32
Рисунок 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.
В 2015 г. наблюдалось рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов
за последние несколько лет. Избежать более резкого падения рынка ипотечного
кредитования, удалось благодаря государственной программе по льготному
ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование
ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета выделено 20 млрд. рублей.
Если бы Правительство РФ не приняло решение о поддержке ипотечного
кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более
катастрофичный характер.
Основной причиной снижения объемов рынка ипотечного кредитования
является сложившаяся экономическая ситуация в стране: снижение
репрезентативности национальной валюты, снижение реальных доходов
населения, снижение уровня занятости населения, высокий уровень инфляции
— все эти факторы повлияли на текущее состояние и развитие рынка
ипотечного кредитования.
Кроме того, повышение ключевой ставки с 10,5 % до 17 % заставило ряд
банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015
году до 11,5 % не смогло оказать существенного влияния на активность
оформления ипотечных кредитов. В настоящее время ставка по рублевой
33
ипотеке составляет в среднем — 15–17 % против 12 % годом ранее, без
оформления личного страхования — 19–20 %.
Таким образом, те, кто собирался совершать сделки купли недвижимости
в текущем 2015–2016 гг. с помощью ипотечного кредитования решили
отложить сделки до стабилизации экономической ситуации в стране. По итогам
года объем выданных ипотечных кредитов составил не более 1 трлн. рублей
против 1,76 трлн. рублей в 2014 году
10
.
С 2014 года участились сделки на покупку недвижимости через
ипотечное кредитование. В некоторых регионах нашего государства данный
показатель в разы превышает средний по стране, так, например, в Москве и
Московской области с использование ипотечного кредита покупается 80 % всей
недвижимости. Однако, из-за сложной макроэкономической ситуации в 2016
году лишь 10 % готовы оформить ипотечный кредит против 40 % в 2015
году.(рис.2)
Рисунок 2. Количество выданных ипотечных кредитов, в тыс. (за
период)
10
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации http://rusipoteka.ru.
34
По мнению экспертов и аналитиков рынка ипотечного кредитования,
основными причинами снижения интереса к данному инструменту являются:
‒ значительные суммы переплаты;
‒ высокие процентные ставки;
‒ неуверенность в будущих доходах.
По данным Аналитического Центра Русипотеки лидерами рынка
ипотечного кредитования являются следующие банки (табл.2).
Таблица 2.
Лидеры рынка ипотечного кредитования
2014 год
2015 год
6 месяцев 2016 года
Банк
Объем,
млн. руб.
Банк
Объем,
млн.
руб.
Банк
Объем,
млн.
руб.
1.Сбербанк
920982
1.Сбербанк
661800
1.Сбербанк
333 800
2. ВТБ24
350718
2. ВТБ24
198368
2. ВТБ24
130142
3. Газпромбанк
63262
3.Россельхоз
банк
37748
3.Россельхоз
банк
30667
4.Россельхоз
банк
53832
4.Группа SG
31678
4.Дельтакредит
21742
5.Банк Москвы
33796
5.Банк Москвы
28274
5. Газпромбанк
20409
6.Дельтакредит
32936
6. Газпромбанк
26839
6. ВТБ Банк
Москвы
18000
7.Связь-банк
23974
7.Абсолют Банк
14973
7. Райффайзен
банк
11103
8.Росбанк
19069
8.Санкт-
Петербург
13189
8.Санкт-
Петербург
9233
9.Абсолют Банк
16048
9.Возрождение
11189
9.Связь-банк
9070
10.Санкт-
Петербург
15595
10.Связь-банк
10566
10.Абсолют
Банк
8716
Региональное распределение объема выданных ипотечных кредитов
является неравномерным по стране. Это прежде всего связано с разницей в
экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о
количестве проживающих и их финансовом благополучии.
По объему выданных с начала 2016 года ипотечных кредитов лидирует
ЦФО с долей 31,57 %, затем следуют ПФО — 19,75 %, СЗФО — 13,33 %, СФО
35
— 11,38 %, УФО — 10,05 %, ЮФО — 7,04 %, ДФО — 4,64 %, и на последнем
месте СКФО — 2,19 % (рис.3)
Рисунок 3. Распределение объема выданных кредитов по округам,
за 2016 г., %
Наибольшее снижение объема кредитования из округов Российской
Федерации зафиксировано в Сибирском федеральном округе (СФО), оно
достигло 52 % по сравнению с прошлым годом — на 01.08.2016 года в регионе
было выдано кредитов на 61 млрд. рублей против 125,547 млрд. рублей в 2015
году. Среди регионов по темпам снижения выданных с начала года ипотечных
кредитов лидерами стали Чукотский автономный округ (59,6 %), Республика
Бурятия (57,7 %), Республика Тыва (56,19 %), Томская область (55,41 %),
Омская область (54,19 %), Новосибирская область (54,18 %), Республика Коми
(53,36 %), Иркутская область (52,38 %), Красноярский край (52,22 %), Москва
(50,93 %)
11
.
