34
Таблица 2.4. – Анализ динамики финансовых результатов
ООО «СК Строй» за 2016 – 2018 гг., тыс. руб.
Показатель
2016 г
2017 г
Динамика
2018 г
Динамика
(+,)
в %
(+,)
в %
Выручка-нетто за
минусом НДС
212566
259492
46926
22,1
364748
105256
40,6
Себестоимость
179590
220007
40417
22,5
317050
97043
44,1
Валовая прибыль
32976
39485
6509
19,7
47698
8213
20,8
Управленческие
расходы
17267
21264
3997
23,1
29378
8114
38,2
Прибыль (убыток)
от продаж
15709
18221
2512
16,0
18320
99
0,5
Проценты к
получению
213
115
-98
-46,0
227
112
97,4
Проценты к уплате
1896
3458
1562
82,4
3431
-28
-0,8
Прочие доходы
911
573
-338
-37,1
994
421
73,5
Прочие расходы
8793
14951
6158
70,0
15032
81
0,5
Прибыль до
налогообложения
6144
501
-5644
-91,9
1079
579
115,6
Текущий налог на
прибыль
1475
120
-1354
-91,9
216
96
79,7
Чистая прибыль
4669
380
-4289
-91,9
863
483
126,9
Проведенный расчет позволяет резюмировать, что исследуемое
предприятие наращивает объемы сбыта, поскольку имеется стабильный темп
роста выручки от обычных видов деятельности. В 2017 году темп роста
выручки составил 22,1%, в 2018 году 40,6%.
Таким образом, можно резюмировать, что услуги исследуемого
предприятия востребованы рынком. Имеется весомый отрицательный
момент – темпы роста расходов предприятия, в том числе затраты на
себестоимость, превышают темпы роста доходов. Так, например, темп роста
себестоимости в 2017 году составил 22,5%, а в 2018 году 44,1%. В результате
чего темп роста валовой прибыли и в 2017 году и в 2018 году примерно
одинаковый 19,7% и 20,8% соответственно. Темп роста управленческих
расходов предприятия ООО «СК Строй» на протяжении всего
анализируемого периода превышает темп роста валовой прибыли, в 2017
году темп роста управленческих расходов 23,1%, в 2018 году 38,2% по
сравнению с годом предыдущим.
35
В результате преимущественного темпа роста расходов по сравнению
с доходами темп роста прибыли от продаж (операционной прибыли) в 2017
году составил 16% и 0,5% в 2018 году. Следовательно, в 2018 году сумма
операционной прибыли исследуемого предприятия равна сумме 2017 года,
учитывая уровень текущей инфляции, можно резюмировать, что исследуемое
предприятие несет скрытые издержки. Анализируя прочие доходы и расходы
предприятия, можно отметить, что здесь наблюдается аналогичная
тенденция. Проценты к уплате и прочие расходы предприятия в 2017 году
показали максимальный темп роста - соответственно 82,4% и 70%. В
результате чего прибыль до налогообложения и чистая прибыль сократились
на 91,9%.
В 2018 году за счет роста прочих доходов на 73,5% исследуемое
предприятие смогло увеличить уровень прибыли до налогообложения и
уровень чистой прибыли более чем в два раза от уровня 2017 года.
Однако по прежнему, уровень чистой прибыли минимальный, в
результате чего собственные инвестиционные возможности предприятия
ограничены и предприятие вынуждено прибегать с увеличению заемных
средств.
Представленные выше данные позволяют перейти к анализу
рентабельности деятельности исследуемого предприятия. Анализ
рентабельности дает информацию об эффективности деятельности
предприятия, в то время как анализ финансовых результатов показывает
доходность деятельности. В таблице 2.5, рисунок 2.4 представлены
показатели рентабельности и их динамика в исследуемом предприятии за
2016 – 2018 гг.
36
Таблица 2.5. – Анализ показателей рентабельности
деятельности ООО «СК Строй» за 2016 – 2018 гг.
