31
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с
введением Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16
июля 1998 г. Появляются первые специализированные ипотечные банки,
создаются АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), что
служит развитию системы ипотечного кредитования в стране.
В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался
слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент –
принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного
кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала
рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации
приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что
ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.
Кроме политических факторов развития ипотеки в России
необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни
населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование
платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования,
формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения.
Начиная с 2004 г., объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006
году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих
банках этот продукт был признан «открытием года». Объем рынка достиг по
различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 г. бурный рост рынка
продолжился.
Таким образом, ипотечное кредитование является перспективным в
настоящее время, этому свидетельствует ряд фактов: по данным
Центробанка, январь-апрель 2016 г.банки выдали жителям нашей страны
261 000 ипотечных кредитов на сумму 446,5 миллиардов рубл. В
аналогичный период 2015 г. сумма выданных кредитов была меньше на
49,8%.
32
Доля валютных средств, выданных на ипотеку жилья с начала 2016
года, совершенно не изменилась, она составляет 0,1%. Банк России отметил,
что задолженность по валютной ипотеке месяц от месяца уменьшается.
В апреле ставка по ипотечным жилищным кредитам составила
12,94%. В марте соответствующий показатель равнялся 12,86%.
Повышение ставки в апреле произошло из-за уменьшения
субсидируемой надбавки в рамках реализации государственной поддержки
ипотечного кредитования.
33
1.3 Программы ипотечного кредитования коммерческих банков
На рынке ипотеки представлены различные кредитные программы
банков. Одни банки выдают кредиты по собственным кредитным
программам и имеют несколько кредитных программ, тогда как другие
банки своих программ не создают, а присоединяются к имеющимся
программам, выдавая кредиты деньгами другого банка.
Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы.
При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама
приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку - залог банку, как
гарантия возврата кредита. Ипотечный кредит выдается по определенным
программам, которые предоставляются банком на определенных условиях.
Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях. То
есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита.
Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой
ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму
собственности, имеет основные составляющие:
- цели;
- сроки и первоначальный взнос;
- проценты;
- особенности;
- валюта;
- условия.
Эти составляющие определяют отношения заемщика и кредитора по
поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующих их финансовые
взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита.
Программы ипотечного кредитования ВТБ 24 (ПАО) можно
классифицировать по нескольким различным признакам. Например, по
характеру и типу жилья, которое клиент собирается приобретать на заемные
средства:
Ипотека на строящееся жилье (новостройки);
34
Ипотека на жилье вторичного рынка;
Ипотека на собственный дом, недвижимость за городом.
Далее можно выделить такие виды ипотеки, как ипотека ВТБ 24 на
обычных условиях и ипотека ВТБ с государственной поддержкой. В
последнем случае программы легко выделить по категориям заемщиков, на
которые они рассчитаны:
Военная ипотека (для военнослужащих);
Ипотека для молодой семьи;
Ипотека для представителей бюджетной сферы, госслужащих.
Кроме того, определяющим фактором может выступать и тип
залогового имущества, встречаются программы, где от клиента потребуют
либо предоставить в залог уже имеющуюся собственность (недвижимость,
автомобиль, земельный участок), либо в таковом качестве будет выступать
приобретаемое вами на кредитные средства жилье.
В принципе выбрать подходящий вариант ипотеки без труда сможет
каждый, главное понять, какие стартовые условия и устраивают ли
требования конкретного банка.
Ипотека ВТБ 24 (ПАО) предоставляет клиентам множество
возможностей снизить процентную ставку, сократить расходы, уменьшить
объем собственных вложений и получить при этом прекрасное собственное
жилье. Ведь помимо стандартных ипотечных программ в банке действуют и
различные социальные или государственные программы.
Многие банки предлагают клиентам возможность получить
ипотечный заем, как молодой семье, нуждающейся в улучшении условий
проживания. Обычно речь идет о том, чтобы, приняв участие в
определенной государственной программе, получить сертификат на энную
сумму (от 30 до 40 % стоимости жилья), которые будут внесены в банк в
счет погашения вашего кредита государством.
Банк ВТБ 24 (ПАО), к примеру, предлагает достаточно выгодную
программу ипотеки с государственной поддержкой. При условии внесения
35
всего лишь 20% в виде первоначального взноса, можно получить кредит по
ставке всего лишь в 11%, если приобрести жилье у застройщика-партнера
банка. Правда, нужно будет соблюсти и иные условия. Так же доступна ВТБ
24 (ПАО) ипотека по двум документам, хотя внести нужно будет уже 40% от
стоимости объекта недвижимости.
Программа «Ипотека с государственной поддержкой», срок
окончания данной программы до конца февраля 2017 г.
Это ипотека молодой семье в ВТБ 24(ПАО), однако стать ее
участником можно только на определенных условиях, да и уровень
процентной ставки зависит от многого. Так на выданные банком средства
можно приобрести только новое жилье, уже готовое или только строящееся.
На руках у клиента должен быть сертификат участника программы
«Молодая семья», а выбирать придется из ограниченного количества
новостроек, да и ВТБ 24 пакет документов для ипотеки нужно будет собрать
немалый. Все эти нюансы нужно учесть, если клиент хочет получить в итоге
ипотечный кредит:
На 30 лет;
По процентной ставке от 11,4 %.
Если клиент не хочет сокращать, к примеру, время рассмотрения
заявки, то оформление ипотеки в ВТБ 24 займет у него всего один день, а
предоставить нужно будет лишь два документа. Хотя в этом случае условия
существенно изменятся. Так, ипотечный кредит согласуют на следующих
условиях:
Первоначальный взнос – от 30% и более;
Срок кредитования – 20 лет;
Процентная ставка – от 11.9%.
При этом стоит понимать, что такая низкая процентная ставка
получается только в том случае, если клиент приобретаете уже готовую
новостройку, оформленную в собственность. Квартира на этапе
строительства обойдется на 0 - 2,5 пункта выше. Максимальная сумма
36
ипотечного кредита – 3 миллиона рублей, для регионов России и 8
миллионов рублей для г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург и
Ленинградская область.
Программа «Ипотека + материнский семейный капитал (МСК)»
Как и прочие банки, ВТБ 24 (ПАО) активно продвигает на рынок
льготную ипотечную программу с применением полученных от государства
средств, ВТБ 24(ПАО) ипотека с материнским капиталом как раз такой
случай.
Данные средства банк примет в счет погашения основного кредита
или же в качестве первоначального взноса, если клиент только решили
вступить в ипотеку. Приобрести удастся только новое жилье, строящееся
или готовое. При этом остальные условия отличаются выгодой:
Первоначальный взнос – от 5%+ МСК;
Срок кредитования – до 50 лет (если позволяет возраст
заемщика);
Процентная ставка – от 12.1%.
Ипотека в ВТБ 24 (ПАО) под материнский капитал
Сравнительно доступна, главное, следует обязательно предоставить в
банк документы, подтверждающие возможность семьи в будущем без труда
нести расходы по выплате ипотеки.
Обязательно учитывает ВТБ 24(ПАО) страхование ипотеки, а также
сведения о месте работы заемщиков. Так если клиент работаете у
корпоративных клиентов, партнеров банка, то ставка может упасть до 11,6%,
а если откажитесь от страхования в полном объеме, то ставка возрастет на
1%.
В целом, нужно отметить, что условия для владельцев сертификата
на материнский капитал (453 026 рублей) совпадают с условиями
стандартных программ «Новостройка» и «Вторичное жилье». Ипотека ВТБ
24(ПАО) вторичное жилье, кстати, возможна и по указанным ниже
ипотечным программам.
37
Программа «Ипотека + жилищный сертификат» (Сертификат
«Молодая семья»)
Эта программа подходит тем заемщикам, кто желает осуществить
покупку квартиры, выбирая не только из новостроек, но и предложений на
рынке вторичного жилья. Естественно, на руках у клиента должен быть
сертификат участника одной из программ государственной помощи в
улучшении условий проживания, оплатить им можно будет первоначальный
взнос или же часть займа. Условия аналогичны вышеописанной программе с
использованием материнского капитала.
Программа «Ипотека для военных»
Данная программа предназначена, прежде всего, для
военнослужащих, а именно, для участников накопительной ипотечной
системы. Жилье можно приобрести без привлечения собственных средств
клиента, при этом выбрать можно квартиру на вторичном рынке или же
жилой дом с участком земли в любом регионе России.
Ипотека будет погашена государством на следующих условиях:
Процентная ставка – от 8,7%;
Первоначальный взнос – 10%;
Максимальная сумма кредита – до 2 350 000 рублей;
Страхование жизни и здоровья не требуется;
Поручительство супруги военнослужащего не требуется.
