55
Договор купли-продажи сам по себе, как юридический факт, является
основанием приобретения права собственности, но обычно не способен
непосредственно вызвать его. Для этого необходимо совершение
дополнительных действий, которые зависят от предмета договора.
Недвижимость является одним из важнейших экономических благ,
поэтому существует необходимость обеспечения стабильности гражданского
оборота недвижимого имущества.
Законодатель устанавливает ужесточенные требования к форме сделок,
совершаемых с недвижимым имуществом, по сравнению с общими правилами
о форме сделок. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в
письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ГК РФ
ст. 550). Также, существуют серьезные последствия нарушения установленной
формы - недействительность сделки (ГК РФ ст. 550).
В Российской Федерации, по новым правилам о регистрации сделок с
недвижимостью, договоры, заключенные после 1 марта 2013 года,
освобождаются от государственной регистрации и, соответственно, от
государственной пошлины за их регистрацию. Таким образом, при заключении
договора продажи квартиры, не нужно будет регистрировать данный договор.
По новым правилам, государственная пошлина оплачивается лишь за
регистрацию перехода права собственности, возникшего на основании
договора.
Ранее, при совершении сделок с недвижимым имуществом на основании
договоров продажи жилого помещения, продажи предприятия, дарения, ренты,
в том числе с условием пожизненного содержания, требовалась обязательная
регистрация с уплатой государственной пошлины как самих договоров, так и
перехода права собственности на основании таких договоров.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной
регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет
отдельных видов недвижимого имущества (ГК РФ п. 2 ст. 131).
56
2.2 Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений
являются предмет договора, цена и перечень лиц, сохраняющих право
пользования жилым помещением.
1) Предмет.
В соответствии с ч.2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенное условие любого
гражданско-правового договора представляет собой его предмет. Предметом
договора в данном случае выступает жилое помещение. Именно предмет
договора представляет собой тот отличительный признак, который дал
возможность выделить данный вид договора купли-продажи
1
.
Как было сказано ранее, статья 15 ЖК РФ дает определение жилого
помещения, под ним понимается изолированное помещение, являющееся
недвижимым имуществом и пригодно для перманентного проживания граждан
(находится в соответствии с установленными санитарными и техническими
нормами и правилами, иными требованиями законодательства)
2
.
Статьей 558 ГК РФ жилыми помещениями называются жилой дом,
квартира, часть квартиры или жилого дома, а в ст. 16 ЖК РФ к жилым
помещениям также относят квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого
дома и комната.
Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, включающее
комнаты, и помещения вспомогательного типа, которые предназначены для
удовлетворения гражданами бытовых и прочих потребностей, которые связаны
с их проживанием в подобном здании.
Квартирой признают обособленное структурно помещение в
многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность непосредственного
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон Рос. Федерации от
30 нояб. 1994 г. № 51 – ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) //
Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) //
Собрание законодательства РФ. 2005. №1.
57
доступа к помещениям общего пользования в подобном доме и состоит из
одной или ряда комнат, а также помещений вспомогательного типа, которые
предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и прочих
потребностей, которые связаны с их проживанием в подобном обособленном
помещении.
Комнатой признают часть квартиры или жилого дома, предназначенную
для использования в виде места непосредственного проживания граждан в
квартире или жилом доме.
Собственник жилого помещения наделен правом в порядке, который
установлен в законодательстве, пользоваться, владеть и распоряжаться им, в
том числе заниматься продажей недвижимости, если при этом нет нарушения
действующих норм, жилищных, иных прав и свобод прочих граждан, а также
общественных интересов.
В случае отчуждения жилого дома с хозяйственными постройками
появляется вопрос: представляют ли они собой часть жилого дома или это
отдельно стоящие объекты недвижимости, чью продажу необходимо
осуществлять в соответствии с отдельным договором купли-продажи.
В соответствие ст. 134 ГК РФ, если разнородными вещами образуется
единое целое, подразумевающее пользование ими по общему назначению, они
рассматриваются в качестве одной вещи (сложной вещи). Действие сделки,
которая заключена касательно сложной вещи, распространяется на все
составные части, если договор не предусмотривает иное.
Нормы определения предмета договора купли-продажи жилого
помещения в отношении общих норм по продаже недвижимости подробно
разобраны в ст. 554 ГК РФ. Договором купли-продажи жилой недвижимости
должно быть четко определенно, какой именно жилое помещение (квартира,
часть квартиры; жилой дом, часть жилого дома; комната) подлежит передаче
покупателю в соответствии с договором, в том числе данные, которые
определяют местонахождение жилого помещения. В случае отсутствия этих
данных в договоре условие о жилом помещении, которое подлежит передаче,
58
считают не согласованным сторонами, а обозначенный договор не считают
заключенным. Сведения, которые определяют местонахождение
устанавливаются исходя из данных, которые указывают расположение жилого
помещения на определенном земельном участке, либо в составе иного
недвижимого имущества.
Устанавливая предмет договора купли-продажи жилого помещения,
также следует отдельно обратить внимание на самовольные постройки жилого
помещения, выступающие в качестве предмета этого договора.
Ст. 222 ГК РФ дает определение самовольной постройки, которую
представляет собой жилой дом, иное строение, сооружение или другое
недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном
для данных целей в порядке, установленном в законом и иных правовых актах,
либо создано без получения на это требуемых разрешений или со
значительными нарушениями строительных и градостроительных правил и
норм.
Лицо, которое осуществило самовольную постройку, не получает на нее
право собственности и не имеет права распоряжаться постройкой - дарить,
продавать, сдавать в аренду, совершать иные сделки.
Иначе говоря, самовольная постройка согласно императивному указанию
закона исключена из гражданского оборота и не подлежит государственной
регистрации, в том числе и в качестве объекта незавершенного строительства.
Следовательно, сделки с обозначенными объектами являются ничтожными (ст.
168, ст. 169 ГК РФ). Самовольная постройка должна быть снесена
осуществившим ее лицом или за его счет, помимо случаев, которые
предусмотрены в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в
суде, а в предусмотренных в законе случаях в другом установленном законом
порядке, за лицом, в собственности, наследуемом пожизненном владении,
постоянном или бессрочном пользовании которого пребывает земельный
участок, на котором произведена постройка. В данном случае лицо, за которым
59
признается право собственности на постройку, возмещает произведшему ее
лицу затраты на постройку в размере, который определяет суд. Права
собственности на самовольную постройку не могут быть признаны за
обозначенным лицом, если сохранение постройки нарушает охраняемые по
закону интересы и права иных лиц или создает угрозу здоровью и жизни
граждан.
Наибольшей дискуссионностью обладает вопрос, касающийся
возможности заключения договора купли-продажи не завершенного жилого
объекта. Может ли подобный объект рассматриваться в качестве объекта
недвижимости и, таким образом, может ли он являться предметом договора
купли-продажи, и требует ли регистрации переход прав собственности?
Арбитражная практика дает позитивный ответ на данные вопросы.
Данную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывалась такими
доводами: во-первых, этому объекту присущи свойства, наличествующие у
объектов недвижимости по причине прочной связи с землей и невозможности
перемещения без несоразмерного урона его назначению, во- вторых,
гражданским законодательством не устанавливаются какие-либо ограничения
касательно покупки и перехода прав на объекты, которые не завершены
строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ дают возможность
вовлечения в гражданский оборот не завершенных строительством объектов, но
в то же время они на первый взгляд находятся в противоречии со ст. 219 ГК,
которой возникновение прав собственности на вновь создаваемые объекты
недвижимости связывается с моментом государственной регистрации. Хотя ст.
219 ГК и сформулирована императивно, ее толкование в сочетании с п. 2 ст. 8
ГК дает возможность говорить о потенциальных исключениях из общей нормы,
что и сделано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»
1
. Согласно п. 2 ст. 25 данного ФЗ возможной
1
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства
РФ" 28.07.1997, N 30, ст. 3594
60
является регистрация прав на обозначенный объект недвижимого имущества
при необходимости совершения сделки с объектами незавершенного
строительства. Помимо этого, отсутствуют препятствия установления на
уровне закона требования о регистрации возводимых объектов на некоторых
стадиях строительства. Регистрация же самих объектов недвижимости обладает
учетным характером.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
1
дано
ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта
недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом
даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил
кадастрового номера.
В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие
в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано
либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является
подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение
предмета договора.
В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные
органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на
проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество
и сделки с ним. Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к
статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов
индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи. При
этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на
момент заключения договора. Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет,
что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества,
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54"О некоторых вопросах разрешения
споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем»// "Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011
61
установление которой может производиться за единицу площади или другим
способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения
будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).
В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по
предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества
может считаться основанием для того чтобы признать соглашение
незаключенным. Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров,
посредство которых становится возможным установить действительную волю
обеих сторон. Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и
другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев
делового оборота.
Установлено, что если доказательства достижения соглашения между
сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли -
продажи считается незаключенным.
2) Цена.
На рынке недвижимости оценка жилых помещений обычно производится
профессиональными оценщиками.
Оценка жилых помещений представляет собой процедуру, суть которой
состоит в расчете потенциальной рыночной цены, по которой данное жилое
помещение можно продать на открытом рынке.
Федеральным же законом «Об оценочной деятельности в РФ»
1
под
оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность
субъектов оценочной деятельности, которая направлена на установление
касательно объектов оценки кадастровой, рыночной или другой стоимости.