Показатель
Период
Динамика (+,-)
2016г
2017г
2018г
2017 к
2016
2018к
2017
Рентабельность продаж (R
1
)
7,4
7,0
5,0
-0,4
-2,0
Бухгалтерская рентабельность
(R
2
)
2,9
0,2
0,3
-2,7
0,1
Чистая рентабельность (R
3
)
2,2
0,1
0,2
-2,1
0,1
Экономическая рентабельность
(R
4
)
2,9
0,2
0,4
-2,6
0,2
Рисунок 2.4 – Динамика показателей рентабельности
деятельности ООО «СК Строй» за 2016 – 2018 гг.
Расчеты показывают, что если в 2016 году показатель рентабельности
продаж составлял 7,4%, то уже в 2017 – 2018 гг. данный показатель снизился
до 7% и 5% соответственно, связано это с преимущественным темпом роста
затрат на себестоимость по сравнению с темпом роста выручки предприятия.
Иные показатели рентабельности показали больший темп снижения.
Так, например, показатель бухгалтерской (операционной) рентабельности
снизился с 2,9% в 2016 году до 0,2% и 0,3% в 2017 и в 2018 гг.
0
1
2
3
4
5
6
7
8
R1 R2 R3 R4
2016 г 2017 г 2018 г
37
соответственно. Темп снижения составил 2,7 п.п., таким образом, если в 2016
году на 1000 руб. выручки предприятие получало 29 руб. операционной
прибыли, то уже 2017 – 2018 гг. на каждые 1000 руб. выручки приходилось
не более 2 – 3 руб. операционной прибыли. Аналогичная ситуация
наблюдается и по рентабельности чистой прибыли и экономической
рентабельности исследуемого предприятия.
Таким образом, на основании анализа финансово-экономических
показателей исследуемого предприятия за 2016 – 2018 гг., можно заключить,
что финансовое состояние ООО «СК Строй» характеризуется
нестабильностью и связано это в первую очередь с тем, что при росте
доходности предприятие показывает снижение прибыльности. Это означает
сокращение возможностей реинвестирования (развитие за счет собственных
источников финансирования – собственного капитала) и стимулирует
привлечение заемного капитала.
2.3. Основные характеристики проекта
Далее рассмотрим основную концепцию проекта строительства
гостинично-паркового комплекса «Лесное озеро», инициатором данного
проекта является указанное выше ООО «СК Строй».
Целью проекта является строительство гостинично-паркового
комплекса (ГПК), предназначенного для проживания и активного отдыха
граждан. Согласно представленному проекту (архитектурной концепции),
ГПК состоит из следующих объектов:
дорожная сеть (объездная дорога по периметру ГПК, подъездные
и внутренние дороги, просеки);
природные объекты (озеро, лес, поляны);
главный корпус, рассчитанный на 110 номеров;
плавательный бассейн;
парковка;
38
вспомогательные сооружения (контрольно-пропускные пункты).
Главный корпус представляет собой здание переменной этажности (до
шести этажей), рассчитанное на 110 номеров из которых:
77 номеров стандартные двухместные (double);
28 улучшенные двухместные (suit);
5 номеров высшего класса (president);
Помимо гостиничных номеров, в главном корпусе предусмотрены
специальные функциональные зоны (ресепшен-деск, лобби-бар, ресторан,
бар, магазины, конференц-зал, бизнес-центр, медицинский центр, салон
красоты, детские игровые комнаты, сервисные и вспомогательные зоны,
технические и административные помещения).
Архитектурное решение главного корпуса тесно связано с
особенностями месторасположения всего ГПК. Оригинальная и необычная
архитектура здания (вогнутый главный фасад, ориентированный на озеро),
некоторые технические и инженерные решения (вариант остекления, наличие
наружных зон отдыха) подчеркивает главную особенность комплекса: то, что
он расположен за городом и предназначен, прежде всего, для отдыха от
городской суеты. Несмотря на внешний облик главного корпуса, присущий,
скорее, городской среде деловых кварталов, чем загородной среде,
применение природных материалов в виде грубого натурального камня,
дерева позволяет создать максимальную гармонию с окружающей природой.
Такой же подход применяется и в архитектурном решении коттеджей,
расположенных на территории комплекса.
Одной из основ разработанной архитектурной концепции является
принцип поэтапного освоения территории. Весь процесс строительства
состоит из подготовительного этапа и четырех очередей освоения. Такой
подход позволит ускорить начало функционирования ГПК и уменьшить
сроки окупаемости проекта.
