54
пожизненного содержания с иждивением вправе установить, что помимо
получателя ренты претендовать на получение денежных средств от плательщика
ренты будет вправе третье лицо.
2. Оплата плательщиком ренты ритуальных мероприятий, связанных с
захоронением получателя ренты.
Стороны вправе предусмотреть, что по прекращении обязательства,
возникшего из договора пожизненного содержания с иждивением, плательщик
обязуется оплатить ритуальные мероприятия, связанные с захоронением
получателя ренты. Подтверждение реализации такого рода условий можно
встретить в следующем примере из судебной практики: «...по договору
ответчику была передана в собственность квартира, ответчик обязался
предоставить истцу право пожизненного проживания в квартире, а также
предоставить до конца жизни получателя ренты материальное обеспечение либо
в денежной форме, либо в натуре, после смерти получателя ренты ответчик
обязался организовать и оплатить ритуальные услуги. 9 ноября 2005 г. супруг
истца З. скончался. Истцом организованы похороны супруга за свой счет, что
также является нарушением ответчиком заключенного договора...»
1
.
Стадии договора пожизненного содержания с иждивением
Динамика развития отношения, возникающего из договора пожизненного
содержания с иждивением, может быть представлена следующим образом:
начальная стадия - обусловлена заключением договора пожизненного
содержания с иждивением с соблюдением правила о квалифицированной
письменной форме;
исполнительная стадия - характеризуется государственной регистрацией
перехода права собственности на объект договора и выплатой ренты или
обеспечения пожизненного содержания;
завершающая стадия - сводится к одной из следующих вариаций развития
обязательственной связи:
1) смерти получателя ренты, снятию обременения с объекта договора и
прекращению обязанности плательщика ренты осуществлять действия по
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 14 декабря 2015 г. по делу N 33-47225/2015 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
55
содержанию получателя ренты и/или выплате ему рентных платежей;
2) расторжению договора пожизненного содержания с иждивением по
инициативе одной из сторон, возврату объекта договора получателю ренты.
Применительно к рассматриваемому вопросу о завершающей стадии
договора пожизненного содержания с иждивением нельзя не отметить, что ранее
действовавший Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.)
устанавливал правило, что пережитие получателем ренты плательщика ренты
влекло ретроспективные последствия для участников договора ренты, т.е. объект
договора подлежал возврату в собственность получателя ренты, в случае если
тот переживал своего плательщика
1
.
Особенности заключения, изменения и расторжения договора
Одна из особенностей заключения договора пожизненного содержания с
иждивением обусловлена необходимостью соблюдения специального правила о
форме указанного вида соглашения. Согласно ст. 583, 584 ГК РФ договор
пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному
удостоверению, следовательно, правовое регулирование порядка заключения
указанного вида соглашения также осуществляется гл. X Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате
2
. Такого рода суждение
позволяет сделать вывод, что момент возникновения обязательственной связи
обусловлен не только совершением сторонами действия по изъявлению ими
своей воли, но и процессуальной активностью нотариуса, которая заключается в
совершении им как непосредственно удостоверяющих действий, так и ряда
активностей, предваряющих их, в т.ч.: разъяснения сторонам смысла и значения
представленного ими проекта договора, проверки содержания договора на
соответствие действительным намерениям сторон и нормам закона и т.д.
Аналогичный вывод следует из судебной практики. Так, в одном из дел суд
указал следующее: «...нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение
представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его
1
Белов В.А. Получатель ренты пережил плательщика ренты - правовые последствия / В.А. Белов // Юрист. 2015.
N 22. С. 44 - 47.
2
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (в ред. от
29.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.
56
содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли
требованиям закона. Проверка законности сведений, содержащихся
непосредственно в изготавливаемом документе, установление направленности
воли сторон удостоверяемой сделки, право принятия решения о соответствии
удостоверяемой сделки закону возложены на нотариуса, т.к. нотариус несет
ответственность за соответствие содержания удостоверяемого документа
закону. В этой связи принятое решение суда о правомерности действий
нотариуса Н. соответствует и правовой позиции, изложенной в Постановлении
Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 11-П
1
, в
котором указано, что при заключении договора ренты необходимо
руководствоваться принципами справедливости, равенства, соразмерности с
тем, чтобы обеспечить, в т.ч. с учетом повышения стоимости жизни и динамики
роста прожиточного минимума, реализацию прав получателей ренты в
соответствии с предназначением данного договора...»
2
.
Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением
особенность изменения указанного вида соглашения также сводится к вопросу о
необходимости соблюдения правила о квалифицированной форме (ст. 452 ГК
РФ). Следовательно, в случае, если стороны изъявят желание внести
соответствующее изменение в содержание договора пожизненного содержания
с иждивением, такого рода дополнительное соглашение, так же как и сам
договор, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и становится
обязательным к исполнению его сторонами с момента совершения нотариусов
указанных действий. Между тем в случае, если стороны не удостоверят
соглашение об изменении условий договора пожизненного содержания с
иждивением, такое соглашение на основании ч. 3 ст. 163 ГК РФ будет являться
ничтожным, следовательно, обязательственная связь будет существовать между
сторонами на ранее согласованных условиях, изложенных в нотариально
удостоверенном договоре.
1
Постановление Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П "По делу о проверке
конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в
связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" // Собрание законодательства РФ. 2008. N 51.
Ст. 6205.
2
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 25 апреля 2014 г. по делу N 33-5033/2014 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
57
В зависимости от того, в каком порядке происходит расторжение
договора пожизненного содержания с иждивением, различается и подход по
совершению необходимых действий, являющихся достаточными для избавления
от бремени обязательственной связи. Итак, в случае, если договор пожизненного
содержания с иждивением расторгается в добровольном порядке по соглашению
сторон, по аналогии с правилом об изменении соглашений, требующих
соблюдения квалифицированной письменной формы, соглашение о
расторжении договора пожизненного содержания с иждивением подлежит
нотариальному удостоверению.
Между тем одним из наиболее распространенных оснований расторжения
договора пожизненного содержания с иждивением является существенное
нарушение условий договора плательщиком ренты, которое обусловлено
нарушением им своей обязанности по содержанию получателя ренты или
выплате ему рентных платежей. Как становится ясным из судебной практики,
наиболее востребованным способом расторжения анализируемого вида
соглашения является обращение в суд с требованием о расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным нарушением
плательщиком ренты его условий. Так, в одном из дел было установлено, что в
соответствии с п. 10 договора получатель ренты предложил плательщику ренты
в добровольном порядке расторгнуть договор пожизненного содержания с
иждивением через нотариуса, но плательщик ренты отказался. После этого
получатель ренты направил плательщику ренты заказным письмом предложение
о расторжении договора, но в течение 30 дней ответа не получил и вынужден
был обратиться в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания
с иждивением
1
.
Правоприменительная практика богата примерами, когда суды
удовлетворяют требования получателей ренты о расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением
плательщиком ренты обязанности по их содержанию и/или уплате
причитающихся им рентных платежей. Так, в одном из дел суд указал:
1
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 9 февраля 2016 г. по делу N 33-496/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
58
«...совокупность исследованных в ходе рассмотрения дела доказательств
указывает на то, что фактическое содержание и иждивение ответчиком П.В.
длительное время не осуществляется, что является существенным нарушением
заключенного между сторонами договора пожизненного содержания с
иждивением, влечет его расторжение в судебном порядке по требованию
получателя ренты с возвратом истцу недвижимого имущества, переданного в
обеспечение пожизненного содержания. Таким образом, материалами дела
подтверждено, что ответчик существенно нарушил условия договора
пожизненного содержания с иждивением и в силу положений п. 2 ст. 450
Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 605 Гражданского кодекса РФ заключенный
между П.В. и П.И. договор пожизненного содержания с иждивением подлежит
расторжению, а жилой дом и земельный участок возврату в собственность
П.В...»
1
. Аналогичный вывод прослеживается в следующем деле: «...оплату
жилищно-коммунальных услуг за квартиру ответчик не производила, т.е.
вопреки условиям договора право пожизненного проживания в квартире и
безвозмездного пользования ею за Ю. сохранено не было. Доказательств,
подтверждающих, что Д.Ю. предоставлялось содержание в виде обеспечения
питанием, одеждой, в виде ухода и необходимой помощи, ответчиком не
представлено. Доводы ответчика о предоставлении содержания в виде платежей,
источником которых являлись полученные от сдачи внаем жилого помещения
денежные средства, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку
доказательств, свидетельствующих о наличии нотариально оформленного
соглашения о замене содержания получателя ренты в натуре на ежемесячные
денежные выплаты, не представлено. Более того, не представлено и допустимых
доказательств, подтверждающих сам факт передачи указанных денежных
средств опекуну Ю.Ч. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что в
подтверждение факта исполнения условий договора представлены квитанции об
оплате коммунальных услуг и квитанции о переводе денежных средств, выписка
по счету, которые необоснованно не были приняты судом во внимание.
