64
ЕНК также должен регулироваться налоговым законодательством.
Отсутствие специальных правил налогообложения ЕНК фактически может
привести к увеличению налогового бремени для собственников, это
существенно снизит привлекательность данной правовой конструкции для
них.
Подводя итог, можно сказать, что существующий уровень
законодательства о «едином недвижимом комплексе как особой
гражданскоправовой категории, призванной вовлечь в оборот сложные
объекты, как единое целое»
32
достаточно низок, существуют множественные
пробелы. Нормативно правовые акты не были в полной мере адаптированы
под внесенные изменения. Гражданский Кодекс РФ содержит лишь общие
положения о комплексе. Другие нормативно-правовые акты, среди которых:
ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», Земельный кодекс
РФ и другие, также не дают четкого представления об общих вопросах
правового регулирования ЕНК. Поэтому необходимо дополнить
законодательство специальными нормами, более детально
регламентирующими порядок обращения с ЕНК.
Правовой режим представляет собой совокупность законодательно
закрепленных правил, регулирующих общественные отношения,
направленных на формирование благоприятных условий для всех субъектов
права
33
. Установление особого правового режима в отношении единого
недвижимого комплекса обусловлено необходимостью формирования единой
системы оборота недвижимости.
тенденции совершенствования законодательства // Вопросы современной юриспруденции:
сб. ст. по матер. XXXVI междунар. науч.-практ. конф. № 4(36). - Новосибирск: СибАК,
2014.
32
Ягунова Е.Е. Целостность как условие правообъектности единого недвижимого
комплекса // ДНК Права. 2014. N 2. С. 54.
33
Беляева Г. С. Правовой режим: к определению понятия // Исторические,
философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение.
Вопросы теории и практики. — 2012. — Т. 17, № 3.
65
Особенностью единого недвижимого комплекса является его структура,
которая представляет собой упорядоченную совокупность взаимосвязанных
между собой элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами,
которые в отдельности отсутствуют у элементов, его образующих. В состав
единого недвижимого комплекса не могут быть включены имущественные
права и обязанности, а также исключительные права. Также определено, что
единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в
обороте как единый объект. Правовой статус единого недвижимого комплекса
регулируется общими положениями.
До появления правовой конструкции ЕНК, в связи с отсутствием
детального законодательного регулирования, нередко статус комплексных
объектов определялся самостоятельно судом, с учетом нормативных правовых
актов, регулирующих порядок их эксплуатации
34
. В судебной практике
складывались различные подходы к определению правового статуса такого
рода объектов, только некоторые из них относились отраслевым
законодательством к недвижимости
35
.
Например, к единым недвижимым комплексам применяются правила о
неделимых вещах, в связи, с чем взыскание на неделимую вещь может быть
обращено только в целом, если не установлена возможность выделения из
вещи ее составной части законом или судебным актом. До внесения
дополнений в ГК РФ, введенных Федеральным законом от 2 июля 2013 г. №
142-ФЗ, на практике суд фактически квалифицировал линейный объект как
неделимую вещь, составляющую комплексный объект. Положения,
предусмотренные ГК РФ, сейчас уже предусматривают, что раздел единого
недвижимого комплекса в натуре невозможен без его разрушения или
повреждения, так как такой объект является единым. Безусловно, ЕНК имеет
34
Лукинова Л.Г. Новый объект имущественных прав // Строительство:
бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 5. С. 59.
35
Незнамова А.А. Единый недвижимый комплекс как объект гражданских прав // С.
15.4
66
составные части, которые объединяются после поступления заявления от
собственника. При этом, замена одних составных частей ЕНК другими не
влечет возникновения нового комплекса, если при этом существенные
свойства и его единое назначение сохраняются
36
.
Состав единого недвижимого комплекса, в том числе объекты,
подлежащие включению в единый недвижимый комплекс, сведения о
технологической связи определяются самостоятельно заявителем, так как
иного законодательством не предусмотрено. После подачи заявления,
происходит государственная регистрация права собственности, что
признается юридическим объединением в порядке, установленном ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»
37
. Также выяснилось, что
законодательством РФ не предусмотрено согласие третьих лиц для
объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс.
Однако из этого правила есть исключения, когда необходимость получения
согласия стороннего лица определяется индивидуально для конкретного
случая
38
. К примеру, если в составе ЕНК есть объект, который входит в
предмет ипотеки или аренды, должна быть осуществлена его замена путем
внесения замены в предмет договора. Замена объекта в этом случае
необходима потому, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, а
правовой статус включаемых в состав элементов должен быть учтен
39
. Таким
образом, можно говорить о том, что элементы единого недвижимого
комплекса взаимосвязаны друг с другом посредством структуры.
36
Черкашина-Шмидт О.Ю. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой
вещи // Актуальные проблемы экономики и права. 2016. № 12. С. 128.
37
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О
государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. №
29 (часть I). Ст. 4344.
