35
субъективных гражданских прав. Подходы судебной практики подтверждают
концепцию, согласно которой земельный участок возникает в качестве
объекта прав только с момента его индивидуализации. Так Арбитражный суд
Волго-Вятского округа указал, что «допускается введение в гражданский
оборот только земельных участков, границы которых установлены в
соответствии с требованиями действующего законодательства. В отзыве на
заявление и в судебном заседании Территориальное управление заявляло, что
в отношении земельного участка, на который претендует заявитель, не
проводились межевые работы, участок не сформирован, не поставлен на
кадастровый учет, его границы на местности не установлены»
(Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.05.2017 №
Ф01-1481/2017 по делу № А17-6559/2016).
Земельное и градостроительное законодательство, в части
регулирования отношений, связанных с земельными участками, предлагает
достаточно жесткую систему норм, призванных ограничить использование
земельного участка. При этом земельное законодательство по своей природе
является публично-правовым, а по своему содержанию императивным.
Субстанциональный состав земельного участка образуют залегающие в
нем и находящиеся на его поверхности природные субстанции, такие как
участки недр, водные объекты, леса и многолетние насаждения, воздушное
пространство (условно). Говоря об участках недр, необходимо отметить, что
в действующем российском законодательстве участок недр рассматривается
как отдельный объект гражданских прав. Непосредственно ст. 130 ГК РФ
включает в перечень недвижимости такой объект как участок недр, относя
его к вещам недвижимым по природе. Вопрос об оборотоспособности
участков недр является достаточно спорным
1
.
Необходимо отметить, что по действующему российскому
законодательству о недрах право пользования участками недр независимо от
1
Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность
и характерные черты / О.В. Макаров // Нотариус. — 2014. — № 5. — С. 9-12.
36
прав на земельный участок. Однако, с практической точки зрения, обычно
необходимо изъять земельный участок у собственника. Для ст. 130 ГК РФ
характерно «удвоение» недвижимых объектов прав, которое происходит
вследствие признания объектами лесов, многолетних насаждений,
обособленных водных объектов. Все эти объекты могут быть расположены
исключительно на земельном участке и в принципе от него не отделимы.
Используя данную методологическую посылку, мы можем утверждать, что и
участки недр неотделимы от земельного участка, а, следовательно,
«покрываются» этим понятием. Очевидным является факт того, что участок,
недр не может быть индивидуализирован в отрыве от земельного участка над
ним. Таким образом, и возникает проблема невозможности идентификации
участка недр как объекта прав, для, решения, которой необходимо будет
признать, что индивидуализация участка недр может проходить только с
помощью «привязки» к земельному участку.
Таким образом, участки недр есть субстанциональные элементы
земельного участка и отдельно от него рассматриваться не могут.
Представляется, что собственник земельного участка должен иметь
непосредственное вещное право и на участок недр
1
.
Говоря о воздушном пространстве, необходимо указать на. один из
основополагающих нормативных актов в этой сфере. Таким актом является
Воздушный кодекс Российской Федерации. Согласно статье 15 ВоК РФ
«структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и
маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные
воздушные линии и тому подобное), районы аэродромов и аэроузлов,
специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны,
опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и тому подобное), зоны
ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для
осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры
1
Хатунцев О.А. Субъективные вещные права на недвижимости, прочно связанные
с землей / О.А. Хатунцев // Право и политика. — 2014. — № 12. — С. 1963-1969.
37
воздушного пространства». Представляется, что именно необходимость
беспрепятственного движения воздушных судов в воздушном пространстве
предопределило публично-правовую составляющую регулирования
отношений, связанных с воздушным пространством, и сделала невозможным
отнесение воздушного пространства над земельным участком к составу
последнего. Однако вслед за римской частноправовой традицией и
законодательством ряда европейских государств можно было бы
рассматривать воздушное пространство как субстанциональную часть
земельного участка, поскольку в противном случае, земельный участок
лишится всего того пространства, которое в совокупности с поверхностным
почвенным слоем и представляет ту ценность, ради которой участники
отношений приобретают соответствующие права и обязанности.
