44
Рисунок 3.2 – Динамика застройки ГПК за 2013 – 2018 гг., в
млн. м
2
, в г. Москва и МО
Последнее обстоятельство имеет под собой материальную основу –
почти пятая часть всего номерного фонда гостиниц России не имеет
необходимых удобств. В этой связи в условиях дальнейшего стабильного
функционирования экономики рынок ГПК ожидает многократный рост.
С одной стороны, этому способствует поступательное развитие
промышленности и сырьевого сектора, обеспечивающее наличие свободных
финансов, с другой – рынок строительства и эксплуатации ГПК обладает
несомненно большим потенциалом, нежели иные коммерческие объекты,
поэтому в ближайшей перспективе заинтересованность инвесторов данным
рынком будет только расти и, следовательно, рынок будет поступательно
развиваться.
Далее проведем SWOT анализ проекта. Анализ местоположения,
окружения и внутренней планировки, с учетом ограничений, накладываемых
в рамках архитектурной концепции; положение на данном сегменте рынка
позволяет выделить сильные и слабые стороны рассматриваемого объекта с
точки зрения перспектив инвестирования, дополнительные возможности,
повышающие его привлекательность, а также возникающие при этом угрозы
(табл. 3.1).
0,4
0,5
0,6
1,0
1,3
1,5
45
Таблица 3.1 – SWOT анализ инвестиционного проекта
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ
Слабое присутствие на рынке Москвы
отелей загородного типа, являющихся
прямыми конкурентами проектируемой
гостиницы
Расположение в престижном и
популярном районе ближнего
Подмосковья
Предоставление широкого спектра
сопутствующих услуг, возможность
активного отдыха и спорта.
Общее снижение туристической
активности в мире и как следствие
уменьшение турпоездок в Россию
Ярко выраженная сезонность
въездного туризма в Москве с
летним пиком и спадом в
остальное время года
S
W
O
T
Рост въездного туризма в Москве и
перспективы дальнейшего роста
Продолжающийся рост притока
бизнесменов и деловых туристов в
Москву, улучшение внутренней
экономической ситуации, рост доходов
населения.
Наличие прямого конкурента со
стороны других гостиниц: «Москоу
Кантри Клаб»; появление других
комплексов подобного класса.
ВОЗМОЖНОСТИ
УГРОЗЫ
Представленные данные позволяют сделать вывод, что на настоящий
момент сильных сторон у проекта и возможностей больше, чем угроз.
Поэтому данный проект необходимо начать реализовывать именно в 2020
году.
Для того, чтобы слабые стороны не оказали существенного влияния
на проект, во-первых, необходимо четко соблюдать указанные сроки
реализации проекта, во-вторых проанализировать риски проекта, расчет
которых проведен ниже. Оценка рисков по проекту была проведена
экспертным путем. Для осуществления оценки необходимо хотя бы три
эксперта, которые составляют подробный перечень рисков, расставляют
оценки и подсчитывают среднее значение по ним. Результаты работы
экспертов оформляются в табличном виде.
В данном случае мнение экспертов представлено в виде заключения
сотрудников аналитиков инициатора проекта – ООО "СК Строй". Данные
46
риски сведены в таблицу 3.2 и им дана оценка по стобалльной шкале
процентной шкале.
Таблица 3.2 – Результаты работы экспертов
Простые риски
Эксперты
V
i
I
II
III
1. Риски, связанные с увеличением сроков
реализации проекта
55,00
45,00
40,00
46,67
2. Риски, связанные с юридическими
аспектами инвестиций (ненадлежащее
оформление документации)
20,00
25,00
29,00
24,67
3. Макро и микроэкономические риски,
влияющие затраты и доходы
69,00
70,00
71,00
70,00
4. Риск банкротства предприятия
15,00
18,00
21,00
18,00
5. Риск снижения доходности проекта
55,00
50,00
55,00
53,33
6. Риск процентных ставок
10,00
11,00
12,00
11,00
7. Риск потери материально-технической
базы
10,00
10,00
10,00
10,00
Эксперты оценивали каждый отдельный риск следующим образом:
от 0 до 30% низкая вероятность наступления рискового события;
от 31 до 50% средняя вероятность наступления рискового
события;
от 51 до 100% высокая вероятность наступления рискового
события.
