55
доверительного управляющего в отношении переданного в доверительное
управление имущества
1
.
И, наконец, наиболее значимым элементом вещно-правового режима
недвижимого имущественного комплекса должны стать правила о вещно-
правовых способах защиты данного объекта гражданских прав. Особенности
средств защиты недвижимого имущественного комплекса проявляются в
характеристиках самого объекта защиты, и режимных требованиях в
отношении него. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не
исключая возможности предъявления виндикационного иска об
истребовании недвижимых вещей, права на которые зарегистрированы, тем
не менее, по существу, в большинстве случаев предписывает собственнику
использовать такой способ защиты как признание права. Проблемным
аспектом является вопрос о возможности истребования недвижимых вещей,
вошедших в состав недвижимого имущественного комплекса. Учитывая, что
недвижимые вещи, вошедшие в состав недвижимого имущественного
комплекса, утрачивают свою индивидуальность, с точки зрения права
перестают существовать, то и их истребование невозможно.
Таким образом, под вещно-правовым режимом (субрежимом)
недвижимого имущественного комплекса, понимается совокупность
правовых предписаний, определяющих особенности владения, пользования и
распоряжения недвижимым имущественным комплексом как объектом
присвоения через установление соответствующих вещных прав и наделения
их обладателей вещно-правовыми способами защиты
2
.
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 82.
2
Андреев В.К. Вещь как объект гражданских прав / В.К. Андреев // Гражданское
право. — 2014. — № 1. — С. 26-29.
56
Говоря об обязательственно-правовом режиме (субрежиме)
недвижимого имущественного комплекса мы должны рассмотреть правила
участия в гражданском обороте такого объекта. Поскольку комплекс
является разновидностью недвижимости, то и правила участия в обороте
недвижимости, несомненно, должны распространять свое действие и на
отношения, связанные с оборотом комплексов недвижимого имущества. При
этом, учитывая особенности участия в обороте комплексов недвижимого
имущества, закон должен содержать дополнительные правила
1
.
Обязательственно-правовой режим комплексов недвижимого
имущества складывается из совокупности правил, касающихся таких
договорных обязательств как купля-продажа, мена, дарение, а также
непоименованных договоров, направленных на передачу права
собственности на данные комплексы. Отдельные правила о договорах
аренды, безвозмездного пользования и доверительного управления
имуществом должны относиться к вещно-правовому режиму, поскольку по
существу направлены на осуществление тех или иных правомочий,
составляющих содержание права собственности и в соответствующей части
обременяют право собственности. В результате этого, элемент личной связи
между должником и кредитором уходит на второй план. Поэтому в рамках
обязательственно-правового режима данные юридические конструкции не
рассматриваются.
Обязательственно-правовой режим в части совершения сделок купли
продажи земельных участков испытывает на себе сильное воздействие со
стороны публичного права и, как правило, носит подчиненный характер в
ряде случаев
2
. А поскольку земельный участок входит в состав недвижимого
имущественного комплекса, то за счет публично-правовой доминанты в
1
Шеметова Н.Ю. Недвижимость как социальная и правовая категория / Н.Ю.
Шеметова // Вести высших учебных заведений Черноземья. — 2014. — № 1. — С. 66-73.
2
Мариненко О.И. Имущественный комплекс как правовая категория в
законодательстве и в судебной практике / О.И. Мариненко // Научный форум:
Юриспруденция, история, социология, политология и философия: сборник статей. — М.,
2017. С. 48-52.
57
своем межотраслевом режиме он делает и последний жестко привязанным к
этой доминанте. Тоже самое касается обязательств мены, дарения, ренты.
Одним из важных элементов обязательственно-правового режима
недвижимого имущественного комплекса являются правила о
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода
права собственности на него.
К обязательственно-правовому режиму относятся правила,
закрепленные в ст. 552, 554, 558, 560, 561, 563, 564, 574, 584, 651, 655, 658,
659, 661, 664, 1017 ГК РФ. Указанные статьи кодекса содержат в себе
правила, касающиеся особенностей обязательственного отношения,
предметом которого являются действия по передаче недвижимого имущества
от одного лица к другому
1
.
Таким образом, под обязательственно-правовым режимом
(субрежимом) недвижимого имущественного комплекса понимается
совокупность правил, направленных на регулирование обязательственных
отношений, материальным объектом которых выступает недвижимый
имущественный комплекс.
Подводя итог изложенному в главе, можно сделать следующие выводы.
Недвижимым имущественным комплексом признаётся связанная с
земельным участком и регулируемая как единый недвижимый объект
система связанных между собой в материальном и функциональном
отношении объектов, утрачивающих вследствие вхождения в комплекс свою
обособленность.
