22
С отсутствием условия по выкупной цене в договоре постоянной ренты,
согласно которому имущество передается за плату под выплаты постоянной
ренты, выкупают по цене, которая соответствует годовой сумме подлежащей
выплате ренты.
С отсутствием условия по выкупной цене в договоре постоянной ренты,
согласно которому имущество бесплатно передается под рентную выплату, к
цене выкупа вместе с годовой суммой платежей по ренте включают цену
переданного имущества, которую определяют по правилам, предусмотренным
пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.
Риски случайной гибели либо случайного повреждения имущества,
которое передали бесплатно под выплаты постоянной ренты, несутся
плательщиком ренты.
При случайном повреждении либо случайной гибели имущества,
которое передали за плату под выплату постоянной ренты, у плательщика есть
возможность потребовать соответственно прекратить обязательство по выплате
ренты либо же изменить условия выплаты.
Субъектами правоотношения являются субъекты права, которые могут
быть носителями юридических прав и обязанностей. И.О. Краснова различает
два понятия субъектов правоотношений. В первом случае о субъекте говорится,
отмечает автор, как о возможном участнике правоотношений (специально-
юридический подход), во втором - как о реальном носителе субъективных прав
и обязанностей (социально-правовой подход)
24
. М.Н. Марченко замечает по
этому поводу, что в новейшей юридической литературе понятие «субъекта
права» часто используется как синоним терминов «субъекта» или «участника
правоотношений»
25
.
В действительности лишь субъект права (иными словами – субъект,
которое правом признано носителем объективных обязанностей и прав) может
выступить также субъектом правовых отношений. Сложность, специфика, а
24
Земельное право: Учебник / Под ред. Н.Г. Жаворонковой, И.О. Красновой. М., 2017. С. 47.
25
Марченко М.Н. Проблемы общей теории государства и права: Учебник: В 2 т. М., 2017. Т. 2. С. 591.
23
также противоречия участия лиц в них чаще всего имеют связь с
закрепленными правом субъектами.
Сложно согласиться без оговорок с утверждением М.Н. Марченко о том,
что не природа, не общество, а только государство в действительности
определяет, кто и при каких условиях может быть субъектом права
26
. Для
правового регулирования соотношение общества и государства в определении
субъектов права не так очевидно. Государство на определенный период
времени закрепляет в праве некоторый перечень субъектов отношений. Но
перечень этот не устанавливается исключительно по усмотрению законодателя.
С одной стороны, в нем учитывается и отражается фактический состав
участников правоотношений в данный исторический период.
В этом смысле, изменяя субъектный состав правоотношений и
законодательства, законодатель не диктует обществу свою волю, а следует
общественному развитию и направлениям государственной социально-
экономической политики, даже если это происходит не вполне планомерно и
осознанно со стороны властных органов. Таким образом, формирование
субъектного состава правоотношений как часть процесса государственно-
правового воздействия на общественные отношения зависит не только от
законодательных решений, но и от того, насколько в данном обществе при
правовом регулировании учитываются те или иные закономерности. Субъекты
правоотношений наделены определенными социальными ролями,
позволяющими реализовать субъективные права и обязанности.
Исходя из законодательной дефиниции договора ренты следует, что
субъектами договора ренты выступают:
получатель ренты - это лицо, которое другой стороне в собственность
передает имущество;
26
Там же. С. 592.
24
плательщик ренты - лицо, которое в обмен на переданное в
собственность имущества должен выплачивать периодически получателю
ренты деньги либо предоставлять деньги на его содержание.
Любые юридические лица (как некоммерческие, так и коммерческие) и
физические лица могут являться плательщиками обоих видов ренты.
Законом выдвигаются более жесткие ограничения по субъектному
составу по отношению к рентополучателям: только физические лица и НКО
(общественные и религиозные учреждения, различные культурные,
образовательные, благотворительные и прочие фонды и т.п.) могут выступать
как получатели постоянной ренты. Более того, в качестве получателей
постоянной ренты некоммерческие организации могут выступать только если
это закону не противоречит и соответствует целям их деятельности. Ввиду
того, что только собственники имущества, которое передавалось под рентные
выплаты, могут выступать как получатели постоянной ренты, в качестве
таковых не могут выступать субъекты, которым на праве оперативного
управления или же хозяйственного ведения принадлежит имущество.
