42
удостоверяющая следующие права залогодержателя:
- право на получение исполнения по денежному обязательству.
обеспеченному ипотекой. без представления других доказательств
существования этого обязательства;
- право залога на имущество. обремененное ипотекой.
Составление и выдача закладной не допускается. если предметом
залога являются предприятие как имущественный комплекс и леса. а также
права на них.
Отличительной особенностью закладных является право требования
по кредитным договорам денежных средства в рублях или иностранной
валюте. а также государственных ценных бумаг и недвижимого имущества -
так называемое ипотечное покрытие.
Предметом ипотеки может выступать следующее недвижимое
имущество (п.1 ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального Закона от 30.12.2004
г. № 216-ФЗ):
1. Земельные участки. кроме земельных участков. находящихся в
государственной или муниципальной собственности Г10. ст. 63 ФЗ № 2161.
площадь которых меньше минимального размера. земель целевого
назначения и разрешенного использования.
2. Предприятия, используемые в предпринимательской
деятельности (в т.ч. здания, сооружения и пр.).
3. Жилые дома, квартиры, и их изолированные части.
4. Садовые дома, дачи, строения потребительского назначения.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
6. Доля в праве общей долевой собственности на недвижимое
имущество.
7. Право аренды недвижимого имущества.
Не допускается ипотека квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, имущество, изъятое из оборота, самовольные
43
постройки, если родители несовершеннолетнего ребенка лишены
родительских прав и не получили согласие органа опеки и попечительства.
Закон «Об ипотеке» и Гражданский Кодекс РФ подробно регулируют
порядок сделок с участием несовершеннолетних, ограниченно-дееспособных
и недееспособных лиц (п. 5, 74 Закона «Об ипотеке», ст. 26-38 ГК РФ).
Объекты незавершенного строительства могут стать предметом
ипотеки, доля в собственности на земельный участок, отдельное помещение,
зарегистрированное в установленном порядке.
Залогодателем не могут быть учреждения и казенные предприятия. Г
осударственные же и унитарные предприятия могут выступать в такой роли
лишь с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Залогодержателем жилого дома или квартиры может выступать
только банк или иное учреждение, имеющее специальную лицензию.
Необходимым условием залога недвижимого имущества является
обязательная регистрация ипотеки в Едином государственном реестре, что
позволяет осуществлять государственный контроль за законностью
совершения сделок (ст. 131 ГК РФ).
Права залогодержателя считаются возникшими с момента внесения
записи об ипотеке в Единый государственный реестр налогоплательщиков.
С момента получения регистрационным органом всех необходимых
документов и в течение месяца осуществляется регистрация прав. В течение
этого же срока заявителю должен быть направлен отказ в государственной
регистрации, если не устранены причины, препятствующие ей.
Отказ в регистрации ипотеки может быть обжалован в судебном
порядке.
За государственную регистрацию договора, а также выдачу
документов и внесение записей в Единый государственный реестр
недвижимости взимается государственная пошлина, установленная
Налоговым Кодексом РФ.
В реалиях современного рынка кредитный договор выглядит,
44
безусловно, привлекательным и выгодным, поскольку заемщик при
оформлении ипотеки на жилую недвижимость, например, платит заемные
деньги на собственное жилье. И зачастую эта сумма сопоставима с суммой
возможной аренды жилого помещения у сторонних лиц. Заемщик имеет
возможность досрочно погасить кредит, что значительно снизит сумму
переплаты. А также может воспользоваться получением льготы по налогу на
доходы физических лиц.
Проведя анализ вышесказанного, можно сделать вывод, что, невзирая
на привлекательные моменты ипотеки, присутствует и некоторая
сложностью, поскольку процесс является комплексным, в нем учитываются
интересы множества сторон, а в соответствии с договором ипотечного
кредитования возникают не только права, но и обязанности, которые каждый
гражданин обязан знать и безукоризненно соблюдать.
Также следует отметить, что Российское законодательство
всесторонне и в большом объеме рассматривает залоговое право, создает
достаточно условий для нормального функционирования института ипотеки в
части его реализации и защиты прав участников процесса.