Можно выделить материальные и правовые признаки, присущие
недвижимому имущественному комплексу как основному виду единого
имущественного комплекса. К первой категории относится включение в его
состав двух и более недвижимых вещей, определяющее его выступление в
экономическом обороте в новом качестве, в основе которого лежит его
1
Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России:
вопросы теории и практики / С. В. Нарушкевич. — М.: Директ-Медиа, 2014. — С. 84.
58
функциональное назначение, и, как следствие, значительный рост его
ценности, выражающийся в увеличении стоимости по сравнению с
отдельными его составляющими. Ко второй категории следует отнести
следующие обстоятельства: признание каждой из объединяемых вещей
объектом права, а также государственная регистрация, оформляющая
создание объекта и выступающая основанием для включения его в
гражданский оборот и выступающая неотъемлемой составляющей всей его
дальнейшей судьбы, связанной с изменением его состава и прекращением
существования. Обязательным элементом любого недвижимого комплекса
является земельный участок, поскольку он выступает ядром любой системы
недвижимых вещей, «привязанных» к нему.
Важным свойством недвижимого имущественного комплекса является
то, что функциональное назначение каждой из входящих в него отдельных
вещей преобразуется при их включении в комплекс, создавая
функциональное назначение новой вещи. Элементами, входящими в состав
такого комплекса, могут быть такие объекты, как земельные участки, здания,
сооружения, в том числе незавершённые строительством (выступающие
системообразующим ядром данного комплекса), иные объекты. Структура
недвижимого имущественного комплекса может варьироваться в
зависимости от того, каким именно образом связаны между собой отдельные
составляющие его объекты. На начальном этапе формирования комплекса
доминируют физические связи, определяющиеся общим местоположением в
пространстве объектов и их соединениями между собой, при дальнейшем
развитии комплекса его структура усложняется и основную роль начинают
играть функциональные связи между отдельными элементами.
Можно выделить также две стадии юридического существования
недвижимого имущественного комплекса: это «дорежимная» стадия, на
которой комплекс как сложный объект гражданских прав ещё не существует,
однако возникают предпосылки для его оформления в этом качестве,
накапливаются юридические факты, на которых будет основано его
59
возникновение и «режимная» стадия. Предпосылками возникновения
недвижимого имущественного комплекса на данной стадии являются, во-
первых, возможность его обособления как единого сложного объекта,
предусмотренная нормами права, во-вторых, наличие правоспособности и
дееспособности у лиц, осуществляющих его создание, в-третьих,
юридические факты, на основе которых возникают права на отдельные
элементы комплекса и на комплекс в целом (в частности, наличие нескольких
объединяемых вещей, решения собственника об объединении и акта
государственной регистрации изменения прав на данные объекты).
Важнейшую роль среди названных выше юридических фактов играют
решения о проведении кадастровых работ и осуществлении
государственного кадастрового учёта недвижимых вещей, в результате
которых оформление и трансформация уже существующих вещных прав.
На режимной стадии комплекс уже существует как объект гражданских
прав. Выделяются вещно-правовой и обязательственно-правовой его режим.
Первый представляет собой особенности регламентации и осуществления
права собственности и иных вещных прав на комплекс имущества, а также
осуществления вещно-правовой защиты прав его обладателей.
Обязательственно-правовой режим — это совокупность правил, касающихся
совершения различных сделок (прежде всего, купли-продажи, аренды и т.п.)
с имущественным комплексом.
60
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОЙ
РЕГЛАМЕНТАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ЕДИНОГО
ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
3.1. Правовой режим предприятия как единого имущественного
комплекса
Первым и традиционным единым имущественным комплексом,
правовой режим которого предусмотрен ГК РФ, является предприятие.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором
(п. 2 ст. 132 ГК РФ)
1
.
Законодательно подробно определен правовой статус предприятия и
особенности совершения сделок с ним
2
. В то же время еще в Концепции
развития гражданского законодательства Российской Федерации,
отмечалось, что регистрация предприятия в качестве недвижимости
порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в
1
Еремин С.Г. Об имущественном комплексе промышленных предприятий
собственности / С.Г. Еремин // Экономика и предпринимательство. — 2015. — № 6-2 (59-
2). — С. 684-687.
2
Веденин А.А. Сравнительно-правовой анализ понятий «единый недвижимый
комплекс», «предприятие как имущественный комплекс» и «комплекс имущества» / А.А.
Веденин // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. — 2016. — № 2. — С.
170-180.
