45
не отменяет того факта, что правила о государственной регистрации
образуют правовой режим иных объектов, которые уже его приобрели.
Например, вещей, которые войдут в состав недвижимого имущественного
комплекса
1
.
При анализе «дорежимной» стадии существования недвижимого
имущественного комплекса важным является исследование материальных и
юридических предпосылок, а также оснований возникновения
соответствующих прав в отношении недвижимого имущественного
комплекса.
В случае с комплексами недвижимого имущества такими
материальными предпосылками выступает потребность участника
гражданского правоотношения, путем придания его имуществу нового
качества, извлечь из него определенную прибыль, как в процессе
собственного пользования, так и в, результате введения в гражданский
оборот посредством отчуждения. Юридическими предпосылками, в данном
случае, будут являться: а) наличие юридической конструкции в нормах
права, позволяющей придать «правообъектность» недвижимому
имущественному комплексу; б) правосубъектность лиц, намеревающихся
создать недвижимый имущественный комплекс; в) непосредственно
юридические факты, обусловливающие возникновение данного комплекса.
Основаниями возникновения, изменения и прекращения вещных прав
на недвижимый имущественный комплекс являются юридические факты или
их совокупности (юридические составы). Можно выделить следующую
последовательность накопления данных фактов. Во-первых, необходимо
наличие как минимум двух недвижимых вещей, одной из которых должен
выступать земельный участок. При этом права на данные недвижимые вещи
могут быть и не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, в тех случаях, когда
1
Лёвшина А.И. Некоторые вопросы государственной регистрации единого
недвижимого комплекса / А.И. Лёвшина // Вестник магистратуры. — 2015. — № 4-1 (43).
— С. 63-64.
46
право собственности на недвижимые вещи возникает не с момента их
государственной регистрации
1
. Во-вторых, необходимо решение
собственника об объединении принадлежащих ему недвижимых вещей, либо
в том случае, если данные недвижимые вещи принадлежат различным
собственникам, соглашение между собственниками объединяемых вещей об
образовании недвижимого имущественного комплекса. В-третьих,
необходим акт государственной регистрации недвижимого имущественного
комплекса, осуществляемый на основании заявления собственника или
собственников, который одновременно является актом» регистрации
прекращения отдельных прав на объединяемые вещи и актом регистрации
права собственности (единоличной или долевой) на недвижимый
имущественный комплекс. Отдельно стоит заметить, что обратиться за
регистрацией прав и, соответственно, создать недвижимый имущественный
комплекс могут лишь собственники объединяемых недвижимых вещей, но не
обладатели иных вещных прав на данные вещи.
Одним из юридических фактов, обусловливающих возникновение
недвижимого имущественного комплекса, является государственный
кадастровый учет недвижимых вещей, которые включаются в. состав
комплекса. Однако, кадастровый учет, индивидуализируя объекты
недвижимости, направлен на описание лишь единичных объектов
2
.
Например, в случае если нам необходимо провести кадастровый учет
нескольких зданий на земельном участке, то описанию будут подлежать
каждое из таких зданий и земельный участок в отдельности. На этой стадии
могут лишь быть индивидуализированы объекты, в дальнейшем
объединяемые в единый комплексный объект, посредством государственной
1
Мариненко О.И. Имущественный комплекс как правовая категория в
законодательстве и в судебной практике / О.И. Мариненко // Научный форум:
Юриспруденция, история, социология, политология и философия: сборник статей. — М.,
2017. С. 48-52.
2
Цыбуленко З.И. Нормы гражданского законодательства России: состояние и
совершенствование / З.И. Цыбуленко // Вестник Саратовской государственной
юридической академии. — 2015. — № 3 (104). — С. 11-21.
47
регистрации соответствующих прав на него
1
. Причины этого кроются как в
специфике законодательства о ведении государственного кадастра
недвижимости, кадастровом учете, кадастровой деятельности, не
направленного на наделение субъектов вещными правами на
соответствующие объекты, так и в отсутствии общей легальной дефиниции
недвижимого имущественного комплекса (который не следует смешивать с
частным случаем единого недвижимого комплекса).
