44
квалифицированной письменной форме, в случае если отчуждается часть (доля)
жилого помещения;
исполнительная и завершающая стадии - характеризуются передачей, а
затем государственной регистрацией перехода права собственности на объект
договора, с момента окончания которой обязательственная связь между
субъектами договора дарения жилого помещения прекращается.
Особенности заключения, изменения и расторжения
договора дарения жилого помещения
Как и применительно к договору купли-продажи жилого помещения, с 1
февраля 2013 г. правило о необходимости государственной регистрации
договора дарения жилого помещения было упразднено. В связи с этим в
настоящее время договор дарения жилого помещения считается заключенным с
момента достижения его субъектами соглашения по всем существенным
условиям. Между тем нельзя не отметить, что порядок регистрации прав
одаряемого на жилое помещение, как и в случае с договором купли-продажи,
сохраняется (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-
ФЗ
1
), при этом такая регистрация носит правоподтверждающий характер, а не
правоустанавливающий.
Несмотря на то что договор дарения носит односторонне обязывающий
характер, изменение указанного вида соглашения происходит на основании
общих норм, предусмотренных гл. 29 ГК РФ. Между тем односторонне
обязывающий характер как отличительная особенность договора дарения вносит
свои особенности в порядок расторжения указанного соглашения. К таким
особенностям в т.ч. относится возможность реализации субъективного права
дарителя и одаряемого на заявление одностороннего отказа от исполнения
договора дарения. Как указывалось ранее, субъективное право дарителя на
заявление одностороннего отказа от договора наступает в случае, если:
- имущественное или семейное положение либо состояние здоровья
дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях
приведет к существенному снижению уровня его жизни;
1
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Собрание
законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
45
- одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из
членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил
дарителю телесные повреждения.
Отказ от договора дарения совершается до момента его фактического
исполнения, т.е. до акта распоряжения жилым помещением, во внесудебном
порядке. При этом в случае, если договор дарения был нотариально удостоверен,
отказ от исполнения договора дарения также должен быть нотариально
удостоверен. При этом необходимо обратить внимание, что одаряемый не лишен
возможности оспорить правомерность такого рода отказа от исполнения договор
дарения, в частности, по основаниям ненаступления обстоятельств,
предоставляющим право дарителю заявить односторонний отказ от договора.
Применительно к заявлению одаряемым одностороннего отказа от
договора дарения он также может быть осуществлен во внесудебном порядке,
однако он может быть осуществлен как в форме активного поведения, путем
заявления и доведения до сведения дарителя сведений об отказе от принятия
дара, так и путем пассивного поведения заключающегося в несовершении
действий по принятию объекта договора дарения. В остальных случаях
расторжение договора дарения происходит в общем порядке, предусмотренном
законом.
Помимо прочего, отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) не относится к способам
расторжения договора дарения, поскольку обязательство, возникшее из договора
дарения, было прекращено путем его надлежащего исполнения. Как справедливо
отмечается в юридической литературе, правила, предусмотренные ст. 578 ГК РФ,
являются своеобразным дополнением к нормам гл. 15 ГК РФ
1
, т.е. мерами
ответственности, которые могут быть применены к одаряемому. Представляется,
что в нормах о потенциальной возможности отмены дарения в т.ч. реализуется
принцип эквивалентности встречного предоставления, который заключается в
том, что, несмотря на отсутствие встречного имущественного предоставления со
стороны одаряемого по отношению к дарителю, отношения, возникающие из
договора дарения, являются возмездными, при этом в данном контексте под
1
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Н.А.
Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 306 - 326.
46
возмездностью необходимо понимать те неимущественные блага (настроение,
радость, отношение, улыбку и т.п.), которые доставляет одаряемый дарителю.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Понятие.
Под договором пожизненного содержания с иждивением понимается
соглашение, по которому одна сторона (плательщик ренты) обязуется
осуществлять пожизненное содержание с иждивением другой стороны
(получателя ренты) и/или указанного им третьего лица при условии передачи
плательщику ренты жилого помещения в собственность.
Признаки.
Консенсуальный, двусторонне обязывающий (синаллагматический),
срочный, алеаторный
1
, присутствует встречное имущественное предоставление.
