64
рассматривать как одну сложную вещь. Занятый постройками земельный
участок имеет единственное функциональное и потребительское назначение —
расположение на нём здания или сооружения. В связи с этим
нецелесообразность различного определения правовой судьбы здания и
земельного участка под ним очевидна.
Одновременно с этим, принимая неоспоримость достоинства парадигмы
единого объекта недвижимости, следует признать, что ее внедрение в
российское право вряд ли принесет ожидаемый эффект. Внедрение концепции
без определения конкретных исключений в правовом применении не
представляется возможной. Одним из значительных минусов данной теории
является тот факт, что возведенное на земельном участке сооружение теряет
свое самостоятельное значение через его исключение из гражданского оборота,
что неизбежно приведет к удорожанию застроенного земельного участка как
единого правового объекта. Ведь объединение и использование различных
объектов по одному назначению формируют новую хозяйственную единицу,
экономическая ценность которой в значительной степени снизится либо
исчезнет совсем в результате разъединения первоначальных объектов. А это,
без сомнения, создаст существенные предпосылки к торможению развития
рынка недвижимости.
Кроме того, очевидны сложности определения объекта права в
отношении жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах.
Действующий в настоящее время принцип разделения объектов недвижимости
квартиры и комнаты многоквартирного дома не исключает из гражданского
оборота. При осуществлении доктрины единого объекта недвижимости
квартиры и комнаты многоквартирного дома следует рассматривать как
составные элементы земельного участка, который занимает многоквартирный
дом, на том основании, что единственным объектом прав является земельный
участок, а многоквартирный дом есть его составная часть. Следовательно, в
гражданский оборот необходимо будет включать долю в праве собственности
на земельный участок, на котором многоквартирным домом расположен. При
65
этом правом преимущественной покупки будут обладать другие
сособственники этого участка.
Рождается вопрос об идентификации объекта прав, а принимая во
внимание отсутствие в действующем законодательстве четкого механизма
определения и оформления прав на общее имущество многоквартирного дома,
в которое входит и земельный участок, сделать это будет очень затруднительно.
Используемое ранее в российском законодательстве понятие «кондоминиум»,
представляло собой единый комплекс недвижимого имущества в котором
отдельные части (а именно, помещения) находятся в государственной,
муниципальной, частной, и иной формах собственности, а остальные части (а
именно, общее имущество) состоит в их общей долевой собственности
1
.
Однако законодатель от данного понятия отказался. В силу статьи 36
Жилищного кодекса Российской Федерации «общее имущество в
многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в
многоквартирном доме на праве общей долевой собственности». Указанная
статья содержит перечень объектов общего имущества многоквартирного дома,
который включает в числе прочего земельный участок, на котором данный дом
расположен, с компонентами озеленения и благоустройства, а также иные
объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначение
которых состоит в осуществлении обслуживания, эксплуатации и
благоустройства этого дома. Как следует из норм жилищного законодательства
основным объектом прав в данном случае выступает жилое помещение,
находящееся в многоквартирном жилом доме, а земельный участок, на котором
дом расположен, включен в состав общего имущества, приобретение прав на
которое вторично к возникновению прав на жилое помещение.
На основании изложенного понятно, что реализация в полном объёме
парадигмы единого объекта недвижимости без реформирования в данной части
1
Об основах федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред.
от 22.08.2004) - Ст. 8 (утратил силу). -
URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1333/e893cd31302d02f20307d2ed8f4d6
63a3adfd2f8/ (дата обращения 25.07.2019) [15].
66
гражданского и жилищного законодательства приведет к дисбалансу
недвижимого рынка и его оборота, что, несомненно, негативно отразится на
экономике страны в целом. Учитывая подобную перспективу, идея реализации
такой парадигмы ставится под сомнение. Её очевидные с одной стороны плюсы
теряют любое значение перед огромным количеством проблем, связанных с
гипотетической возможностью ее реализации. Исключение многоэтажной
собственности из действия классической теории проблем не решит, а ее
разграниченное применение на практике создаст дополнительные проблемы.