Таким образом, в системе действующего законодательства указанные
выше правила, относясь к «дорежимной» стадии недвижимого
имущественного комплекса закрепляют несколько потенциально возможных
юридических фактов, обусловливающих в будущем возникновение
недвижимого имущественного комплекса. Такими юридическими фактами
выступают, по крайней мере, проведение кадастровых работ в отношении
нескольких недвижимых вещей и осуществление кадастрового учета
последних. Возникает также вопрос о необходимости дальнейшего
проведения кадастрового учета при объединении данных недвижимых вещей
в единый комплекс. Возможно два варианта, которые может воспринять
законодатель и по которым может пойти правоприменительная практика. В
первом случае, для осуществления государственной регистрации прав на
недвижимый имущественный комплекс может быть установлена
необходимость осуществления повторного кадастрового учета объединяемых
в комплекс вещей. Во втором случае, может быть установлено, что такая
необходимость отсутствует. Представляется, что наиболее оптимальным
является второй вариант. И не только потому, что он наименее
обременителен для участников гражданских правоотношений, но и потому,
что при объединении нескольких уже прошедших кадастровый учет
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 72.
48
недвижимых вещей в недвижимый имущественный комплекс, изменение их
характеристик может и не происходить
1
.
Юридическим фактом, завершающим возникновение вещных прав на
недвижимый имущественный комплекс является акт государственной
регистрации права собственности на комплекс. Как отмечается в
юридической литературе, данный акт имеет в большинстве случаев
правообразующее значение
2
. Действительно, п. 2 ст. 8 ГК РФ
предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на
него, если иное не установлено законом. Ст. 131 ГК РФ предусматривает
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Исходя из
этого, вывод о правообразующем значении государственной регистрации
является верным.
Правила о государственной регистрации прав на недвижимый
имущественный комплекс, представляют собой тот публично-правовой
элемент, который детерминирует гражданско-правовой режим объектов
недвижимого имущества, придавая ему межотраслевой характер.
Поскольку недвижимый имущественный комплекс является
разновидностью недвижимости, то и правила о государственной регистрации
в отношении перехода прав на недвижимое имущество, распространяются и
на комплексы недвижимого имущества. Однако, учитывая специфику
последних, данные правила вынуждены «преломляться» сквозь призму
особенностей правового режима недвижимого имущественного комплекса.
Данная особенность выражается, в частности, в решении вопроса о
необходимости предварительной регистрации права собственности на
1
Незнамова А.А. К вопросу о государственной регистрации прав на единый
недвижимый комплекс / А.А. Незнамова // Nauka-Rastudent.ru. — 2015. — № 8. — С. 23.
2
Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность
и характерные черты / О.В. Макаров // Нотариус. — 2014. — № 5. — С. 9-12.
49
входящие в состав недвижимого имущественного комплекса земельные
участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
1
.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства РФ,
«право собственности на технологический имущественный комплекс
недвижимости может быть зарегистрировано без предварительной
государственной; регистрации права собственности на входящие в него
объекты недвижимости. предполагается необоснованным введение двойной
регистрации: регистрации недвижимых вещей, которые должны войти в
состав технологического имущественного комплекса недвижимости и
отдельной регистрации последнего
2
.
Такой подход был воспринят законодательством применительно к
ситуации, когда эксплуатация объектов в качестве единого комплекса
предусмотрена заранее. Согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация
прав на единый недвижимый комплекс осуществляется в связи с
завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с
проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как
единого недвижимого комплекса без отдельной регистрации данных
объектов. В остальных же случаях отдельный кадастровый учёт и
регистрация всё же требуются.
«Дорежимная» стадия предполагает решение и такой важной проблемы
как судьба вещных прав, установленных на объекты, которые объединяются
в недвижимый имущественный комплекс. Поскольку прежние объекты с
момента вхождения в состав недвижимого имущественного комплекса
утрачивают свой самостоятельный характер, то возникает вполне резонный
вопрос, утрачиваются ли вещные права на эти объекты или они
«переносятся» на недвижимый имущественный комплекс.
1
Хатунцев О.А. Субъективные вещные права на недвижимости, прочно связанные
с землей / О.А. Хатунцев // Право и политика. — 2014. — № 12. — С. 1963-1969.
2
Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима / Н.Ю. Шеметова
// Право и экономика. — 2014. — № 5 (314). — С. 38-43.
