44
Наприм
ﺍ
ер, в соотв
ﺍ
етствии ст. 2751 ЕТК ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ель гарантиру
ﺍ
ет
ар
ﺍ
ендатору, что в
ﺍ
ещь соотв
ﺍ
етству
ﺍ
ет ц
ﺍ
ели, для которой она была ар
ﺍ
ендована и н
ﺍ
е
сод
ﺍ
ержит н
ﺍ
едостатков или д
ﺍ
еф
ﺍ
ектов, пр
ﺍ
епятствующих использованию данной
в
ﺍ
ещи в соотв
ﺍ
етствии с целью. Также предусмотрено, что если во время договора
аренды вещь требует ремонта, который не может быть отложен до окончания
срока арендного договора, арендодатель имеет право сделать ремонт, даже если
это приносит арендатору неудобство или лишает его права пользования вещью.
В таком случае арендатор может потребовать уменьшение арендной платы или
расторжения договора аренды в зависимости от всех обстоятельств, включая
ошибку каждой из сторон или ответственность за ремонт, его
продолжительность (ст. 2693). Таким образом, арендодатель в течение всего
срока договора аренды транспортного средства должен обеспечивать его
нормальную и безопасную эксплуатацию, а также осуществление текущего и
капитального ремонта. Также предусмотрены случаи, когда арендатор сам
производит ремонт транспортного средства. Он обязан возместить убытки,
причиненные транспортному средству третьими лицами по их вине (ст. 2692). Из
этого следует, что можно формально разделить договор аренды транспортных
средств с предоставлением услуг по технической эксплуатации и без нее. Также
в главе об аренде, в частности в п.2 ст. 2745, предусмотрено, что курьеры и
лодочники сдают свои услуги внаем для перевозки или людей, или товаров.
Следовательно, можно заключить договор аренды транспортных средств и
нанять, например, услуги лодочника для управления судном.
Таким образом, законодательство США наглядно демонстрирует, что
можно заключить любой вид и подвид договора аренды транспортных средств
как договор аренды транспортных средств с полным комплектом услуг, т.е. с
услугами по управлению и технической эксплуатации или только с услугами по
управлению, или только с услугами по технической эксплуатации, или без
предоставления таких услуг. Из этого следует, что стороны сами определяют
такие условия заключения договора, которые для них наиболее удобны. Тем
самым устраняются пробелы в законодательстве.
45
Специфичным предметом лизинга для нашей страны является
авиационный парк. Специфика сделок с самолётами заключается в том, что они
чаще всего совершаются в английском праве. По сравнению с обычным
договором лизинга в Российском праве договор лизинга воздушного судна по
Английскому праву весьма объёмен.
Там прописывается все до мелочей. В России мы обложены законами и
разъяснениями судов, поэтому в договоре нужно прописать только то, что
находится за рамками закона, или выбрать какие-то диспозитивные правила из
тех, которые предоставлены нам законом, а в английском праве, условно говоря,
их не существует, кроме правила о свободе договора. Поэтому стороны,
заключая договор, каждый раз фактически пишут личный закон для себя.
Применение английского права связано с тем, что авиакомпании предпочитают
регистрацию воздушных судов не в России, а в иностранных юрисдикциях.
Соответственно, договор лизинга также подчиняется иностранному праву. Дело
в том, что на мировом рынке пока больше доверия к иностранным реестрам
воздушных судов, чем к российскому реестру, в части контроля за техническим
состоянием самолетов и их обслуживанием. Если самолет содержался
в иностранном реестре с хорошей репутацией, в дальнейшем его проще продать
(потенциальный покупатель будет уверен, что с техническим состоянием
самолета все в порядке, он своевременно проходил все проверки, получал
качественное сервисное обслуживание и стоит тех денег, которые за него
просят). По крайней мере пока так считает «рынок».
Регистрация самолета в иностранном реестре имеет большое значение для
потенциального покупателя так как предполагает, что его периодически будут
тестировать в стране регистрации. Поэтому в глазах потенциального
иностранного покупателя уровень надежности воздушного судна выше.
Оперативный лизинг является более привлекательным для авиакомпаний
в России чем финансовый лизинг в связи с тем, что он не требует значительного
первоначального взноса, а краткосрочный договор позволяет более гибко
управлять парком в текущих экономических условиях. Кроме того, при аренде
46
воздушных судов лизингополучатель не подвержен финансовым рискам,
связанным с неопределенной остаточной стоимостью новой модели самолета.