2.2. Правовой механизм обращения взыскания на заложенное имущество
Реализация кредитором залогового права при нарушении должником
условий обязательства влечет прекращение права собственности
залогодателя. В порядке исключения - когда объект залога реализовать не
удалось - сам залогодержатель может приобрести титул собственности на
соответствующую вещь. Однако при нормальном развитии гражданского
оборота, то есть когда за регулятивными отношениями не последовало
охранительных, залог лишь стимулирует должника к надлежащему
исполнению, гарантируя привилегированное положение залогового
кредитора.
Эти, казалось бы, простые постулаты, прямо следующие из закона, на
деле воспринимаются как данность лишь обычными участниками
45
гражданского оборота. Кредитные организации, располагая существенными
ресурсами, не только могут позволить себе сохранять залоговое право в
статичном состоянии, получив исполнительный лист о наложении взыскания
на предмет залога, но и, по нашему наблюдению, пользуются данной
возможностью очень часто, особенно когда речь идет о недвижимости,
рынок которой трудно назвать стабильным и предсказуемым.
Совершенно очевидно, что длительное нахождение залогодателя в
ситуации, когда право собственности на вещь за ним сохраняется, однако
режим имущества фактически делает ее неполноценной, не может считаться
нормальным. Между тем поведение банков-залогодержателей имеет
серьезную юридическую подоплеку.
Непрофильные активы. Частью 6 ст. 5 Федерального закона «О
банках и банковской деятельности»
23
установлено правило: «Кредитной
организации запрещается заниматься производственной, торговой и
страховой деятельностью». В связи с этим правосубъектность кредитных
организаций характеризуется исследователями как специальная
24
, или даже
исключительная
25
.
Стремление законодателя организационно обособить банковский
сектор для обеспечения его специализации оказалось увязанным с
определением деталей имущественного режима кредитных организаций.
Регулятором установлены правила, которые стимулируют банки либо
освобождаться от имущества, не используемого непосредственно в ходе
банковской деятельности (непрофильные активы), либо вовсе не становиться
обладателями такого имущества. Подчеркнем, что Банк России не поощряет
нахождения у кредитной организации и того имущества, которое получено от
залогодателя, когда его не удалось продать на торгах.
Понимание неоднозначности ситуации с непрофильными активами и
23
О банках и банковской деятельности: федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 // Собрание
законодательства РФ. 1996. № 6. Ст. 492.
24
Тимофеев С. В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности банков в Российской
Федерации: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2015. – 10, 22 с.
25
Курбатов А. Я. Правосубъектность кредитных организаций: теоретические основы формирования и
проблемы реализации: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2014. 6 – 7 с.
46
озабоченность проблемой самих кредитных организаций подстегивают
официальный орган к комментариям: «Необходимость установления
требований по формированию резервов на возможные потери по
непрофильным активам обусловлена тем, что кредитными организациями, в
том числе в результате осуществления деятельности по урегулированию
просроченной (проблемной) задолженности, на баланс был принят большой
объем активов, которые не используются ими в основной банковской
деятельности»
26
.
В условиях падения спроса на недвижимость произвести отчуждение
заложенного имущества с торгов часто не представляется возможным. Тогда
возникает прямо следующая из законодательства об ипотеке альтернатива -
принять после несостоявшихся повторных торгов имущество на баланс или
утратить право залога вовсе.
На практике спектр возможных вариантов поведения оказался шире
ввиду действия на названную сферу имущественных отношений также норм
законодательства об исполнительном производстве. Банку достаточно
отозвать исполнительный лист, подав заявление об этом судебному
приставу-исполнителю.
Заложником ситуации оказывается залогодатель, чье положение
особенно тяжело и неоднозначно в случае, когда он не является должником в
основном обязательстве. Оставаясь собственником имущества, залогодатель
фактически оказывается не заинтересованным в его сохранении и, уж тем
более, улучшении. При этом ему приходится нести бремя содержания
имущества, обеспечивать его сохранность, уплачивать налоги. Как следствие,
залогодатель нередко становится объектом манипуляций со стороны банка.
Конституция РФ и содержание права собственности. Частью 2 ст. 35
Конституции РФ установлено: «Каждый вправе иметь имущество в
собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично,
так и совместно с другими лицами». Очень важно, что в Основном законе
26
Письмо Банка России от 25 мая 2012 г. № 012-41-1/2289 // Вестник АРБ. 2012. № 11.
