25
• По большей мере отражает представления инвестора о недвижимости,
как источнике дохода;
• Влияние рыночной среды учитывается через ставку дисконтирования.
Недостатки доходного подхода:
• Сложность составления прогноза.
• Субъективность расчета ставки дисконтирования
Таким образом, можно сказать, что доходный подход является наиболее
предпочтительным с точки зрения достижения главной цели - получение
прибыли.
Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом строится на
принципе замещения. Методы оценки, основанные на получении оценочной
стоимости путем сравнения оцениваемого объекта с эквивалентным, является
сравнительным подходом. Рекомендуется использовать сравнительный
подход, только в том случает, если для анализа известна вся важная
информация о ценах и характеристиках аналоговых объектов. В этом случае
могут использоваться как цены сделки, так и цены предложения. В
сравнительном подходе используются разные методы, которые формируются
на сравнении оцениваемого объекта и аналоговых объектов , информации о
рынке оцениваемого объекта, и еще на анализе статистических материалов .
10
Сравнительный подход дает объяснение, что ценность активов обычно
определяется за какую стоимость они могут быть проданы при наличии
хорошо сформированного рынка финансов. Наиболее вероятной стоимостью
оцениваемой компании может быть фактическая цена продажи аналогичной
компании, фиксированная рынком.
Выделяются три метода в сравнительном подходе:
11
• Метод сделок;
• Метод рынка капитала;
10
Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
11
Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: учебник / И. С. Косорукова, С. А. Секачев, М. А. Шуклина ;
под редакцией И. В. Косоруковой. - Москва : Университет Синергия, 2016.
26
• Метод отраслевых коэффициентов.
Метод рынка капитала намеривают применение фактических цен, уплаченных
за акции аналогичных компаний на биржах, в качестве основы для сравнения.
Данные о сравниваемых фирмах, использующих соответствующие
корректировки, могут служить руководством для того что бы узнать стоимость
оцениваемой фирмы. Достоинство этого метода состоит в применение
фактической информации, с отсутствием некорректных сведений. Для
осуществления этого метода необходима подробная финансовая и рыночная
информация для аналоговых компаний.
Все три метода сравнительного подхода основаны на ценах акций
аналогичных компаний на биржах. Принимая к сведению, свойства
оцениваемой компании, а также почти полный недостаток данных о
транзакциях по продажам компаний, аналогичных оцениваемым, этот метод
используется с ограничениями при оценке соответствующих компаний.
Преимущества сравнительного подхода:
• в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и
покупателей;
• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
• статически обоснован;
• вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• достаточно прост в применении и дает надежные результаты;
Недостатки сравнительного подхода:
• различия продаж;
• сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• проблематичность сбора информации о специфических условиях
сделки;
• зависимость от активности рынка;
• зависимость от стабильности рынка;
27
• сложность согласования данных о существенно различающихся
продажах.
Основываясь на стоимостном подходе, метод оценки рыночной
стоимости компании основан на предположении, что владелец бизнеса при
продаже на открытом рынке будет нести свои собственные расходы,
связанные с созданием или приобретением компании и ее вводом в
эксплуатацию, с учетом временного фактора и меняющихся экономических
условий необходимо все расходы будут полностью компенсированы
.Подход с учетом затрат считается набором методов для оценки стоимости
объекта, который сформирован на определении стоимости купли,
воспроизведения или замены объекта оценки с учетом изнашивания и
утраты актуальности.
В основном затратный подход используется в ситуациях, когда
имеется достоверная информация, позволяющая определить затраты на
покупку или замещение объекта оценки. Затратный подход используется в
основном в тех случаях, когда имеется достоверная информация,
позволяющая определить стоимость приобретения, воспроизведения или
замены объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы,
основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки
или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания
объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим
сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами
оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных
видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
12
В состав затрат, связанных с созданием или приобретением предприятия
и вводом его в действие, включаются: стоимость обоснования,
12
http://www.ocenchik.ru/docsf/2229-ponyatiya-ocenki-podhody-ocenki-fso1.html ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ
К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)",п.3.