В Германском Гражданском уложении от 18 августа 1896 г.1 (далее – ГУ
Германии) в гл. III кн. II выделены параграфы, посвященные найму и аренде.
Законодатель разделил два этих понятия. Так, по договору найма наймодатель
обязуется предоставить нанимателю вещь во временное пользование.
Наниматель обязан выплачивать наймодателю условленную плату (ст. 535 ГУ
Германии). В свою очередь по договору аренды арендодатель обязуется
предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным
предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть
отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства.
Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату (ст. 581
ГУ Германии). Чаще всего арендовались земельные участки, а нормами о найме
регулировались иные отношения, что прямо было закреплено в п. 2 ст. 581 ГУ
Германии, а именно к аренде, за исключением аренды земли, соответственно
применяются предписания о найме, если из ст. 582–584 не следует иное. Таким
образом, в ГУ Германии договор аренды транспортных средств не был выделен
ни в отдельную главу, ни в отдельный параграф. Следовательно, при заключении
данного договора стороны руководствовались общими положениями договора
найма, а именно гл. III кн. II ГУ Германии. Невозможно не заметить, что из
понятия «договор найма» транспортное средство предоставляется только в
пользование. Однако в ст. 868 ГУ Германии предусмотрено, что, если лицо
владеет вещью в качестве арендатора, в силу которого оно вправе или обязано
по отношению к другому лицу временно владеть определённой вещью, то
последнее также является владельцем (опосредованное владение)».
Договор аренды транспортных средств в Германии регулируется нормами
о найме вещей и найме услуг. Развитие института аренды транспортных средств
с экипажем наглядно представлено в морском праве Германии. В Германском
47
торговом кодексе
55
договор тайм-чартер выделен в гл. II разд. III кн. V ТК
Германии. Так, согласно ст. 557 ТК Германии по договору фрахтования судна на
время судовладелец обязуется предоставить фрахтователю судно и услуги
членов экипажа в пользование на определенный срок, а на арендодателя
возлагаются обязанности перевезти груз или пассажиров или предоставить иные
услуги.
В законодательстве Германии ярко проявляется смешанный характер
договора тайм-чартер (фрахтование на время), в котором присутствуют как
элементы договора аренды, так и элементы договора перевозки. В отличие от
российского права тайм-чартер по законодательству Германии имеет следующие
особенности:
А) судовладелец обязан привести судно, предназначенное для перевозки
груза и товаров, в мореходное состояние к моменту его передачи фрахтователю;
Б) если судно предназначено для доставки товаров, то оно используется
для их погрузки и отгрузки.
Договор аренды транспортных средств с экипажем не выделен как
самостоятельный договор в Гражданском кодексе Италии (Il Codice Civile
Italiano)
56
(далее – ГК Италии). Он регулируется общими положениями об
аренде, а именно гл. 4 кн. 3 ГК Италии. Как самостоятельный договор аренда
транспортных средств с экипажем выделена в отдельных законах и правилах.
Заключение, исполнение и прекращение подобных видов договоров
регулируется Правилами дорожного движения 1992 г., Правилами
«Регулирование службы аренды транспортных средств с экипажем» 2013 г.
(Regolamento per la disciplina del servizio di noleggio velcoli con conducente)
,
Правилами «Перевозка пассажиров на транспортном средстве, взятом в аренду с
55
Handelsgesetzbuch: Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 4100-1 aus 10 mai 1897 г.
(anderungen 2 oktober 2013 г.). URL: http://www.gesetze-im-internet.de/hgb/index.html
56
Il Codice Civile Italiano: Approvazione del R.D. 16.03.1942. № 262 (с изм. от 01.03.2000). URL:
http://www.jus.unitn.it/cardozo/obiter_dictum/codciv/codciv.htm
48
экипажем» 2007 г. (Regolamento per lesercizio del servizio trasporto di persone
mediante noleggio di veicoli con conducente)
57
.
Особую роль договор аренды транспортных средств с экипажем играет в
морском праве Италии. Аренда судна с экипажем широко распространена в
области морского и водного туризма и регулируется нормами Морского кодекса
Италии 2005 г. (Codice della nautica da diporto)
58
(далее – Кодекс 2005 г.), а аренда
судна без экипажа чаще всего используется для коммерческих целей и
регулируется нормами Кодекса торгового мореплавания Италии 1942 г. (Codice
della navigazione) (далее – Кодекс 1942 г.)
