33
3. предприятие используется для осуществления
предпринимательской деятельности, а в отношении единых недвижимых
комплексов законом такого требования нет;
4. в отношении предприятия законом прямо установлен порядок
совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус единого
недвижимого комплекса регулируется только общими положениями.
Несмотря на вышеуказанные различия, трудно оценить, как именно
будут соотноситься между собой эти два понятия по вопросам кадастрового
учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.
Первое отличие при регистрации прав на объекты недвижимости, это
пожалуй то, что запись о едином недвижимом комплексе вносится в единый
государственный реестр недвижимости при наличии записей или одновременно
с записями о сооружениях, входящих в его состав, а также земельном участке,
если входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты
недвижимости расположены на одном земельном участке.
Здания и сооружения ставятся на кадастровый учет как отдельные
объекты недвижимости, дальнейшем из них образуется единый недвижимый
комплекс, либо сразу осуществляется постановка на кадастровый учет единого
недвижимого комплекса, если согласно проектной документации
предусмотрена эксплуатация объектов как единого недвижимого комплекса.
При этом, как самому единому недвижимому комплексу, так и входящим в его
состав зданиям и сооружениям в Едином государственном реестре
недвижимости присваиваются кадастровые номера.
В настоящеевремя не разработаны требования к техническому плану
единого недвижимого комплекса и в целях внесения в Единый
государственный реестр недвижимости сведений о единых недвижимых
комплексов применяется форма технического плана в отношении сооружения.
Так же, стоит отметить, что к единым недвижимым комплексам
применяются правила о неделимых вещах, соответственно он должен быть
зарегистрирован как одна недвижимая вещь. В то время как предпринимателю
34
необходимо осознавать правовые последствия объединения таких зданий и
сооружений в единый недвижимый комплекс, так как законом не предусмотрен
раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть единого
недвижимого комплекса.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение,
товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В
состав предприятия могут входит единые недвижимые комплексы.
Запись о предприятии как имущественном комплексе вносится в единый
государственный реестр недвижимости при наличии записей в реестре прав
сведений о частях, входящих в состав такого предприятия, либо права на
основании которые входят в состав такого предприятия.
А государственная регистрация права собственности на предприятие как
имущественный комплекс, в свою очередь, осуществляется после
государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на
каждый объект недвижимости, входящий в состав такого предприятия.
Государственная регистрация перехода права собственности,
ограничений и обременений в этом случае осуществляется одновременно с
государственной регистрацией перехода права собственности (ограничений и
обременений) всех объектов недвижимости, входящих в его состав.
Предприятие не относятся к неделимым вещам, следовательно,
предприятие в целом или его часть могут быть объектом различных сделок
(купли-продажи, залога, аренды) и сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав.
Отсюда вывод, что главное отличие единого недвижимого комплекса от
предприятия состоит в том, что ЕНК это совокупность недвижимого и
движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия,
35
созданного для извлечения прибыли, включаются как движимые, так и
недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще
не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия
представляет собой более сложный процесс, так как продаются не только вещи,
но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия - кредиторов.
Единый недвижимый комплекс является неделимым объектом, а отчуждение
части предприятия возможно.
1.4. Государственный кадастровый учет и регистрация прав на единый
недвижимый комплекс
До введения понятия «единый недвижимый комплекс»регистраторы
достаточно часто отказывали в регистрации прав на нестандартные объекты
недвижимости (как например, линейные объекты) так как они не относятся к
зданиями или сооружениям и имеют в составе движимое имущество. Судебная
практика так же не была единой в этом вопросе – суды по разному
классифицировали такие объекты и не всегда относили их к недвижимости. Так
же, регистрация указанных объектов недвижимости осуществлялась на каждый
объект в отдельности.
1
Введение в гражданское законодательство понятия «единый
недвижимый комплекс» призвано закрепить правовой статус таких объектов,
повысить эффективность их использования в гражданском обороте и упростить
процедуру оформления таких объектов.
Согласно статье 46 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый
1
Информационное письмо Министерства экономического развития РФ от 5 марта 2014г. N
02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс». Консультант Плюс
Версия Проф [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
36
учет и государственная регистрация права собственности на единый
недвижимый комплекспроводятся после завершения строительства.