Суммарная оценка вероятности наступления рискового события
рассчитывается по формуле средней арифметической. Весовые значения
каждому риску проставлены согласно рейтингу от 1 до 7 (рейтинг
риска/100%), где 1 – наименьший рейтинг (риск минимален), 7 – наибольший
рейтинг (риск максимален). Подсчет риска по каждой группе простых
рисков, который производится по формуле:
47
где W
i
– вес простого фактора; V
i
– средняя оценка риска.
Расчет представлен в таблице 3.3.
После того, как все вероятности рисков просуммированы, получена
суммарная оценка рисков по проекту, очевидно, что сумма рисков по проекту
составляет значение 12,28%. При этом согласно методике оценки
эффективности инвестиционных проектов проведение мероприятия по
снижению рисков требуются лишь в том случае, если суммарное значение
рисков превышает 25%.
В нашем случае таких мероприятий не требуется, но стоит обратить
внимание на то, как эксперты оценили вероятность наступления рисковых
событий.
Наибольшая вероятность снижения эффективности проекта по рискам
микро и макроэкономической группы, которые могут повлиять на получение
запланированных доходов и увеличить расходы предприятия. Поэтому еще
раз нужно подчеркнуть необходимость разработки договорной базы по
снабжению предприятия сырьем уже на этапе формирования материально-
технической базы.
Таблица 3.3 – Оценка рисков
Простые риски S
i
Вес W
i
Средня
я
оценка
V
i
Вероят
ность
(W
i
∙
V
i
)
1. Риски, связанные с увеличением сроков
реализации проекта
0,05
46,67
2,33
2. Риски, связанные с юридическими аспектами
инвестиций (ненадлежащее оформление
проектной и сметной документации)
0,04
24,67
0,99
3. Макро и микроэкономические риски,
влияющие затраты и доходы
0,07
70,00
4,90
4. Риск банкротства предприятия
0,03
18,00
0,54
5. Риск снижения доходности проекта
0,06
53,33
3,20
6. Риск процентных ставок
0,02
11,00
0,22
7.Риск потери материально-технической базы
0,01
10,00
0,10
Итого, по всем рискам
12,28
48
Риск снижения доходности проекта связан с макро- и
микроэкономическим риском, поэтому также имеет высокую оценку
вероятности.
Риски, связанные с реализацией проекта и риски, связанные с
юридическими аспектами относятся к внутренним рискам предприятия, а
именно эксперты выразили определенное сомнение в компетентности
управленческого состава предприятия. Это обосновывает необходимость
четкого мониторинга и контроллинга сроков и этапов реализации
инвестиционного проекта, особенно на этапе формирования материально-
технической базы. Необходим регулярный анализ документирования
деятельности предприятия.
Риск банкротства предприятия оценивается в минимальной зоне.
Риск потери материально-технической базы практически невозможен
потому что, во-первых, согласно проекту ГПК «Лесное озера» обязано
застраховать свои риски. Во-вторых, практически невозможен риск роста
процентных ставок, т.к. финансирование проекта будет осуществлено за счет
акционерного финансирования (это наиболее эффективный инвестиционный
вариант, который обоснован ниже). В том случае, если проект будет
профинансирован за счет банковского кредита, то банк в обмен на
предоставление в залог имущественных прав на объекты недвижимости
гарантировал предприятию не повышать ставки по кредиту за исключением
форс-мажорных обстоятельств.