Несмотря на сокращение объемов кредитования, просроченная
задолженность в сегменте ипотечного кредитования продолжает
увеличиваться.(табл.3)
11
Савенко М. Девальвация рубля заставила многих задуматься о спасении рублевых сбережений // Коммерсант, 2015. № 3.
36
Таблица 3.
Динамика роста задолженности по ипотечным кредитам к ВВП.
Период
(год)
ВВП,
млрд.руб
Задолженность по
ипотечным жилищным
кредитам, млн.руб.
Доля
задолженности
по ипотечным
жилищным
кредитам к ВВП,
%.
01.01.16
80413
3920442
4,9
01.01.15
77893
3528379
4,5
01.01.14
66194
2648859
4
01.01.13
62147
1997204
3,19
01.01.12
55967
1478982
2,71
01.01.11
46309
1129373
2,5
01.01.10
38807
1010889
2,6
01.01.09
41277
1070329
2,6
01.01.08
33248
611212
1,8
01.01.07
26904
233897
0,87
01.01.06
21625
52789
0,24
01.01.05
17048
17772
0,1
Стоит отметить, что на протяжении последний двух лет данный
показатель показывал снижение, так, например, по итогам 2014 года снизился
на 2,1 %, 2013 на 6,87 %. В 2015 году просроченная задолженность в сегменте
ипотечного кредитования показала рекордный рост на 30,24 %.
В абсолютных цифрах просроченная задолженность в сегменте
ипотечного кредитования на 01.01.2016 г. достигла уровня 3 920 442 млн.
рублей. Распределение просроченной ипотечной задолженности по округам
отражено на рисунке 4. Лидером по просроченной ипотечной задолженности
является ЦФО, на который приходится около 48,84 % от всей ипотечной
просроченной задолженности — 52,25 % приходится на долг в валюте. Далее
следует УФО (11,59 %), ПФО (10,76 %), СФО (10,55 %), СЗФО (8,9 %), ЮФО
(5,29 %), СКФО (2,05 %), СКФО (2,02 %)
37
Рис. 4. Распределение просроченной ипотечной задолженности по
округам, %
За 2015 год лидером по объему долга на одного заемщика является
Москва — 3,7 млн. рублей при ежемесячном платеже 43 тыс. рублей, на втором
месте — Московская область — 3,2 млн. рублей при ежемесячном платеже
около 41 тыс. рублей, на третьем — Чеченская Республика — 3,2 млн. рублей
при ежемесячном платеже 30 тыс. рублей.
При расчете данного показателя во внимание принимались как стоимость
жилья на рынке, так и срок кредитования, уровень доходов населения. Стоит
отметить, что на 01.08.2015 года на долю кредитов без просроченных платежей
приходится 94,5 %, с просрочкой от 1 дня — 5,5 % (из них на просроченные
платежи от 1 до 30 дней — 2,1 %, от 31 до 90 дней — 1 %, от 91 до 180 дней —
0,9 %, свыше 180 дней — 1,85 %).
Заметим, что на аналогичный период прошлого года без просроченных
платежей по ипотечному кредиту обслуживалось 95,5 % от общей
задолженности, с просрочкой от 1 дня — 4,5 %.
38
Таким образом, рост доли просроченных платежей за год составил 22
%
12
.
Рост просроченной задолженности связан с целым рядом негативных
факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов
населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации — на 1 % по
итогам 2014 года, в 2015 г. — 8 %.
В связи с этим больший объем средств уходит на оплату товаров первой
необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного
кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15 %).
Нельзя не принимать во внимание также и серьезные колебания курса
валют и ослабление рубля — эта причина в первую очередь касается валютных
заемщиков (с середины 2014 года курс национальной валюты снизился более
чем на 69,01 % по отношению к доллару и на 39,19 % по отношению к евро).
Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам,
выданным в иностранной валюте, приходится 34,65 %. Каждый третий кредит,
выданный в валюте, является просроченным.
Кроме того, выявляя и анализируя причины роста просроченной
задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при
стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4
%, в 2015 год — 11 %).
Рынок ипотечного кредитования вызывает обеспокоенность у всех
участников этого сегмента кредитного рынка. В середине 2014 года ипотечный
заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали
портфель, выдавая кредиты даже без справки о доходах. Однако к концу 2014
года макроэкономическая ситуация в стране резко ухудшилась, из-за
повышения ключевой ставки с 10,5 % до 17 % многие банки отказались от
12
Ладыгин Д. АИЖК готовится предложить рынку услуги по организации выпусков ипотечных сертификатов участия (ИСУ) //
Коммерсант, 2015. № 6.
39
этого кредитного продукта — все это повлияло на замедление темпов роста
рынка.
В 2015 году произошло снижение сразу двух ключевых показателей
рынка ипотеки:
‒ средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 2,71 % до 14,4
лет;
‒ сумма ипотечного кредита снизилась на 6,07 % до 1,62 млн. рублей.
В 2015 году произошло снижение сразу двух ключевых показателей
рынка ипотеки:
‒ средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 2,71 % до 14,4
лет;
‒ сумма ипотечного кредита снизилась на 6,07 % до 1,62 млн. рублей.
Подобная понижающая тенденция связана с тем, что россияне начали
волноваться за свои накопленные денежные средства, некоторые перестали
доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва
лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. Одним из
наиболее надежных направлений инвестиционных ресурсов в нашей стране
население традиционно рассматривает покупку жилья. Те граждане, кому не
хватало сбережений на подобное приобретение с 100 % покрытием расходов,
активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.
Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года
— это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий
срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50–60 % от стоимости
недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не
учитывающий все риски
13
.
13
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации http://rusipoteka.ru.
40
Надеясь на улучшение макроэкономической ситуации стране в 2017 г.,
можно ожидать увеличение объемов данного рынка и снижение темпов роста
просроченной задолженности по итогам года.
В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием
уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад
потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как
было год назад.
В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка
в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост
по сравнению с 2013 г. составил 30 %, что в два раза превысило темпы роста
всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных
физическим лицам, составила 15 %
14
.
Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2015 г. с 14 % до 33 %,
сокращение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение
условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного
населения говорит о сокращении ипотечного рынка в будущем.
В первом полугодии 2015 года для рынка ипотечного жилищного
кредитования были характерны следующие тенденции.
15
Сокращалось число кредитных организаций, предоставляющих
ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК), в условиях уменьшения
количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля
2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного
кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63
кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных
организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК,
14
Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский
журнал. 2015. № 3–3 (34). С. 86–87.
15
Бондарькова О. А. Основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России на ближайшую перспективу // Научно-
методический электронный журнал «Концепт». – 2017. – Т. 18. – С. 20–25. – URL: http://e-koncept.ru/2017/770379.htm.
41
остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно
ИЖК в рублях предоставляли 103 кредитные организации.
Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих
ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа - 316, из
них в Москве - 271; 80 участников находятся в Приволжском федеральном
округе, из них 20 - в Республике Татарстан; наименьшее количество кредитных
организаций (2 участника) приходится на Крымский федеральный округ.
Наблюдалось снижение абсолютных показателей, характеризующих
объемы предоставляемых ИЖК, в условиях общего ухудшения экономической
конъюнктуры на финансовом рынке. В первом полугодии 2015 года
кредитными организациями было предоставлено 280 489 ИЖК на общую
сумму 460,7 млрд рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных
физическим лицам, составила 18,3%, сократившись по сравнению с первым
полугодием 2014 года на 0,2 п. п. (Рисунок 1).
Средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,72 до 1,64 млн
руб., при этом в Москве он составил 3,80 млн рублей. Наибольший удельный
вес выданных ИЖК в первом полугодии 2015 года приходился на заемщиков
Центрального федерального округа - 31,2% от всего объема выданных в
Российской Федерации ИЖК.( рис.5)
Рисунок 5 - Динамика объемов кредитов, в том числе ИЖК
Продолжился рост доли ИЖК, предоставленых в рублях.
В первом полугодии 2015 года было выдано 280 434 ИЖК в рублях на
сумму 459,0 млрд рублей, что составляет 99,6% общего объема ИЖК.