59
В ст. 42 Кодекса 2005 г. дается определение аренды транспортных средств
с экипажем, а именно договор, по которому одна сторона обязуется предоставить
другой во временное пользование транспортное средство за определенную
плату. В п. 2 данной статьи указано, что вместе с транспортным средством
предоставляется экипаж, который осуществляет управление и техническую
эксплуатацию транспортного средства, а также несет ответственность и риски.
Права и обязанности сторон по договору аренды транспортных средств с
экипажем Италии схожи с подобными правами и обязанностями в РФ и других
странах. Так, на арендодателя возлагаются обязанности по предоставлению
транспортного средства во временное пользование (транспортное средство
должно быть в надлежащем состоянии), по предоставлению услуг членов
экипажа по управлению и технической эксплуатации, необходимых документов
по навигации, а также по страхованию транспортного средства (ст. 45 Кодекса
2005 г.).
57
Regolamento per lesercizio del servizio trasporto di persone mediante noleggio di veicoli con
conducente: Approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale 21.12.2007. № 80. URL: http:
//www.comune.sesto-fiorentino.fi.it/Engine/RAServeFile.php/f/noleggio_veicoli_ conducente.pdf
58
Codice della nautica da diporto: Decreto legislativo 18.07.2005. № 171. URL: http://
www.altalex.com/index.php?idnot=9868
59
Codice della navigazione: Approvato con R.D. 30 marzo 1942. № 327 (modificato il 23 settembre
2013 г.). URL: http://www.fog.it/legislaz/cn-indice.htm
49
В ГК Франции договор найма делится на два вида: найм вещей и найм
работы (ст. 1710), которые в свою очередь подразделяются еще на несколько
отдельных видов:
1) наем домов и движимого имущества;
2) наем сельскохозяйственных земель;
3) наем работ и услуг;
4) наем животных, выгода от которых делится между собственником и тем,
кому эти животные переданы в пользование. Так, согласно ст. 1713 ГК Франции
можно арендовать любые виды вещей, как движимых, так и недвижимых. По
гражданскому законодательству Франции любые транспортные средства
относятся, в отличие от российского права, исключительно к движимым вещам.
Морские и речные суда, паромы и вообще всякого рода оборудование, не
укрепленное на столбах и не составляющее части дома, являются движимым
имуществом (ст. 531). Следовательно, договор аренды транспортных средств
будет регулироваться общими нормами о найме вещей.
Необходимо отметить, что по договору найма предоставляется только
право пользования транспортным средством нанимателю, правом владения
обладает только собственник. Согласно ст. 1779 ГК Франции наём работ и услуг
состоит из трех видов: 1) наем рабочих, которые предоставляют кому-либо свои
услуги; 2) наем перевозчиков, как по земле, так и по воде, принимающих на себя
обязанность перевозки людей или товаров; 3) наем архитекторов,
производителей работ и техников для проведения исследований или подрядных
работ.
Таким образом, в отличие от российского права в западноевропейских
странах договора аренды ТС с экипажем не выделен в отдельный вид договора.
В США вообще нормы об аренде ТС подчиняются общим нормам об аренде.
Договора об аренде ТС в западных странах признаются смешанными.
В России стоит выделять две формы договора аренды ТС. Во-первых, это
- договор аренды транспортного средства (с экипажем или без такового).
50
Договор аренды транспортного средства, несмотря на его, на первый взгляд,
«широкое наименование» является предпринимательским,
что следует, в частности, из содержания норм статей 636, 645 ГК РФ, в которых
упоминается о коммерческой эксплуатации предмета аренды.
Вывод по главе 2.
Договор аренды недвижимости в рамках развития истории им
ﺍ
е
ﺍ
ет бол
ﺍ
е
ﺍ
е
ранни
ﺍ
е корни в западных странах. В РФ большо
ﺍ
е знач
ﺍ
ени
ﺍ
е им
ﺍ
е
ﺍ
ет поняти
ﺍ
е
объ
ﺍ
екта н
ﺍ
едвижимости. В заруб
ﺍ
ежных странах один вид договора ар
ﺍ
енды
р
ﺍ
егулиру
ﺍ
ется сильн
ﺍ
е
ﺍ
е, другой слаб
ﺍ
е
ﺍ
е, в зависимости от приорит
ﺍ
етов той или
иной страны, так наприм
ﺍ
ер, в н
ﺍ
екоторых странах особо защищаются
с
ﺍ
ельскохозяйств
ﺍ
енны
ﺍ
е з
ﺍ
емли, в других, установл
ﺍ
ены бол
ﺍ
е
ﺍ
е ж
ﺍ
естки
ﺍ
е условия для
ар
ﺍ
енды жилых пом
ﺍ
ещ
ﺍ
ений и пр
ﺍ
едприятий.
