74
по соглашению между учредителем доверительного управления и
доверительным управляющим.
Включение в состав предприятия как имущественного комплекса
объекта, переданного в аренду допустимо при наличии указания в договоре на
существующие арендные отношения.
При включении в состав предприятия как имущественного комплекса
объектов недвижимости, обремененных ипотекой в соответствии с п. 1 ст. 37
Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге)
недвижимости» требуется разрешение залогодержателя (если иное не
предусмотрено договором об ипотеке данного объекта. Договор отчуждения
предприятия как имущественного комплекса должен содержать сведения об
обременении отдельных объектов, входящих в состав предприятия ипотекой.
Передача в залог предприятия как имущественного комплекса с
включенными в его состав объектами недвижимости, заложенными ранее,
влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена
предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора
об ипотеке (ст. 43 Закона об ипотеке).
3.2. Транспортный имущественный комплекс
Транспорт, как и любая отрасль, имеет существенный и разнообразный
имущественный комплекс, который представлен группами имущества,
различающимися по основным признакам – стоимости и времени
использования, а также по ряду дополнительных признаков (структура
имущественного комплекса транспорта представлена на рис. 3.7).
Имущество транспорта делится на две группы – основные
производственные фонды и оборотные фонды, признаком различения которых
признана экономическая сущность использования всего, что входит в эти
группы. Экономическое отражение стоимости основных производственных и
75
оборотных фондов в деньгах трансформирует понятие "фонды" – имущество
в материальном представлении – в понятие "средства", т.е. стоимость
имущества в деньгах и свободные деньги отрасли. Отсюда возникает различие.
Используя термин "основные производственные фонды", имеют в виду
имущество в материальном воплощении. Если употребляют термин "основные
средства", то приводят оценку основных производственных фондов в деньгах.
Стоимость, состав, источники финансирования основных и оборотных
фондов отражаются в макроэкономических планах, целевых программах,
межотраслевом балансе (если он выстраивается), в бухгалтерских балансах
предприятий отрасли, где они показываются как оборотные и внеоборотные
активы предприятия.
Рисунок 3 - Структура имущественного комплекса транспортной отрасли
Основные производственные фонды включают: землю, здания,
сооружения, транспортные средства, машины, механизмы, оборудование,
76
инструменты и инвентарь, прочее имущество, патенты, лицензии, торговые
знаки, базы данных и т.д.
Основными производственными фондами (ОПФ) называют средства
труда, многократно и длительно используемые в хозяйственном обороте,
сохраняющие вещественную форму, переносящие свою стоимость на
стоимость транспортных услуг по частям по мере износа.
ОПФ имеют сложную развернутую классификацию, так как
определение вида имущества, его стоимости, износа и отнесение его к
определенной группе фондов проводится по нескольким признакам
одновременно (табл. 3.2).
Таблица 5 - Упрощенная классификация основных производственных
фондов транспорта
Признак
Группы ОПФ
Пример вида ОПФ
Овеществленность
Материальные
Земля, административные и
производственные здания,
сооружения, силовые и передаточные
устройства, транспортные средства,
инвентарь, инструмент, многолетние
насаждения, библиотека
Нематериальные
Программное обеспечение, базы
данных, ноу-хау, товарные знаки,
патенты, лицензии
Назначение
Производственные
Производственные здания, цеха,
автомобили, локомотивы, самолеты,
ангары, склады, терминалы, пути
Непроизводственные
Столовая, душевая, комната отдыха,
библиотека, детский сад, санатории
Принадлежность
Собственные
Собственное имущество
Арендованные
Имущество, взятое в аренду,
купленное в лизинг, купленное в
кредит и находящееся в залоге у банка
Стоимость
(интенсивность
использования в
производственном
процессе)
Активная часть ОПФ
Имущество, которое активно
участвует в производстве услуг:
транспортные средства, краны,
погрузчики, компьютеры, системы
слежения
Пассивная часть
ОПФ
Имущество, используемое в
производственном обороте пассивно:
здания, сооружения, инвентарь,
библиотека
77
Соотношение различных групп основных средств, оцениваемых в
стоимостной форме по их доле в общей стоимости, называется структурой.
