44
в виду, что оба способа ограничивают свойства потенциальной недвижимости.
По первому - природные, естественные признаки вещей (прямая - связь с
землей и перемещаемость, косвенная - значимость объекта), вторая - характер
самой системы недвижимости, пусть в меньшей степени жесткости, чем
упомянутые выше природные особенности, исключает даже законодательным
путем включение объектов, которые не соответствуют устоявшимся общим
рамкам. [59, с.62]
Таким образом, даже простая, суммативная система недвижимости на
примерах прав собственности на недвижимость и на особую процедуру
регистрации прав на совершенно особые объекты (самолеты и т. д.)
демонстрирует свойства, которые характерны только для относительно
единичных, системных объектов. И отношения с землей как основанием для
приписывания вещей к недвижимости, и возможность законодательного
«пополнения» списка недвижимости, естественно, ограничиваются
существующим набором недвижимости, который не является физическим
конгломератом «ценных» объектов, но системным единством со структурными
взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичный компонент
недвижимости служит связующим компонентом системы только частично и в
значительной степени является характерным признаком, чем системный
признак. [23]
Вышесказанное позволяет утверждать о наличии общего системного
совокупности всех недвижимых вещей, определенных законом, и,
следовательно, сделать ряд окончательных выводов о практической значимости
описанной суммативной системы.
Во-первых, эта система строит общий порядок (уровень, критерии
выбора и т. д.) материальных объектов, которые передаются в качестве
юридического объекта недвижимости.
Во-вторых, он определяет два исчерпывающих способа дополнить и
изменить совокупность объектов недвижимости: а) оценочно-явочная (связь с
45
землей и н неперемещаемость) и б) законодательная.
В-третьих, существующая первичная система недвижимости не
воспринимает, «отторгает» другие объекты, которые не соответствуют
предварительно установленным объектам недвижимости, которые уже есть в
системе, критерии.
В-четвертых, система определенным образом «выравнивает» и
минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится
придать элементам своей структуры максимальную оборотную способность,
соответствующую частно-правовой природе самой системы.
В-пятых, суммативная система объектов недвижимости включается в
качестве подсистемы в «вышестоящую» совокупность имущества - систему
объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая признаки
последнего и передавая ему свои особенности.
В-шестых, исследуемая система служит основой для формирования
собственных подсистем (многоквартирный дом, предприятие как
имущественный комплекс и т. д.).
В-седьмых, он оказывает существенное влияние на законотворческую и
правоприменительную практику в области гражданского и межотраслевого
регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, земельном
праве и т. д.
Сложная система недвижимости представляет собой более сложную,
прочную конструкцию, следующую по уровню после общей суммы. Сложная
система помимо всех свойств, характерных для суммативной системы, имеет
свои особенности. Первая такая особенность заключается в том, что
рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей)
всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной.
Второе - в комплексном единстве наиболее эффективно проявляется
собственность объектов гражданских прав, называемая в литературе
иммобилизацией.[57, с. 345]
46
Третья, самая важная особенность комплекса как совокупности
недвижимого имущества - это обязательное объединение недвижимых вещей в
начале построения системы. Это начало, основа, «стержень» является целью
комплекса. В гражданском праве сложная система недвижимости воплощается
в два объекта - предприятие (другой имущественный комплекс) и
кондоминиум.
Предприятие как имущественный комплекс представляет собственность в
самом широком юридическом смысле как объект гражданских прав, что также
подтверждается в абзаце 2 стр. 2 ст. 132 ГК РФ в составе имущественного
комплекса (предприятия). Это может быть недвижимое имущество (земля,
здания, сооружения и т. д.), Движимые вещи (сырье, оборудование и т. д.),
имущественные права (право требования), имущественные обязательства
(долги), объекты
интеллектуальной собственности (наименование,
знаки
обслуживания и
т.д.). [58, с.9]
По мнению В. А. Дозорцева, имущество, обозначенное Гражданским
кодексом Российской Федерации как объект прав (ст. 128), может быть только в
виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, и требований
обязательств и других прав на объекты, которые не имеют вещественного
характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов
права собственности. «Провозглашение объектом имущественных прав
обязательств прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в
какой-то части правового режима объекта имущественных прав, безусловно,
ошибочно и может привести только к путанице на практике». [41, с.232]
Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев,
возникновение правозащитных обязательств допускается как элемент (и
только) имущественного комплекса как объект права - когда предприятие
выступает в качестве такого объекта в хозяйственном обороте. Состав
предприятия как имущественного комплекса и место в нем прав собственности
будут более подробно рассмотрены ниже; В данном случае речь идет об
47
уникальности, сложности и некоторой непоследовательности концепции
предприятия как объекта прав.
