46
Так, для неформального применения залогового механизма необходимы
соответствующие предпосылки. Главной предпосылкой является развитие
отношений собственности, обусловливающее возникновение имущественных
прав и обязанностей предприятий и организаций.
Эффективность залогового механизма в значительной мере зависит от
правильности определения залоговой стоимости объекта, а это требует
наличия квалифицированного штата оценщиков (независимых или в штате
банка). В настоящее время при наличии большого количества экспертов-
оценщиков, работающих на рынке оценочных услуг, наблюдается большой
дефицит квалифицированных оценщиков, подготовленных и умеющих
производить не только переоценку основных фондов предприятий, но и
оценку разного вида имущества клиентов в условиях малого объема
исходной информации. Необходимо также наладить механизм
информирования банками друг друга о финансовом состоянии клиентов,
выдающих поручительства.
2.3. Нетрадиционные способы обеспечения возврата банковского
кредита
В качестве нетрадиционных способов обеспечения возвратности
кредита могут выступить переуступка (цессия) в пользу банка требований и
счетов заемщика третьему лицу, ипотеку, залог ценных бумаг и залог
валюты.
Уступка требований (цессия). В практике некоторых стран с рыночной
экономикой в качестве форм обеспечения возвратности кредита наиболее
часто применяются уступка (цессия) требований и передача права
собственности.
Уступка (цессия) – это документ заемщика (цедента), в котором он
уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в
качестве обеспечения возврата кредита.
47
Рис. 2. Правовая структура цессии
Из приведенного рис. 2. видно, что договор о цессии дополняет
кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности
полученной клиентом банка ссуды. Договор о цессии предусматривает
переход к банку права получения денежных средств по уступленному
требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной,
чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет право воспользоваться
поступившей выручкой только для погашения выданного кредита и платы за
него. Если по уступленному требованию поступает сумма денежных средств,
превышающая задолженность по ссуде, то разница возвращается цеденту.
На практике используются два вида цессии: открытая и тихая.
Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента)
об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство
банку, а не заемщику банка (цеденту). При тихой цессии банк не сообщает
третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан
передавать полученную сумму банку. Заемщик предпочитает тихую цессию,
чтобы не подрывать свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с
большим риском, так как, во-первых, средства по уступленным требованиям,
находящиеся в других банках, могут поступить на счета заемщика; во-
вторых, заемщик может уступать требование несколько раз; в-третьих,
заемщик может уступать уже не существующие требования.
Кредитор (банк)
Заемщик (цедент)
Юридическое лицо,
имеющее задолженность
перед заемщиком,
например покупатель
цедента
Требование
Содействует
Кредитный договор
Договор о цессии
48
Кроме уступки индивидуальных требований, например, банки
Германии используют общую и глобальную цессии.
Общая цессия означает, что заемщик обязуется перед банком
регулярно уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на
определенную сумму. При этом право банка на получение денежных средств
в погашение предоставленного кредита возникает не в момент заключения
договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или
списка дебиторов.
При глобальной цессии заемщик обязан уступить банку все
существующие требования к конкретным клиентам и вновь возникающие в
течение определенного периода времени. Этот вид уступки требований
считается предпочтительным. В целях снижения риска при использовании
этой формы обеспечения возвратности кредита банк требует производить
уступку требований на сумму, значительно большую, чем величина
выданного кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма
кредита составляет 20-40% стоимости уступленных требований.
Для того чтобы движимое имущество могло быть в пользовании
заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита, используется
передача права собственности на него кредитору в обеспечение имеющегося
долга.
Правовая структура передачи права собственности кредитору
представлена на рис. 3.
49
Рис.3. Правовая структура передачи собственности кредитору
В отличие от заклада при передаче права собственности кредитору в
обеспечение долга движимое имущество клиента остается в его пользовании.
Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и
нецелесообразна и если заемщик не может отказаться от использования
объекта обеспечения ссуды. Заемщик в данном случае несет ответственность
за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей и не имеет права
самостоятельного распоряжения ими.