Структурный анализ БПА необходим для оценки состояния отрасли, роли
различных видов транспорта и их оборудования по возрасту и износу, поэтому
при проведении данного анализа существуют варианты структур: видовой-по
видам или группам активов в физическом виде; а также технологический
дивизион для консолидации отраслей, предприятий, их подразделений или для
использования на этапах производственного процесса.; стандартный размер –
по размерам, мощности и другим характеристикам (по маркам,
производителям, стране производства и т.д.); возраст-распределение ОПФ по
возрасту (возраст может определяться годом производства или годом
эксплуатации). Структурный анализ позволяет подготовить управленческие
решения, принять их к реализации с запланированной эффективностью
использования ОПФ.
Однако в управлении отраслью важно не только проанализировать
структуру изменений в имущественном комплексе, но и понять, как именно,
каким образом может быть произведена экономическая оценка имущества.
В силу своей специфики активы железнодорожного транспорта состоят
из недвижимого и движимого имущества. Разделение вещей на движимые и
недвижимые имеет важное юридическое значение (статья 130 ГК РФ).
По общему правилу, закон относится к недвижимым вещам, которые
прочно связаны с Землей не только физически, но и юридически, поскольку
их использование по прямому назначению невозможно при отсутствии каких-
либо прав на соответствующий земельный участок.
К ним относятся здания, сооружения, многолетние насаждения и леса,
изолированные водные объекты и так далее.
Правовым актом признания и подтверждения государством прав на
недвижимое имущество является специальная государственная регистрация
прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре, которая
осуществляется органами юстиции.
78
Не распространяются на недвижимое имущество и, в соответствии с
пунктом 2 статьи 130 ГК РФ, не требуют государственной регистрации вещи,
не относящиеся к земельным участкам, хотя они и имеют значительную
стоимость.
Особый вид недвижимого имущества - это комплекс взаимосвязанных
недвижимых и движимых вещей, которые используются по общему
назначению в целом, т. е. в обычном имущественном обороте они являются
объектами права. К ним относятся и предприятия.
Предприятие как объект гражданского оборота - это не просто вещь или
совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий наряду
с недвижимым имуществом (земельные участки, здания, сооружения) и
движимым имуществом (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция)
обязательные права требования, пользования и обязательства.
Однако следует иметь в виду, что термин "предприятие" в российском
законодательстве используется также для обозначения отдельных видов
юридических лиц - субъектов гражданского права.
Таким образом, в нормальном имущественном обороте предприятия
являются объектами права, а субъектом соответствующих прав и обязанностей
является юридическое лицо, т. е. собственник, но не имущество. Поэтому
закон относится к предприятию как к объекту, прежде всего, собственности
предприятия.
В соответствии со статьей 2 Закона Об особенностях управления и
распоряжения активами железнодорожного транспорта ОАО "Российские
железные дороги", созданное в ходе приватизации активов федерального
железнодорожного транспорта, определяется как единый хозяйствующий
субъект.
Таким образом, ОАО "РЖД" можно рассматривать как единый
комплексный объект имущества железнодорожного транспорта со всеми
составляющими его недвижимыми и движимыми объектами.
79
Основу недвижимости железнодорожного транспорта составляют
федеральные земли. В соответствии со статьей 9 Закона О железнодорожном
транспорте земельные участки железнодорожного транспорта должны
использоваться в соответствии с Земельным, Градостроительным,
экологическим, санитарным, пожарным и иным законодательством
Российской Федерации. Размер земельных участков, в том числе отводов,
определяется проектно-сметной документацией, утвержденной в порядке,
установленном земельным законодательством Российской Федерации.
Порядок создания и использования выделенных полос определяется
Правительством Российской Федерации.