50
Вопрос этот является спорным, но наиболее оптимальной
представляется следующая модель. Объединение нескольких вещей в единую
сложную вещь, в нашем случае, объединение нескольких недвижимых вещей
в недвижимый имущественный комплекс ведет к утрате составными частями
своей самостоятельности, и как следствие к утрате любых вещных прав на
данные составные части. Однако утраченные вещные права на составные
части не исчезают бесследно, они трансформируются в вещные права на
новый объект, в частности, на недвижимый имущественный комплекс. Права
собственности на составные части трансформируются в право собственности
на новый объект с множественностью лиц на стороне собственника (режим
общей долевой собственности)
1
. Ограниченные вещные права на составные
части трансформируются в ограниченные вещные права на новый объект,
состоящий из данных частей. Данная трансформация, по существу касается
как изменения объекта соответствующих вещных прав, так и объема
последних. Решение собственника, либо соглашение собственников
нескольких недвижимых вещей о создании недвижимого имущественного
комплекса имеет значение юридического факта, обусловливающего наряду с
иными юридическими фактами возникновение недвижимого
имущественного комплекса как объекта гражданских прав
2
.
Режимная стадия возникает с момента появления недвижимого
имущественного комплекса как объекта гражданских прав, с момента когда
участие именно этого объекта в гражданском обороте подлежит правовой
регламентации. Это непосредственно стадия существования такого
правового явления как недвижимый имущественный комплекс. При этом
режимная стадия, которая собственно и представляет собой правовой режим
недвижимого имущественного комплекса, является внутренне
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 75.
2
Трофимова Г.А. Имущественные комплексы: неоднородность правовой
конструкции / Г.А. Трофимова // Юрист. — 2014. — № 7. — С. 23-26.
51
дифференцированной. Данная дифференциация, предопределяется
различными подотраслевыми и институциональными предписаниями.
Гражданско-правовой режим недвижимого имущественного комплекса
«условно» можно поделить на режим вещно-правовой и режим
обязательственный.
Говоря о вещно-правовом режиме недвижимого имущественного
комплекса необходимо исследовать такие его составляющие как особенности
права единоличной собственности на недвижимый имущественный
комплекс; особенности правового режима общей собственности и его
влияние на осуществление правомочий владения, пользования и
распоряжения недвижимым имущественным комплексом; особенности
установления ограниченных вещных прав на недвижимый имущественный
комплекс; особенности установления прав, имеющих свойства вещных на
недвижимый имущественный комплекс (право арендатора, право
ссудополучателя, право доверительного управляющего)
1
.
Если говорить о вещно-правовом режиме в целом, то необходимо
отметить, что «коренное» его отличие от обязательственно-правового
режима кроется в особенностях режимного объекта, поскольку в данном
случае соответствующие правила направлены на регламентацию отношений
(абсолютных), объектом которых является конкретная вещь
2
.
Право собственности на сегодня является наиболее абсолютным из всех
известных вещных прав на имущество, оно предоставляет своему
обладателю возможность в пределах, установленных законом совершать с
объектом-его права любые действия без согласия на то третьих лиц.
Осуществление права собственности единоличным собственником или
несколькими сособственниками в отношении недвижимого имущественного
1
Кузнецов М.В. Помещение как предмет договора / М.В. Кузнецов //
Предпринимательское право. — 2014. — № 4. — С. 57-64.
2
Кожошева Н.М. Общая характеристика субъективных гражданских прав на
имущественные комплексы: вопросы теории и законодательства / Н.М. Кожошева //
Вестник Кыргызско-Российского славянского университета. — 2014. — Т. 14. — № 11. —
С. 200-202.
52
комплекса имеет свои особенности, связанные с тем, что как право
собственности на этот комплекс может быть ограничено правами третьих
лиц, так и для осуществления самого права собственности может
потребоваться установление ограничений прав третьих лиц на их имущество.
Особенно это касается вещно-правового режима таких комплексов как
недвижимый имущественный комплекс многоквартирного дома и единый
недвижимый комплекс.
Если объединение отдельных прав на входящие в комплекс объекты
происходит на «дорежимной» стадии, и, соответственно, возможные
коллизии, устраняются, то соотношение вещных прав-на комплекс и
объекты, которые не входят в его состав, но с которыми он соприкасается
пространственно, приходится определять уже когда комплекс создан.
Основные коллизии на этой стадии заключаются в следующем. Первое.
