24
Таким образом, «предприятие как имущественный комплекс» и «единый
недвижимый комплекс» являются разными правовыми понятиями. Первое
включает в себя предприятия, которые используются в предпринимательской
деятельности, а второе имеет в своем составе линейные объекты (например,
железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и т. д.) и является
составной частью предприятия при условии использования единого
недвижимого комплекса в предпринимательской деятельности.
С развитием науки гражданского права круг регулируемых отношений
постоянно расширяется и усложняется. Возникают новые объекты
гражданских правоотношений. Безусловно, не все из них используются в
предпринимательской деятельности. Существуют такие имущественные
комплексы, которые созданы или создаются для иных целей, нежели
предпринимательская деятельность (непредпринимательские имущественные
комплексы).
По мнению В. А. Белова, «действующее российское законодательство
рассматривает предприятия как имущественные комплексы, которые
предназначены для использования в предпринимательской деятельности и
являющиеся, в свою очередь, объектами гражданского права». Постановку и
актуальность данного вопроса он объясняет тем, что «существует много
предприятий некоммерческой направленности, однако правовых норм,
которые бы четко регулировали их правовой режим, нет»
18
.
Подобной точки зрения придерживается Е. С. Смагина в своей работе
«Купля-продажа предприятий». По ее мнению, «с точки зрения русского языка
при толковании п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса
РФ, а именно — имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности, не дает оснований
18
Белов В. А. Указ. соч. С. 158-159.
25
считать предприятием как имущественным комплексом не работающие и
вновь создаваемые предприятия»
19
.
В связи с тем, что действующим отечественным законодательством
правовое положение имущественных комплексов, которые созданы или
создаются для иных целей, нежели предпринимательская деятельность, не
определено, это влечет за собой теоретические и практические сложности
относительно применимых к ним правовых норм.
Стоит отметить тот факт, что имеющиеся правовые понятия, такие как:
главная вещь и принадлежность, сложная вещь, единый недвижимый
комплекс и предприятие, не способны дать необходимое правовое
регулирование тем экономическим отношениям, которые в настоящее время
активно развиваются.
Очевидно, что действующему гражданскому законодательству не
хватает специального правового инструмента, способного объединить в себе
имущественные комплексы, не используемые в предпринимательской
деятельности или не созданные для данной цели, которые нуждаются в особом
правовом статусе и регулировании, что в конечном счете и предопределило
разработку новой правовой дефиниции.
До настоящего времени отечественной юриспруденцией в короткий
срок был накоплен большой опыт, который является базовым для дальнейшего
развития юридической мысли и появления новых правовых понятий, так
необходимых в настоящее время.
Принимая во внимание изложенные правовые аргументы, учитывая
изменения в сфере правового регулирования имущественных отношений,
обусловленные экономической реформой, а также сложившуюся ситуацию
правовой неопределенности по исследуемому вопросу, представляет
теоретический и практический интерес включить в действующий ГК РФ новое
правовое понятие — «комплекс имущества».
19
URL: http://esmagina.narod.ru
26
«Комплекс имущества» — это принадлежащая физическим и (или)
юридическим лицам не используемая в предпринимательской деятельности
или не созданная для этой цели совокупность объектов движимого и (или)
недвижимого имущества
Юридическая и экономическая ценность нового правового понятия
«комплекс имущества» состоит в том, что с его помощью имущественные
комплексы, которые не используются в предпринимательской деятельности
или не созданы для данной цели, вводятся в гражданский оборот.
Перечислим некоторые группы имущественных комплексов, которые не
используются в предпринимательской деятельности или не созданы для
данной цели (непредпринимательские имущественные комплексы):
1. Объекты незавершенного строительства.
2. Социально-культурные (медицинские, образовательные,
санаторно-курортные учреждения, объекты культурного наследия (памятники
истории и культуры), научно-исследовательские, стратегические и
градообразующие имущественные комплексы.
3. Предприятия-банкроты.
Предложенная классификация групп нацелена на построение единой
системы оптимального регулирования отношений вышеуказанных объектов.
