44
На наш взгляд в данном аспекте представляется интересным вопрос о
возможности требования оформления прав на земельный участок под единый
имущественный комплекс основываясь на положениях статьи 39.20 Земельного
Кодекса Российской Федерации. Как упоминалось выше, единый
имущественный комплекс участвует в обороте как единый объект.
Соответственно, признаками такого комплекса являются, во-первых, единое
назначение, во-вторых, неразрывная технологическая либо физическая связь и
в-третьих, совокупность вещей в едином имущественном комплексе.
Кроме того, хотелось бы выделить тот факт, что формально земельный
участок в составе единого комплекса недвижимости не упоминается. Его
можно признать в категории иных вещей, которые неразрывно связаны
физически, поскольку он соответствует данному критерию.
На основании изложенного выше можно сделать следующие выводы:
1) Земельный участок включаться в состав единого имущественного
комплекса в обязательном порядке не должен. Например, отсутствие
оформленных прав на землю под частью единого имущественного
комплекса не является основанием для отказа в его формировании,
или участок находится в аренде, которая вещью быть не может и,
соответственно, не может быть включена в состав единого
недвижимого комплекс.
2) Единый имущественный комплекс может располагаться на
нескольких земельных участках (надо полагать, что различные
объекты недвижимости могут размещаться на различных земельных
участках).
В совокупности изложенные выводы приводят нас к актуальному вопросу:
если единый имущественный комплекс в обязательном порядке не включает в
себя земельные участки, то какие права имеет собственник единого
имущественного комплекса в отношении занимаемых земельных участков и
распространяется ли на этого собственника исключительное право на
45
приобретение таких земельных участков в собственность либо в аренду,
предусмотренное статьёй 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации?
Нормативная база по данному обстоятельству разъяснений не даёт.
Судебная практика не акцентирует внимание на этом вопросе, в связи с тем, что
доступные споры в основном касаются несоразмерности испрашиваемого под
единый недвижимый комплекс земельного участка, при которых
исключительное право собственника единого недвижимого комплекса на
приобретение земельного участка в собственность или а аренду не
оспаривается, но и отдельно внимание на этом вопросе не акцентируется.
Рассмотрим пример из судебной практики
1
.
В Верховный Суд Российской Федерации обратилось общество с
ограниченной ответственностью «КАМАЗЖИЛБЫТ» с иском к
Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и
Ульяновской области о понуждении заключить договор аренды земельных
участков. Ранее решением Арбитражного суда Республики Татарстан от
04.12.2017 иск о понуждении заключить договор аренды земельных участков
был удовлетворен, на территориальное управление Росимущества возложена
обязанность заключить с обществом договор аренды вышеуказанных
земельных участков.
В последствии Постановлением Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 27.03.2018 решение суда первой инстанции отменено и
принято новое судебное решение, в котором в удовлетворении заявленных
требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2018
постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения.
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС18-17162 от
01.11.2018 года по делу № 306-ЭС18-17162 [Электронный источник] / https://www.vsrf.ru/
(дата обращения: 25.07.2019) [28].
46
Разрешая указанный спор, суды установили, что испрашиваемые
обществом земельные участки являются федеральной собственностью и заняты
четырьмя оздоровительными лагерями, на территории которых располагаются
объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за
обществом частично.
Руководствуясь статьями 422, 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации, статьями 35, 39.1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,
разъяснениями, данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых
вопросах связанных с применением земельного законодательства», пункте 39
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015
№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позицией,
сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, суды пришли к выводу о
недоказанности соразмерности площади земельных участков находящимся на
них объектам недвижимости, принадлежащим обществу, на основании чего в
удовлетворении заявленных требований было отказано.
Верховный Суд Российской Федерации также не нашёл оснований для
удовлетворения исковых требований общества. В передаче кассационной
жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда
Российской Федерации было отказано.
По нашему мнению очевидно, что регулирование исключительного права
на земельный участок, определённого статьёй 39.20 Земельного Кодекса
Российской Федерации, ограничено «зданием и сооружением, расположенных
на таких земельных участках»и, однозначно, в силу закона единый
имущественный комплекс к подобным не относится.