Подчеркивая оригинальность этого имущества, законодатель применил
термин «имущественный комплекс». Это указывает на то, что все элементы,
составляющие собственность предприятия, должны быть объединены, тесно
взаимосвязаны, подчинены единственной цели использования. Термин
«комплекс» подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия:
«Комплекс (от латинского complexus - связь, сочетание) - это совокупность
объектов или явлений, составляющих одно целое». [31, с.
557]
Кондоминиум - единый комплекс недвижимости, включающий
земельный участок в установленных пределах и расположенный на нем жилое
здание, другие объекты недвижимости, в которых отдельные части,
предназначенные для жилого или иного назначения (помещения), принадлежат
гражданам, юридическим лицам, Российская Федерация, субъекты Российской
Федерации, муниципальные образования (домовладельцы) - частная,
государственная, муниципальная и другие формы собственности, а остальные
части (общая собственность) находятся в их общей долевой собственности.
Общая собственность кондоминиума: лестница между квартирами и лестницы,
предназначенные для обслуживания нескольких домовладельцев; лифты,
элеваторные и другие шахты; коридоры, крыши, технические полы и подвалы;
ограждающие и несущие конструкции; механическое, электрическое,
сантехническое и другое оборудование, расположенное вне или внутри
помещений и отсеков, предназначенное для обслуживания более чем одной
комнаты; прилегающие земельные участки в установленных границах с
элементами озеленения и благоустройства, а также другие объекты,
предназначенные для содержания и использования единого комплекса
недвижимости кондоминиума. [36, с.
41]
Определенная целостность, общность элементов имущественного
комплекса, таким образом, является одной из основных отличительных черт
48
предприятия как объекта гражданских прав. В то же время ни предприятие как
имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к самой
недвижимости. Известно, что законодатель использует три термина для
обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество
и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и
недвижимое имущество - это более широкие, сложные понятия, которые
включают другие, кроме недвижимых вещей, объекты гражданских прав.
Всеобъемлющие недвижимые объекты гражданских прав в этом контексте
обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с
суммативной совокупностью недвижимых вещей. [39,
с.31]
Наибольшим по структурным связям и силе юридического построения
единства являются синтетические системы недвижимости. Элементы одного
порядка (недвижимые вещи), которые являются частью этой системы,
настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое
назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что
синтетическая конструкция недвижимых вещей юридически превращается в
единый имущественный объект в форме сложной вещи.
Известно, что «сложная вещь - это единство физически не связанных
вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи по отношению к
другим, и каждая из них сохраняет ценность независимой вещи (библиотека,
картинная галерея, стадо животных и т. д.). Сложная вещь формируется путем
объединения многих вещей, которые имеют независимую ценность, в единство,
созданное понятием цели, которому служат все вещи, объединенные в одну
совокупность. Закон согласуется с потребностями гражданского оборота и
признает за этой совокупностью вещей известное единство в случаях, когда это
соответствует содержанию сделок, заключенных в отношении указанных
наборов. Таким образом, понятие сложной вещи имеет характер
относительности и условности в зависимости от воли сторон сделки. Один и
тот же набор вещей может быть единым целым или набором разнородных
49
объектов. Это также дает возможность сторонам заключать сделки, которые
распространяются не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее
составные части». [23]
Данная позиция, несомненно, универсальна по своей природе, но для
объектов недвижимости, которые составляют сложную вещь, существуют
специальные особенности (например, прямая или косвенная фактическая и
юридическая связь с земельным участком), которые предопределяют
специфику сложного недвижимого объекта, с одной стороны, отделить
сложную вещь от простой совокупности (конгломерата) недвижимых вещей, а с
другой стороны, от предприятия как имущественного комплекса, также по
закону отнесенного к недвижимой собственности.