Приведенный довод не может служить основанием к отмене постановленного по
1
Апелляционное определение Самарского областного суда от 23 мая 2016 г. N 33-6418/2016 // Справочно-
правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
59
делу решения, поскольку, как усматривается из представленных ответчиком
квитанции и выписки по счету, оплата коммунальных услуг и денежные
переводы осуществлены ответчиком только после возникновения спора и
возбуждения настоящего дела в суде...»
1
. Схожая позиция усматривается в
другом судебном деле: «...оценив в совокупности представленные суду
доказательства с точки зрения их относимости, допустимости, достаточности и
во взаимной связи, суд верно установил, что Л.Р. не обеспечивал Л.Г. питанием,
одеждой, лекарственными средствами, медицинской помощью в полном объеме,
не осуществлял за ним должный уход и не оказывал необходимой помощи по
хозяйству, необходимой Л.Г. в силу возраста и состояния здоровья, т.е. свои
обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением не
исполнял, и пришел к выводу о том, что указанные нарушения являются
существенными, повлекшими для получателя ренты, истца Л.Г., такой ущерб,
что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать
при заключении договора; соответственно, суд пришел к правильному выводу о
наличии законных оснований для удовлетворения иска: договор пожизненного
содержания с иждивением подлежит расторжению, недвижимое имущество,
переданное ответчику Л.Р. по договору пожизненного содержания с
иждивением, надлежит возвратить в собственность истца Л.Г...»
2
.
Таким образом, следует сделать вывод, что одним из наиболее
распространенных на практике оснований для расторжения договора
пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение
плательщиком ренты своей обязанности по содержанию получателя ренты и/или
выплате ему причитающихся рентных платежей, что является основанием для
возникновения возвратного обязательства, свидетельствующего о
необходимости возвращения жилого помещения назад в собственность
получателя ренты.
3.2. Обязательства, связанные с приобретением статуса нанимателя
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2016 г. N 33-17801/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
2
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 9 февраля 2016 г. по делу N 33-496/2016 //
Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".
60
Несмотря на то обстоятельство, что настоящий параграф посвящен
отдельным видам обязательств, связанных с приобретением статуса нанимателя,
в качестве одного из видов будет рассмотрено обязательство, возникающее из
договора аренды. При этом несмотря на то, что указанные договорные
конструкции регулируются различными правовыми нормами и наименования
приобретаемых статусов являются отличными друг от друга («арендатор» и
«наниматель»), представляется, что как арендные, так и наемные
правоотношения входят в одну группу обязательств, создающих правовое поле
для временного возвратного пользования чужим имуществом, в т.ч. жилым
помещением. В связи с чем в рамках настоящего параграфа понятия «аренда» и
«наем», «арендодатель» и «наймодатель», «арендатор» и «наниматель» будут
использоваться в качестве тождественных, если иное прямо не будет следовать
из излагаемого материала.
Правомерность такого рода подхода к изложению также подкрепляется
существующими позициями в юридической литературе. В частности, схожую
тенденцию отмечал М.И. Брагинский, который выделял две разновидности
найма: социальный наем и коммерческую аренду
1
. Также в юридической
литературе отмечается возможность применения правовых норм, регулирующих
арендные отношения, к отношениям, возникающим из договора найма, по
аналогии. Такого рода применение норм по аналогии допускает Е.В.
Садовникова применительно к сроку действия договора коммерческого найма
жилого помещения: «...следовало учесть законодательный опыт советского и
современного зарубежного законодательства, а также внести изменения в гл. 35
ГК РФ относительно сроков в договоре коммерческого найма. Очень удачна в
этом отношении формулировка исчисления сроков для договора аренды...
установленная в ст. 610 ГК РФ. Текст этой статьи можно было бы применить к
исчислению сроков и по договору коммерческого найма жилого помещения...»
2
.
Кроме того, как справедливо отмечает А.И. Иванчак, «...наем жилого помещения
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное.
М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 640 - 663.
2
Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения.
Дис. ... канд. юр. наук. 12.00.03 / Елена Владимировна Садовникова. Москва, 2010. С. 53.
61
- это разновидность аренды...»
1
.
Однако, если правовое регулирование вопросов, связанных с арендой и
наймом жилых помещений, законодательно обосабливается, представляется, что
все же отличительные признаки у указанных правовых категорий существуют,
чему и будет уделено повышенное внимание в рамках настоящего параграфа.