Только граждане могут быть получателями пожизненной ренты (в т. ч. и
согласно договору пожизненного содержания с иждивением).
В отношении физических лиц, которые являются получателями ренты,
каких-либо ограничений нет.
Лишь собственник имущества, которое передали под рентные выплаты,
может выступать как получатель по договору постоянной ренты. Если вести
речь о договоре пожизненной ренты (и договоре пожизненного содержания с
иждивением), то как получатель по данному договору уже может выступать не
просто собственник имущества, которое отчуждают под рентные выплаты, но и
любой иной гражданин, который указан как собственник имущества. Также
допустимо установить пожизненную ренту в пользу нескольких граждан, доли
которых в праве на получение ренты являются равными, если договор их не
определяет. Договор может устанавливать и разные размеры долей нескольких
получателей пожизненной ренты в праве на ее получение.
25
Ренту в подавляющем большинстве случаев выплачивают
рентополучателю граждане. Однако договор пожизненной ренты может быть
вполне удобным между родственниками или иными близкими людьми, не
состоящими в родственных связях, при условии что между ними существуют
добрые доверительные отношения. Эти лица не должны быть связаны
алиментными обязательствами по содержанию друг друга. В противном случае,
как отмечают В.Н. Сидорова и А.К. Бейн
27
, «это может привести к
дополнительным судебным искам и признанию договоров ренты, особенного
договоров пожизненного содержания с иждивением, недействительными».
Как предмет договора ренты выступают действия сторон, связанные с
обменом имущества, которое принадлежит получателю ренты, на
предоставление ему рентных платежей, которые выплачиваются плательщиком
ренты.
Согласно статье 588 Гражданского Кодекса РФ, сторонам изучаемого
договора надлежит установить сумму платежей по ренте, сроки,
ответственность за нарушение порядка и сроков платежей и пр. Срок и размеры
выплаты должны быть установлены при возмездной передаче имущества.
Когда заключают такой договор, стороны должны в подробностях указать все
услуги, предоставление которых рентополучателю возлагается на
рентоплательщика. Пункт 1 статьи 602 Гражданского Кодекса РФ гласит, что в
договоре стороны могут установить также оплату услуг ритуального характера.
Если заключается договор, который предполагает передачу под выплату
ренты денег либо другого движимого имущества, то, как следует из п. 2 ст. 587
ГК РФ, существенным выступает условие, устанавливающее обязанность
плательщика ренты по предоставлению обеспечения исполнения его
обязательств или в пользу получателя ренты осуществить страхование риска
ответственности за неисполнение данных обязательств либо ненадлежащее
выполнение.
27
Сидорова В.Н., Бейн А.К. Наследственный договор: юридико-фактические проблемы // Нотариус. 2017. №
4. С. 28.
26
1.3. Договор пожизненного содержания с иждивением как подвид договора
пожизненной ренты
Договором ренты является договор, у которого есть имущественная
составляющая, прежде всего, так как обременение имущества – его ключевое
условие. Обычно недвижимое имущество обременяется рентой (участок земли,
здание и пр.).
Так как обременение имущества – основное содержание рентного
договора, при отчуждении имущества рентоплательщиком, которому уже
осуществлена передача имущества в собственность, к другому лицу в рамках
той или иной гражданско-правовой сделки приобретателем данного имущества
выступит непосредственно лицо, на которое возлагается обязанность по уплате
рентных платежей.
В этом случае продавец (плательщик ренты) недвижимости при ее
продаже обязан сообщить покупателю о том, что передаваемая им
недвижимость обременена правами третьих лиц, в данном случае получателем
ренты. Если же данная обязанность продавцом (плательщиком ренты) не
выполнена, то покупатель вправе потребовать о расторжении договора, в
соответствии с которым была передана недвижимость.