Следует подчеркнуть, что количество групп данного перечня имущественных
комплексов окончательным не является. Дать их исчерпывающий перечень не
представляется возможным, тем более на законодательном уровне. Данный
факт объясняется тем, что развивается и модернизируется отечественная
экономика, расширяются и изменяются отношения внутри общества и, как
следствие, появляются новые подобные объекты гражданского права.
В настоящее время наблюдается тенденция расширения перечня
имущественных комплексов, которые не используются в
предпринимательской деятельности или не созданы для данной цели, что
свидетельствует о поступательном развитии отечественной цивилистики,
которая нуждается в новой правовой дефиниции.
27
Рассмотрим на примерах судебно-арбитражной практики
имущественные комплексы, которые не используются в предпринимательской
деятельности или не созданы для данной цели (непредпринимательские
имущественные комплексы).
Пример второй. Как следует из материалов дела, собрание кредиторов
предприятия приняло решение о реализации недвижимого имущества, в том
числе и завода ЖБИ. Между тем вывод суда апелляционной инстанции о
продаже предприятия (завода ЖБИ) не основан на законе. В соответствии со
ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности. Продано имущество ликвидируемого юридического лица, не
являющегося предприятием «на ходу» и не используемого для осуществления
предпринимательской деятельности, которое в силу названной статьи не
является предприятием (имущественным комплексом)
20
.
Пример третий. Автономная некоммерческая организация Хоккейный
клуб «Салават Юлаев» является некоммерческой организацией, тогда как,
согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, предприятием как объектом прав признается
имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности, чем, очевидно, не является Хоккейный
клуб «Салават Юлаев»
21
.
Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные комплексы,
которые в предпринимательской деятельности не используются или
используются для иных целей, нежели предпринимательская, считаться
предприятиями в соответствии со ст. 132 ГК РФ не могут. Это объясняется
тем, что у них отсутствует основной признак предприятия — использование в
предпринимательской деятельности.
20
Постановление кассационной инстанции федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 5 августа 2003 г. Дело № Ф08—2845/2003 // СПС
«Консультант Плюс».
21
Постановление десятого арбитражного суда от 3 июня 2014 г. Дело № А41 —
53786/13 // СПС «Консультант Плюс».
28
В результате проведенного анализа научной литературы и материалов
судебной практики можно сделать следующие выводы:
1. Проведено сравнительно-правовое исследование понятий
«предприятие как имущественный комплекс» и «единый недвижимый
комплекс».
2. Выявлены теоретические и практические недостатки понятия
«предприятие как имущественный комплекс».
3. Показана необходимость наличия в действующем гражданском
законодательстве РФ нового правового понятия «комплекс имущества».
Стоит отметить несколько особенностей данного вида объектов
недвижимости. В первую очередь, к единым недвижимым комплексам
применяются правила о неделимых вещах. Это означает, что после принятия
решения об объединении нескольких объектов в единый недвижимый
комплекс впоследствии он не может быть разделен или преобразован на
самостоятельные объекты. Данное обстоятельство подтверждается
определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61, согласно
которому составная часть единого недвижимого комплекса не является
самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную
юридическую судьбу. Это может вызвать трудности при его дальнейшем
вовлечении в хозяйственный оборот. В частности, принятие решения о
модернизации какой-либо из составных частей такого единого недвижимого
комплекса (путем реконструкции, либо сноса и возведения нового, либо
создания дополнительных объектов в условиях наращивания мощностей или
расширения производства, завершения строительством объекта
незавершенного строительства) в соответствии с действующим
законодательством предполагает вовлечение в оборот всего единого
недвижимого комплекса с последующим обязательным изменением
характеристик в Едином государственном реестре недвижимости и
невозможностью распоряжения отельными его частями.