В качестве объектов обеспечения ссуд могут выступать как отдельные
предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном
складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикатов).
Банк при заключении договора о передаче права собственности в
обеспечение имеющегося долга должен удостовериться, что заемщик
действительно является собственником конкретных ценностей. Однако эта
проверка не уменьшает большого риска, который сопровождает передачу
права собственности. Кредитор во многом зависит от честности заемщика, у
которого находится объект обеспечения ссуды.
Ипотека. Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда, предоставленная
банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает
широкое использование этого кредита. В классическом понимании ипотека –
это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных
Договор о передаче права
собственности
Кредитор
Заемщик
Движимое имущество
Остается для пользования
у заемщика без права
собственности на него
Приобретает право
собственности на
движимое имущество без
права пользования
50
с эмиссией ценных бумаг – закладных и облигаций.
Объектами ипотечного кредитования являются:
земельные участки;
жилые помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие
здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины,
рестораны и другие объекты сервисного обслуживания
коммерческой деятельности;
производственные помещения – склады, заводские здания и научно-
исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие
сооружения производственного назначения.
Процесс ипотечного кредитования можно представить в двух видах:
кредитование строительства жилья;
долгосрочное кредитование покупки жилья населением.
Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и
представляются коммерческими банками или же специализированными
институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных
институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе
займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.
На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:
заемщик;
кредитор;
инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты
(необязательно банк, выдавший ссуды);
правительство.
Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и
более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные
выплаты по кредиту.
Задача банка – максимизировать прибыль и дивиденды своих
51
акционеров. Также стремиться получить наибольшую прибыль и инвестор,
вкладывая свои средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные
закладными.
Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи
собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве
обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если
долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо,
выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной,
но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного
кредита. В закладной подробно описывается предмет залога и она подлежит
государственной регистрации.
Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным
риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение
приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения
заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае,
если он не производит своих платежей.
После реализации дома или квартиры в результате обращения на него
взыскания залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны по
требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого
периода. Однако на практике это требует судебного решения, а в случаях
действующей в России системы социальной защиты осуществимо с
большими сложностями.
Во многих случаях договор ипотеки и договор залога используются
при кредитовании хорошо известных банку клиентов, например,
сотрудников, или же при наличии дополнительных гарантий и
поручительств.
В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки
населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении об
ипотечном кредитовании. Его основное содержание сводится к тому, что при
кредитовании строительства, реконструкции или приобретения жилья банки
52
могут предоставить три вида жилищных кредитов:
кратко- или долгосрочный кредит, выдаваемый юридическим и
физическим лицам на приобретение и обустройство земли под
предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
краткосрочный кредит на строительство жилья, который могут
получать физические и юридические лица для финансирования
строительных работ (строительный кредит);
долгосрочный кредит, используемый физическими и юридическими
лицами для приобретения жилья.
Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах,
предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда
на осуществление строительно-монтажных работ, сроков их проведения.
Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной
линии. При этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующими
стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.
Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных
принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности,
срочности и возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна, как
правило, превышать 70% от стоимости покупки земли, строительства или
стоимости приобретаемого жилья по закладной.
В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются
форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут быть:
земельный участок под строительство, являющийся собственностью
заемщика;
готовое жилье или незавершенное строительство;
другие виды имущества и имущественных прав.
Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков
утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается
53
банком – кредитором на основе кредитной заявки заемщика.
Залог ценных бумаг. Предметом залога могут быть облигации, акции,
сертификаты, векселя и другие ценные бумаги в форме абсолютных
документов, котирующиеся на фондовых биржах или выпущенных
эмитентами, финансовая солидность и надежность которых не вызывает
сомнений.
Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве
собственности. Только в этом случае, в соответствии с действующим
законодательством РФ, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу
Сбербанка, в случае неисполнения заемщиком обязательств.
Не рекомендуется принимать в заклад ценные бумаги, выпущенные
самим заемщиком (залогодателем). На передаваемые заемщиком ценные
бумаги право собственности не должно оспариваться, они не должны
находиться под арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких прав,
как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех
обязательств по кредитному договору.
