54
практике данные теории приобретали один общий недостаток – отграничить
случайную причинную связь от необходимой было достаточно сложно
63
.
Например, Комитет по управлению имуществом Администрации
городского округа Орехово-Зуево (далее - КУИ) обратился в Арбитражный суд
Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью
«Орехово-Зуевское Городское Жилищное Предприятие» (далее - ООО
«Орехово-Зуевское ГЖП») заявив следующие требования:
- о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в
муниципальной собственности, № 116/14 от 05 ноября 2014 года на объект
недвижимого имущества - нежилые помещения первого этажа 3-этажного здания
с № 1 по № 109, общей площадью 1138,3 кв. м, назначение по БТИ - нежилое,
расположенные по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д.
100, для использования под офис, гостиничные услуги, хостел, обслуживание
жилого фонда, заключенного между КУИ и ООО «Орехово-Зуевское ГЖП»;
- о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды
N 116/14 от 05 ноября 2014 года в размере 243 763 руб. 42 коп., из которых сумма
основного долга составляет 218 621 руб. 90 коп., пени составляют 25 141 руб. 52
коп. (л.д. 2-5).
Иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании
арендных платежей, неустойки удовлетворен правомерно, поскольку факт
неисполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в срок,
установленный в договоре, документально подтвержден.
64
Или по другому делу, Федеральное государственное унитарное
предприятие «Жилищно-коммунальное управление» Российской академии наук
(далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к
Федеральному государственному бюджетному учреждению науки Ордена
63
Егошин Е.И. Эволюция идеи и института гражданско-правовой ответственности за
нарушение обязательств в советском праве 1961-1991 гг. (историко-правовое исследование):
автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2011. С. 22.
64
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 10АП-
408/2016 по делу N А41-88124/15 // СПС Консультант плюс 2016
55
Дружбы народов Института этнологии и антропологии им Н.Н. Миклухо-
Маклая Российской академии наук (далее - ответчик) о взыскании
задолженности в размере 1 403 072 руб. 96 коп. по договору аренды недвижимого
имущества, находящегося в федеральной собственности N 1/962.2-13/144-496 от
29 декабря 2008 года, задолженности в размере 1 359 413 руб. 75 коп. по договору
по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов № 1/962.2-13/144-499 от
29 декабря 2008 года, задолженности в размере 8 870 руб. 88 коп. по договору на
вывоз твердых бытовых отходов N 1/962.2-13/144-498 от 29 декабря 2008 года,
ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 614, 779 Гражданского кодекса РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено
Федеральное агентство научных организаций.
Решением суда от 18.12.2015 исковые требования удовлетворены частично.
С ответчика в пользу истца взысканы 1 403 072 руб. 96 коп, задолженности по
арендной плате, в удовлетворении остальной части иска отказано, поскольку
истец не доказал объем оказанных услуг и их стоимость.
65
Достаточно часто встречаемым применение санкций является в отношении
аренды жилья, когда постояльцы не платят арендную плату.
Истец Р. обратился в суд с иском к ответчикам Т.Ф., Т.М. о взыскании
задолженности по договору найма жилого помещения. В обоснование иска
указал, что 00.00.0000 г. между ним (Р.) и Т.Ф. и его семьей, состоящей из
супруги Т.М. и двух несовершеннолетних детей - Т.И., Т.Д., был заключен
договор найма жилого помещения. Согласно п. 4.1 договора установлена плата
за наем составляет. Ответчики перестали платить арендную плату, ссылаясь на
тяжелое материальное положение. Истец просил расторгнуть договор найма
жилого помещения, выселить ответчиков из спорной квартиры, взыскать с
ответчиков задолженность по арендной плате, задолженность по ЖКУ,
государственную пошлину, проценты по ст. 395 ГК РФ, неустойку, расходы по
65
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 N 09АП-
4574/2016 по делу № А40-130471/15// СПС Консультант плюс 2016
56
оплате услуг представителя, компенсацию морального вреда. Суд принял
решение Взыскать с Т.Ф. в пользу Р. задолженность по договору найма, расходы
по оплате государственной пошлины.
66
Таким образом, стоит говорить о применении договорных санкции – это
санкции, наступающие за нарушение условий гражданско-правового договора.
Основанием применения санкции будет являться нарушение условий договора,
причинение например убытков той или иной стороне. Практика показывает, что
в большей степени в договорных отношениях присутствуют имущественные
правоотношения.