Между тем в юридической литературе существует некоторая полемика
относительно правомерности отнесения договора пожизненного содержания с
иждивением к числу консенсуальных договоров. Указанные споры прежде всего
основаны на формулировке, закрепленной в ст. 601 ГК РФ, которая указывает на
то, что момент возникновения обязательственной связи из договора
пожизненного содержания с иждивением предопределен фактическими
действиями получателя ренты, связанными с передачей объекта соглашения
плательщику ренты. Как отмечается
2
, существует три точки зрения:
придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным
3
, в то время
как, по мнению других, это договор консенсуальный, а третьих - в зависимости
от объекта - либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо
консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества).
Представляется, что применительно к договору пожизненного
1
Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем
встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит
обстоятельство, призванное его окончательно определить. См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.:
Юрид. лит., 1975. С. 295.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное.
М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 606 - 640.
3
Гаврилов Э. Деление гражданских договоров на консенсуальные и реальные // Хозяйство и право. 2009. N 7.
С. 34 - 40.
47
содержания с иждивением, где объектом выступает жилое помещение, его
необходимо рассматривать как консенсуальный договор, поскольку права и
обязанности у участников такого соглашения возникают непосредственно с
момента достижения соглашения по всем его существенным условиям, что
подтверждается рядом особенностей, в т.ч. связанных с необходимостью
соблюдения квалифицированной письменной формы договора, регистрацией
перехода права собственности и т.д. Кроме того, весьма сомнительной выглядит
характеристика договора пожизненного содержания с иждивением некоторыми
авторами, указывающими на то, что указанный вид договора является
одновременно и двусторонне обязывающим, и реальным видом договора
1
.
Поскольку в случае, если договор является консенсуальным, обе стороны имеют
обоюдное право требования, в то время как в случае, если договор является
реальным, как правило, встречный исполнитель лишен права требовать от
контрагента чего-либо, постольку обязательственная связь между сторонами
отсутствует. Таким образом, по тексту настоящей работы при характеристике
договора пожизненного содержания с иждивением мы будем придерживаться
точки зрения, что указанное соглашение относится к разновидности
консенсуальных, двусторонне обязывающих видов договоров.
Элементы.
1. Субъекты.
Субъектами договора пожизненного содержания с иждивением являются:
- получатель ренты - физическое лицо, имеющее на праве собственности
объект недвижимости, в т.ч. жилое помещение;
- плательщик ренты - любые граждане, коммерческие и некоммерческие
юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества,
предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования,
предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее
выплаты
2
.
Между тем в настоящее время на законодательном уровне выдвигаются
1
Адаева Е.А., Адаев И.К. Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы
правового регулирования // Нотариус. 2015. N 2. С. 20 - 23.
2
Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации.
Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского,
С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996. С. 320.
48
предложения по ограничению перечня лиц, которые могли бы выступать на
стороне плательщика, согласно которым исключительно физические лица и
некоммерческие организации смогут выступать в качестве плательщика ренты
по договору пожизненного содержания с иждивением
1
.
2. Предмет.
Под предметом договора пожизненного содержания с иждивением
понимается совокупность следующих элементов:
a) юридические и фактические действия плательщика и получателя
ренты, связанные:
- с передачей и приемкой объекта договора;
- обеспечением пожизненного содержания получателю ренты;
b) объект договора - жилое помещение.
3. Срок.
Срок в договоре пожизненного содержания с иждивением необходимо
понимать в двух составляющих:
- применительно к акту распоряжения объектом договора;
- применительно к действиям плательщика ренты, связанным с
обеспечением пожизненного содержания.
Что касается срока применительно к акту распоряжения объектом
договора, необходимо отметить, что получатель ренты обязан передать
плательщику ренты в собственность объект договора в течение срока,
согласованного сторонами, а в том случае, если такой срок не установлен
договором, - в течение семи дней с момента выдвижения соответствующего
требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Обязанность плательщика ренты осуществлять содержание получателя
ренты существует на всем протяжении жизни последнего и прекращается в
момент его смерти, за исключением случаев, когда в обязанности плательщика
ренты даже входит оплата ритуальных услуг.
4. Цена.
Цена как элемент договора пожизненного содержания с иждивением
1
Белов В.А. Договор ренты и перспективы совершенствования законодательства / В.А. Белов // Жилищное
право. 2016. N 6. С. 19 - 25.
49
сопряжена с проявлением такого признака, как наличие встречного
имущественного предоставления со стороны обоих субъектов анализируемого
вида соглашения. На проявление такого признака, как встречное имущественное
предоставление в отношениях, возникающих из договора пожизненного
содержания с иждивением, обращает свое внимание судебная практика. Так, в
одном из дел суд указал следующее: «...договор пожизненного содержания с
иждивением не является безвозмездным, т.к. по условиям договора плательщик
ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ)...»