Между тем необходимо указать, что такие договорные конструкции, как аренда
и наем жилого помещения, предназначены именно для удовлетворения
потребности в жилье, т.е. в создании безопасных и комфортных условий для
существования. В связи с чем справедливо упомянуть ранее существовавшую
позицию судов, согласно которой сделки, связанные с арендой (имущественным
наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с
проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений,
которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным
законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются
ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168
2
.
Аренда/коммерческий наем
Отношения, связанные с заключением договора аренды жилого
помещения или коммерческого найма, обусловлены наличием в
преимущественном большинстве норм диспозитивного характера, поскольку
указанные виды отношений возникают, как правило, между равными субъектами
гражданского оборота. В связи с чем таким правоотношениям свойственны такие
принципы правового регулирования, как принцип равенства и принцип
эквивалентности встречного предоставления, что означает, что при вступлении
соответствующего субъекта в указанные отношения последний уверен, что
полученное имущество по крайней мере будет равно, т.е. эквивалентно,
потраченному (переданному) благу.
Договор аренды (имущественного найма) жилого помещения
Понятие.
Под договором аренды (имущественного найма) жилого помещения
1
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. М.: Статут, 2014. С. 18 - 26.
2
п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых
вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник
ВАС РФ. 1996. N 9 (пункт утратил силу).
62
понимается соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется
передать другой стороне (арендатору) жилое помещение, относящееся к
коммерческому жилищному фонду, на условиях временного возвратного
пользования.
Признаки.
Консенсуальный, двусторонне обязывающий (синаллагматический),
срочный, возвратный, присутствует встречное имущественное предоставление.
В юридической литературе существует не вполне однозначная позиция
относительно момента возникновения обязательственной связи по договору
аренды, однако представляется, что договор аренды все же относится к
разновидности консенсуальных договоров.
1
Аналогичная позиция
прослеживается в судебной практике. Так, в одном из дел суд указал следующее:
«...нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды,
характеризуют его как консенсуальный договор и не связывают заключение
договора с моментом передачи имущества арендатору. Такой договор в
соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации
считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его
существенным условиям, т.е. в рассматриваемом случае - 01.09.2012,
следовательно, с этого момента условия о размере арендных платежей, сроках их
уплаты обязательны для сторон...» // Постановление Арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2015 г. N Ф02-4167/2015 по делу N
А19-8346/2014 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»:
[Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
Элементы.
1. Субъекты.
Субъектами договора аренды жилого помещения являются:
арендодатель - любые физические и юридические лица, а также органы
публично-правовых образований, обладающие:
- полной правосубъектностью;
- правом собственности или иным правом на передачу жилого помещения
(объекта договора) другому лицу для целей проживания в нем;
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат. 2015. N 9. С. 68 - 71.
63
арендатор - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Между тем указанные субъекты арендуют жилое помещение не для
удовлетворения личной потребности в жилье, а для третьих лиц. Примерами
такого рода могут служить: аренда жилого помещения для сотрудников
организации, аренда жилого помещения в целях последующей сдачи в субаренду
и т.п. В этой связи весьма аргументированно отмечается в юридической
литературе: «...подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК РФ состоит в том, что
юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»:
использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и
др...»
1
. Однако даже в том случае, когда по договору аренды жилого помещения
на стороне арендатора выступает индивидуальный предприниматель, последний
арендует жилое помещение именно в целях обеспечения жильем третьих лиц; в
случае если указанный субъект вступает в договорные отношения в личных
целях (удовлетворения личной потребности в жилье), с точки зрения
действующего законодательства он приобретает статус нанимателя, а не
арендатора, следовательно, вступает в отношения, возникающие из договора
найма жилого помещения.
Интересной выглядит ситуация, когда на практике заключается договор
аренды жилого помещения, в котором предусматривается право арендатора,
юридического лица или индивидуального предпринимателя осуществлять
соответствующие мероприятия по перепланировке и переустройству в целях
последующего перевода арендуемого жилого помещения в нежилой фонд,
закрепление указанного права в содержании договора может быть в интересах
указанного субъекта, например, в случае, если жилое помещение находится на
первом этаже многоквартирного дома (организация торгового объекта). Однако
сам факт перевода жилого помещения из жилого в нежилой фонд будет
свидетельствовать о том, что арендные отношения, где объектом выступало
указанное индивидуализированное жилое помещение, прекратились в связи с
утратой, т.е. снятием с кадастрового учета, самого объекта. В связи с чем в
случае, если стороны планируют осуществлять взаимоотношения в описанном
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное.
М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 658.