Из анализируемой практики, наиболее встречаемой является практика,
связанная с применением санкций при неисполнении обязательств по договору
аренды недвижимости. К наиболее характерным делам относятся дела,
связанные с арендой муниципальной земли, а также не уплаты арендной платы.
Лизинговые отношения – отношения по приобретению имущества и
передаче его во временное владение и пользование – опосредуются двумя
договорами (договором лизинга и договором купли-продажи), каждый из
которых необходимо рассматривать как двустороннюю сделку и которые в
совокупности не образуют некую новую трехстороннюю сделку
67
.
В.В. Витрянский считает, что «специфика лизинговых отношений (тесная
взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) состоит в том, что договор
купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о
договоре финансовой аренды (лизинга), содержащимся в Гражданском кодексе
РФ (ГК РФ) (§ 6 гл. 34), изначально конструируется по модели договора в пользу
третьего лица... Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой
аренде (лизинге), предусмотренные ГК РФ, когда возлагают на продавца
обязанность передать лизинговое имущество непосредственно
лизингополучателю, а последнего, не являющегося стороной в договоре купли-
66
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2016 по делу № 33-
7877/2016 // СПС Консультант плюс 2016
67
Сахарова И.В. К вопросу о количестве сторон договора лизинга // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009.
№ 7. С. 99–102.
57
продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст. 668, п.
1 ст. 670 ГК РФ)»
68
.
А.А. Иванов полагает, что «лизингодатель по договору лизинга возлагает
исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи
(п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения,
при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания
закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою
очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу
третьего лица – лизингополучателя (ст. 430 ГК)»
69
.
По мнению Г.Л. Земляковой, связь договоров лизинга и купли-продажи
лизингового имущества возможно объяснить при помощи конструкции
«перемена лиц в обязательстве». Так, в договоре лизинга усматриваются черты
уступки права требования: лизингодатель уступает лизингополучателю свое
право требовать от продавца лизингового имущества передачи этого имущества
в свою пользу. Соответственно в договоре купли-продажи лизингового
имущества усматриваются черты перевода долга лизингодателя на продавца
имущества, то есть обязанность по предоставлению имущества
лизингополучателю переходит от лизингодателя к продавцу
70
.
Конструкция договора в пользу третьего лица предполагает, что третье
лицо приобретает права кредитора в отношении должника по заключенному
договору. Представляется, что если рассматривать договор купли-продажи
объекта лизинга как договор в пользу третьего лица, то последнее должно
приобрести право требовать от продавца объекта лизинга передачи вещи в свою
собственность. Однако право собственности возникает у лизингодателя, а не у
лизингополучателя, то есть договор купли-продажи объекта лизинга – это
договор в пользу покупателя (лизингодателя), а не лизингополучателя. По
68
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга вторая: Договоры о передаче мущества. М. :
Статут, 2002. С. 612.
69
Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Ю. Валявина [и др.]; под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект,
2005. Т. 2. С. 231.
70
Землякова Г.Л. Лизинг в сельском хозяйстве России: правовое регулирование. М.: Право и государство, 2004.
С. 99–100.
58
общему правилу, для того, чтобы третье лицо стало кредитором в обязательстве,
необходимы заключение договора в пользу третьего лица и изъявление третьим
лицом согласия принять выговоренное в его пользу право. По вопросу о
возможности возложения на третье лицо определенных обязанностей
цивилистами высказаны различные мнения. В соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ
обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве
сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными
правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для
третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства. Однако
отметим, что в научной литературе получила распространение следующая
позиция: после того, как третье лицо выразило согласие воспользоваться
выговоренным для него правом, на третье лицо могут быть возложены и
определенные обязанности. В любом случае, необходимо подчеркнуть, что
третье лицо не обязано принимать выговоренное для него право. Оно может как
воспользоваться этим правом, так и отказаться от него.