Ни для кого не секрет, что водные объекты имеют физическую связь с
земельным участком, более того, как. представляется, учитывая свое
естественное происхождение, эти объекты сами по себе есть не что иное, как
субстанциональное наполнение в совокупности с почвой того или иного
земельного участка
1
. Водный Кодекс Российской Федерации, указал, что
водный объект - это природный или искусственный водоем, водоток либо
иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет
характерные формы и признаки водного режима
2
. Статья 8 ВК РФ
предусматривает некую неразрывную взаимосвязь ряда водных объектов и
земельных участков под ними в части правового режима, однако
рассматривая их как взаимно существующие. ВК РФ допускает
существование отдельного права собственности на земельный участок и
водный объект. Однако принимая во внимание природные свойства водных
объектов, их неразрывную связь с земельными участками, в данной работе
предлагается рассматривать наполняющую земельный участок воду,
1
Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима / Н.Ю. Шеметова
// Право и экономика. — 2014. — № 5 (314). — С. 38-43.
2
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 58.
38
образующую некоторую водную поверхность, как неотъемлемую часть
земельного участка. Положения водного законодательства предусматривают
лишь особый правовой режим земельных участков, занятых водой. ВК РФ
называет их водными объектами. Однако смещение акцентов с земельных
участков на водные объекты в ВК РФ вызвано не совсем правильной
концепцией ВК РФ. Водный объект есть не что иное, как земельный участок,
покрытый водой, это доказывают нормы ВК РФ. Таким образом, водные
объекты представляют собой земельные участки с особым правовым
режимом.
Современные исследователи проблемы водных объектов акцентируют
внимание, с одной стороны, на усилении публично-правовой составляющей
(что обосновывается уменьшением количества водных объектов,
находящихся в собственности граждан), а с другой стороны, на утверждении
концепции «единого объекта недвижимости» (что обосновывается
невозможностью раздельного оборота водного объекта и земельного участка,
на котором он расположен).
Еще одним составляющим элементом земельного участка как ядра
недвижимого имущественного комплекса являются многолетние насаждения,
леса. На основе положений Лесного кодекса РФ можно сделать вывод, что
любая растительность, расположенная на земельном участке, представляет
собой его часть и отдельно от самого участка существовать не может. Таким
образом, составными элементами земельного участка будут естественным
образом произрастающие на нем и покрывающие его, либо содержащиеся в
его недрах природные субстанции.
Изложенное позволяет дать определение понятия земельного участка
как части земной коры, включающей естественным образом произрастающие
на ней и залегающие в ее недрах природные субстанции, вертикально и
горизонтально ограниченные в пространстве, посредством проведения
государственного кадастрового учета.
39
Следующими элементами недвижимого имущественного комплекса
являются такие объекты, как здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. При этом в отличие от земельного участка, который является
ядром системы недвижимых вещей, образующих недвижимый
имущественный комплекс, данные объекты являются факультативными
1
.
Говоря о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного
строительства как элементах недвижимого имущественного комплекса,
необходимо отметить следующее. Действующее законодательство не
проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Не
существует также легального определения здания или сооружения.
Определение здания можно найти в п. 4.4. раздела 4 приложения А к
СНиП 10-0194, согласно которому под зданием понимается наземное
строительное сооружение с помещениями для проживания и (или)
деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или
содержания животных. В отдельном конкретном случае отнесение того или
иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с
данными органов, осуществляющих технический учет и техническую
инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из
категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к
зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся
достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие
заключается также в том, что здания предназначены для постоянного
нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо
деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди
находятся в них временно в течение очень небольшого периода времени
2
.
1
Трофимова Г.А. Имущественные комплексы: неоднородность правовой
конструкции / Г.А. Трофимова // Юрист. — 2014. — № 7. — С. 23-26.
2
Кожошева Н.М. Общая характеристика субъективных гражданских прав на
имущественные комплексы: вопросы теории и законодательства / Н.М. Кожошева //
Вестник Кыргызско-Российского славянского университета. — 2014. — Т. 14. — № 11. —
С. 200-202.
40
Сооружение определяется в теории как строение, предназначенное для
выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.).
К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи,
мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения. К
сооружениям могут относиться линейные объекты недвижимости (железные
дороги, линии электропередач, трубопроводы, автотрассы и т. п.
1
Представляется, что разграничение зданий и сооружений, несмотря на
противоречивые позиции некоторых авторов, играет важную роль в
гражданском обороте. Статья 130 ГК РФ предусматривая две разновидности
категории вещей, создает отправную точку в дифференциации правового
регулирования обеих разновидностей. Статья 131 ГК РФ, Федеральный закон
«О государственной регистрации недвижимости», отдельные статьи части
второй ГК РФ создают особый правовой режим недвижимых вещей,
облекают понятие недвижимой вещи в тело особой юридической
конструкции, некоторой правовой оболочки, в которой и оказывается
воплощенным материальный объект
2
.