2.3 Сложная
недвижимая вещь
Суммативная совокупность всех объектов недвижимости развивается в
комплексное единство, а комплексное в свою очередь - в синтетические.
Синтетическая степень системы объектов недвижимости выражается в
гражданском праве как сложная вещь в сфере недвижимости. Сложная
недвижимость, описанная в предыдущем абзаце как разновидность системы
сложная недвижимая вещь, является результатом наиболее яркого выражения
объективной связи (синтеза) вещей в качественно ином объекте гражданских
прав.
Известно, что если разнородные вещи образуют единое целое,
предполагающее использование их для общего назначения, они
рассматриваются как одно (сложная вещь) (статья 134 Гражданского кодекса
Российской Федерации). Юридическое определение сложной вещи как объекта
гражданских прав действительно исходит из общей базовой предпосылки -
сложная вещь состоит из разнородных вещей. В гражданском праве сложные
вещи включают в себя комплексы однородных или разнородных объектов,
50
которые физически полностью независимы, но связаны общей экономической
или другой целью. Законодательное определение «разнородных вещей» в этом
контексте направлено на то, чтобы отделить составные элементы сложной вещи
от других, в определенной степени схожих понятий - «индивидуально
определенных вещей» и «вещей, определяемых общими характеристиками», и,
следовательно, разнородные вещи в сложном объекте - это по сути «разные»
однородные и неоднородные вещи. В связи с этим выводы, сделанные Т.Л.
Левшиной, «сложная вещь характеризуется следующими признаками: 1) она
состоит из разнородных вещей, поэтому совокупность (определенное
количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т. д.) нельзя считать
сложной ; 2) составные части, из которых состоит сложная вещь, не связаны
физически (телевизор, состоящий из разнородных частей, не является сложной
вещью с юридической точки зрения); 3) совокупность вещей образует единое
целое, которое используется для его общего назначения; 4) каждая из частей,
составляющих сложную вещь, может использоваться независимо для той же
цели, что и с ними, и в то же время она не выполняет роль принадлежности к
ним, такие вещи, как мебельный гарнитур, услуга, предприятие -
имущественный комплекс и т. д., обладают всеми этими признаками», а также
требуется дополнительная аргументация по крайней мере по трем пунктам. [64,
с. 141]
Во-первых, уже отмечена нецелесообразность ограничения состава
недвижимого имущества только разнородными элементами. Ограничить состав
сложной вещи вещами одного вида - значит ограничить возможность
образования объекта гражданских прав собственником или сторонами сделки.
Во-вторых, отрицание возможности физического соединения
компонентов сложной вещи также нецелесообразно, поскольку такая связь
может (или должна) быть обусловлена единственной целью сложного объекта
(например, имущественных комплексов - нефти и нефтепродуктов) газ,
транспорт и пр.).
51
В-третьих, предприятие как имущественный комплекс не
распространяется на вещи вообще и на сложные вещи в частности. Участие
нематериальных объектов гражданских прав (права и долги, фирменное
наименование и т. д.) В составе предприятия не позволяет рассматривать
предприятие как вещь. Это более сложный объект гражданских прав, который,
однако, может включать в свой состав и сложные недвижимые вещи.
На примере сложной вещи можно проанализировать момент и способ
формирования этого совокупного объекта гражданских прав. В литературе
отмечается, что «значение выделения сложной вещи как самостоятельного вида
состоит в том, что совокупность ее составных частей признается как одна вещь.