28
организационных, разрешительных, плановых и других работ, связанных с
вводом предприятия как организационно-штатной единицы в действие,
стоимость разработки проекта создания основных средств предприятия, а
также программного обеспечения и других видов интеллектуальной
собственности, создаваемой по заказам предприятия или сотрудниками
предприятия, стоимость приобретения (строительства, аренды) основных
производственных средств, стоимость (аренды) земли под капитальное
строительство объектов предприятия, стоимость активов предприятия,
включая нематериальные и неосязаемые активы.
Балансовая стоимость активов и пассивов предприятия в связи с
изменениями по обстановке рынка, инфляцией и несовершенством методов
бухгалтерского учета, обычно, не соответствует их рыночной стоимости.
Поэтому в интересах приведения балансовой стоимости к рыночным
условиям и повышения обоснованности результатов оценки определяются:
1. Затраты, которые были понесены собственником бизнеса при его
создании и вводе в рабочее состояние, – в соответствии с данными
бухгалтерского учета на предприятии.
2. Стоимость приобретения соответствующих видов ресурсов на
свободном рынке – в соответствии со складывающейся на момент оценки
ситуацией или по специально разработанным методикам. Для выполнения
расчетов по затратному подходу обычно необходимо оценивать рыночную
стоимость каждого из активов организации в отдельности, затем определяется
текущая стоимость обязательств, а текущая стоимость всех обязательств
вычитается из рыночной стоимости совокупных активов компании
13
.
Результат показывает стоимость собственного капитала.
Собственный капитал = Активы – Обязательства
Затратный подход включает:
13
Корпоративные финансы: учебник под ред. И.В.Косоруковой. – М.: Университет «Синергия», 2020. – 616
с. (Косорукова И.В., Бондарева Н.А., Жданова О.А., Ивлиева Н.Н., Мирзоян Н.В., Плясова С.В., Родин
А.Ю.)
29
• Метод накопления чистых активов – используется при определении
рыночной стоимости действующего предприятия;
• Метод ликвидационной стоимости – используется при определении
ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.
Преимущества затратного подхода:
• при оценке новых объектов затратный подход является наиболее
надежным;
• данный подход является целесообразным и/или единственно
возможным в следующих случаях:
• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются
быстрым ростом затрат труда;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство точно такого же
объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства
вычитается накопленный износ;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых
строений;
• сложность определения величины накопленного износа старых
строений и сооружений;
• отдельная оценка земельного участка от строений;
• проблематичность оценки земельных участков в России.
30
1.5. Методы управления стоимости бизнеса в рамках VBM
В данном разделе рассмотрим опыт применения концепции в РФ и за
рубежом, и проанализируем эффективность внедрения концепции в
различных отраслях хозяйственной деятельности.
Управление, основанное на стоимости предприятия (Value Based
Management, VBM), означает, что все стремления компании, аналитические
методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели -
максимизации ее стоимости.
Стоимостное-ориентированное управление противопоставляется
традиционной стратегии увеличения показателей прибыли. На первый взгляд,
предприятия с более высоким показателем прибыли, оцениваются рынком
выше менее прибыльных. Но факторы, ведущие к увеличению краткосрочных
показателей прибыли, могут отрицательно сказываться на возможности
получения доходов в долгосрочной перспективе. Например, сокращение
затрат на рекламу либо на научно-исследовательские разработки,
“раздувание” внереализационных доходов, отказ от реинвестиций в угоду
высоким показателям прибыли и прочие подобные действия создают прибыль,
но разрушают стоимость. Сам показатель затрат не подходит для бизнес-
операций, поскольку он не всегда отражает исключительно результаты работы
менеджеров.
На стоимость компании часто имеют влияние внешние факторы ,а так
же прогнозы развития рынка или поведение инвесторов. Показатели,
основанные на экономической прибыли, которые, с одной стороны, более
похожи с оценкой рынка ,а с иной стороны, используются в оперативном
управлении компанией,в связи с чем ,ими пользуются для управления
прибыли.