В отличи
ﺍ
е от российского права в западно
ﺍ
европ
ﺍ
ейских странах договора
ар
ﺍ
енды ТС с экипаж
ﺍ
ем н
ﺍ
е выд
ﺍ
ел
ﺍ
ен в отд
ﺍ
ельный вид договора. В США вообщ
ﺍ
е
нормы об ар
ﺍ
енд
ﺍ
е ТС подчиняются общим нормам об ар
ﺍ
енд
ﺍ
е. Договора об ар
ﺍ
енд
ﺍ
е
ТС в западных странах признаются см
ﺍ
ешанными.
В России стоит выд
ﺍ
елять дв
ﺍ
е формы договора ар
ﺍ
енды ТС. Во-п
ﺍ
ервых, это
- договор ар
ﺍ
енды транспортного ср
ﺍ
едства (с экипаж
ﺍ
ем или б
ﺍ
ез такового).
Договор ар
ﺍ
енды транспортного ср
ﺍ
едства, н
ﺍ
есмотря на его, на п
ﺍ
ервый взгляд,
«широко
ﺍ
е наим
ﺍ
еновани
ﺍ
е» явля
ﺍ
ется пр
ﺍ
едпринимат
ﺍ
ельским,
что сл
ﺍ
еду
ﺍ
ет, в частности, из сод
ﺍ
ержания норм стат
ﺍ
ей 636, 645 ГК РФ, в которых
упомина
ﺍ
ется о комм
ﺍ
ерч
ﺍ
еской эксплуатации пр
ﺍ
едм
ﺍ
ета ар
ﺍ
енды.
51
ГЛАВА 3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НОВЕЛЛЫ В
РЕГУЛИРОВАНИИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ
СРЕДСТВ
3.1. Правоприменительные аспекты порядка заключения и реализации
гражданско-правового договора ар
ﺍ
енды н
ﺍ
едвижимости
С
ﺍ
егодня рынок ар
ﺍ
енды жилой н
ﺍ
едвижимости выполня
ﺍ
ет н
ﺍ
е вс
ﺍ
е социально-
экономич
ﺍ
ески
ﺍ
е функции, которы
ﺍ
е на н
ﺍ
его возлагал законодат
ﺍ
ель. Собств
ﺍ
енник
н
ﺍ
едвижимости мож
ﺍ
ет б
ﺍ
езб
ﺍ
едно сущ
ﺍ
ествовать, получая ар
ﺍ
ендный доход, но
государство во многих случаях доход т
ﺍ
еря
ﺍ
ет, так как по минимальным оц
ﺍ
енкам
20 % жилья сда
ﺍ
ется б
ﺍ
ез договора ар
ﺍ
енды.
60
При этом, стоит отм
ﺍ
етить, что число злоупотр
ﺍ
ебл
ﺍ
ений в сф
ﺍ
ер
ﺍ
е ар
ﺍ
енды
жилья по сравн
ﺍ
ению с другими видами ар
ﺍ
енды им
ﺍ
е
ﺍ
ет наибол
ﺍ
е
ﺍ
е высокий уров
ﺍ
ень.
Набира
ﺍ
ет актуальность особ
ﺍ
енно в городах м
ﺍ
егаполисах пробл
ﺍ
ема ар
ﺍ
енды
з
ﺍ
ем
ﺍ
ельных участков, которы
ﺍ
е отн
ﺍ
ес
ﺍ
ены к муниципальной собств
ﺍ
енности. За
посл
ﺍ
едни
ﺍ
е годы происходит массовый д
ﺍ
емонтаж сооруж
ﺍ
ений с муниципальной
з
ﺍ
емли в Москв
ﺍ
е, Санкт-П
ﺍ
ет
ﺍ
ербург
ﺍ
е.
Наприм
ﺍ
ер, Правит
ﺍ
ельство Москвы и Д
ﺍ
епартам
ﺍ
ент городского имущ
ﺍ
ества
города Москвы (дал
ﺍ
е
ﺍ
е истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с
исковыми тр
ﺍ
ебованиями к ООО «Бизн
ﺍ
ес Рум Компани» (дал
ﺍ
е
ﺍ
е отв
ﺍ
етчик) об
обязании освободить з
ﺍ
ем
ﺍ
ельный участок, располож
ﺍ
енный по адр
ﺍ
есу: г. Москва,
Ор
ﺍ
еховый бульвар, д. 57А.
