34
В течение года Центробанк последовательно снижал ключевую ставку.
В частности, в начале августа регулятор опустил ключевую ставку до 11%
годовых, это ее значение действует и по сей день. Уже весной в ответ на
последовательные действия регулятора по либерализации кредитной
политики банки стали постепенно смягчать условия кредитования как на
первичном рынке жилья, так и на вторичном. С одной стороны это позволило
активизировать потенциальных покупателей, но с другой, систематическое
снижение ключевой ставки сформировало отложенный спрос — люди
активно мониторили ситуацию, но не выходили на рынок, терпеливо ожидая,
когда ипотечные ставки опустятся еще ниже. С начала года крупнейшие
банки снизили среднюю ставку по базовым программам на "вторичке" на 3-4
процентных пункта.
Начало осени стало переломным моментом в поведении покупателей
— в том числе, на ипотечном рынке. В октябре в нашей компании была
впервые зафиксирована положительная динамика по количеству ипотечных
сделок на "вторичке".
Ноябрьские кредиты стали более дешевыми, средневзвешенная ставка
составила 12,89%. Сейчас "вторичка" кредитуется под 13-14%, в то время как
кредиты на строящееся жилье выдаются под 10,9-14%. Сейчас речь вовсе не
идет о восстановлении докризисных показателей. По данным компании, в
настоящее время только каждая четвертая сделка на вторичном рынке жилья
происходит с привлечением кредитных средств. В 2014 году доля таких
операций в разные месяцы колебалась в пределах 33-40%.
В связи со снижением темпов новых выдач в 2015 году наблюдается
уменьшение объема выдачи. По состоянию на 1 ноября 2015 года, по данным
Центробанка, выдано в рублях 539,9 тысячи ипотечных кредитов на сумму
884,6 миллиарда рублей. В то время как в прошлом году по итогам 10
месяцев выдано 836 тысяч кредитов на 1,4 триллиона рублей. При этом
валютных кредитов было выдано всего 118 по сравнению с 701 за тот же
35
период 2014 года. На этом фоне происходит увеличение объема плохих
долгов и их доли в кредитном портфеле.
Несмотря на сокращение объемов кредитования, темпы роста
просроченной задолженности физических лиц в сегменте ипотечного
кредитования перед банками достигли своего рекордного показателя — за
год она вырастет более чем на 32,49% и составит по итогам 2015 года 62
миллиарда рублей. По данным компании, каждый 25-й ипотечный кредит
является просроченным. В прошлом году показатель был несколько ниже —
каждый 30-й кредит имел просрочку.
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым
рядом факторов. Прежде всего, это снижение реально располагаемых
доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации.
Нельзя не принимать во внимание также и серьезные колебания курса валют
и ослабление рубля — эта причина в первую очередь касается валютных
заемщиков. Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по
кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 39,15%.
На начало года речь шла о порядка 30 тысячах валютных
"ипотечников". Сейчас по многим кредитам идут процессы, кто-то идет на
рефинансирование долга, но есть и те, кто уже решили свои проблемы через
продажу залоговой квартиры или иным способом.
Кроме того, нельзя не учитывать рост инфляции в России при
стагнирующей заработной плате. По итогам 2014 года инфляция составила
11,4%, прогноз на 2015 год — 11,9-12%.
Говоря о 2017 годе, по оптимистичному прогнозу при условии
продления государственной программы рынок ипотеки начнет постепенно
восстанавливаться и в следующем году банки выдадут физическим лицам
кредитов на покупку жилья на 1,3-1,4 триллиона рублей, что ниже 2014 года
на 26%. Но все-таки прирост рынка ипотеки к показателю 2015 года может
составить 15-20%.
36
Если продление не состоится, то рынок будет отброшен к началу 2015
года. Ситуация довольно рискованная. Все желают продления программы
государственной поддержки, но пока решение, видимо, не принято. В
нынешней ситуации продление программы субсидирования для рынка
просто необходимо.
Беспрецедентно низкие ставки по кредитам, которых на рынке не было
с 2008 года, "подталкивают" людей к сделке. Даже если ставки вернутся к
докризисным 14%, первое время отток клиентов неизбежен. Люди,
не успевшие взять кредит по программе с господдержкой, скорее всего,
захотят подождать — может, выгодные ставки еще вернутся.
Первоначальные пессимистичные прогнозы не сбылись, и по итогам
2015 года объемы ипотечного кредитования хоть и будут меньше, чем в
предыдущем году, но не более чем на 35-40%.
Традиционно ипотечный рейтинг возглавляет крупнейший банк страны
— Сбербанк. Объем его розничного ипотечного портфеля на 1 января 2016
года составил 2,2 трлн рублей. Для сравнения: совокупный ипотечный
портфель остальных участников рейтинга на эту дату превысил 1,6 трлн
рублей.
Всего в рейтинге принял участие 31 банк. Запросы с просьбой
предоставить необходимые данные рассылались в топ-150 банков — лидеров
по объемам розничного кредитного портфеля, а также тем, кто сам изъявил
желание участвовать в рейтинге.
На втором месте по объему ипотечного портфеля расположился ВТБ 24
с показателем в 745,9 млрд рублей. «Бронзу» забрал Газпромбанк — 203,8
млрд рублей.
На четвертом месте закрепились банки группы Societe Generale (SG) в
России. Вместе Росбанк и «ДельтаКредит» имеют ипотечный портфель на
сумму 162,5 млрд рублей. Следует отметить, что летом 2015 года Росбанк
завершил передачу ипотечного бизнеса в дочерний банк «ДельтаКредит».
Теперь Росбанк предлагает своим клиентам ипотечные кредиты по
37
программам и стандартам «ДельтаКредит», такие кредиты учитываются на
балансе последнего. Таким образом, основная доля ипотечного портфеля SG
приходится именно на «ДельтаКредит» — 66%, или 107,4 млрд рублей.
Пятерку топов замыкает Банк Москвы с портфелем в 91,5 млрд рублей.
В Приложении 1 представлен топ-20 банков по объему розничного
ипотечного портфеля на 1 января 2016 года.
Из предоставленных кредитными организациями данных и расчетов
Банки.ру видно, что лучшую динамику ипотечного портфеля за 2015 год
показал банк «Глобэкс» (плюс 168,16%), а худшую — Азиатско-
Тихоокеанский Банк (минус 51,49%).
В АТБ уже третье полугодие подряд снижается объем ипотечного
портфеля. С 1 января 2015 года по 1 января 2016 года портфель банка
«просел» вдвое — с 6,6 млрд до 3,2 млрд рублей. Одновременно снижается и
доля ипотеки в структуре розничного кредитного портфеля банка — с 10,55%
до 5,86%.
«Глобэкс» же, наоборот, отличился ростом объемов ипотечного
портфеля за это время с 2,6 млрд до 6,9 млрд рублей. Доля ипотеки в его
рознице выросла при этом с 66,21% до 83,46%.
Большинство банков старается «придерживаться» той доли ипотеки,
которую они имели в первом полугодии 2015 года, незначительно ее
увеличивая. На этом фоне из банков, имеющих многомиллиардные
ипотечные портфели и не специализирующихся главным образом на
жилищных кредитах и, выделяются несколько участников рейтинга. Это банк
«Открытие», нарастивший за последние шесть месяцев 2015 года ипотечную
долю с 23,84% до 31%, и «Ак Барс» с ростом доли за этот период с 25,27% до
33,44%.
А вот СМП Банк, напротив, показал значительное снижение ипотечной
доли — с 82,82% до 35,06%.
28 банков из 31 согласились раскрыть свои показатели объема
проблемных долгов.
38
Средний уровень задолженности по участникам этого рейтинга
составил на начало 2016 года 3,31% (данные без учета Сбербанка — он не
раскрывает свои цифры по задолженности).
Наименьший уровень просроченной задолженности отмечается у банка
«Санкт-Петербург» (0,11%), наивысший — у СМП Банка (25,27%; за второе
полугодие 2015 года просрочка банка выросла почти на 20 процентных
пунктов). В остальном существенного роста просрочки по представленным
участникам не замечено.
В Приложении 2 представлен топ-20 банков с наименьшей долей
просроченной задолженности в розничном ипотечном портфеле на 1 января
2016 года.
В Приложении 3 представлен топ-20 банков по количеству ипотечных
кредитов, предоставленных в 2015 году физическим лицам.
В России резко выросли объемы предоставленных населению
ипотечных кредитов в рублях. При этом займы на жилье в иностранной
валюте уже больше никого не интересуют - с начала года их выдано меньше
двадцати. Объем выдачи ипотеки вырастет в 2017 году еще на 20 процентов,
но без снижения ставок по таким кредитам, прогнозируют эксперты
"Российской газеты".
Рост ипотечного рынка зафиксировал Банк России. По данным
мегарегулятора, в январе - марте 2016 года банки предоставили заемщикам
188,3 тысячи жилищных кредитов на 323,4 миллиарда рублей. По сравнению
с первым кварталом 2015 года прирост выдач составил 48,3 процента в
основном за счет рублевых займов.
Ипотека в иностранной валюте снижается уже третий год подряд,
отмечают в ЦБ. В январе - марте 2016 года россияне получили только 19
таких займов всего лишь на 483 миллиона рублей. Средневзвешенная ставка
по ним составила к тому моменту 7,7 процента, по рублевой ипотеке - 12,86
процента. В феврале она находилась на отметке 12,1 процента, что стало
минимальным значением с весны 2014 года.
39
Желания заемщиков приобрести в кредит жилье в начале 2016 года
пробудила в том или ином виде ипотека с государственной поддержкой.
Некоторые российские банки зафиксировали более чем двукратный рост
заявок на жилищные кредиты по сравнению с первым кварталом 2015 года.
Аномально высокий спрос на кредиты в рамках программы господдержки
можно объяснить ожиданиями населения по ее прекращению. Люди
старались максимально конвертировать имеющиеся положительные решения
от банков в выдачи.
Программа по субсидированию процентных ставок по ипотеке на
первичном рынке, действующая с весны 2015 года, была продлена в феврале,
что пока позволило кредитным организациям, участвующим в ней, держать
ставки в районе 12 процентов годовых. Примерно 33 процента квартир,
приобретенных в ипотеку в прошлом году, пришлось именно на программу с
господдержкой.
На активность заемщиков повлияла и невозможность откладывать
принятие решения об улучшении жилищных условий на более длительный
срок. В 2015 году ряд клиентов сформировали отложенный спрос. Как ранее
писала "Российская газета", этот фактор также стал одним из ключевых и в
росте числа кредитов на бытовую технику и автомобили, зафиксированном в
начале года. В случае с жильем серьезного спада кредитования в дальнейшем
ожидать не стоит - часто возможность владеть собственной недвижимостью
здесь и сейчас преобладает над необходимостью копить на покупку квартиры
в будущем.
Все эти факторы позволяют надеяться банкирам, что всплеск интереса
граждан к ипотеке в начале года не останется только всплеском. В целом
динамика положительная, рынок ипотеки в 2016 оживился, и рост объемов
выдач в целом по году порядка 15-20 процентов.
Что же касается стоимости ипотеки для населения, то уровень
процентных ставок по ней будет практически напрямую зависеть от
последующих решений Банка России по ключевой ставке. Пока как минимум
40
до конца июня она останется на отметке 11 процентов, держась на этом
уровне с августа 2015 года
16
.
Последний фактор для ипотечного рынка в ближайшее время также
будет являться одним из ключевых. Основная масса заемщиков далеко не
богатеет, реальные располагаемые доходы упали в 2015 году на четыре
процента. Вкупе со снижающейся инфляцией, годовой уровень которой
составил в апреле 7,3 процента, реальная ставка по ипотеке (номинальная с
вычтенной инфляцией) может вырасти.
В конце 2017 года ЦБ планирует довести показатель роста
потребительских цен до 4 процентов. Таким образом, в будущем фактическая
цена жилищного кредита для ряда заемщиков на фоне неснижения (или
малого снижения) ключевой ставки может оказаться гораздо выше
ожидаемой из-за падения платежеспособности.
2016 год для российского рынка недвижимости был довольно сложным
и неоднозначным. В связи с валютным кризисом в стране, экономическими
санкциями стран Запада в отношении России и ростом инфляции -
значительно ухудшилось социальное положения граждан и, как следствие
произошло падение рынка кредитования и резкое снижение спроса на жилье.
Но были и положительные моменты, связанные с рядом изменений в сфере
ипотечного кредитования и в законодательстве РФ. Подведем итоги
уходящего года.
В некоторых европейских странах, например в Германии, больше
распространены займы с фиксированными ставками. Покупатель, взявший в
ФРГ кредит на 15 лет под 1,9% годовых сегодня, может быть уверен, что и
через 10 лет он продолжит осуществлять выплаты по той же ставке (если
кредиты станут еще дешевле, возможно рефинансирование, но это уже
другая история).
В некоторых случаях плавающие ставки бывают ниже фиксированных,
что и привлекает к ним рискованных заемщиков. Фиксированная ставка в
16
Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах / А.А. Кириенко. - М.: "Юридический Дом "Юстицинформ", 2016. - 208 c.
41
Дании отнюдь не отрицательная: ее среднее значение — около 3% годовых.
Самые низкие фиксированные ставки по ипотеке по состоянию на апрель
2016 года наблюдаются в Японии, Швейцарии, Финляндии, Германии и
Люксембурге. Их среднее значение не превышает 2% годовых.
Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах
объясняются незначительной инфляцией и высокими кредитными
рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне
инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки (+0,30%), в
Швейцарии — отрицательная (-0,90%). Для сравнения, в России инфляция
составляет +7,30%, а средняя ставка по ипотечным кредитам — 13%.
В Японии мало банков, специализирующихся на выдаче кредитов
иностранцам, и в большинстве случаев для получения ипотеки требуется
иметь постоянное место жительство или даже гражданство страны. Помимо
этого, нужно зарабатывать ¥2–5 млн в год ($18,4–46 тыс.). Срок
кредитования составляет от 1–5 до 35 лет, размер займа — до 90% от
стоимости объекта, а сумма кредита — от ¥ 1–10 млн до ¥200 млн.
В Швейцарии и Германии практикуется выплата тела кредита уже
после истечения срока кредитования. То есть срок выплаты процентов может
составлять 10 лет, и в течение еще 10–20 лет выплачивается тело кредита.
Если инвестор покупает коммерческую недвижимость, то доходы по объекту
также будут учтены. В Швейцарии кредиты выдаются чаще всего на срок до
10 лет, сумма займа — до 80% от стоимости недвижимости. В Германии
постоянные резиденты и граждане могут получить кредит в размере до 80%
от стоимости объекта на срок до 20 лет. Доход заемщика должен составлять
не меньше €20 тыс. в год, а ежемесячные взносы по кредитам не могут
превышать 35% от его заработка.
В Финляндии максимальная сумма займа — 75% от стоимости
недвижимости. При дополнительных гарантиях и страховании выдаются
займы на 100% стоимости сроком до 25 лет.
42
В Люксембурге кредиты выдаются в размере до 80% от стоимости
объекта на срок до 30 лет.
Российские резиденты могут получить кредит для покупки
недвижимости за рубежом в стране покупки на менее выгодных условиях,
чем граждане этой страны. Ставка будет немного выше, а объем выданных
средств составит в среднем не более 50–60% от стоимости объекта.
В европейских странах для получения ипотечного кредита обычно
требуются документы, подтверждающие платежеспособность (справки о
доходах), информация о регулярных расходах (аренда, алименты, другие
кредиты) и данные о приобретаемом объекте.
Бесспорно, лидирующие позиции можно отдать теме «процентных
ставок». Их значения настолько варьировались, что вводили в заблуждение
не только заемщиков, но и сами банки. Рост ставок по ипотеке в начале 2015
года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре
2014 года с 10,5% до 17% годовых. Однако сейчас ситуация на рынке
ипотеки прояснилась, ставки снизились и их размер теперь практически в
каждом банке находится в одном диапазоне. Большую роль в этом сыграло
решение Центробанка о снижении с 3 августа 2015 года размера ключевой
ставки до 11% годовых. Ситуация изменилась в лучшую сторону и многие
банки показали прибыль в целом уже по итогам года. За 2015 года ипотека
подешевела почти в два раза. Если в начале года банки выдавали жилищные
кредиты по ставке 18-25% годовых, то к декабрю ипотека на первичном
рынке стала стоить от 10,9% годовых, а на вторичном – от 13%.
Решение о снижении ключевой ставки помогло восстановить рынок
ипотечного кредитования и дало банкам возможность предложить клиентам
ипотеку в 2016 году на интересных и выгодных условиях.
Интересно, что Правительство также старается поддержать рынок
ипотеки в сегменте новостроек. Так в марте 2015-го года вышло
Постановление № 220, которое касается субсидирования кредитных
организаций из госбюджета, согласно которому была запущена программа на
43
покупку новостроек с Госсубсидированием. Основным преимуществом
данной программы является низкая процентная ставка, в среднем к концу
года она держится на уровне 11,3%. Госпрограмма поддержки рынка
ипотечного кредитования была запущена сроком всего на 1 год, но
Правительство РФ приняло решение продлить срок действия программы
льготного ипотечного кредитования — до мая 2016 года, т.к. она пользуется
большим спросом.
Еще один немало важный закон, который поможет ипотеке в 2016 году,
принял Пенсионный фонд России. В соответствии с этим Федеральным
законом появилась возможность направлять средства материнского капитала
на уплату первоначального взноса по жилищному (ипотечному)
кредиту/займу, не дожидаясь трехлетия ребенка. Госдума намерена продлить
программу материнского капитала до 2018 года, т.к. она оказывает хорошую
поддержку молодым семьям.
В тоже время с апреля текущего года была введена в действие
программа помощи ипотечным заемщикам, испытывающим трудности с
обслуживанием кредитов. В том числе и оказание помощи валютным
заемщикам. Выделением такой помощи занимается АИЖК, которому в 2015
году на эти цели было выделено около 4,5 млрд. рублей. Немногие банки
подключились к решению проблем валютных заемщиков, но некоторые из
них запустили льготные программы реструктуризации. В частности, такая
программа работает в Банке Москвы. Валютные кредиты здесь
пересчитывают по действующему курсу, но при этом снижают процентную
ставку до 5%-7% годовых, что позволяет валютным заемщикам выплачивать
кредит в удобном для них режиме.
Так же стоит отметить запуск новой госпрограммы по
«дальневосточному гектару». В рамках госпрограммы предусмотрено
обеспечение россиян бесплатно 1 гектаром земли на Дальнем Востоке. До
конца 2015 года АИЖК планирует составить конкретные предложения по
льготной ипотеке для данных категорий граждан. Ее создадут специально