38
Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на
возмездное оказание консультационных услуг. - М.: ИГ «Юрист», 2007. С.123.5
39
Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С.26-29.
67
Легитимность образования соответствующего единого комплекса
недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в ЕГРН
права собственности на такой комплекс. Применяя к единым недвижимым
комплексам правила о неделимых вещах, необходимо учитывать, что они
становятся вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения,
разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте
как единый объект вещных прав.
Думается, что для простоты обращения, правовой режим единого
недвижимого комплекса должен быть предельно упрощен и позволять его
собственнику самостоятельно определять судьбу ЕНК. К примеру, Ж.А.
Колесникова, полагает, что собственнику имущества должно быть
предоставлено не только право объединения объектов в единый недвижимый
комплекс, но и в последующем прекращение данного режима, т.е. раздел его
на составляющие.
Как справедливо отмечает Е.Е. Ягунова, диспозитивность,
закладываемая в основе конструкции единого недвижимого комплекса,
предполагает, что участники гражданских правоотношений свободны в
объединении своего имущества в единую недвижимую вещь в любое время,
как только они сочтут такое объединение целесообразным. Что же касается
императивности, то она прежде всего должна проявляться в установлении
обязательного кадастрового учета объединяемых объектов и государственной
регистрации прав на возникающий в результате такого объединения комплекс,
что направлено на стабилизацию имущественного оборота
40
. Д.О. Рахвалова
утверждает, что основным назначением юридической конструкции
комплексного объекта является вовлечение в гражданский оборот совокупных
объектов посредством объединения и последующей трансформации
отдельных прав на составляющие их элементы в единое абсолютное право
41
.
40
Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник
Пермского университета. Юридические науки. 2016. № 3. С. 34.
41
Рахвалова Д.О. Предпосылки формирования единого недвижимого комплекса по
68
В конструкции единого недвижимого комплекса на данный момент
наблюдаются некоторые противоречия. К примеру, в ст.133.1 ГК РФ
земельный участок не является обязательным элементом «ЕНК», но
изначально в Концепции развития гражданского законодательства РФ, такое
требование было предусмотрено
42
. В этой части можно говорить об
отступлении от постепенного внедрения в законодательство принципа единой
вещи. Кроме того, проект прямо не требовал государственной регистрации
права собственности на единый имущественный комплекс как на одну
недвижимую вещь, что сейчас обязательно. Также необходимо отметить, что,
несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие
как имущественный комплекс также сохранилось в качестве объекта
гражданских прав, хотя они обладают достаточно схожими признаками.
Именно поэтому разграничение таких объектов играет очень важную роль.
Ведь, несмотря на столь различные характерные особенности этих двух
объектов гражданских прав, их объединяет то, что законодатель
распространил на них правовой режим недвижимости. Причиной такого
подхода, вероятно, является упрощение проблем оборота и отнесение к
недвижимому имуществу различных комплексных объектов, которые
включают в себя множество отдельных объектов, оформление которых
раньше возможно было только путем регистрации прав на отдельные
входящие в их состав объекты недвижимости, а также нематериальные блага.
Подводя итог, можно сказать, что в целом ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» внес некоторые корректировки в правовой
режим единого недвижимого комплекса, тем самым ЕНК стал полноценным
объектом гражданского оборота недвижимости. Однако, нельзя назвать такие
изменения достаточными, усовершенствования требует и ряд других
законодательству Российской Федерации // Вестник Омского университета. Серия
«Право». 2016. № 2. С. 128.
42
Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан
на земельные участки: автореф. дисс. канд. юрид. наук. - Саратов, 2010. С.13.7
69
нормативных актов, например Налоговый кодекс РФ. В законодательство
должны быть внесены корректировки, направленные на установление
единства кадастровой регистрационной системы, налоговое законодательство
должно быть дополнено специальными нормами, более детально
регламентирующими все тонкости налогообложения ЕНК, а также ряд иных
дополнений.
Можно сказать, что введение в гражданское законодательство такого
понятия, как «ЕНК», предназначено для того, чтобы упростить процедуру
оформления комплексных инфраструктурных объектов, повысить
эффективность их использования в гражданском обороте, а также
минимизировать расходы на регистрацию в ЕГРП. До настоящего времени при
определении статуса таких объектов возникали большие трудности, их
регистрация была невероятно затянута, а судебная практика была
несовершенной. Еще одним плюсом легализации термина «единый
недвижимый комплекс» является то, что при объединении нескольких
движимых и недвижимых вещей в единый имущественный комплекс
становится невозможным признание права собственности на одну из них за
третьим лицом.
70
Глава 3 Особенности правового режима отдельных видов
имущественных комплексов
3.1. Имущественный комплекс предприятия
В гражданском праве термин «Предприятие» используется не только в
отношении субъектов гражданского права государственных и муниципальных
унитарных предприятий, поименованных в §4 Гражданского кодекса
(государственные, муниципальные (в том числе казенные) унитарные
предприятия (ст. 113-115 ГК РФ), но и для обозначения особого объекта
гражданских прав.