В этой связи можно поддержать позицию Ирины Васильевной Сахаровой,
изложенной ей в ее диссертационном исследовании «Правоотношения,
возникающие из договоров лизинга и купли-продажи объекта лизинга»
71
,
поскольку мне также представляется, неверной ситуация при которой, договор
лизинга не признается действующим российским законодательством
самостоятельной сделкой, этот вывод можно сделать из фактического
отождествления правового статуса лизингополучателя и покупателя, наприм
ﺍ
ер,
в п. 1 ст. 670 ГК РФ обязанности лизингополучат
ﺍ
еля тожд
ﺍ
еств
ﺍ
енны
обязанностям покупат
ﺍ
еля по договору купли-продажи. Но поскольку
лизингополучат
ﺍ
ель н
ﺍ
е явля
ﺍ
ется стороной договора купли-продажи, то н
ﺍ
е в
ﺍ
ерно
распространять на н
ﺍ
его обязанности покупат
ﺍ
еля по договору купли-продажи,
поскольку это противор
ﺍ
ечит основам гражданско-правового р
ﺍ
егулирования,
71
Сахарова И.В. Правоотношения, возникающие из договоров лизинга и купли-продажи объекта лизинга: дисс.
... к.ю.н. - Ростов-на-Дону, 2010. - 242 с.
59
сод
ﺍ
ержащихся в абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК РФ, -обязат
ﺍ
ельство н
ﺍ
е созда
ﺍ
ет обязанност
ﺍ
ей
для лиц, н
ﺍ
е участвующих в н
ﺍ
ем в кач
ﺍ
еств
ﺍ
е сторон.
Таким образом, счита
ﺍ
ем возможным согласится с Сахаровой И.В., о том, что: «…
сод
ﺍ
ержани
ﺍ
е прав и обязанност
ﺍ
ей продавца должно опр
ﺍ
ед
ﺍ
еляться только
договором купли-продажи. При этом согласи
ﺍ
е продавца на заключ
ﺍ
ени
ﺍ
е договора
купли-продажи при наличии ув
ﺍ
едомл
ﺍ
ения о том, что имущ
ﺍ
ество пр
ﺍ
едназнач
ﺍ
ено
для п
ﺍ
ер
ﺍ
едачи во вр
ﺍ
ем
ﺍ
енно
ﺍ
е влад
ﺍ
ени
ﺍ
е и пользовани
ﺍ
е опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енному лицу по
договору лизинга, означа
ﺍ
ет согласи
ﺍ
е продавца с т
ﺍ
ем, что право тр
ﺍ
ебования (по
договору купли-продажи) к н
ﺍ
ему им
ﺍ
е
ﺍ
ет и это лицо, н
ﺍ
е являющ
ﺍ
е
ﺍ
еся стороной
договора купли-продажи.».
Поэтому, тр
ﺍ
ебования лизингополучат
ﺍ
еля к продавцу, при условии наличия
договора купли-продажи, который заключ
ﺍ
ен на условиях, н
ﺍ
е противор
ﺍ
ечащих
условиям договора лизинга, могут быть признаны обоснованными если они
изначально были опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ены договором лизинга, равно как и обязанности
лизингополучат
ﺍ
еля по принятию в опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енном порядк
ﺍ
е объ
ﺍ
екта лизинга во
вр
ﺍ
ем
ﺍ
енно
ﺍ
е влад
ﺍ
ени
ﺍ
е и пользовани
ﺍ
е, при этом, единств
ﺍ
енным основани
ﺍ
ем, таких
тр
ﺍ
ебований лизингополучат
ﺍ
еля к продавцу долж
ﺍ
ен быть договор купли-
продажи, который заключ
ﺍ
ен на условиях, н
ﺍ
е противор
ﺍ
ечащих условиям договора
лизинга.
Услови
ﺍ
е о продавц
ﺍ
е объ
ﺍ
екта лизинга мож
ﺍ
ет быть опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ено н
ﺍ
е инач
ﺍ
е, как
пут
ﺍ
ем согласования сторонами н
ﺍ
епоср
ﺍ
едств
ﺍ
енно в договор
ﺍ
е лизинга. Отсутстви
ﺍ
е
такого согласования в
ﺍ
ед
ﺍ
ет к н
ﺍ
евозможности исполн
ﺍ
ения договора и,
соотв
ﺍ
етств
ﺍ
енно, к признанию его н
ﺍ
езаключ
ﺍ
енным, т.к. н
ﺍ
евозможно исполнить
обязанность приобр
ﺍ
ет
ﺍ
ения имущ
ﺍ
ества у опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
енного продавца, если продав
ﺍ
ец
в договор
ﺍ
е н
ﺍ
е опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ен. При этом сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енным в смысл
ﺍ
е ст. 432 ГК РФ
явля
ﺍ
ется опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ени
ﺍ
е н
ﺍ
епоср
ﺍ
едств
ﺍ
енно в договор
ﺍ
е лизинга им
ﺍ
енно конкр
ﺍ
етного
продавца, а н
ﺍ
е стороны, осущ
ﺍ
ествивш
ﺍ
ей его выбор, т.к. услови
ﺍ
е о том, кто
осущ
ﺍ
ествля
ﺍ
ет этот выбор опр
ﺍ
ед
ﺍ
ел
ﺍ
ено в закон
ﺍ
е диспозитивно.