В случае смерти заемщика право на получение ценных бумаг,
находящихся в закладе, может быть реализовано наследниками в
установленном законодательством порядке после выполнения всех
обязательств по кредитному договору.
Указанные кредиты выдаются в размере не более 60% оценочной
стоимости ценных бумаг на момент совершения сделки (с учетом
положительного прогноза стабильности цены в течении срока действия
кредитного договора).
Оценка ценных бумаг производится и фиксируется в договоре заклада.
Для получения кредита заемщик заключает кредитный договор, в котором
определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства,
ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно,
заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.
В случае пролонгации кредитного договора одновременно
54
пролонгируется договор заклада ценных бумаг, срок действия которого
определен сроком полного погашения задолженности по кредиту, включая
проценты за его пользование и неустойки.
Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение
Сбербанку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных
бумаг производится Сбербанком только после полного погашения
задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки
(штрафы, пени). Частичная выдача ценных бумаг не допускается.
Если на период заклада ценных бумаг приходится срок получения
дохода по ним, то порядок получения и использования дохода по
заложенным ценным бумагам определяется договором о закладе ценных
бумаг, где может быть предусмотрено, что Сбербанк засчитывает эти доходы
в счет погашения процентов по кредиту и (или) самого кредита,
обеспеченного закладом. Учреждения Сбербанка несут ответственность
перед заемщиками за целость и сохранность ценных бумаг, принятых в
заклад. В случае невыполнения заемщиком обязательств в установленные
сроки Сбербанк вправе обратить взыскание на предмет заклада.
Если денежные средства, полученные при реализации заклада,
превышают размер обязательств заемщика, то разница возвращается
заемщику.
Если вырученных от продажи заложенных ценных бумаг средств
недостаточно для полного выполнения обязательств заемщика перед
Сбербанком, то на недостающую сумму должно быть обращено взыскание на
другое имущество заемщика.
Для получения кредита заемщик кроме документов, определенных
положением о выдачи кредита, представляет работнику, уполномоченному
оформить договор заклада, на рассмотрение ценные бумаги, под заклад
которых он желает получить кредит. Работник проверяет их подлинность и
платежеспособность. По именным ценным бумагам убеждается, что заемщик
является их владельцем.
55
В случае необходимости более тщательного анализа ценных бумаг,
заемщик передает банк эти бумаги на заключение об их подлинности,
платежеспособности, надежности, ликвидности и о бесспорном праве
заемщика отчуждать ценные бумаги без согласия других лиц.
Залогодатели – юридические лица передают ценные бумаги по акту
приема-передачи в хранилище учреждения банка, где они приходуются в
установленном порядке. Передаваемые для проведения анализа ценные
бумаги оцениваются по номиналу.
По векселям, депозитным и сберегательным сертификатам, облигациям
на предъявителя и другим не котируемым ценным бумагам должна быть
определена степень их ликвидности.
Если предметом заклада являются ценные бумаги, то необходимо, в
соответствии с действующим законодательством, удостоверить факт заклад в
реестр эмитента. В частности, по акциям, заемщик (залогодатель) должен
представить банку копию залогового распоряжения и выписку из реестра
акционеров, подтверждающую наличие зарегистрированного заклада.
Если кредит не погашен заемщиком в установленный срок, то банк
вправе обратить взыскание на заложенные заемщиком ценные бумаги в
сумме задолженности по кредиту и возникающим в связи с этим штрафным
санкциям и неустойкам с установленного кредитным договором срока
полного расчета по предоставленному кредиту, о чем письменно уведомляет
заемщика.
Перед выдачей ссуд под ценные бумаги банк должен принять во
внимание ряд факторов:
качество закладываемых ценных бумаг;
возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынке как
объектов залога;
платежеспособность банка, фирмы, АО и других органов,
выпустивших ценные бумаги (чем выше их репутация или чем
стабильнее выплачиваемый по ценным бумагам доход, тем