К ним относятся земельные участки, выделенные под железнодорожные
пути и станции (в том числе правоустанавливающие), а также под защитные и
укрепительные насаждения, земляные работы, искусственные сооружения,
сооружения, здания, сооружения и другие объекты, необходимые для
эксплуатации железных дорог. Кроме того, к недвижимому имуществу
относятся предприятия, входящие в состав железнодорожного
производственно-технологического комплекса транспорта: предприятия,
осуществляющие ремонт и модернизацию подвижного состава и контейнеров,
производство и поставку запасных частей, оборудования и материалов,
железнодорожные вокзалы с грузовыми объектами, энергетика, СКБ и связь и
так далее.
Недвижимое имущество железнодорожного транспорта включает также
входящие в его состав заводы, предприятия и социальные учреждения,
учебные заведения и научно-исследовательские организации.
3.3. Многоквартирный дом как имущественный комплекс
В современных реалиях в научном дискурсе представлены три
основные точки зрения, касающиеся понимания многоквартирного дома,
80
рассматриваемого в качестве объекта гражданских прав.
Первая точка зрения сводится к тому, что многоквартирный дом
соответствует признакам недвижимости, которые зафиксированы в ст. 130 ГК
РФ
43
, т. е. можно сказать, что он является прочно связанным с землей. Если
говорить о квартирах в многоквартирных дома, которые названы объектом
недвижимости согласно ч.2 ст.15 ЖК РФ
44
, то их нельзя характеризовать такой
связью. Следует отметить, что представители этого подхода, в частности, А.
Е. Тарасова, не берут в расчет опосредованную связь с землей через само
здание
45
. Именно поэтому, следуя точке зрения А.Е. Тарасовой, можно
заключить, что только многоквартирный дом должен являться и единым
объектом недвижимости, и, объектом гражданских прав.
Вторая точка зрения заключается в том, что многоквартирный дом
представляется не в виде самостоятельного объекта права, а в виде
совокупности нескольких помещений (так называемых обслуживаемых
вещей), которые находятся в раздельной собственности нескольких лиц, а
также совокупности общего имущества (так называемой обслуживающей
вещи), которое находится в общей долевой собственности этих лиц. Данной
точки зрения придерживается, в частности, Е. А. Черфанова, которая
подчеркивает, что многоквартирный дом, рассматриваемый в качестве
единого объекта, может выступать только объектом капитального
строительства или в виде объекта технического учета
46
.
Напротив, не взирая на законодательное закрепление, этот подход
43
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ в ред.
03.08.2018 г., с изм. и доп., вступ. в силу 01.01.2019 г. [Электронный ресурс] : Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения
14.04.2019г.).
44
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ в ред. 22.01.2019 г.
[Электронный ресурс] : Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения 14.04.2019г.).
45
См.: Тарасова А. Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в
многоквартирном доме // Жилищное право. - 2000. - № 11. -С. 5-6.
46
См.: Черфанова Е. А. Правовое регулирование отношений собственности в
многоквартирном доме // Закон. - 2015. - № 6. - С. 3-14.
81
активно критикуют в научном дискурсе. В частности, К. И. Скловский,
отмечает, что помещение, являющееся «юридической фикцией», в случае
использования рассматриваемой точки зрения, выдавливает из гражданского
оборота здание, которое нельзя считать «фиктивным» объектом. Следуя точке
зрения К. И. Скловского, можно сделать вывод о том, что он считает
приемлемым распространение на многоквартирный дом и земельный участок
под ним, режима общей долевой собственности
47
. С нашей точки зрения
подобный подход будет наталкиваться на препятствия психологического и
социального свойства, в частности, имеется в виду сложность убеждения
некоторых категорий собственников в том, что доля в праве общей долевой
собственности будет помогать защите их жилищных прав даже больше, чем
право собственности на самостоятельный объект недвижимости в виде
отдельного жилого помещения.
Близкая позиция и у Е. А. Суханова, который рассматривает
многоквартирный дом как единую неделимую вещь
48
. Как следствие,
рассмотрение многоквартирного дома как объекта общей долевой
собственности будет являться эффективным подходом для понимания его
правового статуса.
Существует и еще одна точка зрения, касающаяся признания
многоквартирного дома в качестве имущественного комплекса. В частности,
С. В. Нарушкевич отмечает, что под имущественным комплексом понимается
совокупность движимого и недвижимого имущества, которая объединяется
технологическим процессом использования, и, как следствие, понимается
единый объект прав гражданского оборота
49
. Думается, что данный подход к
пониманию многоквартирного дома в качестве его единого назначения
47
См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. - М.: Юристъ,
2016. - С. 56-57.
48
См.: Суханов Е. А. Российское гражданское право: учебник в 2-х томах. Т. I.
Общая часть. - М.: Статут, 2017. - С. 56-57.
49
См.: Нарушкевич С. В. Имущественный комплекс в гражданском праве:
автореф. дисс. канд. юр. наук. - Волгоград, 2016. - С. 4-5.
82
рассматривает его использование как комфортного места проживания
(технические характеристики, придомовая территория). Следовательно,
необходимо подчеркнуть, что в качестве объединяющего признака вещей для
признания их имущественным комплексом можно признать использование
многоквартирного дома согласно одного назначения в качестве единого
целого.
Следует отметить, что элементы инфраструктуры многоквартирного
дома могут быть использованы согласно единого целевого назначения,
поэтому, можно сделать вывод о том, что технологически или физически
соединенные, эти предметы будут являться одной вещью, т. е. недвижим
комплексом. Однако, если опереться на ст. 133.1 ГК РФ, то становится
понятно, что применить их к многоквартирному дому затруднительно, т. к. в
качестве обязательного условия участия в обороте как единого недвижимого
комплекса, будет выступать регистрация права собственности на
совокупность рассмотренных объектов в целом как одну недвижимую вещь в
едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Однако с теоретической точки зрения такую возможность нельзя
исключить, т. к. например, в том случае, если единственный собственник всей
совокупности движимых и недвижимых вещей, которые представляют
многоквартирный дом, зарегистрирует данный вид прав. Думается, что в силу
сложности и трудоемкости этого процесса, а также в связи с отсутствием
прямого предписания законодательства, вероятность таких действий со
стороны собственника, мала.
На сегодняшний день в ГК РФ не закреплен статус многоквартирного
дома, представленного в виде единого объекта недвижимости или в качестве
имущественного комплекса, как следствие, единственным объектом
недвижимости гражданских прав в многоквартирном доме выступают
квартиры, а сам многоквартирный дом - это совокупность нескольких
помещений, которые находятся в раздельной собственности некоторых лиц, а
83
также совокупности общего имущества, которое находится в общей долевой
собственности этих лиц.
Можно констатировать, что многоквартирный дом, рассматриваемый в
качестве объекта гражданских прав, наделен свойством оборотоспособности
только в случае, если все помещения, и, весь дом, в целом, принадлежат на
праве собственности только одному субъекту. В том случае, если
многоквартирный дом имеет несколько собственников, то
оборотоспособность его становится ограниченной, т. к. переход к другому
лицу многоквартирного дома в качестве объекта гражданских прав с
теоретической точки зрения становится возможен только в таких случаях,
когда все собственники приняли решение о его продаже.
Если обратиться к материалам практики, то можно заметить, что
позиция ВАС РФ заключается в том, что право собственности на
многоквартирный дом, в целом, прекращается, в том случае, когда из его
состава выделяются отдельные помещения, т. к. в таком случае, дом, в целом,
утрачивает статус объекта недвижимости
50
. Следует подчеркнуть, что это
положение работает и в противоположную сторону в том случае, если
собственником всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
будет являться один субъект, то, согласно его желания, для многоквартирного
дома может быть установлен правовой режим единого объекта недвижимости.
Как следствие, данный факт влечет за собой прекращение права собственности
на отдельные помещения.
Можно констатировать, что в большинстве случаев в многоквартирном
доме только жилые и нежилые помещения, рассматриваемые в качестве
объектов недвижимости, будут обладать свойством оборотоспособности.
Одновременно с этим, следует подчеркнуть, что доля в общем имуществе
50
Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07.2009 г. № 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания» [Электронный ресурс] : Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_90278/ (дата обращения 16.04.2019г.).