1
.
Учитывая, что договору пожизненного содержания с иждивением
свойственен такой признак, как наличие встречного имущественного
предоставления, цену как элемент указанного вида договора необходимо
рассматривать как совокупность следующих составляющих:
- стоимости объекта договора;
- суммы денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты, в
счет его пожизненного содержания.
Применительно к стоимости объекта договора, т.е. цене жилого
помещения, она определяется исходя из его рыночной стоимости, общая
величина которой известна сторонам при заключении договора пожизненного
содержания с иждивением. Между тем применительно к общей величине суммы
денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты в счет его
пожизненного содержания, следует указать, что при заключении договора
указанная величина неизвестна сторонам, поскольку стороны не могут обладать
информацией о количестве лет, которые проживет получатель ренты после
заключения анализируемого вида договора. Именно в данном аспекте
проявляется алеаторный характер договора пожизненного содержания с
иждивением, поскольку ни одна из сторон не обладает подлинными знаниями о
том, кто из них получит большую имущественную выгоду.
Применительно к размеру денежных средств, подлежащих выплате
получателю ренты в счет его пожизненного содержания, необходимо отметить,
1
Вопрос N 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 года
// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. N 11.
50
что в зависимости от условий, на которых осуществляется отчуждение объекта
договора, порядок определения размера денежных средств, подлежащих выплате
получателю, может быть отличным:
а) в случае, если отчуждение объекта договора осуществляется на
платной основе, размер денежных средств, подлежащих выплате получателю
ренты, состоит из:
- платы за ренту (фиксированной единовременной суммы);
- периодических платежей, определяющих объем содержания;
б) в случае, если отчуждение объекта договора осуществляется
бесплатно, размер денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты,
состоит из периодических платежей, определяющих объем содержания.
В последнем случае необходимо отметить, что на законодательном
уровне установлен минимальный размер указанной суммы. В настоящее время
размер величины прожиточного минимума на душу населения на федеральном
уровне установлен в размере 11889 рублей 00 коп. Таким образом, минимальный
размер суммы денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты, в
счет его пожизненного содержания составляет 22 778 рублей 00 коп. в месяц.
При этом необходимо обратить внимание, что размер прожиточного минимума,
приходящегося на душу населения, относится к переменной величине, которая
устанавливается правительством соответствующего субъекта РФ или
Правительством РФ раз в квартал, следовательно, размер денежных средств,
подлежащих выплате получателю ренты, также носит переменный характер,
который стороны должны учитывать при вступлении в обязательственные
отношения, например, путем установления минимального размера выплат. Так,
в одном из дел судом было установлено, «...что между Х.М. и Б.А., Р.Р.М. был
заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по условиям
которого Б.А. и Р.Р.М. получили от Х.М. бесплатно в общую долевую
собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу... по
1/2 доли каждый. Ответчики Б.А. и Р.Р.М. приняли на себя обязательство
осуществлять пожизненное содержание с иждивением истца, которое включает
в себя по согласованию сторон: обеспечение жильем в жилом доме, стоимость
ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и
51
необходимой помощи), которая определена сторонами в размере пяти
установленных законом минимальных заработных плат...»
1
. Однако нельзя не
отметить, что на протяжении продолжительного периода времени размер
денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты в счет его
пожизненного содержания, был привязан к минимальному размеру оплаты
труда, который применительно к гражданским правоотношениям равен 100
рублям (ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ)
2
, именно данное
обстоятельство порождало огромное количество споров между субъектами
договоров пожизненного содержания с иждивением
3
.
5. Форма.
Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит
обязательному нотариальному удостоверению, следовательно, к нему
применяются правила о квалифицированной письменной форме. Между тем
правило об обязательной государственной регистрации договора пожизненного
содержания с иждивением было ликвидировано
4
. Представляется, что в скором
времени норма, закрепленная в ст. 584 ГК РФ, будет скорректирована на предмет
соответствия нормам, закрепленным в Федеральном законе от 30 декабря 2012 г.
N 302-ФЗ
5
. Однако правило об обязательной государственной регистрации
перехода права собственности, предусмотренного ст. 8.1 ГК РФ, сохраняется, а
права получателя ренты на проживание в отчужденном объекте недвижимости
регистрируются как соответствующее обременение.
Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
Императивные обязанности получателя ренты и права плательщика
ренты:
1. Обязанность по передаче объекта договора в собственность
1
Апелляционное определение Липецкого областного суда от 6 августа 2014 г. по делу N 33-2078/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Федеральный закон от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ (в ред. от 14.12.2015) "О минимальном размере оплаты труда"
// Собрание законодательства РФ. 2000. N 26. Ст. 2729.
3
Белов В.А. Размер рентных платежей и перспективы совершенствования законодательства о договоре ренты /
В.А. Белов // Актуальные проблемы современного законодательства: Материалы IV Всероссийской
межвузовской научно-практической конференции (г. Москва, 27 апреля 2016 г.): В 2 т. Т. 2 / Отв. ред. А.Г.
Забелин; Московский финансово-юридический университет МФЮА. М.: МФЮА, 2016. С. 12 - 19.
4
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ (в ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2,
3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53
(ч. 1). Ст. 7627.
5
Белов В.А. Договор ренты и перспективы совершенствования законодательства // Жилищное право. 2016. N 6.
С. 19 - 25.
52
плательщика ренты.
Учитывая, что договор пожизненного содержания с иждивением
относится к разновидности консенсуальных договоров, получатель ренты
обязуется осуществить передачу объекта договора в собственность плательщика
ренты. При этом, как представляется, в случае неисполнения указанной
обязанности плательщик ренты будет вправе требовать исполнения обязанности
в натуре, в т.ч. путем понуждения получателя ренты в совершении активных
действий по регистрации перехода права собственности. Между тем необходимо
обратить внимание, что указанное право не может быть реализовано в случае,
если сам договор заключен вопреки воле получателя ренты. Аналогичный вывод
следует из судебной практики: «...в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской
Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев,
когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом,
законом или добровольно принятым обязательством...»
1
.
Императивные обязанности плательщика ренты и права получателя
ренты:
1. Обязанность по выплате денежных средств получателю ренты в счет
его пожизненного содержания либо осуществлению деятельности по
предоставлению содержания (обеспечение потребностей в жилище, питании,
одежде, уходе за состоянием здоровья и т.п.).
Деятельность плательщика ренты по выплате содержания получателю
ренты представляет собой, как правило, встречную обязанность, имеющую
длящийся характер. Именно в указанных действиях проявляется встречное
имущественное предоставление, что обусловливает проявление такого принципа
гражданского права как эквивалентность имущественного предоставления
(товарообмена), именно в данном аспекте проявляется императивность
указанной обязанности, что также подтверждается установлением на
законодательном уровне минимальных размеров ренты. При этом в случае, если
плательщик ренты будет уклоняться от исполнения указанной императивной
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 2 сентября 2015 г. по делу N 33-31687/15 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
53
обязанности, получатель ренты будет вправе требовать выплаты задолженности,
а также процентов за пользование чужими денежными средствами либо
неустойки в случаях, предусмотренных законом или договором пожизненного
содержания с иждивением. Схожей вывод прослеживается в следующем
судебном деле: «...суд установил, что ответчик ежемесячно перечисляет Б.
рентные платежи, однако менее установленной в г. Москве величины
прожиточного минимума на душу населения, в связи с чем у Ч.А.М.
образовалась задолженность по уплате рентных платежей... истец не лишен
возможности заявить требования о взыскании задолженности рентных
платежей...»
1
.
2. Проводить необходимые мероприятия по поддержанию надлежащего
состояния объекта договора в период предоставления пожизненного
содержания.
Указанная императивная обязанность плательщика ренты прежде всего
продиктована тем, что одним из признаков договора пожизненного содержания
с иждивением является потенциальная возможность возникновения возвратного
обязательства, которое может проявиться при нарушении плательщиком ренты
принятых на себя обязанностей.
Диспозитивные права и обязанности сторон:
1. Выплата денежных средств, подлежащих выплате получателю ренты, в
счет его пожизненного содержания или их части третьему лицу.
Как указывается в юридической литературе, закон допускает заключение
договора пожизненного содержания с иждивением и в пользу третьего лица, что
предполагает осуществление денежных выплат не собственнику передаваемой
недвижимости, а любому другому указанному им лицу, например, тому, по
отношению к которому собственник недвижимости несет алиментные
обязательства. Нет препятствий и к тому, чтобы получателями ренты по
указанному договору выступали одновременно собственник недвижимости и
указанное им третье лицо (лица)
2
. Следовательно, стороны договора
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-48212/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Н.А.
Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 354 - 361.