29
Определением Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16–61
установлено, что составная часть единого недвижимого комплекса не может
быть признана самовольной постройкой. Таким образом, в случае незаконного
возведения объекта, требующегося для производственных нужд, собственник
не имеет права на его последующее узаконивание в рамках ст. 222
Гражданского кодекса РФ. Следовательно, собственник единого недвижимого
комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании своего
имущества, что вызывает вопрос эффективности применения и практической
востребованности внесенных в Гражданский кодекс РФ изменений в части
включения единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта
недвижимости. Законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих
лиц на объединение объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс,
следовательно, в каждом случае вопрос необходимости получения такого
согласия должен решаться индивидуально с учетом правового статуса объекта
недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса
(например, если такой объект является предметом ипотеки, аренды, или на
него наложен арест, иное ограничение в использовании). С учетом
применения к единому недвижимому комплексу положений о неделимых
вещах, в подобных случаях должна быть осуществлена замена предмета
обременения в соответствующем договоре.
Представляет интерес и перечень объектов недвижимости, которые
могут входить в состав единого недвижимого комплекса с учетом того, что
такой перечень определяется собственником самостоятельно ввиду
отсутствия установленных законодательно критериев, при соблюдении
единственного обязательного условия — неразрывная физическая или
технологическая связь всех объектов в составе единого недвижимого
комплекса. Следовательно, в этот перечень могут быть включены и
автомобильные дороги. Однако, вопрос о необходимости и возможности
регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости остается
30
открытым. Согласно Градостроительному кодексу РФ автомобильные дороги
относятся к линейным объектам.
Однако, ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от
13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
линейные объекты к недвижимым вещам напрямую не относят. Существуют
различные подходы к классификации автомобильных дорог как объектов
гражданских прав:
1) автомобильные дороги как общего, так и необщего пользования — это
объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть
зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (при
условии соблюдения требований, установленных для создания объектов
недвижимости);
2) автомобильная дорога является улучшением свойств земельного
участка, необходимых для его использования в целях движения транспортных
средств, перемещения людей и грузов;
3) регистрация прав на автомобильную дорогу невозможна, если она
является частью единого объекта недвижимости. Первые два похода имеют
подтверждающую судебную практику и их применимость определяется в
каждом конкретном случае индивидуально.
Последний подход представляется актуальным в контексте данной
статьи: автомобильные дороги в составе единого недвижимого комплекса
является его неотъемлемым элементом в силу применения к единому
недвижимому комплексу правил о неделимых вещах. Однако при регистрации
прав собственности на подобные объекты необходимо учитывать особенности
правого режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими
характеристиками и особенностями кадастрового учета.
Таким образом, представляется целесообразным конкретизировать
перечень объектов недвижимого имущества, который может быть включен в
состав единого недвижимого комплекса, установив для них соответствующие
критерии и особенные условия их изменения. В 2017 году Министерство
31
экономического развития РФ разработало законопроект о порядке
формирования единого недвижимого комплекса (поправки должны были
вступить в силу с 2019 года, однако до настоящего времени проходят
процедуру согласования). В частности, подготовленный законопроект
допускает возможность разделения единого недвижимого комплекса как
полностью, так и частично, но раздел участка, входящего в комплекс,
допускается только при исключении его из состава единого недвижимого
комплекса (при соблюдении принципа единства судьбы земли и
расположенной на ней недвижимости) или при прекращении его
существования. Министерство экономического развития РФ предлагает также
уточнить статус линейных объектов (дорог, кабелей связи, трубопроводов и т.
д.), отведя им роль неотделимых улучшений земельного участка (не объекты
недвижимости), что повлечет за собой исключение данных объектов из
единого недвижимого комплекса — для их размещения и обслуживания будет
устанавливаться сервитут. Подводя итог, стоит отметить, что несмотря на
требующиеся и планируемые изменения в федеральном законодательстве в
целях конкретизации правовых аспектов создания, изменения и распоряжения
единым недвижимым комплексом, его правовая структура может
представлять особый интерес для собственников сложных комплексных
инфраструктурных объектов. В частности, целесообразно распространить
правоприменительную практику признания единым недвижимым комплексом
важных стратегических объектов на территории Российской Федерации, т. к.