В научной концепции, кроме этого, неоднократно указывалось на
невозможность создания в ближайшем будущем механизма внедрения
классической теории единого недвижимого объекта в отечественное
законодательство, обуславливалось это существующим разрывом между
правом собственности на здания, оказавшиеся в частной собственности, и на
расположенные под ними государственные земельные участки
1
. Данный разрыв
невозможно преодолеть минуя волю собственника земли, который не готов
отчуждать участки бесплатно, и собственников построек, которые в силу
экономических причин не всегда стремятся к приобрести земельные участки,
расположенных под их строениями.
Учитывая сказанное выше, представляется, что в настоящее время
законодателю следует воздержаться от фактической реализации в российское
право опосредованных компонентов теории единого объекта недвижимости и
сконцентрироваться на формировании системы перехода на классическую
модель урегулирования оборота недвижимости, в частности, на решении
проблемы идентификации объекта при введении в гражданский оборот квартир
и комнат, являющихся частью многоквартирных жилых домов, и т.д. При этом
следует понимать, что во многом эти проблемы обостряются отсутствием у
1
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации
(одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 07.10.2009). - URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95075/ (дата обращения 22.08.2019) [19].
67
собственников надлежащим образом оформленных прав на соответствующие
земельные участки, а некоторые объекты в принципе не могут быть
задействованы в гражданском обороте одновременно с земельными участками
по причине исключения из оборота последних.
Проблемные вопросы правовой координации отдельных видов единого
имущественного комплекса видим в следующем:
1. Отсутствие на законодательном уровне определения понятия
единого имущественного комплекса.
2. Наличие критерия неразрывной физической или технологической
связи объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса.
3. Отсутствие критерия обязательного включения в состав единого
недвижимого комплекса земельного участка.
4. Обязательность государственной регистрации права собственности
на каждый объект, входящий в состав единого имущественного комплекса, с
последующей государственной регистрацией самого комплекса.
5. Невозможность раздела единого недвижимого комплекса.
6. Отсутствие законодательно регламентированной процедуры
обращения взыскания на единый имущественный комплекс.
7. Отсутствие законодательно регламентированного порядка
налогообложения единого имущественного комплекса.
Полагаем, что для введение в российское законодательство концепции
единого объекта недвижимости необходимым условием является создание
отдельной доктрины, в которой должны быть системно проработаны все
исключительные черты действующего механизма внедрения в гражданский
оборот объектов недвижимости, сформированного на их разграничении.
Для формирования комплексного понимания исследуемого явления,
рассмотрим правовые регламенты и правоприменительную практику в
отношении предприятия и многоквартирного дома, как частных случаев
единого имущественного комплекса.
68
3.2 Правовой регламент предприятия как единого имущественного
комплекса.
Предприятие являет собой особый объект недвижимости, который
является таковой не в силу своей неразъединимой связи с землей, а по
постановлению законодателя.
Предприятия классифицируются по различным признакам. Например, по
форме собственности они могут быть государственными, частными и
смешанными; по масштабам деятельности — индивидуальными и
коллективными; по организационно-правовой форме — хозяйственными
товариществами и обществами, унитарными государственными и
муниципальными, кооперативными; по отраслевому признаку —
промышленными, сельскохозяйственными, телекоммуникационными,
строительными, транспортными и другими
1
.
Вместе с тем, с юридической точки зрения, на любое предприятие,
участвующее в гражданском обороте, переносятся особенности правового
режима, установленного для недвижимого имущества. Предприятию как
имущественному комплексу посвящена первая часть статьи сто тридцать два
российского Гражданского кодекса. Законодатель относит предприятие к
единому имущественному комплексу, используемому для реализации
предпринимательской деятельности. Тем не менее, в его состав входит
неоднородный ряд имущества. Это и недвижимое имущество (такое, как
земельные участки, сооружения и здания, передаточные коммуникации,
космические объекты, морские и воздушные суда и пр.), и движимое
имущество (транспортные средства, машины и оборудование, готовая
продукция, сырьё, материалы), и нематериальные активы (лицензии, патенты,
торговые марки и знаки, «ноу-хау» и пр.), финансовые активы, имущественные
права требования и долги. Предприятие в совокупности или часть, входящих в
1
Баскакова, О.В. Экономика предприятия [Текст]: учеб. для вузов / О.В. Баскакова,
Л.Ф. Сейко. - М.: Экономика и право. - 2013. - С. 219 [37].