Территория, предполагаемая под застройку, находится вблизи дер.
Маслово, Одинцовского района; общая площадь участка составляет 62.72 га.
39
Наличие подъездов как со стороны Рублево-Успенского, так и со стороны
Новорижского шоссе значительно облегчает доступ к ГПК. Инфраструктура
района развита на довольно высоком уровне, в сравнении с другими
районами ближнего Подмосковья. На сегодняшний день практически все
объекты частной и коммерческой застройки подключены к основным
магистралям и сетям жизнеобеспечения (магистральный газ, электричество,
водопровод, канализация) или располагают автономными системами
жизнеобеспечения. На данный момент территория занята лесным массивом,
на внешних границах которого располагаются коттеджные поселки и
деревни. В центре массива находится заболоченное озеро.
Основными ограничениями проекта на сегодняшний день могут быть
проблемы мелиорации территории и связанных с этим проблем экологии
(сохранение лесного массива, возможное нарушение вследствие осушения
гидрологического режима, ведение строительства и дальнейшая
эксплуатация с соблюдением норм экологической безопасности).
Значительной проблемой является, также наличие нерешенных юридических
вопросов (право собственности на землю) без решения которых невозможно
приступить к реализации проекта. Ограничения относительно архитектурной
планировки, площадей под застройку, строительных работ незначительны,
что и отразилось в представленной архитектурной концепции.
Некоторые проблемы могут создать особенности грунтов
застраиваемой территории, однако по заключению архитекторов, это может
увеличить стоимость проекта только на стадии нулевого цикла (на 20-30%).
Одним из существенных моментов является соседство ГПК с уже
существующими поселками (деревнями).
В этом плане существует вероятность наличия отрицательного
общественного мнения со стороны жителей окрестных поселков к такому
масштабному проекту, каковым является строительство ГПК. Таких
примеров достаточно в последнее время и многие проекты терпели неудачу
40
именно из-за этого воздействия. Проведение PR-мероприятий по созданию
благоприятного имиджа ГПК позволит свести этот риск к минимуму.
Глава 3. Анализ управления проектом по жизненному циклу на
примере компании ООО "СК Строй"
3.1. Анализ управления проектом на прединвестиционной фазе
На прединвестиционной фазе целесообразно провести анализ
перспективности и возможных рисков проекта.
Для начала произведем анализ рынка гостинично-паркового
строительства в Москве.
Гостиничный рынок в контексте общей деловой активности Москвы
занимает одно из ведущих мест. По крайней мере, о правомерности этого
утверждения свидетельствует интерес потенциальных инвесторов к той части
рынка столичной недвижимости, которая представлена гостиницами. В то же
время деловая активность последних десяти лет была сконцентрирована в
основном в верхнем сегменте гостиничного рынка, состоящем из отелей
бизнес класса.
Сейчас на гостиничном рынке Москвы царит дух здорового
оптимизма – как западные управляющие компании в отелях рангом повыше,
так и российские начальники в гостиницах рангом пониже в один голос
говорят о возросшей заполняемости. Однако динамика вложений в
гостиничный бизнес пока несравнима с динамикой потоков туристов.
В Москве, после экономического кризиса, совпавшего с вводом
большого количества гостиничных номеров, отмечается некоторое
оживление рынка гостиничных услуг, хотя спрос на гостиничные услуги ещё
не восстановился до уровня 2012 года. Обобщая, можно сказать, что
гостиничный рынок Москвы стабилизируется.