47
раскрыто содержание наиболее полного вещного права, то есть прямо
названы правомочия собственника. Совершенно очевидно, что залог
оказывает ограничивающее влияние на возможность осуществлять
правомочия пользования и распоряжения, поэтому обращение к
обозначенной проблеме Конституционного Суда было вполне прогнозируемо
и являлось, по сути, делом времени. И время это наступило в период, не
очень удобный для залогодателя, совпадающий с пиком экономического
кризиса.
Возможно, именно данное обстоятельство повлекло принятие, на наш
взгляд, достаточно мягкого для банков судебного акта - Постановления
Конституционного Суда РФ от 10 марта 2016 г. № 7-П «По делу о проверке
конституционности части 1 статьи 21, части 2 статьи 22 и части 4 статьи 46
Федерального закона «Об исполнительном производстве» в связи с жалобой
гражданина М. Л. Ростовцева» (далее - Постановление № 7-П). Впрочем,
можно найти весьма позитивные отклики, касающиеся подхода органа
конституционного нормоконтроля: «До недавнего времени взыскатель мог,
пользуясь пробелом в законе, неограниченное количество раз предъявлять
исполнительный лист к исполнению, затем в любой момент отзывать без
указания мотивов такого решения, и каждый раз срок на предъявление его к
исполнению начинал течь заново. Однако в настоящее время ситуация
кардинально изменилась за счет формирования Конституционным Судом РФ
правовой позиции в защиту интересов должника..»
27
.
Видя много позитивного в принятом постановлении, отметим, что к
настоящему времени проблема злоупотребления правом залога, в
особенности кредитными организациями, не решена комплексно, а
сделанный шаг, хочется верить, является первым на пути к обеспечению
баланса интересов залогодателя и залогодержателя.
Экономические причины отзыва исполнительного листа. Следует
27
Бычков А. И. Актуальные проблемы судебного разбирательства. М.: Инфотропик Медиа, 2016. Доступ из
СПС «КонсультантПлюс».
48
отметить экономические причины злоупотребления правом залога, какими их
видит орган конституционного нормоконтроля. В пункте 3.3 Постановления
№ 7-П дается следующее объяснение отзыва исполнительного листа: «.. .При
обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога,
взыскатели несут риски, связанные с изменением рыночной стоимости этого
имущества и возможностью его реализации, что может побуждать их в
надежде на улучшение ситуации на рынке к подаче, причем неоднократной,
заявления о возвращении исполнительного документа. Негативные
последствия затягивания течения срока предъявления исполнительного
документа к исполнению испытывают и должники».
Нельзя не согласиться с данным наблюдением Конституционного
Суда, точно уловившим стремление залогодержателя учитывать
конъюнктуру цен на заложенное имущество. Однако, как видится, объяснить
поведение залогодержателя исключительно данным мотивом - значит
существенно упростить ситуацию. Два других фактора - стремление
исключить попадание в имущественную массу банка непрофильного актива
и возможность манипулировать залогодателем (связанным бременем
содержания имущества) - оказались неназванными. Впрочем, выявление всех
мотивов формально правомерного поведения залогодержателей, наносящего
вред интересам залогодателей, не входит в задачи названного органа. Его
основной целью является определение конституционности законоположения,
а не всесторонний анализ причин и условий, приводящих к существенным
сбоям в социальных связях. По-видимому, было бы не совсем правильно
называть указанные мотивы поведения залогодержателя хотя бы потому, что
далеко не каждый банк ими руководствуется, а кроме того, не все
залогодержатели являются кредитными организациями.
Относительно нежелания банков владеть непрофильными активами
отметим, что решение проблемы вполне возможно на подзаконном уровне за
счет снижения уровня требований к структуре имущества кредитных
организаций. Однако правильность такого подхода под вопросом, поскольку
49
сохранение банками названных активов в расчете на изменение
конъюнктуры цен способно привести в последующем к обвалу рынка,
например, при принятии одномоментного вынужденного решения об их
реализации в критический с экономической точки зрения момент.
Что касается манипуляций в отношении залогодателя, данная
проблема, как видится, должна решаться на уровне применения судами
правила о запрете на злоупотребление правом.
Резолютивная часть Постановления № 7-П: как понимать сделанные
выводы.
Что же решил Конституционный Суд РФ, рассмотрев жалобу одного
из множества обиженных на банки залогодателей?