Поэтому транзакция, объектом которой она является, должна быть передана
всем вещам, входящим в ее состав. В то же время, поскольку сложная вещь
является делимой, договор может предусматривать, что не все вещи подлежат
передаче, а только некоторые вещи, которые составляют ее. Или, другими
словами, сложная вещь включается в объекты гражданских прав либо по воле
собственника, либо по соглашению сторон сделки, что определяло не только
само существование сложной вещи, но и его состав. [57, с. 291]
Краткое описание сложной вещи - в большей степени относится к
классической движимой сложной вещи. Недвижимая сложная вещь,
соответствующая основным признакам движимого совокупного объекта, имеет,
кроме того, свои принципиально иные свойства. В историческом развитии
законодательства сложное недвижимое имущество возникает из разделения
понятий собственности и возможности объявить собственность неотделимой от
Гражданского кодекса Российской империи. [46, с. 84]
Юридические термины «сложная» или «составная» вещь не содержали
Свод законов, без учета традиционного разделения имущества на реальное
(приобретенное или общее) и движимое (нетленное и тленные), делимое и
нераздельное, на основные вещи и аксессуары. Проект гражданского кодекса
Российской империи уже предусматривал неотъемлемую недвижимость:
52
«земельные участки, застроенные и незастроенные или расположенные под
дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые,
стоящие на корню деревья и другие произрастения, доколе они от земли не
отделены. «Вещи, которые не привязаны к недвижимости, это связано с ее
назначением, признаются ее принадлежностями.
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации содержит
только общее понятие «сложная вещь», в равной степени применимое как к
недвижимым, так и к движимым объектам.
В действующем законодательстве и подзаконных актах, помимо этого
термина, существуют другие: комплекс зданий [9, ст. 40], объекты, образующие
в их взаимосвязи единый комплекс, технологический комплекс, комплекс
зданий и / или сооружений, объединенных общей целью, организационно и
технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную
функцию и расположенных на отдельном земельном участке, и другие. Все
приведенные выше определения указывают на наличие двух или более
относительно независимых, но объединенных общими объектами
недвижимости.
Разнообразие сложных вещей, преобладание в них различных видов
промышленных, технологических, промышленных и подобных комплексов в
значительной степени «размывает» цивилистическую уверенность правового
конструирования «сложной вещи». Особенности структурно-элементных
отношений в подобных комплексах явились очевидной причиной для
предложения авторов Концепции развития гражданского законодательства о
недвижимости включить технологический имущественный комплекс в
правовой список объектов недвижимости. «В качестве необходимых признаков
указанного особого объекта гражданских прав могут быть признаны
следующие признаки: 1) объединение различных объектов движимого и
недвижимого имущества по общему экономическому назначению; 2) в
Концепции дополнительно обосновывается наличие в структуре
53
технологического имущественного комплекса земельного участка, на котором
находится имущество, являющееся частью имущественного комплекса [51].
Это предложение, безусловно, заслуживает дальнейшей тщательной
проработки, учитывая некоторые из следующих факторов, которые являются
очень важными моментами.
Сложные недвижимые вещи, к которым относятся имущественные
комплексы, могут образовываться по существу недвижимыми вещами. С
движимостью общее назначение недвижимого имущества строится немного
иначе - «главная вещь - это принадлежность». Гражданское право обходилось и
обходится традиционными конструкциями, которые включают в себя сложные
вещи. Актуальность такой конструкции в предложенном авторами Концепции
варианте в настоящее время связана, среди прочего, с текущими процессами
приватизации и первоначальной регистрации прав на недвижимое (ранее
единое государственное) имущество. Классические, проверенные тысячелетием
определения, которые могут быть однозначно применены на любом уровне
практической деятельности и на которые правоохранительные органы должны
ориентироваться, более характерны для цивилизованного стиля. Термин
«имущественный комплекс» уже использовался законодателем для обозначения
предприятия как объекта прав, последствия его реинтеграции в гражданское
право очевидны и негативны. В связи с этим необходимо частично согласиться
с мнением И.Д. Кузьминой, которая считает, что с учетом «сложившегося
стереотипа использования терминов обозначение «сложная вещь (комплекс
вещей)» является оптимальным. [55, с.90].
Отчасти потому, что изменение Гражданского кодекса Российской
Федерации даже путем включения «комплекса вещей» по вышеуказанным
причинам не представляется необходимым.
Представленные положения позволяют сделать определенные выводы о
следующих особенностях сложной недвижимости как самостоятельного
объекта гражданского права.