69
него элементов, могут выступать объектом купли-продажи, аренды, залога и
прочих сделок, сопряжённых с установлением, прекращением или изменением
вещных прав. В то же время, с позиции законодателя, имущественный
комплекс предприятия в совокупности определяется, как недвижимость.
К основным признакам предприятия можно отнести следующие:
1) Предприятие должно работать — то есть, фактически
использоваться и функционировать.
2) Цель существования предприятия — извлечение прибыли — то
есть, ведение предпринимательской деятельности.
3) Составные элементы предприятия постоянно находятся в динамике.
Правовое регламентирование предприятия как единого имущественного
комплекса включает вопросы, связанные с осуществлением процедур его
государственной регистрации, аренды, продажи, залога и пр.
1
.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как
имущественный комплекс осуществляется после государственного
кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый входящий в
комплекс предприятия объект недвижимости. Данное требование
устанавливает часть вторая статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Частью 3 указанной
выше статьи определено, что государственная регистрация перехода права
собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия,
как имущественного комплекса, происходит одновременно с государственной
регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений
всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.
Особенность осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав по отношению к предприятию, как
имущественному комплексу заключается в том, что зарегистрированные
1
Гайбатова, К.Д. Предприятие — объект гражданских прав [Текст]: дис. ... канд. юрид.
наук: 12.00.03 / К.Д. Гайбатова. - Москва, 2002. - С. 71 [46].
70
переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на
предприятие служат основанием для внесения записей о переходе права, об
ограничении (обременении) права на всякий объект недвижимого имущества,
который входит в состав предприятия как имущественного комплекса в единый
государственный реестр прав
1
. Правила внесения записей в единый
государственный реестр прав о правах на предприятие как имущественный
комплекс и сделок с ним, взаимодействия между органами, осуществляющими
государственную регистрацию прав, определяются органом нормативно-
правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Недвижимое имущество предприятия требует обязательной
государственной регистрации.
На вещи, которые к недвижимости не относятся, государственная
регистрация прав не требуется. Исключение составляют случаи, прямо
регламентированные законом. К ним относятся, например, автотранспортные
средства, подлежащие регистрации в органах государственной безопасности
дорожного движения; различного вида энергетические установки и котельные,
требующие регистрации в органах российского технического надзора.
Как следует из сказанного выше, предприятие представляет собой
сложную вещь. При том, составляющие его как имущественный комплекс
элементы, в свою очередь, выступают самостоятельными объектами
гражданских прав и могут быть переданы иному лицу как в отдельности, так и
в составе предприятия.
При этом необходимо различать понятия юридического лица — субъекта
гражданского права и предприятия — объекта гражданского права. Речь идёт о
том, что собственником предприятия может выступать любое физическое либо
юридическое лицо. Передача предприятия в собственность другого лица
сопряжена с передачей всего комплекса прав, обязанностей и имущества
1
Флейшиц, Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и
РСФСР [Текст]: учеб. для вузов / Е.А. Флейшиц преподав. Ленинградского государственного
университета. - Л.: Academia, 1924. - С. 34 [86].
71
предприятия. Единственное исключение — права продавца, приобретённые им
в соответствии с полученной лицензией (разрешением) на осуществление
какой-либо деятельности. Такие права, как правило, передаче покупателю
предприятия не подлежат. Кроме этого, переданные покупателю в составе
предприятия обязательства, исполнить которые он не имеет возможности в
силу отсутствия у него соответствующего разрешения, не освобождают
продавца от указанных обязательств перед кредиторами. Далее рассмотрим
вопросы правового регламентирования отдельных видов трансформации права
собственности на предприятие.