Ст. 132 ГК РФ гласит: Предприятием как объектом прав признается
имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-
продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав.
Не смотря на то, что у предприятия как имущественного комплекса
полностью отсутствуют основные признаки недвижимого имущества –
прочная связь с землей и невозможность перемещения без ущерба
назначению, а так же на подвижность, изменчивость предприятия как объекта
права законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму
недвижимого имущества.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности. Виды имущества,
входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, указаны в
пункте 2 статьи 132 ГК РФ.
71
Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав
предприятия как имущественного комплекса в зависимости от правового
режима могут быть условно разделены на:
— недвижимое имущество — земельные участки, здания, сооружения
или права на них;
— движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукция);
— права требования и долги по обязательствам, связанным с
деятельностью предприятия;
— исключительные права (права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (такие
как коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), если
иное не предусмотрено законом или договором)
Основной особенностью предприятия является возможность включения
в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, а так же
возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия.
Находиться эти объекты недвижимости могут на территории различных
субъектов Российской Федерации.
Предприятие признается недвижимостью даже тогда, когда в его состав
вовсе не входят какие-либо объекты недвижимости.
В собственности субъекта предпринимательской деятельности может
находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для
постоянного использования в целях извлечения прибыли. Причем,
наименование и адрес места нахождения предприятий будут совпадать, а
отличаться будут только их условные номера и состав.
Как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование
определяются правообладателем по согласованию с участником сделки при
совершении сделки с предприятием.
Согласно ст. 561 ГК РФ еще до подписания договора продавцом
проводится инвентаризация, затем, акт инвентаризации, бухгалтерский
баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости
72
предприятия, а так же перечень долгов предприятия рассматриваются
сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется
договором купли-продажи.
Предприятие является предметом сделки, а не объектом вещных прав.
Причем, сделка, совершенная с предприятием как имущественным
комплексом распространяет свое действие на все составляющие предприятие
компоненты.
В ходе предпринимательской деятельности, ведущей к образованию
предприятия как имущественного комплекса, права на различные элементы
этого комплекса приобретаются в соответствии с присущим им правовым
режимом.
Включению в состав предприятия как имущественного комплекса
объекта недвижимого имущество должно предшествовать приобретение права
на данный объект (в том числе посредством государственной регистрации).
В состав предприятия могут быть включены не сами объекты
недвижимого имущества, а обязательственные права на них (например, право
пользования на основании договора аренды). Данные договоры так же должны
быть заключены в соответствии с действующим законодательством (в том
числе и зарегистрированы в установленных законом случаях).
Предприятие как имущественный комплекс и объекты, входящие в
состав предприятия находятся в тесной взаимосвязи между собой.
Не только правовой режим предприятия как имущественного комплекса
распространяется на все объекты недвижимости, включенные в состав
предприятия, но и правовой режим объектов недвижимости, включенных в
состав предприятия, влечет необходимость его соблюдения при сделках с
предприятием.
Наличие ограничений (обременений) прав на отдельные объекты не
мешает их включению в состав предприятия и регистрации права на
предприятие как имущественный комплекс. Однако, содержание конкретного
ограничения (обременения) определяет возможность заключения сделки с
73
предприятием, государственной регистрации сделки и перехода права на
данное предприятие.
Невозможность отчуждения хотя бы одного объекта, входящего в состав
предприятия, будет препятствовать заключению и регистрации сделки с
предприятием в целом.
Поскольку переход права собственности на предприятие как
имущественный комплекс влечет автоматический переход прав на все
входящие в его состав объекты недвижимости, в составе предприятия, не
должно быть объектов недвижимости, в отношении которых у
правообладателя отсутствуют правомочия распоряжения (хотя бы и
временно).
В состав предприятия не должны включаться ограниченные в обороте
или изъятые из оборота объекты.
Наличие ограничения (обременения), сохраняющегося при переходе
права на объект недвижимости, входящий в состав предприятия как
имущественного комплекса обязательно должно быть указано в договоре об
отчуждении предприятия. В противном случае, в государственной
регистрации может быть отказано в соответствии с абз.7 п. 1 ст. 20 Закона о
регистрации (лицо, которое имеет права ограниченные определенными
условиями, составило документ без указания этих условий).
Государственной регистрации сделки и перехода права на предприятие
как имущественный комплекс препятствует арест отдельного объекта
недвижимого имущества, наложенный уполномоченным органом.
При передаче недвижимости в доверительное управление собственник,
по существу лишается правомочий пользования, владения и распоряжения
имуществом, переданного доверительному управляющему в соответствии с
договором. Включение такого объекта в состав предприятия как
имущественного комплекса, возможно, только после его исключения из
имущества, переданного в доверительное управление, которое производится