60
Щеголева И.П., Щеголева Е.П. Социально-экономические аспекты развития рынка аренды
недвижимости // В сборнике: Традиции и инновации в строительстве и архитектуре.
Социально-гуманитарные и экономические науки сборник статей. Самарский
государственный архитектурно-строительный университет. Самара, 2016. С. 230-233. С. 231
52
Иск заявл
ﺍ
ен на основании статьи 622 ГК РФ, статьи 76 ЗК РФ и мотивирован
т
ﺍ
ем, что спорный объ
ﺍ
ект использу
ﺍ
ется отв
ﺍ
етчиком б
ﺍ
ез оформл
ﺍ
енных
правоотнош
ﺍ
ений в установл
ﺍ
енном законодат
ﺍ
ельством порядк
ﺍ
е.
Р
ﺍ
еш
ﺍ
ени
ﺍ
ем Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2016 г. исковы
ﺍ
е
тр
ﺍ
ебования оставл
ﺍ
ены б
ﺍ
ез удовл
ﺍ
етвор
ﺍ
ения.
При этом, суд исходил из того, что за Общ
ﺍ
еством, как собств
ﺍ
енником
здания, в суд
ﺍ
ебном порядк
ﺍ
е признано право на заключ
ﺍ
ени
ﺍ
е договора ар
ﺍ
енды
з
ﺍ
ем
ﺍ
ельного участка, занятого принадл
ﺍ
ежащим Общ
ﺍ
еству на прав
ﺍ
е собств
ﺍ
енности
объ
ﺍ
ектом н
ﺍ
едвижимости и н
ﺍ
еобходимого для его использования сроком на 49
л
ﺍ
ет.
Н
ﺍ
е согласившись с принятым по д
ﺍ
елу суд
ﺍ
ебным актом, Правит
ﺍ
ельство
Москвы и Д
ﺍ
епартам
ﺍ
ент городского имущ
ﺍ
ества города Москвы обратились в
Д
ﺍ
евятый арбитражный ап
ﺍ
елляционный суд с ап
ﺍ
елляционной жалобой.
Обжалуя суд
ﺍ
ебный акт от 17.02.2016 г., соистцы ссылаются на то, что суд
при вынесении решения не принял во внимание обстоятельства возведения
ответчиком вместо некапитального объекта (торговый павильон) объекта
недвижимости. Судебными актами по делу № А40-9140/2013 было установлено
возведение ответчиком объекта без отведения земельного участка под
строительство, без разрешительной документации и введения объекта
недвижимости в установленном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 февраля 2016 года по
делу № А40-194413/2015 решение оставлено без изменения, апелляционную
жалобу - без удовлетворения.
61
Основанием для вынесения данного решения послужило то, что если при
предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект
недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима и не может служить
основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению
61
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 N 09АП-
11569/2016-ГК по делу N А40-194413/2015 // СПС Консультант плюс 2016
53
земельного участка путем демонтажа принадлежащего ему объекта
недвижимости.
Достаточно встречаемым в рамках судебной практики является категория
дел, связанная с неисполнением обязательств, в частности внесением арендной
платы. В данном случае стоит говорить о применений санкций в гражданском
праве. Условием наступления гражданско-правовой санкции это те факторы, в
случае которых и возникает наступление ответственности.
В частности, к таковым факторам стоит отнести:
- противоправное поведение;
- вред;
- вина;
- причинная связь.
Отраженные условия, являются необходимыми, чтобы санкция имела свое
действие
62
.
Исходя из указанных условий, стоит упомянуть о том, что договорная
ответственность не может наступить без определенной вины стороны договора,
без противоправного поведения стороны договора, без нанесенного вреда и без
наличия причинной связи. Все эти элементы преломляются также в
обязательствах установленных конкретным договором, что и определяет вид
гражданско-правовой ответственности как договорной.
Дискуссионность понимания причинной связи как условия гражданско-
правовой ответственности, на современном этапе развития гражданского права,
выражается в различном подходе к причинной связи, как к необходимому или
как к факультативному условию, а также к подходам, выраженным в теориях
(Теория типичного (адекватного) причинения, теория необходимой и случайной
причинной связи, теория необходимого условия, теория прямых и косвенных
причин, теория возможности и действительности причинения). Перечисленные
выше теории, являются в большей степени теоретическими подходами и на
62
См.: Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева. СПб. 2013.