Наиболее распространенными показателям является экономическая
добавленная стоимость (EVA - Economic Value Added):
EVA = NOPAT - WACC * IC или
31
EVA = (ROI - WACC) * IC
где NOPAT - чистая операционная прибыль за вычетом скорректированных
налогов;
WACC - средневзвешенная стоимость привлеченного капитала (капитала
предприятия в целом, капитала используемого подразделением, капитала,
привлеченного для реализации проекта и т.д.);
IC - инвестированный капитал (в предприятие, проект);
ROI - коэффициент рентабельности инвестиций, характеризует доходность
инвестиционных вложений.
Ценностно-ориентированная концепция управления VBM с четко
определенным видением повышения благосостояния акционеров компании и
других заинтересованных сторон широко используется в управлении
практически во всех развитых странах.
Концепция управления стоимостью компании Value Based Management,
коротко VBM является системой, при помощи которой проходит оценка
результатов функционирования компании, исходящие из стоимости и
построению по интегрированному показателю способы управления. Основная
цель VBM - ориентация на максимальное увеличение рыночной стоимости
компании, что, в свою очередь, зависит от будущих дисконтированных
свободных денежных потоков.
Отличительной особенностью концепции управления стоимостью от
классической является то, что с концепцией управления стоимостью VBM
управленческая деятельность компании в основном направлена на повышение
стоимости компании, но в классическом случае деятельность компании
заключается в направлены на получение дохода. По мнению приверженцев
концепции, VBM, бухгалтерские критерии оценки деятельности предприятия
не считаются практичными.
Основные принципы, на которых базируется концепция стоимости VBM:
• Показателем, который измеряет эффективность компании, является
денежный поток, генерируемый самой компанией.
32
• Новые инвестиции должны быть осуществлены только в случае
создания новой стоимости. Тем не менее, стоит учитывать тот факт, что
создание новых инвестиций возможно только тогда, когда окупаемость
инвестиций выше, чем затраты на капитал.
• Комбинация мероприятий должна соответствовать требованиям
времени, чтобы гарантировать максимальный рост компании.
Концепция управления стоимостью компании предполагает, что топ-
менеджмент фирмы принимает лишь те управленческие решения, которые
способствуют не только усилению текущей бизнес модели предприятия, а
направлены на ее устойчивое развитие. Прямая связь между стоимостью
компании и ее бизнес моделью существует, поскольку, в зависимости от
используемых бизнес моделей, известно какими будут дальнейшие свободные
денежные потоки компании.
14
В рамках концепции управления стоимостью,
система показателей, которая характеризует деятельность компании,
обновляется на постоянной основе.
Выводы по главе 1
В первой главе мы рассмотрели насколько важна оценка стоимости
бизнеса и почему интерес к этой теме постоянно увеличивается. Ибо зная
стоимость бизнеса, мы можем получить данные, о том за сколько его можно
выгодно продать или же купить, а так же принять решения или провести
мероприятия по повышению стоимости предприятия, что, соответственно
повлечет за собой увеличение стоимости предприятия бизнеса.
Изучили виды стоимости, рассмотрели каждый из подходов оценки,
провели анализ подходов, благодаря которым мы сможем рассчитать
стоимость бизнеса и определить самый выгодный вариант для дальнейшего
развития компании. Следовательно, ознакомление с теоретической базой
позволяет понять, каким образом проходит процесс оценки стоимости
14
https://moluch.ru/archive/180/46491/
33
организации и кто является основным участником в процессе развития
бизнеса.
34
Глава 2. Оценка и управление стоимостью организации ООО
«Техно Логистическая Компания Регион»
2.1. Общие сведения о проводимой оценке «Техно Логистическая
Компания Регион».
В отчете об оценке обязательно указываются номер отчета, а так же дата
составления отчета. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об
оценке должны содержаться следующие сведения:
1. задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки;
2. применяемые стандарты оценки;
3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
4. сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках),
подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе
фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения
оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой
организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым
оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и
подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с
указанием их квалификации и степени их участия в проведении
оценки объекта оценки;
В разделе основных фактов и выводов должны присутствовать:
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к
оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;
• ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;