Оценочную стоимость определяет местоположение, окружающая
застройка, общее состояние жилого дома, этаж расположения, площадь
помещения, планировка и другие характеристики, которые оказывают
1
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» // "Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, N
31, ст. 3813,
62
значительное влияние на цену жилого помещения. Практика отношений между
клиентом и оценщиком выстраивается на основе договора. По результатам
экспертизы формируется отчет, содержащий всю информацию касательно
методов расчета и итоговой цены объекта оценки.
Оценку жилых помещений регулирует №135 -ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об
оценочной деятельности в РФ» (как уже было обозначено ранее), ч. 2 ГК РФ,
№102-ФЗ от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1
.
Такое условие договора купли-продажи жилых помещений, как цена
серьезно отличается от общих положений, касающихся договоров (ст. 555 ГК
РФ).
Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда
возмездный договор цену не предусматривает, и ее нельзя определить по
условиям договора, исполнение договора следует оплатить по цене, которую
при сравнимых обстоятельствах зачастую взимают за аналогичные товары,
работы или услуги, не применяют к договорам продажи жилых помещений, а
также в целом к договорам продажи недвижимости.
Важно, чтобы договор купли-продажи жилых помещений содержал в себе
письменно согласованное сторонами условие касаемо цены недвижимости.
Если условие о цене отсутствует, договор продажи недвижимости стоит
считать незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В согласованную сторонами цену жилого помещения, которое находится
на земельном участке, обычно входит цена передаваемой с данным видом
недвижимого имущества соответствующей части участка земли либо права на
нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Впрочем, это правило носит диспозитивный характер.
Также в законодательстве может устанавливаться ряд других правил насчет
соотношения цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым
помещением соответствующей части участка земли, а также прав на нее.
Стороны могут определять цену жилого помещения в договоре купли -
1
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" //"Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400
63
продажи данного вида недвижимости разными способами. В случае если цену
недвижимости устанавливают за единицу ее площади или прочих показателей
ее размера, общую цену такого недвижимого имущества, подлежащую уплате,
принято определять по фактическому размеру недвижимого имущества,
переданного покупателю (п. 3 ст. 555 ГК РФ)7.
Первоочередная обязанность покупателя по договору купли-продажи
жилого помещения, помимо обязанности принять купленное жилое помещение,
состоит в обязанности по его оплате. Именно стороны договора самостоятельно
определяют форму, порядок и способ. В соответствии с законом, речь может
идти об оплате купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также о
предварительной оплате.
Если жилое помещение продается в кредит, согласно норме п. 5 ст. 488
ГК РФ, такую недвижимость признают находящейся в залоге у продавца, что
позволит обеспечить исполнение покупателем обязательств по оплате товара.
Ипотека, которая возникает на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, в качестве
права (вещного обременения) на жилое помещение, должна быть
зарегистрирована на основании заявления собственника-покупателя жилого
помещения или продавца, в пользу которого в п. 5 ст. 488 ГК устанавливается
ипотека, при условии наступления обстоятельств, которые указаны в п. 5 ст.
488 ГК. В договоре должна указываться дата окончательного расчета между
продавцом и покупателем, а если есть необходимость - и сроки промежуточных
платежей.
Поскольку договор купли-продажи жилого помещения должен
оформляться письменно, ввиду чего его условия можно подтвердить лишь
через письменные доказательства, в случае спора стороны лишаются права
ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
После того, как цена в договоре продажи жилого помещения будет
установлена, а договор исполнен, стороны не имеют права изменять цену
продаваемого имущества. Данный вывод можно подтвердить случаями из
судебной практики.
64
К примеру, акционерным обществом был предъявлен иск к обществу с
ограниченной ответственностью, связанный с внесением в договор купли -
продажи недвижимости изменений об увеличении цены согласно данным
переоценки основных фондов, которая предусмотрена в постановлении
Правительства РФ.
Исковые требования были удовлетворены арбитражным судом, который
сослался на то, что со стороны покупателя допущена просрочка в оплате, а
последний платеж был произведен в период произведения переоценки
основных фондов. Однако суд не учел некоторые обстоятельства.
Пункт 3.1 договора содержит указание цены недвижимого имущества.
Продавец получил данную стоимость частями. Имущество передали
покупателю согласно акту приема-передачи после того, как он полностью его
оплатил.
Исходя из п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора
нужно оплатить по цене, установленной по соглашению сторон. Изменять цену
после заключения договора можно в случаях и на условиях, предусмотренных в
договоре, законодательстве или в установленном по закону порядке.
Как гласит ст. 408 ГК, прекращение обязательств сторон происходит в
связи с исполнением.
Так как обязательства сторон по договору были исполнены, суд не имел
правовых оснований для увеличения цены в соответствии с п.3.1 договора,
который прекратил свое действие.
Учитывая все изложенное выше, Президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ отменил судебные акты, а также отклонил исковые требования,
поданные акционерным обществом.
Итак, если обязательства по договору купли-продажи стороны исполнили
надлежащим образом, продавец не имеет права требовать, чтобы в этот договор
внеси изменения касательно увеличения цены проданного имущества.
3) Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым
помещением.