Но если действие исключительного права на земельный участок не
распространять на единый имущественный комплекс, будет иметь место
абсурдная ситуация: неустранимое фактическое пользование земельным
47
участком есть, а права на его оформление нет. Кроме того данная
неопределённость в законодательстве ограничивает существование
объединяющих признаков вещей (в виде единой цели, функциональной или
физической связи) в составе единого имущественного комплекса.
Казалось бы логичным признание необходимости распространять на
единый имущественный комплекс право на оформление земельного участка
под его составляющими объектами в соответствии с пунктом один статьи 39.20
Земельного Кодекса Российской Федерации, по аналогии закона. Однако в
настоящее время земельный участок и расположенный на нём единый
имущественный комплекс являются самостоятельными объектами
недвижимости, которые при этом связаны единой судьбой. В свою очередь и
земельный участок, и расположенный на нём единый имущественный комплекс
могут являться объектами отдельных гражданско-правовых сделок. И если
земельный участок не входит в состав единого имущественного комплекса, а
используется, предположим, на основании договора аренды, а арендодатель
принял решение передать этот участок по окончании договора аренды иному
лицу (не собственнику имущественного комплекса), то в данной ситуации
закон в определённой мере на стороне собственника единого имущественного
комплекса
1
. Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по
данному вопросу такова, что собственник имущественного комплекса вправе
предъявить негаторный иск в связи с предоставлением участка, необходимого
для эксплуатации комплекса, в аренду другому лицу. Но как быть в случае,
если владелец участка решит его продать или передать в залог, или данный
земельный участок станет частью имущества, подлежащего взысканию в счёт
долга? Нормативная база по данному вопросу отсутствует. Очевидно, что
невозможно использовать объект без земельного участка.
1
Некрестьянов, Д.С. Оформление земельного участка под единым недвижимым
комплексом /Д.С. Некрестьянов // блог юриста. -
(URL:https://zakon.ru/blog/2019/2/28/oformlenie_zemelnogo_uchastka_pod_edinym_nedvizhimy
m_kompleksom) [64].
48
Следовательно, кто владеет единым имущественным комплексом, тот и
должен использовать земельный участок на котором он расположен. Поэтому
закономерным видится предоставление лицу прежде всего права на земельный
участок, а как следствие этого права — право на возведение на нём объектов.
Как мы выяснили, к единому недвижимому комплексу применяются
правила о неделимых вещах. Данная норма закреплена статьёй 133.1
Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Являясь новой юридической конструкцией единый имущественный
комплекс включает в себя кроме непосредственно недвижимых вещей также и
вещи движимые (иные вещи). Закон не указывает прямо, какие движимые вещи
могут входить в состав единого недвижимого комплекса.
Логично предположить, что, например, в состав производственных
комплексов могут входить производственное оборудование, трубопроводы,
технологические ёмкости, кабели, то есть вещи движимые, но в
рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами
недвижимости и совместно предназначенные для производственной
деятельности. Однако вызывает сомнение возможность включения в состав
единого имущественного комплекса, например, инвентаря или иных вещей,
которые хотя и используются в производственной деятельности, но физической
связи с общей системой не имеют и в любой момент могут быть изъяты без
какого-либо ущерба для нее.
В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия,
не включаются права требования и исключительные права долги. Основная
причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на
предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских
правоотношений
1
.
1
Чирков, Д.В. Предприятие и единый недвижимый комплекс как объекты права и их
отнесение к недвижимому имуществу [Текст] / Д.В. Чирков, Н.А. Ющенко // Современные
медицинские исследования. Современная экономика. Техноконгресс. Свобода и право.
Человекознание. Сборник трудов конференции. П.И. Никитин (глав. редактор). - изд. дом
«Плутон». - 2016. - С. 342 [90].
49
Для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом
требуется как их фактическое, так и юридическое объединение.
Фактическое объединение предусматривает такую взаимосвязь
нескольких недвижимых и движимых вещей, которая позволяет использовать
их для достижения конкретной цели, что невозможно при их использовании по
отдельности.
Кроме того необходимо и их формальное объединение, а именно
регистрация права собственности на них как на единый объект.
