45
собственности являются договоры купли-продажи, мены, дарения или иные
сделки об отчуждении имущества, при этом акта о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество в перечне не усматривается.
Закон о государственной регистрации содержит ряд положений, которые
свидетельствуют о том, что государственная регистрация прав на недвижимое
имущество имеет декларативный характер. В частности, согласно ст. 4 Закона о
государственной регистрации государственной регистрации подлежат права
собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Иными
словами, государственной регистрации подлежат уже возникшие права
собственности на недвижимое имущество, поэтому государственная
регистрация не может быть правопорождающей.
Ст. 17 Закона о государственной регистрации содержит положение о том,
что одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения,
перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в
отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством. Акт о государственной регистрации прав не может быть
вынесен без оснований, не может быть этим основанием, он не обладает
исцеляющим эффектом, поэтому для государственной регистрации необходим
договор, заключенный между сторонами или решение суда вынесение в
отношении определенного лица. Таким образом, государственная регистрация
подтверждает то, что право собственности возникло в силу договора или
решения суда.
Также абз. 8 п.1 ст. 20 свидетельствует о том, что в государственной
регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано, в случае
если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект
недвижимого имущества т.е. отсутствуют ранее возникшие права, в силу того
что права не возникли из договора или судебного решения.
Важно отдавать себе отчет в том, что сущность государственной
регистрации недвижимого имущества состоит в обеспечении публичной
46
достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация
призвана гарантировать стабильность прав на недвижимость
1
. Как уже было
сказано ранее, одним из принципов государственной регистрации прав на
недвижимость, оказывающих влияние на определение правовой природы
государственной регистрации – принцип внесения, но из этого принципа есть
ряд исключений – случаи, когда возникновение вещных прав на недвижимое
имущество связывается не с государственной регистрацией прав, а с
наступлением иных обстоятельств, предусмотренных законом.
Во-первых, наследование. В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ No 10,
Пленума ВАС РФ No 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в
судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав» определено, что если наследодателю
принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право
переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на
недвижимость. В соответствии с п. 4 ст.1152 ГК РФ право собственности на
недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня
открытия наследства.
На практике признание наследника собственником недвижимого
имущества с момента открытия наследства позволяет не только решить вопрос
о судьбе вещи, расходов на нее, но и предоставить наследнику, который принял
наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес
запись о себе как о собственнике в ЕГРП, возможность защищать свое владение
наследственным имуществом, как это обычно делает собственник, т.е. при
помощи виндикационных и негаторных исков. Единственное ограничение,
отличающее наследника – «внереестрового» собственника от обычного,
«реестрового», заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРП о
праве собственности наследника на недвижимое имущество он не сможет
передать свое право другому лицу по сделке. Однако в случае смерти
1
Подшивалов, Т.П. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость
/ Т. П.Подшивалов//Современное право. -2012 -No 10. -С. 74 -76.
47
наследника до оформления в ЕГРП его права на недвижимость оно войдет в
состав его наследственной массы и перейдет к его наследникам в порядке
универсального правопреемства
1
.
Во-вторых, универсальное правопреемство в случае реорганизации
юридического лица. Согласно Постановлению Пленумов No 10 / No 22,если
реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику)
принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право
переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от
государственной регистрации права на недвижимость. Ст. 16 Федерального
закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей» момент завершения реорганизации юидического лица
определяет как момент возникновения права собственности на недвижимое
имущество.
В-третьих, совместная собственность супругов. В случае если один из
супругов приобретает недвижимое имущество, в ЕГРП, а далее в
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости вносится имя
этого супруга. При этом в связи с действием законного режима второй супруг
также становится собственником этого недвижимого имущества.
В-четвертых, право собственности на недвижимое имущество у члена
жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты
членом кооператива паевого взноса.
В-пятых, наличие решения суда или акта органа государственной власти.
В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ No3, утвержденным
Президиумом Верховного Суда РФ от 25.11.2015, указано, что акт
государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка, изданный этим органом в ходе реализации
полномочий, является основанием, в частности, для регистрации права
собственности на земельный участок, которая подтверждает соответствующее
1
Бевзенко, Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и
пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. -2012. -No 1. -С. 4 -34
48
гражданское право, основанное на данном акте.
В отношении самовольной постройки ГК РФ в п. 3 ст. 222 установил
возможность признания права собственности судом. Судебное решение не
просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но
является основанием возникновения у этого лица права собственности на него
(ст. 8ГК РФ). Иными словами, судебное решение приобретает
правообразующий характер, опосредующее возникновение у
заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого
ранее у него не было. Как справедливо отмечается в литературе, последующая
государственная регистрация права собственности, установленного таким
судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер
1
.
Еще один пример – обращение гражданина в суд с иском о признании за
ним права собственности в силу приобретательной давности. Суд
рассматривает спор по существу, исследует имеющиеся в деле доказательства,
решает вопрос о признании за лицом права собственности либо об отказе в
признании такого права. Это означает, что с момента вступления в силу
решения суда, владелец приобретает право собственности на имущество в силу
приобретательной давности. Такой вывод подтверждается существующей
судебной практикой. В соответствии с п. 21 Постановление Пленума ВС РФ,
Пленума ВАС РФ No10/22«судебный акт об удовлетворении иска о признании
права собственности в силу приобретательной давности является основанием
для регистрации права собственности в ЕГРП». Толкование названного
положения дает нам основание полагать, что регистрации подвергается
непосредственно само право собственности, а никак не возникновение этого
права.
В-шестых, права на недвижимое имущество возникли до вступления в
силу Закона о государственной регистрации. В данном случае прослеживается
1
Бутина В.В. Правоподтверждающий характер государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество // Материалы всероссийской научно-практической
конференции. / Актуальные проблемы гражданского права и процесса. – 2019. – С. 29-34
49
действие принципа преемственности в ст. 6 Закона о государственной
регистрации. Согласно положениям данной статьи, права на недвижимость,
которые возникли до вступления в силу Закона (до 31 января 1998 г.),
признаются юридически действительными и при отсутствии их
государственной регистрации, вводимой Законом. Регистрация таких прав
проводится по желанию правообладателей.
Точку зрения о том, что государственная регистрация имеет
правоподтверждающий характер подтверждается позицией Конституционного
суда РФ. Конституционный Суд РФ определил, что государственная
регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства
юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского
права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон,
автономию их воли и имущественную самостоятельность
1
.
Подводя черту, приходим к следующим выводам. Думается, что сама по
себе государственная регистрация правопорождающей быть не может т.к. ей
всегда предшествует юридический факт, поэтому присоединимся к тем
авторам, кто полагает, что государственная регистрация права является
завершающим юридическим фактом в правопорождающем юридическом
составе. По нормам гражданского законодательства государственная
регистрация не является основанием возникновения гражданских прав и
обязанностей. При буквальном толковании становится ясно, что законодатель с
моментом осуществления государственной регистрации прав связывает момент
возникновения гражданских прав и обязанностей. Подчеркнем, что момент, а
не основание. Позиция Конституционного суда, судебная практика
демонстрируют нам приверженность к точке зрения о правоподтверждающем
характере государственной регистрации. Представляется, что противоречия
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 26.11.2019 N 5-КГ19-196 // КонсультантПлюс справ. правовая система. -
Законодательство. - Электрон. дан. - М., 2019
50
никакого нет, так как государственная регистрация, являясь заключительным
юридическим фактом правопорождающего юридического состава
подтверждает возникновение права на основании предшествующих ей
юридических фактов.
В первой главе исследования рассмотрены проблемы правового
регулирования договора купли-продажи жилых помещений, проведен анализ
произошедших законодательных изменений в сфере регулирования
государственной регистрации недвижимости, порядка заключения договора
купли - продажи и института недействительности сделок. Особенности оборота
недвижимого имущества в нашем государстве определяются тем фактом, что
он имеет не только экономическую, но и социальную основу. Необходимость
совершенствования правового регулирования данного объекта возникла с
момента введения его в гражданский оборот с период перехода нашего
государства на путь демократического развития. Актуальность
совершенствования правового регулирования определяется как
необходимостью защиты прав субъектов договора купли-продажи, так и учетом
недвижимого имущества и прав на него. Последнее осуществляется
посредством государственной регистрации, которая также является новым
институтом, в регулировании и организации которого в последние годы
произошли существенные изменения. Проблемы сделок с недвижимым
имуществом вообще и жилыми помещениями в частности тесно связаны с
проблемами регулирования других институтов гражданского права, в
частности, институтом недействительности сделок.
Социальный аспект необходимости совершенствования
законодательства об обороте жилых помещений проявляется в необходимости
защиты прав несовершеннолетних.
51
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1 Анализ формы и сторон договора купли-продажи жилого
помещения
В экономическом пространстве существует особая группа отношений,
целью которых является обеспечение возмездного перехода товара от
производителя к потребителю. Для того чтобы обеспечить динамичное
развитие и функционирование экономики, законодатель сформировал особую
правовую конструкцию - договор купли-продажи.
Нормы, регулирующие данные отношения, образуют правовой институт -
институт купли-продажи. Большая часть данных норм находятся в гл. 30
Гражданского Кодекса РФ. Помимо этого, нормы о купле-продаже содержатся
в специальных законах, а именно: в Законе «О защите прав потребителей»,
Лесном Кодексе РФ (гл. 7 «Договор купли-продажи лесных насаждений»),
Земельном Кодексе РФ (ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных
участков»), в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» (ст. 32 «Оформление сделок купли-продажи государственного или
муниципального имущества»), в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» (ст. 8 «Купля-продажа земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения»), в ФЗ «Об основах государственного
регулирования торговой деятельности в РФ» и некоторых других.