По итогам анализа рисков по инвестиционному проекту можно
сделать вывод о том, что вероятность наступления рисковых событий
минимальна, следовательно, это косвенным образом характеризует проект
как эффективный.
Основные этапы работы на данной фазе представлены в таблице 3.4.
49
Таблица 3.4 – Этапы работы на предынвестиционной фазе
проекта
Этапы работы
Начало
Длительность,
дней
анализ рынка
01.01.20
30
определение рисков проекта
01.02.20
20
анализ возможностей осуществления
проекта
21.02.20
10
Рисунок 3.3 – Диаграмма Ганта
Таким образом, данная фаза проекта составляет 60 дней, с 1 января по
1 марта 2020 года. Наиболее длительным этапом проекта является первый
этап (30 дней), который заключается в изучении рынка, на котором будет
организован данный проект.
3.2. Анализ управления проектом на инвестиционной фазе
Для строительства ГПК «Лесное озеро» потребует инвестиционных
капиталовложений в размере 26,52 млн. долларов США. Общая величина
капиталовложений в проект включает в себя инвестиции в покупку земли под
застройку, возведение и запуск в эксплуатацию объектов 1-й очереди
гостинично-паркового комплекса «Лесное озеро».
Диаграмма Ганта
1.1
1.2
21.2
30
20
10
1.12 11.12 21.12 31.12 10.1 20.1 30.1 9.2 19. 2 1.3 11.3
анализ рынка
определение рисков проекта
анализ возможностей
осуществления проекта
50
Для реализации проекта будет создано новое юридическое лицо,
одним из учредителей будет «Первая Ипотечная Компания».
Инициаторы проекта готовы обсуждать с заинтересованными
сторонами различные формы участия в Проекте строительства, среди
которых наиболее перспективными являются следующие:
участие партнера в капитале компании;
кредитное финансирование.
При выборе акционерного варианта финансирования уставный
капитал компании делится на две части между учредителями
пропорционально их участию в проекте.
ООО "СК Строй" вносит в уставный капитал новой компании:
1. Право собственности на участок земли под застройку,
оцениваемое в 9,22 млн. долларов США.
2. Финансирование мелиоративных работ и строительства
инженерных коммуникаций гостинично-паркового комплекса, оцениваемое в
2,7 млн. долларов США (стоимость строительства инженерных
коммуникаций проекта составляет 10-20% от общей стоимости работ в
зависимости от окружающей инфраструктуры, в данном случае мы
оцениваем стоимость строительства инженерной инфраструктуры проекта в
20% от укрупненной стоимости комплекса).
Инвестор вносит в уставный капитал новой компании денежные
средства в размере 14,6 млн. долларов США. В случае желания Инвестора
увеличить свою долю в компании, инициаторы проекта готовы передать
инвестору до 50% акций, пропорционально увеличив взнос Инвестора в
уставный капитал.
В случае кредитного финансирования в качестве залога будет
выступать право собственности на участок строительства и объекты
инженерной инфраструктуры проекта.
Реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в
действие ГПК «Лесное озеро» включает в себя следующие этапы:
51
общие предпроектные и подготовительные работы;
строительные работы по объектам первой очереди;
приобретение информационного и прочего оборудования,
автотранспорта для объектов первой очереди;
организация обучения персонала и начало функционирования
гостиницы;
строительные работы и приобретение оборудования по объектам
второй очереди ГПК.
Объекты третьей-четвертой очереди представляют строительство
индивидуальных коттеджей под конкретного заказчика и к финансовой
деятельности ГПК не имеют непосредственного отношения, поэтому далее
рассматриваться не будут.
Обобщенный бюджет проекта формируется на базе бюджетов
доходных центров гостиницы и делится на несколько разделов.
Раздел операционных отделов в обобщенном бюджете гостинично-
паркового комплекса «Лесное озеро» отражает чистую выручку и общие
суммы прямых операционных расходов по каждому подразделению по всем
основным отделам, генерирующим выручку. Разница между чистыми
поступлениями и прямыми расходами гостиницы дает операционный доход
гостиничного комплекса.