При передаче денег (иной движимости) под рентные выплаты действует
правило пункта 2 статьи 587 Гражданского Кодекса РФ, в рамках которого
существенным считается момент согласования условий об обязанности
рентоплательщика, связанной с тем, чтобы обеспечить реализацию
предусмотренных законом обязательств, или с тем, чтобы в пользу
рентополучателя застраховать возможное невыполнение (несоответствующее
выполнение) обязательств со стороны рентоплательщика. Микрюков В.А.
справедливо заметил, что «незаключенность договора ренты в целом будет
означать недостижение по такому условию соглашения»
28
.
28
Микрюков В.А. Обременения недвижимого имущества по договору ренты // Российский юридический
журнал. 2017. № 1. С. 113.
27
При заключении договора, в рамках которого будет осуществляться
уплата рентных платежей за недвижимость, стороны могут не согласовывать
момент, касающийся предоставления рентоплательщиком обеспечения.
Подобное законодательное решение суды толкуют так: при признании
недвижимого имущества объектов отношений по выплате ренты, то нарушение
обеспечения не признается основанием, чтобы по инициативе получателя
ренты договор был расторгнут принудительно
29
.
Действующие правила о договоре ренты принципиально допускают
отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученной под
выплату ренты, что вызвало потребность в законодательном закреплении
некоторых обременений прав плательщиков ренты с целью установления
повышенных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно
заинтересованных в надлежащем исполнении договора и стабильности.
Пожизненную ренту можно установить на период жизни гражданина,
который передает имущество под выплаты ренты, или на срок жизни иного
названного им гражданина (п. 1 статьи 596 ГК РФ).
Допустимо устанавливать пожизненную ренту в пользу ряда граждан,
чьи доли в праве на получение ренты являются равными, если другое не
предусматривает договор пожизненной ренты. При смерти какого-либо
получателя ренты его доля в праве получать ренту переходит к получателям
ренты, пережившим его, если договор пожизненной ренты не предусматривает
другое, а при смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате
ренты прекращаются.
Договор, которым устанавливается пожизненная рента в пользу
гражданина, умершего на момент заключения договора, является ничтожным.
Пожизненную ренту определяют в договоре как денежную сумму,
периодически выплачиваемую получателю ренты на протяжении его жизни.
29
Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19 июня 2012 г. № 33-4268/2012 // СПС
«КонсультантПлюс»: судебная практика.
28
Размеры пожизненной ренты, которые устанавливает договор
пожизненной ренты, предполагающий бесплатное отчуждение имущества, с
расчетом на месяц должны быть не менее установленного согласно закону
размера прожиточного минимума на душу граждан в соответствующем регионе
РФ по месту расположения имущества, выступающего как предмет договора
пожизненной ренты, а с отсутствием в соответствующем регионе РФ
указанного размера не менее установленного согласно закону размера
прожиточного минимума на душу населения в общем по РФ.
Размеры пожизненной ренты необходимо увеличить с учетом роста
соответствующего размера прожиточного минимума. Если другое не
предусматривается договором пожизненной ренты, пожизненную ренту
выплачивают по истечении каждого календарного месяца.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты
рентоплательщиком у рентополучателя есть право потребовать от
рентоплательщика выкуп ренты на условиях, которые предусматриваются
статьей 594 ГК РФ, либо же потребовать расторгнуть договор и возместить
убытки.
Различные непреднамеренные повреждения либо же даже гибель
переданного на осуществление выплат по пожизненной ренте имущества не
могут обеспечить оснований к тому, чтобы рентоплательщики были
освобождены от установленных договором условий выплаты платежей.
Согласно договору пожизненного содержания с иждивением получатель
ренты — гражданин осуществляет передачу принадлежащего ему жилого дома,
квартиры, земельного участка или иной недвижимости
в собственность плательщика ренты, обязующегося реализовывать
пожизненное содержание с иждивением гражданина и (либо) названного им
третьего лица (лиц) (пункт 1 статьи 601 ГК РФ).