Такж
ﺍ
е в ц
ﺍ
елях устран
ﺍ
ения им
ﺍ
еющихся разночт
ﺍ
ений в толковании
полож
ﺍ
ений законодат
ﺍ
ельства о сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енных условиях договора лизинга и
60
обл
ﺍ
егч
ﺍ
ения прим
ﺍ
ен
ﺍ
ения соотв
ﺍ
етствующих полож
ﺍ
ений на практик
ﺍ
е,
ц
ﺍ
ел
ﺍ
есообразно прямо назвать в закон
ﺍ
е условия, б
ﺍ
ез согласования которых
сторонами договора лизинга, посл
ﺍ
едний н
ﺍ
е мож
ﺍ
ет считаться заключ
ﺍ
енным.
Пр
ﺍ
едлага
ﺍ
ем дополнить ГК РФ стать
ﺍ
ей 666.1 сл
ﺍ
едующ
ﺍ
его сод
ﺍ
ержания:
Статья 666.1. Сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е условия договора лизинга
В договор
ﺍ
е лизинга должны быть указаны данны
ﺍ
е, позволяющи
ﺍ
е
опр
ﺍ
ед
ﺍ
елить:
1) наим
ﺍ
еновани
ﺍ
е и колич
ﺍ
ество в
ﺍ
ещ
ﺍ
ей, которы
ﺍ
е ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ель обязу
ﺍ
ется
приобр
ﺍ
ести в собств
ﺍ
енность и пр
ﺍ
едоставить ар
ﺍ
ендатору во вр
ﺍ
ем
ﺍ
енно
ﺍ
е влад
ﺍ
ени
ﺍ
е
и пользовани
ﺍ
е;
2) имя гражданина или наим
ﺍ
еновани
ﺍ
е юридич
ﺍ
еского лица, у которого
ар
ﺍ
ендодат
ﺍ
ель обязу
ﺍ
ется приобр
ﺍ
ести эти в
ﺍ
ещи в собств
ﺍ
енность;
3) разм
ﺍ
ер лизинговых плат
ﺍ
еж
ﺍ
ей;
4) срок д
ﺍ
ействия договора лизинга.
При отсутствии этих данных в договор
ﺍ
е лизинга сущ
ﺍ
еств
ﺍ
енны
ﺍ
е условия
договора считаются не согласованным сторонами, а соответствующий договор
не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные
пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.».
При этом полагаем допустимым согласование сторонами условий о сроке и
цене, путем установления в договоре лизинга порядка их определения в
соответствии с ("Методические рекомендацями по расчету лизинговых
платежей указанных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17
"Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга" )
По причине специфики лизинговых отношений, а именно отсутствие у
лизингодателя объекта лизинга в момент заключения договора лизинга,
предполагает при заключении договора лизинга возможную недостаточную
определенность в отношении ряда обстоятельств, непосредственно влияющих на
срок и цену договора лизинга.
Закрепление обязанности лизингодателя заключить договор купли-продажи на
условиях, корреспондирующих условиям договора лизинга, позволит решить
61
проблемы, связанные с расхождением тех положений договора лизинга и
договора купли-продажи объекта лизинга, которые, по сути (исходя из природы
лизинговых отношений), должны быть идентичными. В случае неисполнения
лизингодателем этой обязанности лизингополучателю должно быть
предоставлено право потребовать расторжения договора лизинга и возмещения
убытков.