Раздел "Нераспределенные операционные расходы" в бюджете
отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и
которые нелегко отнести к операционным отделам. Расходы по заработной
плате административного и общехозяйственного персонала определялась
исходя из разработанного специалистами укрупненного штатного расписания
комплекса. Величина остальных расходов определялась нами на базе
среднеотраслевых показателей по гостиницам 4-5 звезд в Москве и Санкт-
Петербурге:
Административные и общехозяйственные расходы -
формируются из текущих расходов по управлению гостиницей
52
общеадминистративным персоналом гостиницы (примерно 4% от
операционного дохода гостиницы);
Расходы по информационным системам - формируются из
расходов на лицензии для программного обеспечения, текущее обновление и
модернизацию информационных систем (0,8% от операционного дохода
гостиницы);
Расходы по безопасности - формируются из операционных
расходов службы охраны по обеспечению безопасности гостинично-
паркового комплекса (0,5% от операционных доходов гостиницы);
Расходы по маркетингу и рекламе - формируются из 2,5 % от
чистых поступлений, эта норма принята в международной практике для
вновь открывшихся предприятий подобного профиля с дальнейшим
незначительным уменьшением в процентном отношении, но не в денежном
выражении,
Транспортные расходы - сумма сформирована на основании
транспортных расходов, которые несут предприятия, оплачивающие
транспортные расходы управленческого персонала и доставку и на работу
сотрудников с учетом количества персонала (0,3% от операционных
доходов);
Телекоммуникационные расходы - оплаты эксплуатации
телефонов, междугородних и международных факсов, интернет-линии и
других платных телекоммуникационных услуг (1,2% от операционных
доходов);
Содержание и обслуживание недвижимости - формируется из
ежемесячных расходов на содержание инженерных коммуникаций (3,1% от
операционных доходов);
Коммунальные платежи - формируются из платежей за
электричество, отопление, холодную и горячую воду, на основе средних
норм потребления в бассейнах, а также на основе данных разработчиков
53
оборудования и проектировщиков помещений данной площади (1,1% от
операционных доходов гостиницы).
Остальные расходы связаны с выплатами премий гостиничным
операторам, владением или арендой имущества, мощностей или
оборудования. Они включают: Арендную плату, Налоги на имущество,
Страхование; Процентные расходы; и Амортизацию.
Премии управляющих – расходы, связанные с выплатами по договору
франчайзинга с гостиничным оператором. Величина этой статьи расходов
составляет примерно 7% от валовой операционной прибыли гостиницы.
Страхование - стоимость страхования зданий гостиницы и их
содержимого на случай причинения ущерба в результате погодных условий,
утечек, взрыва нагревательных приборов или иных причин должна
списываться на этот счет. Обычно для гостиниц эта сумма составляет
примерно 0,3% от остаточной стоимости активов. Стоимость активов
будущей гостиницы принималась равной 13 млн. долл. США – совокупные
затраты по строительству и запуску проектируемой гостиницы.
Аренда земли - если гостиница арендует землю, на этот счет должна
списываться сумма арендных платежей. По данному проекту земля под
застройку будет приобретена в собственность одним из инициаторов
проекта, поэтому расходы по аренде земли фактически будут равны нулю.
Расходы по аренду озера учтены на уровне 19 000 руб. за га площади в год,
площадь озера составляет 6,25га.
По строке амортизация и износ – отражаются амортизационные
отчисления по активам гостиницы, которые будут списываться равными
частями в течение всего горизонта проекта - 15 лет.
Величина ремонтного фонда также определялась исходя из
нормативов, принятых в гостиничной отрасли, и составила 3% от валовой
операционной прибыли гостиницы.
По статье проценты отражаются расходы по уплате процентов по
кредитам и займам. Для нашего проекта в случае, если все финансирование