Гостиницы Москвы по количеству номерного фонда можно
подразделить на малые – от 10 до 100 мест, средние – от 101 до 500 мест и
крупные – свыше 500 мест. Крупные гостиницы составляют 65,6% рынка, а
41
малые – только 4,4%. Одна из больших проблем московских гостиниц – их
техническое состояние. В целом, кроме отелей 4-5 звезд, построенных или
реконструированных за последние девять лет, оно не соответствует
современным требованиям. Только 20-25% гостиниц Москвы имеет
техническое состояние, удовлетворяющее мировым стандартам. До 60 %
объектов (уровня 1 - 3 звезды), построенных в 60-80 е. годы, характеризуется
физическим и моральным износом, неразвитой системой дополнительных
услуг и низким уровнем обслуживания. Степень износа некоторых гостиниц
доходит до 70 %, они требуют срочной реконструкции. Ведомственные
гостиницы составляют 56,7 % от всех средств размещения, в принципе,
именно они создают общий неблагоприятный фон на рынке. Большинство из
них раньше были общежитиями, располагались далеко от центра и не
баловали клиента комфортом. По всем этим параметрам гостиницы не
соответствуют международным стандартам. На рис. 3.1 представлена
структура гостиничного хозяйства г. Москвы на начало 2019 года.
Рисунок 3.1 – Структура гостиничного хозяйства г. Москвы
на начало 2019 г., в % от общего количества
*** звезды 21%
**** звезды 6%
***** звезд 7%
неаттестованн
ые 47%
прочие
средства
размещения
19%
*** звезды
**** звезды
***** звезд
неаттестованные
прочие средства размещения
42
Зарубежный опыт показывает, что гостиницы класса 4-5 звезд должны
составлять 20-25 % всей базы средств размещения крупного города, такого,
как Москва. Сегодня «звездные» отели в Москве близки к перегрузке. Но
есть основания и для разумного оптимизма. Эксперты полагают, что в
ближайшее время ожидается приоритетное развитие внутреннего туризма, по
внутреннему потоку – 15-20 % в год, иностранному – 10-15 %. При этом
темпы роста потока иностранных посетителей будут в 3-4 раза выше
среднемировых (3,5-4% в год). Потребность в средствах размещения в
пиковый период составит порядка 78 тыс. мест, что не превышает 108 %
вместимости существующих гостиниц.
Таким образом, анализ состояния гостинично-паркового хозяйства
обуславливает необходимость реализации проектов аналогичных ГПК
«Лесное озеро». Перспективы строительства гостинично-парковых
комплексов достаточно привлекательные:
во-первых, ГПК – это объект коммерческой недвижимости,
имеющий в перспективе более высокую ставку капитализации.
во-вторых, доходы от эксплуатации ГПК могут в несколько раз
превосходить аналогичные показатели по другим секторам коммерческой
недвижимости.
в-третьих, благодаря комплексному характеру гостиничных услуг
и широкому диапазону сопутствующих бизнесов можно гибко управлять
доходами, увеличивая выручку от каждого из них, т.е. максимально
использовать эффект синергии.
По оценкам экспертов, ставки доходности в российском гостиничном
бизнесе могут достигать 25–30%. Однако инвестор должен быть готов к
тому, что при реализации гостиничных проектов потребуются не только
большие капиталовложения, но и более высокие расходы, чем в других
секторах коммерческой недвижимости, а соответственно, и более длительные
сроки окупаемости. В среднем по рынку вложенные средства полностью
окупаются не менее чем через пять лет с начала строительства объекта, что
43
для многих инвесторов, привыкших работать с быстрым возвратом
инвестиций, является проблемой.
Сегодня отечественный гостиничный бизнес в целом стремится
повторить классическую схему, по которой развиваются все направления
коммерческой недвижимости: разработка концепции, привлечение средств,
строительство, эксплуатация или продажа. В индустрии ГПК эта схема пока
в стадии становления, что, с одной стороны, обескураживает часть
инвесторов, привыкших к большей определенности, а с другой – наличие не
заполненных до сих пор ниш предоставляет широкие возможности для
развития. И этому есть реальные подтверждения.
Общий объем гостиничного рынка России составляет не менее 17
млн. кв. м, из которых современным требованиям соответствует не более
30%, все остальное требует комплексной реконструкции или замены. Для
того чтобы восстановить объемы по отечественной индустрии
гостеприимства, аналогичные началу 1990-х гг., необходимо
реконструировать или заново построить не менее 250 тысяч гостиничных
номеров. При этом нужно отметить, что рынок строительства
многофункциональных гостиничных предприятий (гостинично-парковых
комплексов) составляет на 2015 год малый удельный вес, однако, при этом
показывает устойчивый рост. Динамика роста застройки ГПК представлена
на рис. 3.2.