В Постановлении № 7-П, во-первых, констатировано противоречие
закона Конституции РФ; во-вторых, нормотворцу предложено внести
изменения в законодательство; в-третьих, на период до внесения изменений
предложен алгоритм действий судебных приставов и судов, выявивших
безосновательный отзыв исполнительного листа залогодержателем.
Первое. Конституционный Суд РФ постановил: «Признать не
соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 35
(часть 2), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) положения части 1 статьи 21, части 2
статьи 22 и части 4 статьи 46 Федерального закона «Об исполнительном
производстве» в той мере, в какой эти положения в их взаимосвязи
позволяют - при неоднократном прерывании срока предъявления
исполнительного документа к исполнению предъявлением исполнительного
документа к исполнению с последующим возвращением взыскателю на
основании его заявления - всякий раз исчислять течение этого срока заново с
момента возвращения исполнительного документа по данному основанию
взыскателю и продлевать его тем самым на неопределенно длительное
время».
Нельзя не заметить, что из данной сентенции следует необходимость
считать лишь неоднократный отзыв исполнительного листа
50
злоупотреблением правом. При этом указание на неоднократность подачи
заявления об отзыве исполнительного листа мы можем видеть в
мотивировочной части судебного акта несколько раз. Вместе с тем, ни в
резолютивной, ни в мотивировочной части Конституционный Суд не
использует термин «злоупотребление правом» для характеристики поведения
залогодержателя, отзывающего исполнительный лист, хотя и говорит о
сотрудничающих залогодателе и залогодержателе как о лицах, действующих
добросовестно.
В резолютивной части мы не найдем указания на то обстоятельство,
что отзыв исполнительного листа взыскателем, если он был обусловлен
действиями самого залогодателя, является поведением добросовестным. Тем
не менее, именно такой вывод можно сделать исходя из содержания
мотивировочной части: «Если же возвращение исполнительного документа
взыскателю после возбуждения исполнительного производства произведено
по заявлению самого взыскателя, тем более не обусловленному действиями
должника (курсив наш - В.Б.), то неоднократное использование им права на
подачу заявления о возвращении исполнительного документа может
приводить к неограниченному по продолжительности принудительному
исполнению содержащегося в исполнительном документе требования и, как
следствие, к чрезмерно длительному с точки зрения конституционно-
правовых предписаний пребыванию должника в состоянии
неопределенности относительно своего правового положения».
Если, например, отзыв исполнительного листа был обусловлен
предложением залогодателя, не являющегося должником в основном
обязательстве, представить вместо заложенной вещи деньги для погашения
всех или части требований к должнику, то подача взыскателем заявления о
возвращении исполнительного листа, на наш взгляд, должна рассматриваться
как поведение разумное и добросовестное, то есть не влияющее
отрицательно для взыскателя на течение сроков предъявления
исполнительного документа к взысканию.
51
В то же время, как видится, не любое противоправное или
недобросовестное поведение должника, залогодателя или третьих лиц,
связанное с залоговым обязательством, может рассматриваться в качестве
уважительного обстоятельства отзыва исполнительного листа. Например,
немотивированным представляется отзыв исполнительного документа об
обращении взыскания на ряд заложенных объектов недвижимости по мотиву
прекращения существования (сноса неизвестными лицами) одного из них,
поскольку установление виновников ликвидации одного строения не
обусловлено необходимостью отказа от продажи с торгов других.
По нашему мнению, в практике будет часто встречаться отзыв
исполнительных листов залогодержателем под различными надуманными
предлогами и по искусственно созданным основаниям.
Второе. Конституционный Суд РФ постановил: «Федеральному
законодателю надлежит - в силу требований Конституции Российской
Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда
Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении,- внести в
действующее правовое регулирование необходимые изменения,
направленные на урегулирование порядка прерывания срока предъявления
исполнительного документа к исполнению, если ранее предъявленный к
исполнению тот же самый исполнительный документ был возвращен
взыскателю по его заявлению».
По существу, задача, стоящая перед федеральным законодателем,
гораздо сложнее, нежели отраженная в п. 2 резолютивной части
Постановления. Нормотворцу предстоит не просто урегулировать течение
срока предъявления исполнительного документа к исполнению, но и
пересмотреть систему оснований возвращения исполнительного документа
взыскателю (не путать с прекращением исполнительного производства!).
Часть 1 ст. 46 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ
«Об исполнительном производстве» содержит семь оснований для
возвращения исполнительного документа взыскателю. В их числе названы: