34
тождественной условиям технологического присоединения.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации дается определение
системе коммунальной инфраструктуры («комплекс технологически связанных
между собой объектов и инженерных сооружений предназначенных для
осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-,
тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения
(технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-,
тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства,
а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания,
захоронения твердых коммунальных отходов»). Однако и данное понятие, на
наш взгляд не является обобщающим, а может выступать лишь как
разновидность единого недвижимого комплекса. Можно предположить, что
в других отраслевых промышленных науках возможно и сформулировано
данное определение, однако, в различных отраслях оно может разнится.
Еще одной особенностью единого недвижимого комплекса,
существенным образом отличающим его правовой статус от иных форм
имущественных комплексов, является законодательно установленная
необходимость применения к нему правил о неделимых вещах (статья 133
Гражданского кодекса Российской Федерации). До 2013 года в соответствии с
частью 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь
признавалась неделимой, если ее раздел в натуре был невозможен без
изменения ее целевого назначения. Федеральным законом от 02.07.2013
№ 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой
Гражданского Кодекса Российской Федерации» были внесены поправки в
данную статью и отныне неделимой вещью можно признать вещь, раздел
которой в натуре не предполагается возможным без разрушения и
существенного повреждения вещи, в том числе без изменения ее целевого
назначения. Данная вещь также должна выступать в обороте как единый
объект.
35
В юридической науке существует ряд дискуссий, где ученые приводят
различные точки зрения относительно соотношения понятий «единый
недвижимый комплекс» и «сложная неделимая вещь». Интерес вызывает
мнение В.А. Алексеева, который в своих исследованиях приходит к выводу, что
единый недвижимый комплекс является своеобразной разновидностью
сложной вещи
1
. Интерес вызывает также мнение С.Р. Бевзенко, который
полагает, что сложную вещь нужно в первую очередь понимать как правовой
режим, а не как вещь, а также, что совокупность вещей, входящих в эту
юридическую конструкцию должна быть связано одной юридической судьбой
2
.
Р.С. Бевзенко, который отмечает, что в отличие от сложной неделимой вещи,
которая по своей сути есть особый правовой режим, единый недвижимый
комплекс является единым объектом, даже несмотря на то, что состоять он
может из совокупности различных вещей
3
. Если объективно рассматривать обе
точки зрения, то, на наш взгляд, можно прийти к выводу, что сложные вещи,
являясь по сути правовым режимом, возникают в результате прямого
волеизъявления сторон, т.е. в результате сделки. Эта воля выражается в самой
сделке. Единый недвижимый комплекс в таком случае является волей
изъявления собственника, желанием преобразовать совокупность объектов с
единым назначением (зданий, строений, сооружений) на основании закона. Эту
волю специальным заявлением он и доносит в органы, осуществляющие
регистрацию прав на собственность. Даже исходя из этой точки зрения,
становится понятно, что у понятий «сложная неделимая вещь» и «единый
недвижимый комплекс» есть некоторое различие, то отождествлять эти два
понятия, на наш взгляд, не представляется разумным. На этот вопрос также
1
Алексеев В.А. Единый недвижимый комплекс и сложная неделимая вещь: вопросы
соотношения [Текст]: статья / Алексеев В.А. // Закон. – 2018. - № 3. – С. 117 [25].
2
Бевзенко С.Р. Земельный участок с постройками на нем [Текст]: статья / Бевзенко С.Р. //
Вестник гражданского права. - 2017. - №1. – С. 34 [29].
3
Бевзенко С.Р. Земельный участок с постройками на нем [Текст]: статья / Бевзенко С.Р. //
Вестник гражданского права. - 2017. - №1. – С. 54 [29].
36
однозначно отвечал Е.А. Суханов
1
. По его мнению, сложные вещи могут быть
«делимы как физически, так и юридически». С мнением Е.А. Суханова
невозможно не согласиться, единый недвижимый комплекс на сегодняшний
день выступает неделимым объектом.