Предприятие как имущественный комплекс может быть передано в
аренду. Данная процедура имеет ряд особенностей и состоит из нескольких
этапов:
Во-первых, заключение договора аренды предприятия как
имущественного комплекса. Договор аренды предприятия заключается в
соответствии с требованиями статьи 656 Гражданского кодекса Российской
Федерации в письменной форме посредством составления единого документа,
подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит
государственной регистрации и считается заключенным только с момента
такой регистрации. В соответствии с требованиями статьи 658 Гражданского
кодекса Российской Федерации несоблюдение формы договора аренды
предприятия влечет его недействительность.
Вместе с тем, отсутствие регистрации договора не всегда свидетельствует
об отсутствии между сторонами арендных отношений. Согласно разъяснениям
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае, если
стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным
условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации,
но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество
в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний,
соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям
пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае
72
следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, пользование
имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с
принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами
1
.
Во-вторых, уведомление кредиторов. Кредиторы по обязательствам,
которые включены в состав предприятия, должны быть уведомлены
арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору
письменно. Это требование установлено статьёй 657 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
В-третьих, перед передачей предприятия в аренду проводится
инвентаризация имущества, передаваемого в аренду. Данное требование
установлено пунктом 27 Приказа Министерства финансов России от 29.07.1998
№ 34н (редакция от 11.04.2018) «Об утверждении Положения по ведению
бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации»
(зарегистрировано в Министерстве юстиции России 27.08.1998 № 1592).
В-четвёртых, в соответствии с требованиями статьи 659 Гражданского
кодекса Российской Федерации, передача предприятия арендатору
осуществляется по передаточному акту. Данный документ включает полный
перечень имущества, которое передаётся в аренду.
В действующем законодательстве договор аренды предприятия как
единого имущественного комплекса рассматривается как юридический факт,
порождающий возникновение обычного договорного обязательства
имущественного найма. Совершение данного договора не влечёт за собой
прекращения предпринимательской деятельности, осуществляемой
арендодателем до передачи предприятия в аренду. Также, как и приобретение
предприятия в аренду не меняет правовой статус арендатора. Например, если
арендатором является индивидуальный предприниматель, то он использует в
1
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)
[Текст]: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 [Электронный источник] /
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314991/ (дата обращения: 11.07.2019) [24].
73
своей деятельности предприятие непосредственно, не создавая юридического
лица.
Особенности аренды предприятия как имущественного комплекса
определяются положениями пятого параграфа Гражданского кодекса
Российской Федерации и заключаются в следующем.
Предприятие предоставляется в аренду только во временное владение и
пользование. То есть, аренда, при которой предприятие предоставляется только
во временное пользование — исключена. Предприятие предоставляется в
аренду в целом как имущественный комплекс для осуществления
предпринимательской деятельности.
Обязанность арендодателя — передать арендатору во временное
возмездное владение и пользование все объекты, которые составляют основные
фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения,
оборудование и пр., а также материальные ценности, которые относятся к
оборотным средствам предприятия. Это запасы сырья, топлива, материалов и т.
п. Имущество и материальные ценности передаются в аренду в порядке, на
условиях и в пределах, которые определены договором аренды. Исключение
составляют основные фонды предприятия, которые передаются в аренду в
полном объёме.
Отметим, что договор аренды предприятия как имущественного
комплекса, в котором в качестве предмета аренды не заявлены земельные
участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства, которые и составляют имущественный
комплекс, в силу положений статей 132 и 656 Гражданского кодекса
Российской Федерации, по сути договором аренды не является. А,
следовательно, в судебном порядке может быть признан ничтожным.
Следует учесть, что передача в аренду отдельных имущественных
объектов, не отвечающих признакам, указанным в статье 656 Гражданского
кодекса Российской Федерации, как договор аренды квалифицирован быть не
может.