ближайшую
перспективу. На основании системы показателей, отражающих перемещение
средств в обороте, в ходе финансово-хозяйственной деятельности и
источников информации определяется оценочная кредитоспособность
клиента.
52
Любая ссуда, которая классифицируется конкретно и отдельно, может
быть представлена в более высоких группах риска, что будет видно в
формальных критериях.
Из этого следует, что чем более рискованна политика у кредитной
организации в отношении предоставляемых услуг, тем больший резерв
средств, она должна иметь, черпая для этого денежные средства из прибыли.
53
Глава 3. Анализ деятельности по обеспечению возврата банковских
кредитов на пример ПАО «Московский Кредитный Банк»
3.1. Анализ залоговой политики и использования обеспечения в
ПАО «Московский Кредитный Банк»
Для обеспечение возвратности банковских кредитов, ПАО
«Московский Кредитный Банк» использует данные методы:
1) Поручительства
2) Залоги
3) Гарантии
Любая кредитная организация (банк), который отдельно можно взять
на анализ, постоянно активно использует в своей работе данные формы
обеспечения и учитывает их на своих внебалансовых счетах.
Для того, чтобы учитывать различные формы каждого обеспечения
ПАО «Московский Кредитный Банк» использует следующие номера счетов:
Счет 91314 – Различные ценные бумаги, которые приняты по
операциям, совершенные на возвратной основе обеспечения;
Счет 91313 – Драгоценные металлы, которые получены в качестве
обеспечения по размещенным средствам;
Счет 91312 – Все имущество, не считая драгоценные металлы и ценные
бумаги, которые получены в обеспечения по размещенным средствам;
Счет 91311 – Ценные бумаги, которые приняты в обеспечение по
размещенным средствам;
Счет 01414 – (В соответствие с Положением 385-П Банка РФ «Правила
ведения бух.учета в кредитных организациях») – Все полученные
поручительства и гарантии.
Для проверки и проведения оценки качества кредитных портфелей
банков, как раз могут быть использованы остатки по данным счетам. К
примеру, если взять показатели данных счетов, то можно рассчитать точный
54
коэффициент обеспечения возвратности, учитывая величину самого
принятого кредитного обеспечения на один российский рубль кредитного
портфеля. Коэффициент, который превышает показатель 1,5 и больше
считается нормальным. Опираясь на это, можно понимать, что сумма залога,
поручительства или гарантии, которое передано в качестве обеспечения
возвратности, превышает кредитный портфель в 1,5 и более раза. Это
является большим плюсом для кредитной организацией (банка), а так же для
третьих лиц (гарантам и поручителям), так как увеличивает шансы
возвратности долгов и несет за собой погашение кредитных убытков.
Анализ форм обеспечения возвратности банковских кредитов для ПАО
«Московский Кредитный Банк», может выглядеть следующем образом,
используя данные на счетах учета полученных обеспечений. (Хочется
добавить, что данные в расчетах, которые представлены в данной статье,
используются в первичных данных различных кредитных организациях,
поэтому такие не разглашаются публично.)
Составим таблицу №9, для анализа состава обеспечения, принятого
банком и его структуры.
Таблица 9.
Классификация видов обеспечения возвратности
банковских кредитов в ПАО «Московский Кредитный Банк»
Виды
обеспечения
возвратности
банковских
кредитов.
01.01.2015ᅟ г.
01.01.2016ᅟ г.
01.01.2017ᅟ г.
Сумма
(руб.)
Уд.Вес
(%)
Сумма
(руб.)
Уд.Вес
(%)
Сумма
(руб.)
Уд.Вес
(%)
Принятые в
залог ценные
бумаги по
выданным
кредитам.
7994536
73
3.8
816596832
3,4
831112567
3,2
Поручительст
ва и гарантии
полученные
банком.
1437697
6321
67.9
166438759
00
69.7
184354443
20
71.3
Имущество
(без драг.
5967493
780
28.2
638995498
3
26.7
657894392
1
25.4
55
металлов и
ценных
бумаг)
принятое
банком.
Драг.
металлы
принятые в
качестве
залога
18637
0,0002
2498
0,0001
1476
0.0001
Принятое
обеспечение.
Итого.
2114393
2420
100
238504302
13
100
258455228
48
100
Как видно в таблице 8, удельный вес имущества заемщика
(совместно с ценными бумагами и драг. металлами), как наиболее надежный
способ обеспечения уменьшился, и составил 32% в 2015 году, 30,1% в 2016.
Наибольшую долю в структуре принятых залогов заняла статья
«имущество, которое принято банком» ( не считая драг. металлы и ценные
бумаги) в денежном измерении уменьшился с 5967493780 рублей в 2015 году
и 6289954983 рублей в 2016 году, что в удельном весе составляет 28,2% и
26,7% соответственно. Ту же самую тенденцию по снижению доли удельного
веса мы видим и в 2017 году. Из этого следует, что можно усомниться в
правильности выбора определенной формы обеспечения, так как
поручительство и гарантии являются наименее качественным фактором, в
случае дефолта поручителя или гаранта.
При всем этом, в банковской практике Российской Федерации, залог
является самым надежным способом обеспечения возвратности банковских
кредитов, а так же самым распространенным.
Объектом залога может выступать абсолютно любое имущество
залогодателя, в том числе имущественные права и ценные бумаги, которое
может быть принято в соответствии с законодательством России.