Необходимость установления ограниченных вещных прав в отношении
недвижимых вещей, пространственно соприкасающихся с недвижимым
имущественным комплексом, но не входящих в последний. Разберем на
примере линий электропередачи
1
. Линии электропередачи, их опоры,
трансформаторные подстанции и сама электростанция представляют собой
не что иное, как недвижимый имущественный комплекс, принадлежащий
тому или иному лицу. При этом опоры линий электропередачи
устанавливаются на всей протяженности соответствующих линий
электропередачи на земельные участки, которые могут принадлежать лицам,
иным, нежели собственник соответствующего недвижимого имущественного
комплекса. В связи с этим, возникает необходимость установления
определенных ограниченных вещных прав в отношении данных земельных
участков, на которых расположены опоры. Наиболее оптимальной моделью
будет установление сервитута на соответствующий земельный участок.
Особенность данного сервитута выражается в том, что господствующей
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 80.
53
вещью будет являться недвижимый имущественный комплекс, который
пространственно может и не соприкасаться со служащей вещью, каковой
выступает земельный участок, однако, данный земельный участок необходим
господствующей вещи для ее использования по функциональному
назначению. Здесь мы видим генетическую связь между правом
собственности и ограниченными вещными правами, которые призваны, с
одной стороны ограничить первое, а с другой служат своеобразным
«двигателем», позволяющим праву собственности осуществляться в полной
мере в случае такой невозможности без установления ограниченных вещных
прав на другие вещи.
Еще одним вопросом, требующим своего разрешения, является вопрос
о возможности использования конструкции владения в отношении
недвижимого имущественного комплекса. Владение - как гражданско-
правовая категория представляет собой не что иное, как факт нахождения
вещи в пространстве хозяйственного господства. В отношении комплексов
недвижимого имущества применение средств владельческой защиты как на
стадии утраты владения комплексом, так и в случае, если чьи-либо действия
затрудняют осуществление этого владения, позволяет осуществить защиту
владения комплексом и в том случае, если права на данный комплекс,
зарегистрированы за одним лицом, а фактическое владение (которое может
быть незаконным) осуществляет другое лицо
1
. В настоящее время такая
защита может осуществляться посредством предъявления виндикационного
иска, который с одной стороны предусматривает более жесткую процедуру
защиты права, а, с другой стороны, не позволяет осуществить такую защиту в
случае, если имущество не выбыло из владения собственника.
Выбытие же из владения недвижимого имущества, неоднозначно
освещается в юридической литературе. Ввиду этого, существует мнение, что
в том случае, если права на объект зарегистрированы за одним лицом, а
1
Турдиматов Ф.К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый
недвижимый комплекс» / Ф.К. Турдиматов // Актуальные проблемы экономики и права.
— 2014. — № 3 (31). — С. 138-142.
54
фактическое обладание осуществляет другое лицо, то владение, как бы, и не
утрачено
1
. Такой подход основан, в частности, на рассмотрении владения как
правомочия, требующего осуществления государственной регистрации.
Однако возможной является фактическая утрата владения недвижимым
имущественным комплексом, например, в том случае, когда произошел его
захват иными лицами, без внесения изменения в запись Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представляется, что владельческая защита в отношении недвижимого
имущественного комплекса возможна и в случае, если комплекс не выбывает
из владения лица, однако третьи лица чинят определенные препятствия в
осуществлении владения.
Одним из наиболее важных элементов вещно-правового режима
недвижимого имущественного комплекса являются правила о сервитуте.
Сервитут — такое обременение-земельного участка или другой
недвижимости, которое может заключаться как в ограниченных полномочиях
по его использованию другим собственником (собственником соседнего
земельного участка или другой, недвижимости), так и в ограничении
собственных полномочий». Важность данного ограниченного вещного права
заключается в том, что именно оно, в ряде случаев может входить в состав
недвижимого имущественного комплекса
2
. В качестве примера, как уже
говорилось, можно привести технологические комплексы недвижимости.
Элементами вещно-правового режима недвижимого имущественного
комплекса должны признаваться правила, касающееся субъективных прав
1
Шеметова Н.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости
среди других вещей в гражданском праве / Н.Ю. Шеметова // Имущественные отношения
в Российской Федерации. — 2014. — № 8 (155). — С. 30-37.
2
Шеметова Н.Ю. Недвижимость: проблемы включения в правовое поле / Н.Ю.
Шеметова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 9 (156).
— С. 72-79.