35
2.1. Организационно-экономическая характеристика предприятия
Рассматриваемая девелоперская компания является одной из самых
значимых в соответствии с количеством реализуемых программ в российской
столице. Портфель компании представляют сорок пять проектов, имеющих
общую площадь три миллиона квадратных метров во всех девяти округах,
расположенных на старой московской территории.
Главный приоритет компании представляется в создании комфортной
городской среды и повышении качества жизни жителей столицы. С данной
целью проводится исследование потенциальной целевой аудитории проектов,
изучение их потребностей и разработка соответствующего их предпочтениям
продукта.
В рамках своей деятельности компания «Лидер Инвест» осуществляет
развитие нового московского класса жилья в виде малоквартирных жилых
домов, построенных в старых московских районах, бережно интегрируя новые
здания в сложившуюся районную обстановку и инфраструктуру с
размещением благоустроенных дворов, подземного паркинга и улучшением
качества жизненного существования в городской среде.
В 2018 года «Лидер-Инвест» осуществляет вывод на рынок двух новых
масштабных проектов в виде многофункционального жилого комплекса
«Крылья» и программы по комплексному и устойчивому развитию
территории «Нагатино ай-лэнд».
Следовательно, компанией осуществляется масштабирование опыта
реализации небольших продуманных и успешных объектов с разработкой
новых качественных стандартов московского девелопмента.
Создание компании датируется 2004 годом в целях управления активами
и недвижимостью Акционерной финансовой корпорации «Система». В
36
качестве самостоятельного девелоперского бизнеса компания подвергается
развитию с 2013 года.
С данного периода компанией осуществляется реализация долгосрочной
программы по строительству жилых помещений класса премиум, бизнес и
комфорт, а также объектов коммерческой недвижимости, расположенных в
границах старой столицы.
В 2014 году Компанией осуществляется вывод на рынок четырех
объектов, а в 2015 году подвергается реализации еще три премиальных
проекта и два проекта, относящиеся к бизнес-классу.
Кроме того, осуществляется ввод в эксплуатацию двух жилых домов. В
2016 году рассматриваемой компанией начинается реализация шести
проектов, осуществляется ввод в эксплуатацию трех жилых домов и бизнес-
центров.
По состоянию на 2017 год портфель компании представляют сорок пять
проектов, открываются продажи по двадцати семи проектам, вводится в
эксплуатацию два жилых дома.
Структура компании представляется на рисунке.
37
Рисунок 1. Структура Акционерного общества «Лидер-Инвест»
В 2017 году девелоперская компания «Лидер-Инвест» является самой
молодой и амбициозной на столичном рынке недвижимого имущества,
поскольку заканчивает сложный и важный этап становления, заключающийся
в переходе от периода start-up к осуществлению системного девелопмента.
В настоящее время компания соответствует всем требованиям, которые
необходимы для успешного и устойчивого развития, в виде наличия
сбалансированного портфеля уникальных площадок и проектов на территории
старой Москвы, вхождения в состав крупного и сильного головного холдинга.
Компания отличается четким и своевременным выполнением своих
обязательств перед партнерами, созданием по-настоящему комфортной
современной городской среды, осуществлением деятельности в интересах
города и местных жителей.
38
Далее проводится анализ финансового состояния рассматриваемой
компании, выполненный за трехлетний период с «31» декабря 2016 года по
«31» декабря 2018 года.
Качественная оценка финансовых показателей компании выполняется,
учитывая принадлежность к отрасли "Операции с недвижимомстью",
относящейся в соответствии с Общероссийским классификатором видов
экономической деятельности к классу 68.
Таблица 6
Имущественная структура и источники формирования
Показатели
Значение показателей
Изменения в
анализируемом
периоде 2018 к 2016
в тыс. руб.
в
процента
х к
валюте
баланса
тыс. руб.
±
процентное
соотношени
е
2016
2017
2018
201
6
201
8
Актив
1.