1
Если объект недвижимости создан с целью эксплуатации в качестве
единого недвижимого комплекса, или в такой комплекс объединены несколько
объектов недвижимости (по решению владельца, например) кадастровый учет
которых ранее осуществлен - обязательным условием является то, чтовсе
объекты недвижимости, права на которые уже содержатся в едином
государственном реестре прав, должны располагаться на одном земельном
участке.
Регистрация права собственности на предприятие как имущественный
комплекс осуществляется только после государственного кадастрового учета и
государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий
в состав такого предприятия. Постановка на государственный учет в этом
случае осуществляется на основании технических планов. В связи с
невозможностью подготовки единого технического плана на единый
недвижимый комплекс и входящих в его состав объектов
недвижимости,составляется технический план на такой комплекс - как
сооружение и отдельные технические планы на входящие в его состав объекты
недвижимости.
При государственной регистрации единого недвижимого комплекса
заявленияо постановке на государственный кадастровый учет подается на
каждый объект недвижимости, входящий в его состав и отдельно заявление о
постановке на учет предприятия – как имущественного. В связи с чем, каждому
объекту в составе единого комплекса требуется присвоение отдельного
уникального кадастрового номера. При этом, заявление на государственную
регистрацию прав на объекты недвижимости как части единого недвижимого
комплекса не требуется.
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ
– [Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
37
Государственная регистрация перехода права собственности,
ограничений и обременений предприятия как на единый недвижимый
комплексосуществляется одновременно с государственной регистрацией всех
объектов недвижимости, входящих в его состав.
В случае, если государственный кадастровый учет включаемых в состав
единых недвижимых комплексов объектов недвижимости ранее осуществлен в
Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП) и права на такие объекты
зарегистрированы в ЕГРП, технический план может быть подготовлен на
основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной
правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет
которых ранее был осуществлен в едином государственном реестре
недвижимости и права на которые были зарегистрированы соответствующим
образом.
Согласно статье 39.2 Земельного кодекса, собственник единого
недвижимого комплекса имеет исключительное право на приватизацию
земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на
которых расположены здания и сооружения, относящиеся к недвижимому
комплексу.
1
Так же хочу отметить, что при регистрации технологических
комплексов как единый недвижимый комплекс, необходимо учитывать и все
движимые вещи, входящие в состав таких комплексов, путем оформления
искового заявления о переводе имущества из движимого в недвижимое. Стоит
обратить внимание, что система налогообложения в данном случае меняется.
Как указано выше к единым недвижимым комплексам применяются
правила о неделимых вещах. Неделимой может быть и вещь, имеющая
составные части. При этом, замена одних составных частей неделимой вещи
другими при сохранении свойств вещи не влечет возникновения иной вещи.
1
Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ –
[Электронный ресурс] АО «Консультант Плюс». М., 2020.
38
В пункте 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации
указано, что вещь, которая выступает в обороте как единый объект вещных
прав, является неделимой вещью даже в том случае, если она имеет составные
части. И поэтому, процедура раздела или выдела объектов недвижимости из
состава единого недвижимого комплекса законодательством Российской
Федерации не предусмотрена.
Взыскание так же может быть обращено на неделимую вещь только в
целом, если законом или судебным актом не установлена возможность
выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях ее продажи.
Как известно, объектами налогообложения является не единый
недвижимый комплекс, а движимое и недвижимое имущество, учитываемое на
балансе предприятия в качестве объектов основных средств. Порядок
бухгалтерского учета установлен налоговым кодексом Российской Федерации.
При этом, согласно подпункту 8 пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса
Российской Федерации, движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС
с 1 января 2013 года не признается объектом налогообложения по налогу на
имущество организаций.
Налогооблагаемым является имущество, предназначенное для
извлечения дохода и отсутствие государственной регистрации прав на
имущество не освобождает от уплаты налога.
Единый недвижимый комплекс попадает в категорию имущества для
целей обложения налогом на имущество. Но, несмотря на то что в состав
единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые вещи, так и
движимое имущество, такие комплексы участвуют в обороте как единый
объект.
Согласно Письму Министерства финансов России от 04.10.2013 № 03-
05-05-01/41301 при расчете налога на имущество следует учитывать все
имущество, объединенное единым назначением и конструктивно
обособленным как единое целое. В указанный обособленный комплекс
включается имущество, которое связано со зданием (сооружением) так, что его
39
перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению
невозможно.
Хочу отметить, что включение в состав единого недвижимого комплекса
движимого имущества может привести к увеличению налогов, и предприятию
будет выгоднее учитывать объекты движимого имущества в качестве
самостоятельных объектов и не регистрировать совокупность движимых и
недвижимых объектов в качестве единого недвижимого объекта. В таком
случае стоимость движимого имущества не будет учитываться при расчете
налога на имущество организации. К тому же, Федеральный Закон № 142 ФЗ не
обязывает собственника регистрировать принадлежащие ему объекты
движимого и недвижимого имущества в качестве единого недвижимого
комплекса.
И, с введением нового термина в Гражданский кодекс Российской
Федерации нет причин для изменения правил бухгалтерского учета и
налогообложения.
Так же, хочу отметить, что имущественный комплекс и единый
недвижимый комплекс – это сложные объекты (так как объединяют в себе
несколько элементов) а элементы, входящие в состав имущественного
комплекса точнее охарактеризовать как «имущество» можно сделать вывод, что
имущественный комплекс – это комплекс имущества, в состав которого
должны входить имущества и имущественные права.
1
Данный вывод основан на том, что имущественный комплекс является
именно «имущественным».
Так же стоит отметить, что главное значение имеет цель создания
комплекса. Именно цель создания комплекса объединяет элементы внутри
комплекса и создает единый целостный объект. Целью комплекса является
причина его создания и функционирования.
1
Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции
по российскому гражданскому праву. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004. – С. 215
40
Единый недвижимый комплекс также является комплексом (то есть
совокупностью различных элементов, расположенных на одном земельном
участке или объединенных физически или технологически).
Таким образом, оба этих понятия являются объединяющими различные
элементы с общей целью их создания. Такая связь может быть как физическая,
так и функциональная (объединение для достижения определенной цели).
Имущественный комплекс и единый недвижимый комплекс обладают
так же и некоторыми отличительными признаками, например состав элементов,
возможность выделения отдельных элементов из состава комплекса, но такие
отличия подтверждают особенности отдельных видов родового понятия.
Подводя итоги, хочу отметить следующее:
Имущественные комплексы необходимо законодательно исключить из
числа объектов недвижимого имущества, так как имущественные комплексы (в
том числе предприятия), не могут быть недвижимыми вещами из-за входящих в
их состав движимых вещей.
Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно
или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе.
Участие в предпринимательской деятельности, выполнение социальных
или иных целей является тем что связывает объекты недвижимого имущества,
входящих в состав комплекса.
Не все имущество, прочное связанное с землей является
недвижимостью. Чтобы объект стал недвижимостью необходимо
зарегистрировать право на него.
Гражданское законодательство относит к недвижимым объектам
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты
– в виду необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и
распоряжением ими.
Единый имущественный комплекс – совокупность движимых и
недвижимых вещей, имущественных прав, обязанностейи даже долгов.
41
Имущественные комплексы могут существовать как в
предпринимательской деятельности, так и вне ее.
При объединении нескольких объектов недвижимости в единый
недвижимый комплекс, собственнику следует учитывать правовые последствия
принятия такого решения. Так как может измениться налогообложение такого
объекта.
42
Глава 2. Имущественный комплекс в нормах современного гражданского
законодательства и правоприменительной практике
2.1 Понятие имущественных комплексов в гражданском праве
В Основах гражданского законодательства 1991 года предприятие было
названо имущественным комплексом, прочно соединенным с землей, из-за чего
оно и было отнесено к недвижимости.
После создания законодательства о приватизации термин «предприятие»
стали воспринимать не только как разновидность юридических лиц, как до
этого, но и как объект гражданских прав – имущественный комплекс.
В советский период термин «комплекс» часто использовался для
обозначения крупных экономических единиц (таких как животноводческий
комплекс или топливно-энергетический комплекс). Такие комплексы, как
известно, имели в составе различные элементы - имущество. И это имущество
находилось в государственной, общественной собственности или в
собственности кооперативов. Так как собственность была разнородной, она
объединялась по признаку общего назначения или использования, реже, по
признаку технологических процессов. Такая трактовка комплекса имущества
уже содержала в себе ряд признаков современного понимания имущественного
комплекса.
Термин «имущественный комплекс» имеет два значения, первое -
имущественный комплекс как сложная недвижимая вещь, второе -
имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и
нематериальные элементы (как например предприятие и имущественный
комплекс некоммерческой организации).
1
В любом случае, имущественный комплекс должен включать в себя более
одного элемента, но вопрос о видах этих элементов остается спорным.
1
Степанов С.А. «Недвижимое имущество в гражданском праве», М.: Статут, 2004, С. 203.