Как упоминалось выше, основаниями для осуществления
государственной регистрации права собственности и постановке на
кадастровый учёт единого комплекса недвижимости являются: завершение
строительства объекта недвижимости и объединение связанных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые или расположены на
одном земельном участке, или связаны неразрывно физически либо
технологически и кадастровый учёт которых и государственная регистрация
права на них зарегистрированы в Едином государственном реестре
недвижимости по заявлению их собственника.
Так удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые в
дальнейшем не планируется разделять на составные части. Но если в
перспективе разделение объекта планируется, например, в случае
административного здания, которое будет продаваться частями или будут
продаваться его отдельные помещения, то необходимо заранее решить вопрос о
распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания. В
противном случае на подобный объект возникает лишь право общей долевой
собственности. А любая общая долевая собственность — это потенциальный
конфликт в будущем. Причин к этому немало. Это конфликты по поводу мест
общего пользования, права преимущественной покупки, определения порядка
пользования.
50
Таким образом, вопрос раздела (его необходимости) единого
недвижимого комплекса необходимо решать до момента его государственной
регистрации.
Значительным представляется вопрос об обращение взыскания на единый
недвижимый комплекс. Порядок обращения взыскания на имущество
должника-организации определяют положения Федерального закона «Об
исполнительном производстве
1
». В данной норме отсутствует упоминание на
возможность обращения взыскания на единый имущественный комплекс.
Однако и явного запрета на возможность такого взыскания Федеральный закон
«Об исполнительном производстве» не содержит. Логично предположить, что
такая процедура возможна, однако, каким должен быть порядок осуществления
обращения взыскания на такое имущество в законодательстве отсутствует.
Полагаем, при обращении взыскания на единый недвижимый комплекс
судебному приставу-исполнителю придётся использовать аналогию закона,
применяя правовые нормы об обращении взыскания на имущество в целом, а
так же нормы, регламентирующие арест и реализацию недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку единый имущественный комплекс является
согласно законодательству недвижимым имуществом, относится к категории
неделимых вещей и участвует в обороте как единый объект, возможно сделать
вывод о том, что такое имущество должно относиться к четвёртой очереди при
обращении взыскания на имущество организации-должника органом
принудительного исполнения. Кроме того, взыскание может быть обращено
именно на единый имущественный комплекс целиком. Это подтверждают и
примеры правоприменительной практики
2
.
Конкурсный управляющий федерального государственного унитарного
сельскохозяйственного предприятия «Западное» Министерства обороны
1
Об исполнительном производстве [Текст]: федеральный закон от 02.10.2007 № 229-
ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 94 [9].
2
Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС18-17162 от
01.11.2018 года по делу № 306-ЭС18-17162 [Электронный источник] / https://www.vsrf.ru/
(дата обращения: 25.07.2019) [28].
51
Российской Федерации, признанного банкротом, обратился в Департамент
имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации с
заявлением о предоставлении Предприятию в аренду земельного участка, с
целью включения указанного права аренды в конкурсную массу, в чём
конкурсному управляющему было отказано. Отказ был обжалован.
Суды первой и апелляционных инстанций оснований для отмены отказа
Департамента не усмотрели, обосновав это тем, что признание Предприятия
банкротом и открытие в отношении его конкурсного производства влечет за
собой невозможность осуществления предпринимательской деятельности,
следовательно испрашиваемые земельные участки не могут быть использованы
в целях сельскохозяйственного производства.