Внеоборотные
активы
11 130 36
5
20 692 63
8
16 574 74
9
58
64,7
+5 444 38
4
+48,9
включая:
основные
средства
10 430
662 372
20 981
0,1
0,1
+10 551
+101,2
нематериальн
ые активы
6 403
5 257
18 793
<0,
1
0,1
+12 390
+193,5
2. Оборотные,
всего
8 075 781
4 592 111
9 059 523
42
35,3
+983 742
+12,2
включая:
запасы
117 529
45 608
119 861
0,6
0,5
+2 332
+2
дебиторская
задолженность
1 858 034
2 798 775
3 003 308
9,7
11,7
+1 145 27
4
+61,6
денежные
средства и
краткосрочные
финансовые
вложения
6 095 220
1 744 295
5 924 360
31,7
23,1
-170 860
-2,8
39
Продолжение таблицы 6
Имущественная структура и источники формирования
Пассив
1.
Собственный
капитал
12 072 491
17 597 319
18 081 507
62,
9
70,
5
+6 009 016
+49,8
2.
Долгосрочные
обязательства
, всего
3 883 861
5 893 877
6 056 326
20,
2
23,
6
+2 172 465
+55,9
включая:
заемные
средства
3 883 535
5 851 148
6 055 600
20,
2
23,
6
+2 172 065
+55,9
3.
Краткосрочны
е
обязательства
, всего
3 249 794
1 793 553
1 496 439
16,
9
5,8
-1 753 355
-54
включая:
заемные
средства
2 795 872
1 405 238
1 110 113
14,
6
4,3
-1 685 759
-60,3
Валюта
баланса
19 206 14
6
25 284 74
9
25 634 27
2
100
100
+6 428 12
6
+33,
5
Результаты представленных данных свидетельствуют, о доле текущих
активов на конец рассматриваемого периода в активах компании в размере
одной трети, а внеоборотных средств, соответственно, двух третей. Активы
компании за весь период подвергаются увеличению на 6 428 126 тысяч рублей,
что составляет 33,5 процентов.
С учетом увеличения активов отмечается увеличение в большей степени
собственного капитала (49,8 процентов). Опережающее увеличение
собственного капитала по сравнению с общим изменением активов
характеризуется как положительный показатель.
В наглядном виде соотношение основных групп активов компании
представляется далее в форме диаграммы:
40
Рисунок 2. Структура активов
Рост величины активов компании происходит по причине увеличения
следующих позиций активной части бухгалтерского баланса в виде:
долгосрочных финансовых вложений в размере 4 757 627 тысяч
рублей, составляющих 70,4 процента
дебиторской задолженности в размере 1 145 274 тысяч рублей,
составляющих 16,9 процентов
доходных вложений в материальные ценности в
размере 593 443 тысяч рублей, составляющих 8,8 процентов
Кроме того, в пассивной части баланса наибольшим приростом
характеризуются следующие строки в виде:
добавочного капитала без переоценки в размере 3 750 775 тысяч
рублей, составляющих 45,5 процентов
нераспределенной прибыли (непокрытого убытка) в
размере 2 258 118 тысяч рублей, составляющих 27,4 процента
долгосрочных заемных средств в размере 2 172 065 тысяч рублей,
составляющих 26,4 процента.
41
Отрицательно изменившимися статьями баланса являются
краткосрочные финансовые вложения, не учитывая денежные эквиваленты в
активной части и краткосрочные заемные средства в пассивной части.
В последний двухлетний период отмечается увеличение собственного
капитала до 18 081 507 тысяч рублей.
Таблица 7
Оценка стоимости чистых активов
Показатели
Значение показателей
Изменение
2018 к 2016
в тыс. руб.
в
процента
х к
валюте
баланса
тыс. руб.
±
процентное
соотношени
е
2016
2017
2018
201
6
201
8
1. Чистые
активы
12 072 49
1
17 597 31
9
18 081 50
7
62,9
70,5
+6 009 01
6
+49,8
2. Уставный
капитал
895
1 011
1 011
<0,1
<0,1
+116
+13
3.
Превышени
е чистых
активов
уставного
капитала
12 071 59
6
17 596 30
8
18 080 49
6
62,9
70,5
+6 008 90
0
+49,8
Чистые активы компании на конец рассматриваемого периода
демонстрируют значительное превышение в 17 884,8 раза уставного капитала.