Подтверждением вышесказанному может выступать Определение
Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222. Так,
ПАО «ФСКЕЭС» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением
об оспаривании решения «Федеральной кадастровой палаты Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по городу
Москве (далее – кадастровая палата). Ранее ПАО «ФСКЕЭС» обращалось в
кадастровую палату с заявлением о постановке на учет объектов, которые
образуются в результате раздела единого имущественного комплекса, ранее
зарегистрированного в кадастровой палате. Получив отказ в решении
кадастровой палаты, ПАО «ФСКЕЭС» обратилось в суд об оспаривании этого
решения. Арбитражный суд города Москвы отказал решением от 26.06.2015
отказал в удовлетворении требований ПАО «ФСКЕЭС». Суды последующих
инстанций также оставили решение без изменений, а жалобы заявителя без
изменений
2
.
Еще одной особенностью единого недвижимого комплекса является его
постановка на учет и регистрация в качестве единого объекта недвижимости.
Легитимность образования единого недвижимого комплекса напрямую зависит
от регистрации прав на него. Положения статьи 133.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации о неделимости единого недвижимого комплекса
говорит не только о возможности разделения данного объекта, но и о
невозможности зарегистрировать право собственности на какой-то отдельно
взятый элемент этого комплекса. Юридическая самостоятельность этих
1
Ем В.С., Суханов Е.А., Асков А.В. Гражданское право [Текст]: учебник в 4-х томах. Том 1.
/ Ем В.С., Суханов Е.А., Асков А.В. // М.: Статут. 2019. –С. 305 [39].
2
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2016 № 305-КГ16-4222 //
[Электронный источник] https://base.garant.ru/71408466/ (дата обращения: 04.02.2020) [18].
37
элементов теряется после регистрации прав на всю совокупность этих
элементов как на единый недвижимый комплекс. Такой позиции
придерживается Верховный Суд Российской Федерации в своем Определении
от 2016 года № 18-КГ 16-61
1
. В таком случае подобное явление является
неоднозначным. Очевидно, что собственник единого имущественного
комплекса крайне ограничен в принятии решения об использовании
собственного имущества, что закономерно вызывает вопрос эффективности
применения и практической нужности единого имущественного комплекса, как
самостоятельного объекта недвижимости при существующих законодательных
требованиях
2
.
Первоначально при введении в 2013 году понятия «единый недвижимый
комплекс» существовала проблема при регистрации такого комплекса. Дело в
том, что законодательством не были предусмотрены специальные требования к
регистрации прав на единый имущественный комплекс и постановке его на
учет
3
. В 2013 году существовали следующие нормативно-правовые акты
регулирующие вопросы регистрации и постановки на учет объектов
недвижимости. В частности, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (утратил силу 01.01.2020 года). Ввиду того, что
в данные законы поправки о едином недвижимом комплексе не были внесены,
постановка на учет такого комплекса была затруднительной или не
представлялась возможным, о чем неоднократно упоминалось в публикациях
1
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ16-61 // [Электронный источник]
https://base.garant.ru/71469014/ (дата обращения: 17.02.2020) [19].
2
Гавра, А. А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и
государственная регистрация прав на него [Текст] / А.А. Гавра // Молодой ученый. - 2019. -
№14. - С. 163 [34].
3
Пылаев И. А. Особенности постановки единых недвижимых комплексов на
государственный кадастровый учет [Текст]: статья / Пылаев И. А. // Московский
экономический журнал. – 2019. - №. 5. – С. 9 [64].
38
Росреестра на официальном сайте
1
. Таким образом, закон вменял обязанность
регистрации прав на единый недвижимый комплекс, выполнение которой
технически было невозможно. Интерес вызывает при этом тот факт, что
объединить объекты уже зарегистрированные в Росреестре в единый
недвижимый комплекс можно было беспрепятственно. Проблема была решена
вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости». В стать. 8 данного закона среди видов недвижимости теперь
указан единый недвижимый комплекс. Постепенно в данный закон начали
вноситься иные изменения, включающие упоминание о едином недвижимом
комплексе. Помимо данного закона также выходит Приказ Министерства
экономического развития Российской Федерации «Об утверждении формы
технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем
сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к
ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» от 18.12.2015 года № 953,
который также вносит свои коррективы в регулирование кадастрового учета
единого недвижимого комплекса
2
.
Следует отметить тот факт, что Минэкономразвития России в 2017 году
был разработан законопроект, включающий внесение поправок в нормы,
регулирующие порядок формирования единого недвижимого комплекса
3
.