Обзавестись современным и комфортным жильем стало просто и
реально, не говоря уже о том, что въехать в свои новые апартаменты многие
россияне могут чуть ли ни на следующий день после подписания договора.
На практическое развитие и организацию программ ипотечного
кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый
комплекс условий и факторов внешней среды системы ипотечного
кредитования. Выделим основные из них. На развитие ипотечного
кредитования существенно влияют политические факторы. К ним относятся
общая стабильность общественной системы, предсказуемость практических
38
режимов и отсутствие военной угрозы. При этом нестабильность и
непредсказуемость политической ситуации отрицательно воздействуют на
развитие ипотечного кредитования. Успешному же развитию ипотеки могут
способствовать меры государственной поддержки: предоставление целевых
кредитных ресурсов, государственных гарантий, меры налогового
стимулирования и социальной поддержки граждан, получающих ипотечные
кредиты.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды
общества. При этом их ключевая роль - защищать отношения собственности
и обеспечивать законные способы взыскания и отчуждения имущества,
являющегося объектом залога.
К экономическим факторам, влияющим на развитие ипотечного
кредитования, относятся общее развитие кредитно-финансовой системы в
стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной
валюты к инфляции, платежеспособность населения и развитие системы
страхования экономических рисков, связанных с ипотекой. Исторические
условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и
формы ипотечного кредитования.
Существование всех этих факторов является основой для
многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные
схемы и варианты организации ипотечного кредитования реализуются
одновременно и не исключают друг друга.
Основные факторы, которые влияют на программы ипотечного
кредитования это: поддержка государства и инфляция. Государство
оказывает поддержку банкам. На развитие ипотеки направлены
правительственные программы. 30 миллиардов рублей выделят из бюджета
только на поддержку строителей и тех, кто готов купить квартиру в
строящемся доме. Причем кредиты застройщики получат лишь после
тщательной проверки.
39
Сложная ситуация и падение цен на рынке недвижимости также
заставляют банки идти навстречу клиентам, ведь зачастую даже сумма,
вырученная от продажи залоговой квартиры не способна полностью
погасить компенсировать понесенные ранее затраты банка и поэтому банки
заинтересованы в том, чтоб клиент продолжал вносить взносы, а не вернул
банку резко подешевевшее жилье.
К сожалению особой стабилизации экономической ситуации, которая
могла бы повлечь за собой восстановление платежеспособности заемщиков,
пока не предвидится.
Благодаря новой государственной программе на помощь заемщикам,
ставшим временно неплатежеспособными, пришло Агентство по
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). На
сегодняшний день банки самостоятельно реструктурировали около 5%
ипотечных кредитов из 540 млрд. рублей, имеющихся на балансе. В том
числе это и банки, активно при этом сотрудничающие с агентством, такие
как ВТБ 24 (ПАО), Газпромбанк и Сбербанк. Они удлиняют льготный
период, в течение которого заемщик может вносить минимальную
символическую сумму от ежемесячного взноса, пересматривают сроки
кредитования в сторону увеличения, изменяют соотношение выплаты тела
кредита и процентов по нему. Для АРИЖК, потратившего на помощь
неплатежеспособным заемщикам уже более 1 млрд. рублей, проведение
такой банковской политики несет положительный момент и существенно
экономит Агентству бюджет.
Еще одним средством поддержать заемщиков стало решение
российского правительства одобрить законопроект о досрочном
использовании материнского капитала для оплаты ипотечных кредитов.
Теперь материнский капитал можно будет пустить на оплату ипотеки на год
раньше, чем позволялось до этого. Сейчас размер этой государственной
субсидии, предоставляемой семьям, где появился второй ребенок, и на всех
последующих детей, составляет 453 026 рублей.
40
С 2015 года вступили в силу программы с государственной
поддержкой ипотечного кредитования. Средства на эти программы банкам
выделены министерством строительства РФ. Таким образом
государственная поддержка смягчила условия программ.
Номинальная процентная ставка по ипотечному кредиту
складывается из двух основных частей: из уровня инфляции в стране,
прогнозируемой в начале каждого года, и из ожидаемой прибыли
кредитного института, которую он получит за оформление и дальнейшее
сопровождение нового заемщика.
Ипотечное кредитование, как средство решения жилищной проблемы
в нашей стране, прочно вошло в жизнь.