Данное соотношение является положительной характеристикой финансового
положения, поскольку в полном объеме удовлетворяют требованиям
нормативно-правовых актов в отношении величины чистых активов.
Следует подчеркнуть рост чистых активов на 49,8% на протяжении двух
последних лет. Превышение чистых активов уставного капитала и
одновременное их увеличение в отчетном периоде демонстрирует хорошее
финансовое положение компании в соответствии с данным признаком.
42
Изменение чистых активов и уставного капитала представляется далее в
графическом виде.
Рисунок 3. Динамичное изменение чистых активов и уставного
капитала
В таблице 8 проводится анализ соотношения активов в соответствии со
степенью ликвидности и обязательств со сроками погашения.
Таблица 8
Анализ соотношения активов в соответствии со степенью
ликвидности и обязательств со сроками погашения
Активы в
соответстви
и со
степенью
ликвидност
и
На
конец
отчетног
о
периода,
тыс.
руб.
Прирост
за
анализир
уемый
период, в
процента
х
Нормати
вное
соотнош
ение
Пассивы
в
соответст
виисо
сроками
погашени
я
На
конец
отчетног
о
периода,
тыс.
руб.
Прирост
за
анализир
уемый
период, в
процента
х
Излише
к/
недоста
ток
платеж
ных
средств
тыс.
руб.,
А1.
Высоколик
видные
активы
вложения)
5 924 36
0
-10,9
≥
П1.
Наиболее
срочные
обязател
ьства
149 763
-82,7
+5 774
597
43
Продолжение таблицы 8
Анализ соотношения активов в соответствии со степенью
ликвидности и обязательств со сроками погашения
А2.
Быстрореализуе
мые активы
(краткосрочная
дебиторская
задолженность)
3 003 30
8
+113,
6
≥
П2.
Среднесрочн
ые
обязательств
а
(краткосрочн
ые
обязательств
а кроме
текущей
кредиторской
задолженнос
ти)
1 346 67
6
-58,6
+1 656 6
32
А3. Медленно
реализуемые
активы (прочие
оборотные
активы)
131 855
-42,5
≥
П3.
Долгосрочны
е
обязательств
а
6 056 32
6
+9,2 ра
за
-
5 924 47
1
А4.
Труднореализуе
мые активы
(внеоборотные
активы)
16 574 7
49
+138,
1
≤
П4.
Постоянные
пассивы
(собственный
капитал)
18 081 5
07
+72,7
-
1 506 75
8
Таким образом, рассматривая четыре соотношения, являющиеся
характеристикой соотношения активов в соответствии со степенью
ликвидности и обязательств со сроками погашения, отмечается выполнение
всех, за исключением одного. Высоколиквидные активы свидетельствуют о
покрытии наиболее срочных обязательств компании с превышением их
величины в 39,6 раза.
Согласно принципам оптимальной структуры активов в соответствии со
степенью ликвидности, краткосрочная дебиторская задолженность должна
иметь достаточный размер с целью покрытия среднесрочных обязательств.
44
В данной ситуации рассматриваемое соотношение подвергается
выполнению, поскольку быстрореализуемые активы имеют превышение
среднесрочных обязательств на 123 процента.
2.2. Диагностика финансового состояния компании
Основные финансовые результаты деятельности рассматриваемой
компании за трехлетний период представляются далее в таблице 9.
Таблица 9
Основные финансовые результаты деятельности
Показатели
Значение показателей, тыс.
руб.
Изменение
показателей
2018 к 2016
Средне-
годовая
величина, ты
с. руб.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
тыс. руб.
±
процентное
соотношени
е
1. Выручка
618 588
1 237 98
7
1 478 16
7
+859 579
+139
1 111 581
2. Расходы,
связанные с
обычными
видами
деятельност
и
1 171 40
8
1 114 46
9
1 454 78
6
+283 378
+24,2
1 246 888
3. Прибыль
(убыток) от
реализации
-552 820
123 518
23 381
+576 201
↑
-135 307
4. Прочие
доходы и
расходы, за
исключение
м процентов
к уплате
2 683 57
1
2 669 10
3
1 428 39
2
-
1 255 179
-46,8
2 260 355