существующие ограничения в его использовании не позволяют
перепрофилировать либо реализовать пообъектно включенное в единый
недвижимый комплекс имущество
22
.
22
Гавра А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта
недвижимости и государственная регистрация прав на него // Молодой ученый. — 2019. —
№14. — С. 162-164. — URL https://moluch.ru/archive/252/57728/ (дата обращения:
23.03.2020).
32
«Имущественный комплекс» уже сейчас присутствует в выписке из
ЕГРН. Однако если ранее имущественный комплекс подразумевал собой
только стены, то теперь и все совокупные части. Например, для предприятия
необходимо оснащение станками, трубопроводами, бункерами, которые
входят в один имущественный комплекс. Все физические характеристики для
1 комплекса должны быть описательной частью в базе Росреестра.
Предполагается, что будет разработан механизм определения «совокупности
вещей», которые позволяют определить, что входит в состав одного
имущественного комплекса.
ЕНК – единая недвижимость должна иметь одного хозяина и для ЗУ и
для недвижимости.
Следующее изменение коснётся понятия «единый недвижимый
комплекс», в части ст. 133.1 ГК РФ. Ранее в это понятие вкладывали только
земельный участок и здание. Теперь хотят добавить объекты незавершенного
строительства, сооружения с явными признаками недвижимости. При чем все
эти требования по имущественным характеристикам должно принадлежать
одному правовладельцу. То есть, нельзя «единый недвижимый комплекс»
(ЕНК) разделять на несколько юридических лиц. К сожалению, сейчас такой
механизм используют для ухода от общего порядка налогообложения (разные
ЮЛ, но один недвижимый комплекс). Как на практике будет реализован этот
порядок не очень ясно, это по сути передел собственности. Хотя, возможно
будет введен принцип долевого правовладения, как это используется для
некоторых категорий недвижимости.Статус перехода управления к одному
правовладельцу «единого недвижимого комплекса» может создать некоторые
правовые коллизии. Так, например, если правовладелец выделяет отдельную
долю в «едином комплексе», другому собственнику, теряется ли общий статус
объекта как «единый недвижимый комплекс». Дополнительное новшество для
ЕНК. Таковым не будет считаться объект, если сам комплекс и ЗУ не
принадлежат одному собственнику, даже если таковым является сервитут. По
сути необходимо определиться с единым собственником как для ЗУ, так и для
33
ЕНК. Под вопросом остается ситуация, куда включать линейные объекты,
которые имеют отношение к ЕНК. Предполагается, что линейные субъекты не
станут учитываться в недвижимом комплексе, так как он не принадлежать
единому собственнику (чаще всего в этом случае выступают сторонние
организации, например, есть участок, есть ЛЭП, но собственник
электроснабжающая компания, хотя линейные сети расположены на участке
другого собственника).
Улучшение характеристик недвижимости скажется на изменении
статуса объекта права
В ст. 134.1 планируется ввести понятие «улучшение характеристик
недвижимости». Механизм довольно сложный, но ясно одно, что, вводя
принцип улучшения, придется видоизменять правовые характеристики
статуса для всех объектов движимого или недвижимого имущества. Схема
новая, и ранее такого на территории РФ не было. Некоторые сравнивают
принцип «улучшения» с действующей реконструкцией или реставрацией,
однако на самом деле этот принцип будет радикально отличаться от этих
традиционных схем обновлений. Предполагается, что «улучшение» будет
связано напрямую с неотделимостью объекта недвижимости. В некоторых
моментах изменения законодательства неясным остается понятие «здание»,
которое оставили лишь в двух пунктах п. 6 ч. 2 ст. 2 ФЗ-384, а также в новой
норме ст. 287.1 ГК РФ, где указано, что здание должно состоять не менее чем
из двух помещений. Тогда машиноместо и гараж будут отнесены к
«строению». В общем, остается неясным что следует считать по новым
законам «зданием» и «строением».
1.2. Классификация имущественных комплексов
Целью классификации ИК является выделение системы классов, групп,
признаков объекта исследования и формирование однородных групп,
элементы которых имеют сходные устойчивые характеристики и механизмы