35
привлекательности при условии воздействия инвестиционной политики на
изменение факторов.
Важен, как мы считаем, выбор ключевых факторов роста
инвестиционной привлекательности, анализ их изменения, оценка степени
критичности их влияния, воздействие на них, чтобы таким образом, добиваться
повышения инвестиционной привлекательности.
Учитывая тот факт, что большинство социально-экономических систем
являются открытыми, можно утверждать, что инвестиционная
привлекательность определяется содержанием параметров и самого объекта
инвестирования (назовем это внутренней средой), и внешней среды, в которой
объект функционирует. То есть, под внешней средой мы должны понимать
социально-экономические системы более высокого уровня по отношению к
объекту инвестирования, а степень её влияния на инвестиционную
привлекательность объекта инвестирования считать зависящей от его
открытости.
Таким образом, можно выделить два уровня характеристики понятия
инвестиционной привлекательности: а) внутренняя инвестиционная
привлекательность, как комплекс характеристик внутренних параметров
объекта инвестирования, вне учета воздействия внешней среды; б)
инвестиционная привлекательность внешней среды, представляющая собой
параметры внешней среды в своей комплексной характеристике, оказывающее
влияние на деятельность объекта инвестирования, анализируемого уровня
хозяйствования. Её мы и можем назвать инвестиционным климатом.
Принятие многих инвестиционных решений главным образом зависит от
результатов оценки эффективности того или иного инвестиционного проекта.
Но принятое решение может оказаться неверным в силу низкого качества
проведенного анализа и полученных результатов.
Таким образом, можно сделать вывод, что осуществление эффективной
долгосрочной финансовой политики предприятия напрямую зависит от
правильно организованного инвестиционного процесса. Инвестиционная
36
политика представляет собой сложную систему, осуществляющую
распределение финансовых ресурсов между программами и проектами, в
зависимости от уровня их прибыльности и надежности. Увеличить
эффективность от проведения инвестиционной политики на предприятии
позволит соблюдение системы принципов (системность, приоритетность,
контроль и т.д.), а также решение проблем, которые оказывают негативное
влияние на инвестиционный процесс.
37
Глава 2. Анализ инвестиционной политики ООО «Сибирский капитал»
2.1. Общая характеристика предприятия и его финансового состояния
Риэлторская компания «Сибирский капитал» была основана группой
профессионалов в 2002 году. На сегодняшний день «Сибирский капитал» -
одно из лучших агентств недвижимости Улан-Удэ. Компания является
действительным членом Российской гильдии риэлторов (РГР) и Гильдии
Риэлторов Бурятии (ГРБ).
Компания старается уделять большое внимание общественной
деятельности. РК участвует в проектах, которые на наш взгляд значимы и могут
принести пользу нашему городу, нашему региону.
Компания успешно работает на рынке недвижимости Улан-Удэ,
предоставляя свои услуги жителям города и области. У компании можно не
только приобрести или продать недвижимость, но и воспользоваться широким
спектром услуг от юридического сопровождения сделок с объектами
недвижимости, услуг профессиональных ипотечных брокеров до строительства
и ремонта. Взяв за основу высокий уровень обслуживания, работая
исключительно в соответствии с законодательством Российской Федерации и
строгими стандартами РГР, компания обеспечивает гарантированное и
успешное решение всех возможных жилищных вопросов наших клиентов.
Главное достояние - сплоченный профессиональный коллектив,
составляющий основу компании: риэлторы, ипотечные брокеры, юристы,
дизайнеры - высококлассные специалисты в своей сфере.
Сотрудники РК «Сибирский капитал» непрерывно повышают свою
квалификацию, проходят переподготовку, посещают профессиональные
семинары, конгрессы и форумы, посвященные вопросам рынка недвижимости,
его развитию и перспективам.
Отделы жилой недвижимости «Сибирский капитал» предлагают: весь
спектр услуг по операциям с объектами недвижимости, как на первичном, так и
на вторичном рынке жилья в Улан-Удэ.
38
Специализированный отдел деловой недвижимости «Сибирский
капитал» предлагает: высококвалифицированные услуги по купле - продаже,
аренде объектов делового назначения.
Ипотечный центр «Сибирский капитал» предлагает:
большой выбор программ ипотечного кредитования;
подбор оптимального варианта жилья и размера кредита;
сжатые сроки рассмотрения заявки о предоставлении кредита банком;
полное юридическое сопровождение <http://sib-kapital.ru/> сделки и
взаимодействие с банком;
бесплатные консультации.
ООО «Сибирский капитал» вышло на рынок, предлагая следующие
услуги:
подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи
жилых помещений;
подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в
собственность граждан.
Главной целью агентства стало качественное удовлетворение
потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации
в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка
недвижимости в г. Улан-Удэ.
На сегодняшний день он выглядит следующим образом:
предоставление услуг по оформлению и сопровождению сделок
купли-продажи жилья;
услуги оформления сделок купли-продажи коммерческой
недвижимости;
сопровождение, подготовка документов при оформлении
приватизации;
юридические консультации, связанные с решением вопросов в сфере
недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;
предоставление услуг при аренде коммерческой недвижимости;
39
помощь в оформлении документов на объекты недвижимости (жилья,
коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого
фонда);
оказание услуг по согласованию с государственными органами
(опекунский совет, земельный комитет, БТИ г. Улан-Удэ и Республики Бурятия
т.д.).
ООО «Сибирский капитал» является действительным членом Союза
риэлторов.
В настоящее время ООО «Сибирский капитал» расположено в
помещениях, находящихся в аренде, что непосредственно влияет на
финансовые результаты деятельности. Рассмотрим схему процессов по
ведению деятельности фирмы при оказании риэлтерских услуг на рис. 3.
Рисунок 3. Деятельность фирмы при оказании услуг
На высшем уровне управления находится генеральный директор фирмы,
который является и ее учредителем. К обязанностям директора относятся
стратегическое и оперативное управление компанией, а именно решение
текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности структурных
подразделений, распределение финансовых средств, и в целом планирование и
40
контроль финансово-хозяйственной деятельности фирмы.
Большую часть работы компании выполняют такие структурные
подразделения, как отдел аренды недвижимости, отдел коммерческой
недвижимости, отдел продажи жилых помещений, отдел нового жилья,
информационно-аналитический отдел.
Агенты выполняют функции поиска покупателей на объекты
недвижимости, выставленные на продажу, объектов недвижимости по запросам
клиентов фирмы, организации демонстрации объектов и встреч участников
сделок; при положительном решении о сделке участвующих сторон подготовка
пакета документов, который необходим для проведения сделки купли-продажи
объекта недвижимости в Учреждении юстиции, по регистрации недвижимого
имущества и сделок с ним на территории Республики Бурятия, оказание
помощи при проведении расчетов сторон, проведение сделки.
Юрист занимается правовым обеспечением деятельности компании, а
также оказывает консультационные услуг клиентам фирмы. Функции
бухгалтера заключаются в организации и ведении бухгалтерского и
управленческого учета, предоставлении отчетности в контролирующие органы.
К компетенциям менеджера относится обслуживание основных и
вспомогательных процессов внутри агентства. Менеджер выполняет функции
координирования работы агентства и агентов, занимается подготовкой
материалов для размещения рекламы в СМИ, оформлением документов,
связанных с текущими задачами, и договоров, заключаемых с клиентами
агентства.
Также менеджер обновляет базы данных по коммерческой и жилой
недвижимости, проводит беседы по Интернету, проводит разработку макетов
рекламной продукции, кроме этого обеспечивает сопровождение работы
оргтехники в офисе компании.
Проанализируем динамику результатов финансовой деятельности ООО
«Сибирский капитал» в таблице 1.
41
Таблица 1
Анализ результатов финансовой деятельности ООО «Сибирский
капитал» за 2015 - 2016 гг.
№
п\п
Показатели
2015г.
2016г.
Отклонение
(+;-)
Темп
роста,
%
1.
Выручка (нетто) от продажи
товаров, тыс. руб.
13318205
14406578
1088373
108,2
2.
Валовая прибыль от
продажи товаров, тыс. руб.
4593172
4569526
-23646
99,5
3.
Средний уровень валовой
прибыли, тыс. руб. (п.2 : п.1
х 100)
34,5
31,7
-2,8
х
4
Расходы на продажу
товаров, тыс. руб.
693342
715192
21850
103,2
5.
Средний уровень расходов
на продажу товаров, тыс.
руб. (п.4:п1х100)
5,2
5,0
-0,2
96,2
6.
Прибыль от продаж, тыс.
руб. (п.2 - п.4)
3899830
3854334
-45496
98,9
7.
Рентабельность продаж, %
(п.6:п.1х100)
29,3
26,8
-2,5
х
8.
Операционные доходы, тыс.
руб.
562049
279856
-288193
49,8
9.
Операционные расходы,
тыс. руб.
746015
927074
181059
124,3
10
Внереализационные
доходы, тыс. руб.
-
-
-
-
11
Внереализационные
расходы, тыс. руб.
-
-
-
-
12
Прибыль до
налогообложения, тыс. руб.
(п.6+п.8+п.9+п10-п11)
5207894
5061264
-146630
97,2
13
Отложенные налоговые
активы, тыс. руб.
51
2566
2515
х
14
Отложенные налоговые
обязательства, тыс. руб.
25359
30558
5199
120,5
15
Текущий налог на прибыль,
тыс. руб.
973556
862879
-110677
88,6
16
Чистая прибыль, тыс. руб.
(п.14+п.13-п.14-п15)
973607
865445
-108162
88,9
17
Рентабельность
деятельности, %
(п.16:п.1)х100
7,3
6,0
-1,3
82,2
Из таблицы 1 видно, что чистая прибыль в 2015 году составляла 973607
тыс. руб., а в 2016 году составила 865445 тыс. руб., соответственно она
увеличилась на 8,9%. При формировании чистой прибыли ООО «Сибирский
капитал» важную роль выполняет валовая прибыль. Поэтому наряду с
42
проведением анализа формы №2 необходимо провести факторный анализ
валовой прибыли. Факторами, влияющими на изменение валовой прибыли,
являются:
изменение цен реализации, так как увеличение цены ведет к
увеличению валовой прибыли;
полная себестоимость оказанных услуг, то есть чем ниже будет
себестоимость, тем больше получит фирма прибыль,
влияние объема реализации на прибыль (убыток) и изменение
структуры реализации, увеличение реализации более рентабельных услуг будет
приводить к росту валовой прибыли.
В дальнейшем для привлечения в оборот компании выявленного резерва
руководству важно решить следующие задачи:
– определять неходовые услуги в ходе периодически проводимой
оценки. В дальнейшем периодически проводить сезонные акции по
продвижению своих услуг с целью напоминания и информирования о себе и
своих услугах;
– осуществлять сбор информации о рынке недвижимости по результатам
регулярно проводимых маркетинговых исследований рынка недвижимости,
изучения мотиваций и возможностей покупателей и их спроса;
– расширять перечень клиентов для подбора наиболее надежных и
налаживать прямые связи с застройщиками, инвесторами или непосредственно
с собственниками;
– осуществлять целенаправленную рекламу через средства массовой
информации (СМИ) и сеть Интернет.
Особенно низкий показатель эффективности использования площадей и
основных средств, так как все помещения, используемые фирмой, являются
арендуемыми.
43
2.2. Оценка эффективности инвестиционной деятельности компании
Проведем анализ доходов ООО «Сибирский капитал». Доходами фирмы
признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов
(денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств,
приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов
участников (собственников имущества).
Продукт риэлтерской деятельности являются услуга, оказанная клиенту,
и коммерческий успех фирмы. Он определяется, прежде всего, объемом
оказанных услуг, качество которых должно удовлетворять клиента.
Рисунок 4. Денежные потоки от предоставления услуг
Доходы фирмы формируют денежные средства, которые поступают в
риэлтерскую фирму от предоставленных услуг, а именно:
оформления сделок купли-продажи жилой недвижимости;
оформления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;
юридического консультирования тех или иных сделок, связанных с
недвижимостью.
Удельный вес сделок купли-продажи жилья составляет около 70% от
общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки, которые
связаны с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды в настоящее
время является убыточным в большей части из-за того, что существует
44
множество мелких фирм - конкурентов, которые занимаются только сдачей в
аренду. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.
В итоге мы можем сделать вывод, что наибольшая часть прибыли образуется за
счет сделок купли-продажи жилья, а остальные виды деятельности выполняют
вспомогательную роль.
Доходы фирмы в среднем составляют около 30% от сделки.
Рисунок 5. Структура доходов ООО «Сибирский капитал»
Теперь проанализируем показатели, которые характеризуют
деятельность агентства. Эти показатели наибольшим образом скажут нам о
специфике фирмы.
Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:
плата за арендуемое помещение;
оплата мобильной и стационарной связи и сети Интернет;
оплата труда персонала;
расходы на рекламу и изготовление рекламной продукции;
затраты на обслуживание и содержание оргтехники;
коммерческие расходы;
налоговые отчисления;
прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата
услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации