75
степени решают эту проблему. Перед законодателем стоит важнейшая задача –
приведение в соответствие с требованиями законодательства правового режима
земельных долей, полученных в собственность бывшими членами
реорганизованных государственных сельскохозяйственных предприятий –
колхозов и совхозов.
В настоящее время положения земельного законодательства о
приобретении и реализации прав на земельные доли составляют особый
правовой механизм, направленный на урегулирование определенного круга
отношений. Однако, принятый механизм приватизации и правовой режим
земельных долей не обеспечил в должной мере поставленной цели. В
настоящее время в рамках реализации Федерального закона «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» ведется трудоемкая работа по
исправлению допущенных ранее в проведении земельной реформы недочетов и
осуществляется деятельность по выделу земель в натуре, перераспределению
земель между сельскохозяйственными организациями, крестьянскими
хозяйствами и гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства. В ряду
наиболее существенных задач в этом случае оказывается с одной стороны –
более четкое определение правового режима земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в общей долевой собственности и установление
границ сельскохозяйственных угодий с обеспечением их надлежащего
кадастрового учета.
3.2. Основные направления совершенствования
имущественно-земельных отношений в современной России
Исследование исторического развития того или иного государства
показывает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого
государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы. При этом под
76
земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство)
государства, но и все что находится «над» и «под» этим пространством.
1
Количество земельных ресурсов – важный экономический и
политический фактор развития общественного производства. Наличие
земельных ресурсов положительно влияет на экономическое развитие регионов
Российской Федерации.
2
Как нам представляется, проблема земельных преобразований в России
прослеживается не только в сфере земельной собственности, но и в сфере прав
на способы и результаты использования земельных ресурсов как объекта
хозяйствования. На этом важном принципе и должна базироваться земельная
политика нашего государства на современном этапе.
За последние годы в России практически созданы основы нового
земельного строя: не существует государственная монополия на землю,
осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, к
примеру, государственная, муниципальная и частная; проведено бесплатное
перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование;
в частную собственность передана основная часть сельскохозяйственных
земель; природоохранные и другие наиболее ценные земли, земли лесного
фонда находятся в государственной собственности; созданы объективные
условия для оборота земли. Вместе с тем, в эти годы государство выпустило из
рук стратегическое управление земельно-ресурсным потенциалом. Это
повлияло на рост темпов деградации земель, на свертывание работ по
повышению плодородия почв и обустройству земель. Кроме того наблюдается
1
Дмитриев A.B. Правовое регулирование городского землепользования в
современных условиях. – М.: МИИГАиК, 2002. – С. 126.
2
Мелешкин М.Г. Механизмы совершенствования системы управления земельными
ресурсами // Вестник Государственного университета управления. – М.: ГУУ, 2011. – № 8. –
С. 167.
77
слабость материальной базы АПК, отсталость его инфраструктуры и
неэффективность городского землепользования.
1
Необходимо согласиться с тем, что рыночные механизмы и в развитых
странах не влияют на решение вопроса в отношении организации
рационального землепользования, не обеспечивается охрана земель,
продовольственная и экологическая безопасности.
России необходимо реализовать следующий принцип эффективного
землепользования – органическое сочетание государственной поддержки
рационального землепользования и землесбережения с рыночными
механизмами саморегулирования.
Эта система регулирования должна, включить следующие направления:
страхование от чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий; правовое
обеспечение; инфраструктурное и информационное обеспечение; финансово-
кредитную поддержку; научное обеспечение; организацию подготовки кадров.
При этом не стоит забывать о таком важном обстоятельстве – экономика
России представляет из себя многорегиональный организм. Она
функционирует на стыке горизонтальных и вертикальных взаимодействий.
Пространственное многообразие России – главный ограничитель радикализма в
социально-экономическом реформировании, а также решающее препятствие
для доминирования какого-либо одного аспекта социально-экономической
политики, к примеру, частной собственности на землю.
Анализ и изучение многовекового исторического опыта стран мира
показывает, что рыночные отношения, которые не регулируются
правительством государств не могут решить региональные проблемы. Только
государственное воздействие может положительно повлиять на
территориальное развитие.
В связи с этим можно отметить ряд проблем, которые необходимо решать
на государственном уровне в ближайшее время. Рассмотрим основные
1
Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие / под ред. М.Ю.
Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю, 2008. – С. 236.
78
направления совершенствования имущественно-земельных отношений в
России:
1. Стабилизация отношений собственности на землю.
Политика государства в вопросе развития и стабилизации
имущественных отношений на землю реализуется на основе положений
Конституции Российской Федерации, которые провозглашают многообразие
форм собственности и равную защиту всех форм собственности. Эта политика
осуществляется по таким направлениям, как
1
:
- передача государственных и муниципальных земель в собственность
юридических лиц и граждан;
- строгое следование принципу разграничения земель в зависимости от
субъекта права собственности (земли федеральной собственности,
собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной
собственности), а также установление принципов, порядка, согласительных
процедур и сроков.
- дальнейшая приватизация земель при приватизации государственных и
муниципальных предприятий;
- земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной
собственности, собственности граждан и юридических лиц подлежат
инвентаризации, межеванию и закреплению на местности границ земельных
участков;
- для земель государственной и муниципальной собственности
установлен порядок управления и распоряжения такими землями, а также
порядок изъятия и выкупа земельных участков
- создана система правового зонирования земель.
2. Конституционные права граждан на землю укрепляются и
гарантируются государством.
Указанное направление предполагает:
1
Дмитриев A.B. Указ. соч. – С. 278.; Семенихин В.В. Земельный налог. – М.: ИД
«ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2016. – С. 286.
79
- в равной степени имеют возможность получить земельный участок в
собственность, владеть, пользоваться или в законном порядке приватизировать
используемую ими землю все граждане Российской Федерации;
- предоставлена и обеспечена свобода в распоряжении этими участками и
земельными долями собственникам земельных участков и земельных долей, а
также проведена разъяснительная работа среди населения о правах
собственников земельных участков и земельных долей;
1
- развивается рынок земли и другой недвижимости.
Политика РФ по развитию рынка земли направлена на создание
инфраструктуры рынка земли и вовлечение земли в гражданский оборот, в том
числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;
Государственная политика по развитию оборота земли и другой
недвижимости направлена на:
- установление категорий земель, которые могут быть приватизированы,
и определение земель, ограниченных в обороте и исключенных из оборота;
- введение «послаблений» и льгот при приватизации земельных участков
(системы рассрочек платежей);
- обеспечение реализации принципа «предприятие – имущественный
комплекс». Политика направлена на то, чтобы стимулировать
приватизированные предприятия на выкуп этих участков
2
;
- переход в основном на конкурентные способы предоставления
(продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной и
муниципальной собственности (конкурс, аукцион);
- развитие ипотечного кредитования граждан и других участников рынка;
-повышение плодородия почв, обеспечение государственного контроля за
рынком земельных закладных;
- широкое развитие такой формы землепользования, как аренда земли,
находящейся в государственной и муниципальной собственности;
1
Дмитриев A.B. Указ. соч. – С. 263.
2
Мелешкин М.Г. Указ. соч. – С. 167.
80
- обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
- совершенствование процедур предоставления земли под жилищное и
промышленное строительство;
- законодательное установление принципа разрешенного использования
земель в городах и поселениях, а также процедур правового зонирования
территорий населенных пунктов.
Создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости будет
осуществлено путем:
- создания механизма формирования земельных участков и иных
объектов недвижимого имущества, а также развития рынка
землеустроительных услуг;
- создания системы ведения государственного земельного кадастра и на
его основе – государственного кадастра недвижимости;
- проведения рыночной оценки земли и другого недвижимого имущества
в целях налогообложения;
- создания системы ведения государственной регистрации прав на землю
и другое недвижимое имущество и сделок с ними;
- создания системы добровольного страхования различных рисков
участников рынка земли и другой недвижимости;
- введения административной и уголовной ответственности за
правонарушения на земельном рынке и совершенствования гражданско-
правовых способов защиты прав и интересов участников рынка
1
.
В рамках информационного обеспечения рынка земли и другой
недвижимости осуществляются:
- создание баз данных государственной системы регистрации прав на
землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними, а также
государственного кадастра недвижимости, объединяющего данные о земле и
другом недвижимом имуществе;
1
Мелешкин М.Г. Указ. соч. – С. 167.
81
- расширение доступа граждан Российской Федерации и юридических
лиц к информации об объектах недвижимости и о правах на них;
- создание информационной базы о земельных участках и другой
недвижимости с использованием современных технологий, а также
организация защиты информации и баз данных и внедрение программно-
технических комплексов, форматов обмена данными, классификаторов,
технологических процедур.
1
- земельные преобразования в сельской местности.
С целью совершенствования земельных преобразований при проведении
аграрной реформы, создания механизма экономического стимулирования
рационального и эффективного использования земель необходимо:
- осуществить нормативно-методическое обеспечение процесса
договорного оформления отношений между пользователями земельных
участков (земельных долей) и их собственниками с последующей регистрацией
договоров;
- определить сельскохозяйственные организации, находящихся в
федеральной собственности, приватизация которых запрещена;
- определить правила бухгалтерского учета операций с земельными
долями для сельскохозяйственных организаций;
- составить списки сельскохозяйственных организаций, в отношении
которых установлены особые условия реорганизации;
- создать условия для сокращения миграции сельских жителей путем
рационального перераспределения земель сельскохозяйственного назначения;
2
- обеспечить возможности для расселения беженцев, вынужденных
переселенцев, семей бывших военнослужащих, лиц, выезжающих из районов
Крайнего Севера, других категорий мигрирующих граждан в сельской
1
Малеева Т. В. Формирование факторов и условий устойчивого развития крупного
города на основе эффективного использования земельных ресурсов : автореферат дис. ... д-ра
экономических наук. – Санкт-Петербург, 2005. – С. 12.
2
Дмитриев A.B. Указ. соч. – С. 300.
82
местности путем формирования соответствующего земельного фонда.
Организовать порядок предоставления земельных участков казачьим
обществам;
1
- комплексные работы по землеустроительному обеспечению.
Для осуществления земельных преобразований предусматривается:
- создание фонда перераспределения земель через инвентаризации и
определение неиспользуемых земель;
- создание условий земельным участкам новых форм хозяйствования для
их кооперирования в области производства, инженерного обустройства;
- передача в собственность гражданам и юридическим лицам
несельскохозяйственных угодий и участков под объекты недвижимости, путем
разработки землеустроительных проектов перераспределения земель,
компактного размещения;
- проведение землеустроительных мероприятий, направленных на
выявление земель, которые не используются сельскохозяйственными
организациями (цель – обеспечение осуществления собственниками земельных
долей прав по распоряжению ими);
- установление границ земельных массивов, соответствующих
невостребованным земельным долям и земельным долям, собственники
которых не реализовали свои права по распоряжению ими;
- составление дежурных карт с целью ограничений использования земель;
- активизация работ по защите земель от негативных явлений, по
восстановлению и консервации деградированных земель;
2
- установление и восстановление в натуральных границах вновь
предоставленных и перерегистрируемых земельных участков;
- уточнение и вынесение границ черты городских и сельских поселений;
1
Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие / под ред. М.Ю.
Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю, 2008. – С. 24.
2
Малеева Т.В. Указ. соч. – С. 35.
83
- установление границы территорий для земель с особым правовым и
природоохранным режимом использования .
Это основные направления совершенствования развития имущественно-
земельных отношений в России на современном этапе. На наш взгляд для того,
чтобы указанные направления эффективно развивались и внедрялись
необходимы следующие условия:
- для граждан и юридических лиц на рынке земли и недвижимости
должны быть доступны такие объекты как участки для жилой и
производственной застройки, для инженерной и социальной инфраструктуры,
сельскохозяйственные и лесные угодья;
- эффективное и доступное использование земельных природных
ресурсов возможно только при получении исключительных прав собственности,
аренды, бессрочного пользования и т.д. для всех слоев населения;
- строгий контроль за ростом цен на землю и недвижимость
антимонопольным комитетом. Формирование цены должно происходить на
рыночной основе;
- минимизация социальных и экологических рисков при всех формах
землепользования. За нарушение земельного законодательства происходит
изъятие земельного участка по ст. 284 и ст. 285 ГК РФ
1
. На наш взгляд здесь
необходимо предусмотреть норму, которая обязывает землевладельца,
ухудшившего свойства земельного участка, восстановить первоначальное
состояние земельного участка либо возместить расходы на такое
восстановление.
- применение норм Земельного, Градостроительного, Жилищного
кодексов должно быть скоординировано на всей территории страны, а
земельная политика должна соответствовать требованиям развития городской
застройки;
1
Гражданский кодекс Российской Федерации с последними изменениями,
внесенными Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ, вступившими в силу с 1 января
2020 года [Электронный ресурс] // Справочная правовая система «Гарант».
84
- прозрачность рынка земли и недвижимости. С населением и другими
субъектами имущественно-земельных отношений в доступной и понятной
форме должна вестись информационно-разъяснительная работа о правилах
землепользования и распоряжения земельными участками.
Политика государства, направлена на массовое предоставление земли в
частную собственность и разграничение государственной собственности на
землю. Для этих целей должны создаваться эффективные механизмы, которые
защищают права собственников. Также должна быть создана эффективная
система учета и регистрации прав, а также введена экономически обоснованная
система налогообложения недвижимости.
Вопрос о регистрации прав на сегодняшний день требует особого
внимания в отношении объектов недвижимости, являющихся общим
имуществом в многоквартирном доме. Земельный участок в силу прямого
указания закона является общей долевой собственностью собственников
помещений в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 16 Федерального закона
от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»).
1
Однако изучение практики показывает, что у собственников помещений
в многоквартирном доме неправомерно требуют правоустанавливающие
документы о государственной регистрации права, выданные регистрирующим
органом. Собственники обращаются в суд с исками о признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный
участок для последующей регистрации своего права. Судебная практика по
таким вопросам неоднозначная. Так, решением Новочеркасского городского
суда Ростовской области от 28.05.2004 г., оставленным без изменения Судебной
коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда, суд обязал
администрацию г. Новочеркасска, Территориальное управление Министерства
имущественных отношений РФ по Ростовской области, ГУ «Гидрохимический
институт» передать земельный участок площадью 2964 кв.м., расположенный н
1
Семенихин В.В. Указ. соч. – С. 278.