Далее дифференциация правовых режимов усложняется. Виды
недвижимости, перечисленные в статье 130 ГК РФ, служат дальнейшему
размежеванию объектов, входящих в данный классификационный ряд.
Земельный участок, участок недр, объект незавершенного строительства, и
наконец, здание и сооружение, есть объекты с отличными правовыми
режимами. По своей сути, гидротехническое сооружение не может иметь
сходного правового режима с таким объектом, как здание потребительского
типа
3
. Эта «особость» ряда недвижимых вещей, вызванная потребностями
как естественного свойства данных объектов, так и потребностями
1
Кузнецов М.В. Помещение как предмет договора / М.В. Кузнецов //
Предпринимательское право. — 2014. — № 4. — С. 57-64.
2
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 62.
3
Турдиматов Ф.К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый
недвижимый комплекс» / Ф.К. Турдиматов // Актуальные проблемы экономики и права.
— 2014. — № 3 (31). — С. 138-142.
41
экономического оборота и воплощенная в возведении данных явлений в
правовую реальность означает их возможную «сцепку» в единый объект
гражданских прав, каковым является недвижимый имущественный комплекс.
Такая «сцепка» предопределена потребностями экономического оборота, и
что немаловажно, правовые механизмы такого объединения разнородных,
казалось бы, вещей заложены в статье 133.1 ГК РФ, статье, потенциал
которой еще ждет своего раскрытия.
Возвращаясь к рассмотрению элементарной составляющей
недвижимого имущественного комплекса и непосредственно к такому
объекту как здание, мы не можем обойти вниманием такой аспект, как
составной характер соответствующего объекта недвижимости. Может ли
здание быть раздроблено на составные элементы, которые представлены
жилыми и нежилыми помещениями, и до какой степени такая
раздробленность возможна. В науке гражданского права высказывается точка
зрения о возможном существовании составной недвижимой вещи. Однако
признанная законодательной и правоприменительной практикой
регулятивная модель не позволяет в полной мере воплотить такую
концепцию
1
.
Как указал Президиум ВАС РФ, признание вещи неделимой влечет за
собой определенные правовые последствия - часть ее не может быть
предметом самостоятельных гражданских прав (Постановление Президиума
ВАС РФ от 24.06.2014 № 4254/14 по делу № А43-9321/2012). Данная
правовая позиция в некоторой степени является верной: часть, когда она не
становится дискретным объектом, не способна выступать в гражданском
обороте самостоятельно, поскольку иначе она разрушает единый объект,
деструктурирует его.
Ввиду этого целесообразно рассмотреть возможность признания
многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с элементами
1
Шеметова Н.Ю. Недвижимость как имущественный объект. Место недвижимости
среди других вещей в гражданском праве / Н.Ю. Шеметова // Имущественные отношения
в Российской Федерации. — 2014. — № 8 (155). — С. 30-37.
42
инфраструктуры, недвижимым имущественным комплексом. В связи с этим
было бы правильным утверждать, что здание или сооружение,
расположенное на земельном участке вне зависимости от назначения этого
здания или сооружения представляют собой систему элементов,
интегративно взаимосвязанных, обладающих в совокупности новым
качеством, предопределяющим их использование по общему назначению.
Рассматривая соотношения земельного участка и строений, на нем
расположенных, некоторые авторы предлагают рассматривать конструкцию
«единого объекта недвижимости» в контексте правового режима «главной
вещи и принадлежности»
1
. Как было отмечено ранее, такой подход не в
полной мере учитывает специфику правового режима недвижимого
имущественного комплекса.
Рассмотрев возможный состав недвижимого имущественного
комплекса, перейдем теперь к рассмотрению его структуры. Выявить
структуру сложной вещи, значит охарактеризовать способ, с помощью
которого ее составные части обычно вступают во взаимоотношения.