Верховный Суд Российской Федерации с решениями судов трёх
инстанций не согласился, указав, что суды не учли, что на данных земельных
участках расположен тридцать один объект недвижимости, на которые
зарегистрированы право хозяйственного ведения Предприятия и право
собственности Российской Федерации, чем нарушили нормы земельного
законодательства Российской Федерации об исключительном праве лица,
имеющего на праве хозяйственного ведения объекты недвижимости, на
заключение договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной собственности. Вывод судов о том, что заявитель утратил
возможность осуществления уставной деятельности и возможность
использования испрашиваемых земельных участков в целях
сельскохозяйственного производства признан ошибочным, поскольку решение
о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не
является основанием полагать, что должник ликвидирован. Верховный Суд
разъяснил, что в соответствии с частью один статьи 131 Федерального Закона
«О несостоятельности (банкротстве)», все, имеющееся на дату открытия
конкурсного производства и выявленное в ходе него, имущество должника
составляет конкурсную массу. Право постоянного (бессрочного) пользования
не отнесено к числу имущества должника, подлежащего исключению из
52
конкурсной массы. Нормы действующего законодательства не содержат
запрета на приобретение должником в собственность или на праве аренды
земельных участков, принадлежащих ему на праве постоянного (бессрочного)
пользования. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, несмотря на законодательный запрет распоряжения им в
соответствии с частью четыре статьи 20 Земельного кодекса Российской
Федерации, представляет собой определенную имущественную ценность, отказ
должника от которой сопряжен с нанесением ущерба интересам его кредиторов.
В соответствии с частью один статьи 179 Закона № 127-ФЗ при продаже
имущества и имущественных прав должника — сельскохозяйственной
организации арбитражный управляющий должен выставить предприятие
должника на продажу на торгах, которая осуществляется в порядке,
установленном частями 4 — 19 статьи 110 Закона № 127-ФЗ. Из содержания
указанной статьи закона следует, что при продаже предприятия отчуждаются
все виды имущества, принадлежащего должнику, в том числе и право аренды.
В итоге, жалоба конкурсного управляющего передана для рассмотрения в
судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного
Суда Российской Федерации.
Вместе с тем, стоит отметить, что в большинстве судебных решений
имущественный комплекс применяется исключительно как категория,
относящаяся к составу предприятия, как единого целого.
Значительный вопрос возникает в связи с возможностью реализации в
ходе обращения взыскания на имущество должника единого имущественного
комплекса: выбор формы проведения торгов. В основном, реализация
арестованного недвижимого имущества осуществляется в форме аукциона.
Конечно, такая позиция вполне объяснима и понятна, ведь конкурс не совсем
соответствует целям, преследуемым в ходе исполнительного производства
(получение как можно большей суммы денежных средств для удовлетворения
требований кредиторов). Однако в случае реализации единого недвижимого
комплекса целиком ситуация меняется. Здесь следует учесть не только
53
интересы кредиторов должника, но и интересы иных лиц. Суть конкурса
состоит в том, чтобы реализовать имущество тому, кто предложит лучшие
условия. Такими лучшими условиями могут быть и сохранение профиля
комплекса, его модернизация, сохранение всех рабочих мест и т.д. и т.п.
Данные аспекты остаются за рамками аукциона, к победителю которого
предъявляется всего одно требование — предложить как можно большую
сумму.
Подводя итог отметим, что все недосказанности законодательных актов
могут в значительной степени повредить не только правам должников или
кредиторов, но и интересам весьма широкого круга лиц, поэтому в данной
сфере необходимость новых законодательных решений ощущается наиболее
остро. Процедура обращения взыскания на единый недвижимый комплекс на
сегодняшний день нуждается в особом правовом регулировании, которое
должно учитывать особый статус единого недвижимого комплекса как объекта
гражданских прав и взыскания.
Вопросы налогообложения и бухгалтерского учёта в отношении единого
имущественного комплекса заслуживают отдельного внимания.
В связи с изменениями внесёнными в Налоговый кодекс Российской
Федерации с первого января 2019 года в соответствии с требованиями первой
части статьи 374 для российских организаций объектами налогообложения
признаётся недвижимое имущество которое учитывается на балансе в качестве
основных средств. Порядок такого учёта установлен Приказом Минфина
России от 29.07.1998 № 34н (ред. от 11.04.2018) «Об утверждении Положения
по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской
Федерации
1
».
1
Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской
отчётности в Российской Федерации [Текст]: приказ Министерства финансов России от
29.07.1998 № 34н (редакция от 11.04.2018) (зарегистрировано в Министерстве юстиции
России 27.08.1998 № 1592) [Электронный источник] /
https://www.minfin.ru/ru/document/?id_4=2304 (дата обращения: 25.07.2019) [20].