61
состав этой недвижимости
1
. По этой причине предприятие практически
выбыло из оборота недвижимости (п. 3.4 Концепции). В связи с этим данные
нормы мало востребованными на практике. Ввиду этого, рассмотрение
предприятия в рамках данной работы целесообразно ограничить лишь
отдельными элементами его вещно-правового и обязательственно-правового
статуса, таким как государственная регистрация прав на предприятие и
особенности заключения отдельных, наиболее важных договоров с ним.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как
имущественный комплекс осуществляется после государственного
кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект
недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного
комплекса (п. 2 ст. 46 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»).
Государственная регистрация перехода права собственности,
ограничений права собственности, обременений предприятия как
имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной
регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и
обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого
предприятия (п. 3 ст. 46 «Закона о регистрации недвижимости»).
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-
продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Продажа предприятия состоит из нескольких этапов
2
:
1) подготовка к заключению договора купли-продажи. До подписания
договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены
сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение
1
Дегтяренко А.Ю. Внешнее влияние на имущественный комплекс предприятия /
А.Ю. Дегтяренко // Современные тенденции развития науки и технологий. — 2016. — №
10-11. — С. 21-22.
2
Никитина В.Ю. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса /
В.Ю. Никитина // Бухгалтерский учет. — 2016. — № 6. — С. 8-17.
62
независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень
всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием
кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ);
2) заключение договора купли-продажи (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Существенными условиями этого договора являются состав и стоимость
продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ). На практике договор
продажи предприятия нередко смешивается с договором купли-продажи
объектов недвижимости, объединенных, например, одним назначением. В
связи с этим из договора должно прямо следовать, что речь идет о продаже
предприятия как сложной вещи, но не совокупности объектов недвижимого
имущества, предназначенных для деятельности предприятия. В противном
случае относительно договора не подлежат применению правила о продаже
предприятия (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от
04.02.2015 № Ф01-5546/2014 по делу № А43-17475/2013, Постановление
Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2015 № Ф03-
3516/2015 по делу № А73-15811/2014).
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным
приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК РФ (ст. 560 ГК
РФ). Ранее договор продажи предприятия подлежал государственной
регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. С
01.03.2013 указанное правило признано не подлежащим применению;
3) уведомление кредиторов. Кредиторы по обязательствам,
включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его
передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон
договора продажи предприятия (ст. 562 ГК РФ);
4) передача предприятия. Передача предприятия продавцом
покупателю осуществляется по передаточному акту (п. 1 ст. 563 ГК РФ).
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания
передаточного акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563 ГК РФ);
63
5) регистрация перехода права собственности. Если иное не
предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на
предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной
регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 2
ст. 564 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к
покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564
ГК РФ).
Передача предприятия в аренду включает в себя следующие этапы
1
:
1) заключение договора аренды предприятия. Договор аренды
предприятия заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его
недействительность (ст. 658 ГК РФ).
В то же время отсутствие регистрации договора не всегда
свидетельствует об отсутствии между сторонами арендных отношений.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ в случае, если стороны достигли
соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора
аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был
зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в
пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний,
соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным
условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в
таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством,
пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в
соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения
обязательствами (п. 14 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных
1
Махмутова Ю.С. Проблемы правового регулирования аренды предприятия как
имущественного комплекса / Ю.С. Махмутова // Теория и практика современной науки. —
2015. — № 6 (6). — С. 870-873.
64
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды»);
2) уведомление кредиторов. Кредиторы по обязательствам,
включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору
письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (ст.
657 ГК РФ);
3) проведение инвентаризации;
4) передача предприятия. Передача предприятия арендатору
осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ).
3.2. Правовой режим единого недвижимого комплекса
Разновидностью недвижимого имущественного комплекса является
единый недвижимый комплекс, отличительной особенностью которого
является способность выполнения определенной хозяйственной функции,
качественно отличающейся от функционального назначения каждой
отдельной вещи, образующей данную совокупность
1
.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что
несмотря на включение в ГК РФ ст. 133.1, названный комплексный объект
получил лишь фрагментарное отображение в правовых предписаниях,
отсутствует полное юридическое описание данного комплекса.
Законодательство о газоснабжении, электроснабжении, а также транспортное
законодательство, включая ряд исходный положений, своего рода
«чертежей» тех конструкций, которые могут способствовать построению
полноценной юридической конструкции единого недвижимого комплекса,
тем не менее, не может восполнить существенных пробелов в правовом
регулировании данного участка общественных отношений.
1
Дудинова О. С. Основные подходы к формированию сведений об едином
недвижимом комплексе в учетно-регистрационной системе объектов недвижимости / О.
С. Дудинова // Вестник СГУГиТ (Сибирского государственного университета геосистем и
технологий). — 2017. — Т. 22. — № 2. — С. 193-200.