В отношении договора пожизненного содержания с иждивением
применяют правила о пожизненной ренте, если другое не предусматривает ГК
РФ.
29
Обязанность рентоплательщика, связанная с предоставлением
содержания с иждивением, может состоять из обеспечения потребностей в
жилом помещении, одежде и питании, а если этого требует самочувствие
гражданина - и в уходе за ним. В договоре пожизненного содержания с
иждивением предусматриваться может также оплата ритуальных услуг
рентоплательщиком.
В таком договоре необходимо определение стоимости всего содержания
с иждивением. Вместе с тем стоимость общего месячного содержания согласно
договору пожизненного содержания с иждивением, который предусматривает
отчуждение имущества безвозмездно, не может быть меньше 2 установленных
согласно закону величин прожиточного минимума на душу граждан в
соответствующем регионе РФ по месту расположения имущества,
выступающего как предмет договора пожизненного содержания с иждивением,
а с отсутствием в соответствующем регионе РФ указанного размера не менее 2
установленных согласно закону размеров прожиточного минимума на душу
населения в общем по РФ. В процессе решения спора между сторонами о
размере содержания, которое предоставляют или нужно предоставлять
гражданину, суд должен исходить из принципов разумности и
добросовестности.
Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть
возможность заменить предоставление содержания с иждивением в натуре на
выплату на протяжении жизни гражданина периодического платежа в деньгах.
Плательщик ренты имеет право на отчуждение, сдачу в залог либо
другим способом обременять недвижимость, переданную ему в обеспечение
пожизненного содержания, лишь по предварительному согласию получателя
ренты.
Рентоплательщик должен осуществлять принятие необходимых мер с
целью того, чтобы во время предоставления пожизненного содержания с
иждивением применение названного имущества не влекло снижение стоимости
данного имущества.
30
Прекращение обязательств пожизненного содержания с иждивением
происходит в случае смерти рентополучателя. В случае существенных
нарушений рентоплательщиком собственных обязательств рентополучатель
имеет право потребовать вернуть недвижимость, переданную в обеспечение
пожизненного содержания, или выплатить ему цену выкупа на условиях,
определенных ст. 594 ГК РФ. Вместе с тем рентоплательщик не имеет права
требования компенсации затрат, которые он понес во время содержания
получателя ренты.
31
ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО
СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
2.1. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
Договор, где устанавливается обязанность по рентным выплатам при
жизни получателя ренты (рента пожизненная), носит название договора
пожизненной ренты. Пожизненной рентой может обеспечиваться содержание
физического лица как иждивенца. В данном случае заключают особую
разновидность договора пожизненной ренты - договора пожизненного
содержания с иждивением.
С рентополучателем осуществляется заключение рассматриваемого вида
договора. В собственность рентоплательщика переходит недвижимость
рентополучателя, чтобы такой договор мог быть заключен. В рамках данного
договора рентоплательщик должен пожизненно содержать установленное
данным договором лицо
30
.
Право пользоваться этой недвижимостью включают в группу
физических лиц по пользованию жилым помещением, ввиду договора
пожизненного содержания с иждивением. По сути собственной эти права
являются близкими к правам сервитутного типа - личным сервитутам, они
являлись известными еще римскому праву. Эти сервитуты (рабство вещи)
называли личными, предусматривали использование выгод в чужом имуществе
лицом, и юридическим, и физическим, (это пожизненное использование чужой
вещи)
31
. Согласно закону возможна передача в собственность по договору
пожизненного содержания с иждивением любого недвижимого имущества. Как
плательщик может выступить и юридическое лицо, и гражданин. В законе не
содержится требований, чтобы получатель ренты в обязательном порядке был
нетрудоспособным.
30
Толстова А.Е. Понятие и место договора пожизненного содержания с иждивением в системе гражданско-
правовых договоров // Сборник научных трудов Sworld. 2016. Т. 14. № 2. С. 25.
31
Емелькина И.А. Теоретические проблемы вещных прав на недвижимое имущество. Саранск: Изд-во
Мордовского университета, 2016. С. 24.