Для того чтобы решить вопрос о действии норм о купле-продаже по
горизонтали, первостепенное значение признается за теми нормами, которые
регулируют конкретный вид договора купли-продажи. Лишь при отсутствии
данных норм применяются общие положения о купле-продаже, содержащиеся в
главе 10 параграфа 1 Гражданского Кодекса РФ, а затем могут быть применены
общие нормы о сделках, обязательствах и договоре. Следует учитывать, что
верховенство специальных норм об отдельных видах договора купли-продажи
перед общими нормами, содержащимися в Гражданском Кодексе РФ, не
52
распространяется на положения, определяющие договор купли-продажи как
самостоятельный вид гражданско-правового договора.
При соотношении норм о купле-продаже по вертикали, в первую очередь,
следует применять нормы специальных законов. Данное правило применимо
при условии, что нормы специального закона не противоречат Гражданскому
Кодексу РФ. В исключительном случае такое противоречие допустимо, если
кодекс отказался от своего верховенства перед нормами специального закона,
или в самом специальном законе установлен приоритет его норм перед
нормами Гражданского Кодекса РФ.
В качестве примера, где имеет место приоритет нормы специального
закона над Гражданским Кодексом РФ, можно указать п. 3 ст. 75 Лесного
Кодекса РФ, который устанавливает, что к договору купли-продажи лесных
насаждений применяются положения о договорах купли-продажи,
предусмотренные Гражданским Кодексом РФ, если в нем не установлено иное,
п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ, который предусматривает, что
имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению
земельными участками, отношения по совершению сделок с ними
регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено
земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах,
об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Договор купли-продажи - это тип гражданско-правового договора, по
которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в
собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется уплатить
за него определенную денежную сумму (цену)
1
.
Договор купли-продажи является основанием для возникновения
общественного отношения между двумя лицами, направленного на передачу
вещи одного лица в собственность другого лица. Под действием
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Федеральный закон от 26 ноября
2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019)// Собрание законодательства РФ. - 2001. -№49.-Ст.
4552.
53
соответствующих норм данные общественные отношения приобретают форму
обязательства
1
.
Договор купли-продажи жилого помещения должен заключаться в
письменном виде посредством составления одного документа, который
подписывают стороны. Несоблюдение принятой формы в соответствии со
ст.550 ГК РФ влечет недействительность документа.
Стороны согласно договору купли-продажи жилого помещения -
покупатель и продавец, ими могут являться и юридические, и физические лица.
Продавцом, как правило, является владелец недвижимого имущества, однако
также им может являться лицо, которое уполномочено собственником в силу
договора или закона.
Целью договора купли-продажи является возникновение права
собственности на приобретаемый товар у покупателя и обеспечение передачи
данного имущества.
Договор купли-продажи обладает такими гражданско-правовыми
характеристиками как консенсуальность, возмездность и взаимность.
Договор купли-продажи является консенсуальным и считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его
существенным условиям.
Важной характеристикой договора купли-продажи является
возмездность. Продавец за исполнение своей обязанности по передаче
имущества покупателю должен получить встречное предоставление в виде
платы за данное имущество. Встречное предоставление является критерием
возмездности, что по общему правилу исключает применение теории
эквивалентности к договору купли-продажи
2
. Следует полагать, что цена
товара, согласованная сторонами может, как соответствовать рыночной цене
товара, так и быть заниженной или завышенной в сравнении с рыночной ценой.
1
Имекова М. П. Гражданско-правовое регулирование отчуждения земельных участков в
России : дис. ... канд. юрид. наук. /М. П. Имекова. Томск, 2014. С. 81.
2
Соломин С. К. Соломина Н. Г. Договоры, направленные на передачу имущества в
собственность : учеб, пособие. Томск, 2015. С. 7.
54
Так как условие о цене за товар является существенным для договора продажи
недвижимости, в данном случае теория эквивалентности не может проявляться
в механизме определения цены через цену, взимаемую за аналогичные товары в
сравнимых обстоятельствах (ГК РФ п. 3 ст. 242).
Договор купли-продажи характеризуется как двусторонне-обязывающий
договор. Содержание обязательства, возникающего из договора купли-
продажи, имеет взаимный характер для сторон договора. Сущность взаимного
характера договора выражается в порядке встречного исполнения
обязательства. Продавец обязан осуществить: фактическую передачу вещи
покупателю, передачу вещи в собственность покупателя. Покупатель, в свою
очередь, должен: фактически принять вещь от продавца, принять вещь в
собственность. Дополнительной обязанностью покупателя, характеризующей
любой возмездный договор, является обязанность оплатить товар,
осуществляемая путем передачи денег, в связи с чем, у покупателя возникает
корреспондирующее этой обязанности право требовать их передачи. Таким
образом, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного
договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет
произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное
исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или
отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения
убытков (ГК РФ ч. 2 ст. 328).
Таким образом, существует тесная связь между такими характеристиками
договора купли-продажи, как возмездность и взаимность.
К отношениям, возникающим из договора продажи недвижимости, в
зависимости от объекта продажи, применяются специальные нормы. Например,
нормы Жилищного Кодекса РФ применяются для определения круга лиц,
имеющих право пользования жилым помещением, Земельного Кодекса РФ, для
определения возможности включения конкретных видов земель, земельных
участков в гражданский оборот и т.д.