Что касается новелл законодательства, значительными являются
следующие нововведения: Противопоставимость. Еще одним подходом,
выработанным судебной практикой, а теперь и нашедшим прямое отражение в
Гражданском кодексе РФ, является принцип противопоставимости. Очень
важное дополнение законодатель внес в пункт 3 статьи 433 ГК РФ «Момент
заключения договора». Теперь договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации не для его
сторон, а для третьих лиц. А это значит, что стороны связаны положениями
такого договора уже с момента его подписания. Стоит отметить, что ранее
стороны, буквально толкуя статью 433 ГК РФ в прежней редакции и пункт 2
статьи 651 ГК РФ, пытались признать незаключенным незарегистрированный
договор аренды недвижимости, даже если фактически пользование объектом
осуществлялось несколько лет без каких-либо претензий. Причем судьи в этой
ситуации отмечали, что другая сторона могла понуждать своего контрагента к
государственной регистрации договора аренды, но не воспользовалась таким
правом (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.08 № 127 «Обзор
практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса
Российской Федерации»).
При отсутствии государственной регистрации договора третьи лица могут
добросовестно полагать, что договора аренды не существует. Но для самих
сторон незарегистрированный договор действует. И кредитор, и должник не
могут ссылаться на отсутствие регистрации и незаключенность сделки.
Затем судебная практика постепенно менялась, и дальнейшее развитие принципа
противопоставимости нашло отражение в постановлении № 73 (п. 14).
62
Окончательный вывод о том, что незарегистрированный договор аренды
порождает обязательства между его сторонами, на уровне судебной практики
закрепился в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165
«Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров
незаключенными».
Теперь Гражданский кодекс прямо предусматривает, что подлежащий
регистрации договор считается заключенным после регистрации только для
третьих лиц. Для сторон же договора он считается заключенным с момента
подписания.
Таким образом, при передаче в аренду объекта недвижимости теперь нет
необходимости заключать краткосрочный договор аренды на период до
регистрации долгосрочного договора. Стороны могут сразу подписывать
долгосрочный договор и при этом быть уверенными, что вторая сторона является
связанной таким договором до момента его регистрации. Чтобы окончательно
устранить возможные риски, в договоре можно предусмотреть условие о том,
что он «вступает в силу с момента государственной регистрации и
распространяет действие на отношения сторон, возникшие с момента
подписания».
С 1 июня 2015 года в ГК РФ появились новые договорные инструменты –
заверения об обстоятельствах и возмещение потерь. Заверение об
обстоятельствах и возмещение потерь позволят распределить риски сторон, если
правильно предусмотреть это в договорах. После поправок в Гражданский
кодекс РФ, которые внес ФЗ от 08.03.15 № 42-ФЗ, появились новые договорные
конструкции. К отношениям сторон теперь можно применить совершенно новые
для российского права институты.
Заверения об обстоятельствах. Новый инструмент структурирования сделок.
Этот институт пришел к нам из англо-саксонской правовой системы и нашел
свое отражение в статье 431.2 ГК РФ. Новое положение не ограничивает момент
предоставления заверений. Стороны могут давать заверения при заключении
63
договора либо до или после его заключения. Заверения могут быть как частью
договора, так и содержаться в отдельном соглашении сторон.
Заверения об обстоятельствах, как правило, касаются существенных
условий сделки, к примеру о предмете договора – о здании (технических и
других характеристиках). Заверения могут быть предоставлены в отношении
контрагента, заключающего сделку, например, о применении стороной
определенного налогового режима, о том, что сторона сделки является
действующим юридическим лицом и не находится в процессе ликвидации. Этот
механизм стороны на практике использовали и раньше при заключении таких
сделок, как купля-продажа или аренда недвижимости, сделки в отношении долей
в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью или акций. Но
по требованиям о взыскании убытков был риск, что суд откажет в их
удовлетворении, если они были вызваны недостоверностью заверений об
обстоятельствах, которые непосредственно к предмету не относились.
Норма пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ предусматривает, что заверения могут
предоставляться сторонами в отношении обстоятельств, имеющих значение как
для заключения, так и для исполнения и прекращения договора. Перечень
заверений открыт, поэтому стороны вправе предусмотреть любые
обстоятельства в зависимости от видов сделки. А вот если заверения окажутся
недостоверными, то сторона, которая их предоставила, должна будет возместить
контрагенту убытки (или договорную неустойку). Причем получить и убытки, и
неустойку одновременно скорее всего не получится, так как законодатель
предусмотрел только возможность выбора из них (ст. 394 ГК РФ). Кроме того,
если договор был заключен под влиянием обмана или существенного
заблуждения, которые были вызваны недостоверными заверениями контрагента,
сторона вправе вместо отказа от договора требовать признания его
недействительным. Для привлечения виновной стороны к ответственности не
имеет значения, признан договор незаключенным или недействительным (абз. 2
п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).