Структура сложной вещи выражается в связи ее частей, которая может быть
физической и функциональной. Однако если абстрагироваться и вспомнить,
что сложная вещь, являющаяся прообразом недвижимого имущественного
комплекса, это еще и правовое понятие, то становится ясной необходимость
обращения к правовой материи для выявления того способа, с помощь
которого составные части вступают во взаимодействие. Учитывая данный
ракурс проблемы необходимо также обращаться к тем правовым
механизмам, посредством которых осуществляется «сцепка» нескольких
простых недвижимых вещей в сложную, элементов - в недвижимый
имущественный комплекс
2
.
1
Турдиматов Ф.К. Понятие правового режима сложной недвижимой вещи / Ф.К.
Турдиматов // Вестник экономики, права и социологии. — 2015. — № 1. — С. 143-146.
2
Шеметова Н.Ю. Недвижимость: проблемы включения в правовое поле / Н.Ю.
Шеметова // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 9 (156).
— С. 72-79.
43
Структура недвижимого имущественного комплекса может быть
различной в зависимости от степени связанности элементов комплекса
(усиленной или ослабленной), от вариативности способов «сцепки»
элементов (доминирования физической или функциональной связи), от
количества связей, которое прямо пропорционально количеству элементов
комплекса. При этом структура недвижимого имущественного комплекса
проходит определенные стадии своего генезиса. В его основе лежит принцип
усложнения любых материальных и идеальных структур, движение от
простого к сложному. На первоначальном этапе своего развития в структуре
недвижимого имущественного комплекса доминирует физическая связь его
элементов, степень их связанности достаточно ослаблена, количество связей
ограничено. В дальнейшем в ходе своего поступательного развития
структура недвижимого имущественного комплекса видоизменяется, степень
связанности элементов усиливается, основным способом связи элементов
становится функциональная связь, количество связей увеличивается вплоть
до выстраивания собственной системы.
2.3. Основные модели правовых режимов комплексов недвижимого
имущества
В первую очередь определим, что представляет собой правовой режим,
какое содержание вкладывается в это понятие. Правовой режим — это
модель возможного участия соответствующего объекта в обороте,
закрепленная на уровне позитивного права. Именно на этом уровне
конструируются возможные юридические факты, субъективные права и
обязанности, которые возникнут при наличии данных фактов и т.д.
Происходит своего рода перенесение в правовую сферу возможных вариаций
оборота режимного объекта
1
.
Любой объект гражданских прав проходит две стадии своего
существования, условно данные стадии могут быть обозначены как стадия
1
Андреев В.К. Вещь как объект гражданских прав / В.К. Андреев // Гражданское
право. — 2014. — № 1. — С. 26-29.
44
«дорежимная» и стадия «режимная». Отличительные особенности этих
стадий выражаются в следующем. Во-первых, говоря о «дорежимной»
стадии, имеют в виду тот промежуток времени, в течение которого
недвижимого имущественного комплекса как объекта гражданских прав еще
не существовало
1
. Да, в это время существовали недвижимые, вещи, которые
в дальнейшем вошли в состав недвижимого имущественного комплекса,
однако, эти вещи были самостоятельными объектами гражданских прав со
своими правовыми режимами. Возникает резонный вопрос, зачем же
выделять эту стадию, если в ней недвижимого имущественного комплекса
еще не существовало? Ответ заключается в следующем. На «дорежимной»
стадии происходит возникновение предпосылок и накопление юридических
фактов, которые впоследствии и приведут к возникновению недвижимого
имущественного комплекса, и от того, насколько эти факты не порочны
(например, насколько точно соблюдена процедура государственной
регистрации) зависит прочность возникших прав в отношении недвижимого
имущественного комплекса
2
.
При этом здесь необходимо оговориться. Государственную
регистрацию прав на недвижимый имущественный комплекс можно
рассматривать как на стадии «дорежимной», так и на стадии, когда объект
уже обрел свой режим (своего рода «одежку»). Только лишь в том случае,
если первоначальные права на недвижимый имущественный комплекс еще
не зарегистрированы, можно говорить об отнесении государственной
регистрации к «дорежимной» стадии существования недвижимого
имущественного комплекса. Здесь мы также не отрицаем того, что
государственная регистрация на «дорежимной» стадии недвижимого
имущественного комплекса относится к сфере права. Поскольку,
«дорежимность» существования недвижимого имущественного комплекса,
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 67.
2
Шеметова Н.Ю. Недвижимость как социальная и правовая категория / Н.Ю.
Шеметова // Вести высших учебных заведений Черноземья. — 2014. — № 1. — С. 66-73.