1
Архив пресс-центра Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии «Единый недвижимый комплекс готовят к оформлению. Минэкономики
описало порядок его формирования» // [Электронный источник]
https://rosreestr.ru/site/press/news/edinyy-nedvizhimyy-kompleks-gotovyat-k-oformleniyu-
minekonomiki-opisalo-poryadok-ego-formirovaniya/ (дата обращения: 24.01.2020) [28].
2
Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава
содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости,
требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений [Текст]: приказ
Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (зарегистрирован в Минюсте России
02.03.2016 № 41304) (с изменениями на 25.09.2019) // [Электронный источник]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/ (дата обращения: 19.01.2020) [13].
3
Особенности государственного кадастрового учета и регистрации прав единого
недвижимого комплекса [Текст]: письмо Минэкономразвития России от 13.10.2017
№ Д23и-5926 // [Электронный источник] http://sromski.ru/01.01.04.01/2050.aspx (дата
обращения: 19.01.2020) [14].
39
Однако на сегодняшний день судьба данного законопроекта не определена
1
.
Интерес вызывает, в частности, положение о возможности разделения единого
недвижимого комплекса. Это положение, однако, не распространяется на
участок, находящийся в составе единого недвижимого комплекса. Здесь,
предположительно должны быть предусмотрены специальные способы
регулирования данного вопроса. Мнение разработчиков сошлось в том, что
раздел земельного участка возможен только в случае исключения его из общего
состава такого комплекса. На наш взгляд, такие поправки можно счесть
разумными, однако только при соблюдении принципа единства юридической
судьбы земельного участка и находящейся на нем иного недвижимого
имущества. В частности, подготовленный законопроект допускает
возможность разделения единого недвижимого комплекса как полностью, так
и частично, но раздел участка, входящего в комплекс, возможен лишь при
исключении его из общего состава комплекса (с учётом соблюдения принципа
единства судьбы земли и находящейся на ней недвижимости) или при
прекращении его существования. Такие поправки позволили бы избежать ряда
проблем, возникающих в судебной практике. Например, когда линейные
объекты, которые расположены на земельном участке препятствуют
использованию таких участков. Так, гражданин К. обратился в суд с
требованием устранения препятствий для использования земельного участка,
на котором расположены линии электропередач, одна из опор которых
расположена как раз на земельном участке, который находится в собственности
гражданина К, ввиду чего последний не имеет возможности использовать свою
собственность по назначению. Поскольку в соответствии со статьей. 133.1
Гражданского кодекса Российской Федерации линии электропередач являются
частью единого недвижимого комплекса, который в свою очередь является
неделимой вещью, ее раздел в натуре, по мнению суда, невозможен.
1
О рассмотрении запроса [Текст]: письмо ФНС России от 18 февраля 2019 г.
№ БС-4-21/2667@ // [Электронный источник]
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72077514/ (дата обращения: 19.01.2020) [15].
40
Гражданину К. в удовлетворении его требований было отказано
1
. Однако если
мыслить объективно, требование Гражданина К. можно было бы считать
обоснованным. По общему правилу собственник в гражданском праве имеет
право распоряжаться и использовать собственность по своему усмотрению.
При этом расположение на таком земельном участке, например, линейных
объектов в действительности может препятствовать этому реализации этого
принципа.
Кроме этого, следует отдельно отметить предложение
Минэкономразвития России об изменении правового статуса линейных
объектов. Предлагалось присваивать им взамен статуса недвижимой вещи,
статус неотделимых улучшений конкретного земельного участка, для
использования по назначению которых следовало бы устанавливать сервитут.
С одной стороны, введение такого статуса упростит процедуру регистрации
земельного участка, а также исключит использование такого земельного
участка исключительно по определенному для этих линейных объектов
назначению. С другой стороны, на наш взгляд, такой статус может создать
некоторые затруднения при отнесении тех или иных объектов к линейным.
На сегодняшний день особенности государственного кадастрового учета
и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс
отражены в статье 46 Федерального закона «О государственной регистрации
недвижимости» от 2015 года
2
. Здесь закон выделяет два случая осуществления
государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на
единый недвижимый комплекс:
1) завершение строительства элементов, входящих в состав единого
недвижимого комплекса, а также указание в соответствии со специальной
1
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) [Текст]: утв.
Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 // [Электронный источник]
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314991/ (дата обращения: 19.01.2020) [22].
2
О государственной регистрации недвижимости [Текст]: федеральный закон от 13.07.2015
№ 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу
23.01.2020) // Российская газета. - 2015. - № 156 [11].
41
документацией указаний на возможность введения данных объектов
в эксплуатацию;
2) наличие волеизъявления собственника совокупности таких
объектов объединить их в единый недвижимый комплекс путем подачи
соответствующего заявления в государственный орган, осуществляющий
кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, как на
единый недвижимый комплекс.
На сегодняшний день существует Приказ Росреестра от 09.09.2016
№ П/448 «Об унификации на территории Российской Федерации
технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере
государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на
недвижимое имущество», который подробно описывает порядок регистрации
прав на недвижимое имущество в схемах, и единый недвижимый комплекс не
является исключением (Приложение А).
В Письме Минэкономразвития России от 13.10.2017 № Д23и-5926
упоминается о том, что в силу стать. 133 Гражданского кодекса Российской
Федерации замена составных частей неделимой вещи не влечет образование
новой неделимой вещи
1
. В целом такая вещь должна сохранять свои
юридические и технологические свойства. Федеральным законом
«О государственной регистрации недвижимости» установлен порядок ведения
ЕГРН, который еще в 2015 году был введен Приказом Минэкономразвития
России № 943. В соответствии с ним определяется состав сведений ЕГРН о
едином недвижимом комплексе. В случае замены элемента, если такой элемент
признан объектом недвижимости, входящего в состав единого недвижимого
комплекса другим элементом, также являющимся недвижимой вещью, в
1
Особенности государственного кадастрового учета и регистрации прав единого
недвижимого комплекса [Текст]: письмо Минэкономразвития России от 13.10.2017
№ Д23и-5926 // [Электронный источник] http://sromski.ru/01.01.04.01/2050.aspx (дата
обращения: 19.01.2020) [14].
42
реестре вносятся соответствующие изменения, в которых должно быть указано
следующее:
1) содержание изменений (вид, кадастровый номер такого объекта,
слова «заменен на…»: вид, кадастровый номер нового объекта);
2) реквизиты правоустанавливающего документа, на основании
которого осуществляются изменения.
С 2017 года немного возрастает динамика постановки на учет единого
недвижимого комплекса (Приложение Б). Так, например, лидером в 2017 году
по постановке на учет единых недвижимых комплексов стала Белгородская
область (было поставлено на учет в качестве единого недвижимого комплекса
56 объектов)
1
. Однако не во всех субъектах Российской Федерации
наблюдается такая положительная динамика. Так, в Новосибирской,
Смоленской, Калининградской и в ряде других областей в качестве единого
недвижимого комплекса было зарегистрировано всего по одному объекту.
Всего по России за 2017 год поставлено на учет 132 единых недвижимых
комплекса. За 2018 год количество сократилось до 28 единиц
2
. В 2018 году эта
динамика существенным образом снижается. На рисунке 1 показана динамика
постановки на учет единых недвижимых комплексов за 2018 – 2019 гг.
1
Информация о деятельности Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии за 2017 год // [Электронный источник]
https://rosreestr.ru/site/ope№-service/statistika-i-a№alitika/statisticheskaya-otchet№ost/ (дата
обращения: 19.01.2020) [43].
2
Информация о деятельности Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии за 2018 год // [Электронный источник]
https://rosreestr.ru/site/ope№-service/statistika-i-a№alitika/statisticheskaya-otchet№ost/ (дата
обращения: 19.01.2020) [44].
43
Рисунок 1 - Динамика постановки на учет единых недвижимых
комплексов за 2018 – 2019 гг.
Динамика снятия с учета по данным Росреестра за 2017-2018 год не
велика. За 2017 год было снято с учета 6 единых недвижимых комплексов. За
2018 год всего 4 (Рисунок 2).
Рисунок 2 - Динамика снятия с учета единых недвижимых комплексов за
2017 - 2018 гг.